Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff · #100 16-04-2018 15:47:14

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...

J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...

max11, PIM, rexou, esprit_de_sel

grmff · #1 05-11-2018 18:24:44

Sauf erreur, les taques de cuisson sont reprise au RGIE, et il est mis avec précision que cela doit être du 2x6 carré, ou du 3x4 carré.

Les anciennes kitchenettes étaient des "blocs", avec frigo, évier et taque de cuisson, considérés comme "électroménagers" et non comme taque. Une simple prise suffisait.

J'ai donc remplacé le 3x2.5 (dont une terre) par 2x2.5 + 3x6 (dont une terre). Je crois. Il est vrai que, légalement, le 6 carré ne peut se trouver dans le même tube que le 2.5... Mais je m'en fiche: j'ai la réception. Na!

rexou

Himura · #81 05-11-2018 15:54:43

grmff a écrit :

La taque est sur un 6 carré indépendant, comme le prévoit la loi.
J'avoue porter un grande admiration à mon électricien qui a tout remis au norme et remplacé les 2.5 par du 6 carré sans ouvrir les murs...

Pas mal, en effet.
Vous aviez certainement une installation entièrement tubée. Il y a même aucun doute - mais il faut le faire tout de même même sur des courtes distances.

PS : La loi ne le prévoit pas, en réalité. Vinçotte le simplifie ainsi dans ses publications, mais le RGIE prévoit uniquement l'adaptation des puissances à l'équipement de destination.
Dans le même ordre d'idée, un moteur 2kW n'est pas égal à un moteur 10 kW. Et pourtant, on n'indiquera jamais que l'équipement "moteur" sur le schéma de position.

Bim

grmff · #82 05-11-2018 12:53:50

La taque est sur un 6 carré indépendant, comme le prévoit la loi.

J'avoue porter un grande admiration à mon électricien qui a tout remis au norme et remplacé les 2.5 par du 6 carré sans ouvrir les murs...

Bim

Himura · #83 05-11-2018 12:04:03

Bim a écrit :

Une kitchenette comme cela, c'est vraiment pratique et fonctionnel pour un studio ! Je n'avais même pas ça quand j'étais étudiant et que je kotais (pas de hotte, ni de plan de travail).
Pour une petite plaque électrique 2 feux telle que cela-là, faut-il aussi un circuit électrique spécialisé (32A, 3G6mm2) ? J'imagine que ça doit moins consommer qu'une plaque 4 feux.

Les temps changent. Quand vous voyez le luxe de certains kots à présent...

Pour les taques électriques : la section de câble (et donc la protection nécessaire) est toujours fonction de l'utilité maximale derrière.
Une taque 4 feux fait environ 4800 W, et on adapte donc le câble et le disjoncteur.
Une taque 2 feux fait environ 2600 W. Et un disjoncteur 20 A suffira. Maintenant, ça me paraitrait un peu bête de ne pas tirer un câble en 3G6, pour prédire l'avenir et pour une différence de peut-être 10 € à l'achat. C'est facile de changer un disjoncteur, mais un câble encastré...

Bim

Bim · #84 05-11-2018 11:38:27

grmff a écrit :

Sherlock a écrit :
600€ la cuisine!! électro ménager compris? c'est incroyable! chapeau
Eh! Oh! On est dans un studio, pas dans un appartement ou une villa à Lasnes!
Pour votre référence
Mobilier: Un meuble sous évier, un meuble de 60 avec 4 tiroirs (10+10+20+40cm), un plan de travail, deux meubles haut de 60 de haut, une meuble haut de 40 avec une hotte: 400€ (modèle avec la porte Veddinge blanche)
Evier et siphon: 37€ chez Brico-dépot
Taque double de cuisson: 100€ chez Eldi
Robinet mitigeur Isifix chez Makro: 18€
Four à micro-onde Electrodépot: 39€
Hors montage et outillage, évidemment...
http://www.grmff.be/hffcklbczljkebczece/DSC_1321.jpg

Une kitchenette comme cela, c'est vraiment pratique et fonctionnel pour un studio ! Je n'avais même pas ça quand j'étais étudiant et que je kotais (pas de hotte, ni de plan de travail).
Pour une petite plaque électrique 2 feux telle que cela-là, faut-il aussi un circuit électrique spécialisé (32A, 3G6mm2) ? J'imagine que ça doit moins consommer qu'une plaque 4 feux.

grmff a écrit :

Oui, pour l'anonymat, c'est plus compliqué. De part l'impossibilité d'héberger les photos sur le site, notamment.
Quoi que d'une part, celle-ci est bien anonyme, ce que serait beaucoup moins la façade par exemple. Et d'autre part, un lecteur averti a quand même reconnu l'immeuble...

