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Mon dernier investissement: boire et déboire...
- grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Toujours au 5e étage. Un studio était prêt depuis quelques jours, en avance de 2 semaines sur ce qui était prévu, mais la locataire attendait ses sous. Elle les a eu, elle a payé, elle a eu les clefs aujourd'hui. Plus que 4 studios.
Le prochain, promis pour le 17, devrait être prêt avec une semaine d'avance également. Le dernier du 5e étage devrait être prêt pour fin d'année, avec 15 jours d'avance sur l'engagement de le délivrer pour le 15/1 au plus tard.
Nous sommes le 1er décembre, une année après le second acte de vente. Comme le temps passe... Il y a un an, on craignait que le vendeur (personne physique derrière les sociétés vendeuses) ne passe pas l'hiver et ne survive pas jusqu'aux actes de vente. Il a passé l'hiver dernier, mais n'atteindra jamais celui qui vient... On n'est pas passé loin de difficultés supplémentaires...
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Oh, une photo !
Quasi depuis le début de votre histoire 'boire et déboire", je me suis dit: "ce serait pas mal, s'il illustrait son histoire avec des photos".
Evidemment, pour l'anonymat, c'est plus compliqué.
D'autant plus compliqué qu'avec tout cela, on peut retrouver mon numéro de téléphone si on est un fin limier... Après un fin limier qui a reconnu l'immeuble, il y a un pimonaute est arrivé à trouver mon numéro de téléphone. L'anonymat sur internet? Très relatif... 
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Je suis admiratif devant votre récit. Et j'imagine tous les effets positifs sur le quartier que la réhabilitation de cet immeuble doit avoir! En plus du logement décent dont peuvent profiter de nombreuses personnes grâce à vous! Bravo!
C'est gentil et je vous remercie de votre commentaire. J'en déduis que pas mal de monde a lu mes petites bafouilles et que cela leur a fait plaisir: c'est chouette.
Ceci dit, c'est pas parce que l'immeuble était à l'abandon depuis 4 ans et qu'il est à Charleroi que le quartier était pourri... Arrêtons ces mythes sur Charleroi... 
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- Tibir
- Pimonaute assidu
Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Je suis admiratif devant votre récit. Et j'imagine tous les effets positifs sur le quartier que la réhabilitation de cet immeuble doit avoir! En plus du logement décent dont peuvent profiter de nombreuses personnes grâce à vous! Bravo!
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
J'oubliais: Nouvelle étape franchie aujourd'hui... Le 4e est fini. Plus qu'à le nettoyer, mettre les chaises et la table dans le dernier petit studio, et à donner les clefs mercredi.
Nous sommes donc dans la dernière ligne droite (avant le tour de piste complet du 6e étage...): finir le 5e étage
Au 5e, un studio est loué et occupé.
Les 3 autres sont loués, mais pas encore prêts et donc pas encore occupés.
Pour deux, les peintures sont finies, il "n'y plus qu'à" mettre le nouveau bloc cuisine, monter les meubles et faire les finitions.
Pour le dernier studio du 5e, on en est au stade de ponçage des murs. Mais avant, il faudra le vider de tous les brols qui sont remontés d'étages en étages et qui ont échoué dans ce studio. Ce sera pour la tournée de remorque de mercredi.
Il faudra également trouver une solution pour les tuyaux en fonte d'évacuation des eaux de WC venant du 6e éclatés par le gel et la rouille. Ces tuyaux sont accessible par la gaine technique située dans la salle de douche du 5e. Comme on doit modifier les évacuations du 6e pour la modification de la disposition (salle de bain, bloc cuisine), ce sera fait en même temps. Du coup, il faudra donner un grand coup d'ordre dans le studio du 6e avant de finaliser le dernier studio du 5e. Je ne suis pas clair? Désolé. Si vous voyiez le brol qui traîne dans ce studio du 6e, vous comprendriez que c'est un peu embrouillé pour moi aussi...
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- grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Sauf erreur, les taques de cuisson sont reprise au RGIE, et il est mis avec précision que cela doit être du 2x6 carré, ou du 3x4 carré.
Les anciennes kitchenettes étaient des "blocs", avec frigo, évier et taque de cuisson, considérés comme "électroménagers" et non comme taque. Une simple prise suffisait.
J'ai donc remplacé le 3x2.5 (dont une terre) par 2x2.5 + 3x6 (dont une terre). Je crois. Il est vrai que, légalement, le 6 carré ne peut se trouver dans le même tube que le 2.5... Mais je m'en fiche: j'ai la réception. Na!
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
La taque est sur un 6 carré indépendant, comme le prévoit la loi.
J'avoue porter un grande admiration à mon électricien qui a tout remis au norme et remplacé les 2.5 par du 6 carré sans ouvrir les murs...
Pas mal, en effet.
Vous aviez certainement une installation entièrement tubée. Il y a même aucun doute - mais il faut le faire tout de même même sur des courtes distances.
PS : La loi ne le prévoit pas, en réalité. Vinçotte le simplifie ainsi dans ses publications, mais le RGIE prévoit uniquement l'adaptation des puissances à l'équipement de destination.
Dans le même ordre d'idée, un moteur 2kW n'est pas égal à un moteur 10 kW. Et pourtant, on n'indiquera jamais que l'équipement "moteur" sur le schéma de position.
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
La taque est sur un 6 carré indépendant, comme le prévoit la loi.
J'avoue porter un grande admiration à mon électricien qui a tout remis au norme et remplacé les 2.5 par du 6 carré sans ouvrir les murs...
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Une kitchenette comme cela, c'est vraiment pratique et fonctionnel pour un studio ! Je n'avais même pas ça quand j'étais étudiant et que je kotais (pas de hotte, ni de plan de travail).
Pour une petite plaque électrique 2 feux telle que cela-là, faut-il aussi un circuit électrique spécialisé (32A, 3G6mm2) ? J'imagine que ça doit moins consommer qu'une plaque 4 feux.
Les temps changent. Quand vous voyez le luxe de certains kots à présent...
Pour les taques électriques : la section de câble (et donc la protection nécessaire) est toujours fonction de l'utilité maximale derrière.
Une taque 4 feux fait environ 4800 W, et on adapte donc le câble et le disjoncteur.
Une taque 2 feux fait environ 2600 W. Et un disjoncteur 20 A suffira. Maintenant, ça me paraitrait un peu bête de ne pas tirer un câble en 3G6, pour prédire l'avenir et pour une différence de peut-être 10 € à l'achat. C'est facile de changer un disjoncteur, mais un câble encastré...
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Sherlock a écrit :600€ la cuisine!! électro ménager compris? c'est incroyable! chapeau
Eh! Oh! On est dans un studio, pas dans un appartement ou une villa à Lasnes!
Pour votre référence
Mobilier: Un meuble sous évier, un meuble de 60 avec 4 tiroirs (10+10+20+40cm), un plan de travail, deux meubles haut de 60 de haut, une meuble haut de 40 avec une hotte: 400€ (modèle avec la porte Veddinge blanche)
Evier et siphon: 37€ chez Brico-dépot
Taque double de cuisson: 100€ chez Eldi
Robinet mitigeur Isifix chez Makro: 18€
Four à micro-onde Electrodépot: 39€Hors montage et outillage, évidemment...
Une kitchenette comme cela, c'est vraiment pratique et fonctionnel pour un studio ! Je n'avais même pas ça quand j'étais étudiant et que je kotais (pas de hotte, ni de plan de travail).
Pour une petite plaque électrique 2 feux telle que cela-là, faut-il aussi un circuit électrique spécialisé (32A, 3G6mm2) ? J'imagine que ça doit moins consommer qu'une plaque 4 feux.
Oui, pour l'anonymat, c'est plus compliqué. De part l'impossibilité d'héberger les photos sur le site, notamment.
Quoi que d'une part, celle-ci est bien anonyme, ce que serait beaucoup moins la façade par exemple. Et d'autre part, un lecteur averti a quand même reconnu l'immeuble...
Je dois avouer que ce n'était pas très difficile de le reconnaître sur base de la description que vous avez faite (mais il faut bien connaître Charleroi et son actualité).
Mais rassurez-vous, vous êtes toujours parfaitement anonyme 
Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.
Pour ce qui est de boire, nous fêtons ce soir la location (contrat signé, pas encore entré) du 19e studio. Fiesta!
On en profitera pour refaire fiesta quand les clefs seront remises.Puis fiesta pour la location des deux derniers, et fiesta pour la remise des clefs des deux derniers.
Mon compte doit encore descendre un coup ce mois-ci, puisque le précompte est à payer. Et ensuite, il va commencer à remonter. Enfin. Fini de renflouer....
Fiesta! (Et du coup, je lirai vos messages demain, en mode gueule de bois...) Belle soirée à toustes!
Ouille ! J'espère pour vous que vous pourrez obtenir la réduction pour improductivité quand-même !
Fiesta bien méritée après autant de labeur
Dernière modification par Bim (05-11-2018 11:39:20)
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- GT
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Sherlock a écrit :600€ la cuisine!! électro ménager compris? c'est incroyable! chapeau
Eh! Oh! On est dans un studio, pas dans un appartement ou une villa à Lasnes!
Mais peut-être à WSP ?
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- grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Oui, pour l'anonymat, c'est plus compliqué. De part l'impossibilité d'héberger les photos sur le site, notamment.
Quoi que d'une part, celle-ci est bien anonyme, ce que serait beaucoup moins la façade par exemple. Et d'autre part, un lecteur averti a quand même reconnu l'immeuble...
Et finalement, j'ai beaucoup moins de problèmes à être nonyme aujourd'hui qu'il y a... longtemps... quand j'étais agent immobilier syndic professionnel, et où je préférais être anonyme et raconter ce que je pensais plutôt que nonyme et faire attention à tout et n'importe quoi pour que mes clients ne se reconnaissent pas...
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- grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
600€ la cuisine!! électro ménager compris? c'est incroyable! chapeau
Eh! Oh! On est dans un studio, pas dans un appartement ou une villa à Lasnes!
Pour votre référence
Mobilier: Un meuble sous évier, un meuble de 60 avec 4 tiroirs (10+10+20+40cm), un plan de travail, deux meubles haut de 60 de haut, une meuble haut de 40 avec une hotte: 400€ (modèle avec la porte Veddinge blanche)
Evier et siphon: 37€ chez Brico-dépot
Taque double de cuisson: 100€ chez Eldi
Robinet mitigeur Isifix chez Makro: 18€
Four à micro-onde Electrodépot: 39€
Hors montage et outillage, évidemment...
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- grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Précompte immobilier: réduction pour improductivité:
lectures utiles:
https://florianernotte.be/precompte-imm … ductivite/
Merci pour ces liens fort utiles, qui ne me rassurent guère sur la possibilité que j'ai de bénéficier d'une réduction.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
grmff a écrit :Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.
Quelle est la raison qui vous est donnée ?
La preuve d'improductivité ? Le fait que des travaux n'empêchent pas l'habitation ? Que c'est trop compliqué ?
Pour l'administration wallonne, l'improductivité doit être involontaire pour donner le droit à une réduction.
Dès lors, des travaux, ce n'est pas involontaire. On a pris la décision de faire des travaux, c'est donc volontaire.
L'attente d'un permis, ce n'est pas involontaire. On a pris la décision de déposer un permis, c'est une décision volontaire. Cela prend 1 an? Pas le problème de la région wallonne, il faut se retourner contre la commune qui traine.
Un arrêté d'insalubrité ferme votre batiment? C'est que vous avez volontairement ignoré votre devoir d'entretien, que vous avez volontairement outrepassé la règlementation, etc.
Bref, il n'y a plus rien qui rentre dans la définition d'improductivité involontaire, si ce n'est une mise en location qui ne prend pas. Mais il faut la prouver, par exemple avec un contrat avec une agence. Et encore, si cela ne se loue pas, c'est que vous avez volontairement mis un prix trop élevé...
Bref, je vais faire la demande de manière officielle, mais j'ai peu d'espoir de l'obtenir sans devoir passer par la case justice.
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Précompte immobilier: réduction pour improductivité:
lectures utiles:
https://florianernotte.be/precompte-imm … ductivite/
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- Himura
- Pimonaute incurable
Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.
Quelle est la raison qui vous est donnée ?
La preuve d'improductivité ? Le fait que des travaux n'empêchent pas l'habitation ? Que c'est trop compliqué ?
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.
Pour ce qui est de boire, nous fêtons ce soir la location (contrat signé, pas encore entré) du 19e studio. Fiesta!
On en profitera pour refaire fiesta quand les clefs seront remises.
Puis fiesta pour la location des deux derniers, et fiesta pour la remise des clefs des deux derniers.
Mon compte doit encore descendre un coup ce mois-ci, puisque le précompte est à payer. Et ensuite, il va commencer à remonter. Enfin. Fini de renflouer....
Fiesta! (Et du coup, je lirai vos messages demain, en mode gueule de bois...) Belle soirée à toustes!
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- Sherlock
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...
grmff a écrit :Un lecteur me disait cet après-midi que cette aventure était un repoussoir pour les candidats investisseurs. Lui n'était pas repoussé, au contraire. Mais il me disait que les débutants pouvaient s'effrayer de cette aventure.
Alors, un petit mot complémentaire: il ne faut pas être effrayé par mon récit. Au contraire. Ce n'est certes pas nécessaire de se lancer dans une telle aventure, mais il y en a plein d'autres beaucoup plus simples, très rentables également, accessibles à des débutants.
Au contraire ! Je dirais que cet article pourrait donner aux débutants l'impression que c'est facile!
Un tel projet grmff peut se le permettre:
Il connait la zone
Il est
Connait l'immeuble
Il sait evaluer des travaux
Connait des corps de métiers
Connait les formalités administratives.
Banqueir et Notaires....
Peut se permettre de vendreun immeuble pour rentrer du cash .
Bref il a le temps et l'experienc epour le faire!!!
Un débutant qui se lance dans ce style de projet , whow, je ne l'envie pas ;-)
À quand la création de la chaîne Youtube grmff et la formation dans la même foulée? 
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Mon dernier investissement: boire et déboire...
J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...
Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.
Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard
Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...
Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...
Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...
J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...
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