Je dois avouer que ce n'était pas très difficile de le reconnaître sur base de la description que vous avez faite (mais il faut bien connaître Charleroi et son actualité).
Mais rassurez-vous, vous êtes toujours parfaitement anonyme smile

grmff a écrit :

Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.
Pour ce qui est de boire, nous fêtons ce soir la location (contrat signé, pas encore entré) du 19e studio. Fiesta!
On en profitera pour refaire fiesta quand les clefs seront remises.
Puis fiesta pour la location des deux derniers, et fiesta pour la remise des clefs des deux derniers.
Mon compte doit encore descendre un coup ce mois-ci, puisque le précompte est à payer. Et ensuite, il va commencer à remonter. Enfin. Fini de renflouer....
Fiesta! (Et du coup, je lirai vos messages demain, en mode gueule de bois...) Belle soirée à toustes!

Ouille ! J'espère pour vous que vous pourrez obtenir la réduction pour improductivité quand-même !
Fiesta bien méritée après autant de labeur smile

Dernière modification par Bim (05-11-2018 11:39:20)

GT · #85 01-11-2018 17:17:14

grmff a écrit :

Sherlock a écrit :
600€ la cuisine!! électro ménager compris? c'est incroyable! chapeau
Eh! Oh! On est dans un studio, pas dans un appartement ou une villa à Lasnes!

Mais peut-être à WSP ?

grmff

grmff · #86 01-11-2018 15:17:58

Oui, pour l'anonymat, c'est plus compliqué. De part l'impossibilité d'héberger les photos sur le site, notamment.
Quoi que d'une part, celle-ci est bien anonyme, ce que serait beaucoup moins la façade par exemple. Et d'autre part, un lecteur averti a quand même reconnu l'immeuble...

Et finalement, j'ai beaucoup moins de problèmes à être nonyme aujourd'hui qu'il y a... longtemps... quand j'étais agent immobilier syndic professionnel, et où je préférais être anonyme et raconter ce que je pensais plutôt que nonyme et faire attention à tout et n'importe quoi pour que mes clients ne se reconnaissent pas...

PIM · #87 01-11-2018 15:11:54

Oh, une photo !
Quasi depuis le début de votre histoire 'boire et déboire", je me suis dit: "ce serait pas mal, s'il illustrait son histoire avec des photos".
Evidemment, pour l'anonymat, c'est plus compliqué.

Himura, Francis

grmff · #88 01-11-2018 11:14:40

Sherlock a écrit :

600€ la cuisine!! électro ménager compris? c'est incroyable! chapeau

Eh! Oh! On est dans un studio, pas dans un appartement ou une villa à Lasnes!

Pour votre référence
Mobilier: Un meuble sous évier, un meuble de 60 avec 4 tiroirs (10+10+20+40cm), un plan de travail, deux meubles haut de 60 de haut, une meuble haut de 40 avec une hotte: 400€ (modèle avec la porte Veddinge blanche)
Evier et siphon: 37€ chez Brico-dépot
Taque double de cuisson: 100€ chez Eldi
Robinet mitigeur Isifix chez Makro: 18€
Four à micro-onde Electrodépot: 39€

Hors montage et outillage, évidemment...

grmff · #89 01-11-2018 11:06:04

PIM a écrit :

Précompte immobilier: réduction pour improductivité:
lectures utiles:
https://florianernotte.be/precompte-imm … ductivite/
https://businessdatabase.indicator.be/p … 601/search?
https://forum.pim.be/topic-287284-regle … age-1.html

Merci pour ces liens fort utiles, qui ne me rassurent guère sur la possibilité que j'ai de bénéficier d'une réduction.

grmff · #90 01-11-2018 11:00:53

Himura a écrit :

grmff a écrit :
Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.
Quelle est la raison qui vous est donnée ?
La preuve d'improductivité ? Le fait que des travaux n'empêchent pas l'habitation ? Que c'est trop compliqué ?

Pour l'administration wallonne, l'improductivité doit être involontaire pour donner le droit à une réduction.

Dès lors, des travaux, ce n'est pas involontaire. On a pris la décision de faire des travaux, c'est donc volontaire.
L'attente d'un permis, ce n'est pas involontaire. On a pris la décision de déposer un permis, c'est une décision volontaire. Cela prend 1 an? Pas le problème de la région wallonne, il faut se retourner contre la commune qui traine.
Un arrêté d'insalubrité ferme votre batiment? C'est que vous avez volontairement ignoré votre devoir d'entretien, que vous avez volontairement outrepassé la règlementation, etc.

Bref, il n'y a plus rien qui rentre dans la définition d'improductivité involontaire, si ce n'est une mise en location qui ne prend pas. Mais il faut la prouver, par exemple avec un contrat avec une agence. Et encore, si cela ne se loue pas, c'est que vous avez volontairement mis un prix trop élevé...

Bref, je vais faire la demande de manière officielle, mais j'ai peu d'espoir de l'obtenir sans devoir passer par la case justice.

PIM · #91 31-10-2018 21:10:14

Précompte immobilier: réduction pour improductivité:
lectures utiles:
https://florianernotte.be/precompte-imm … ductivite/

https://businessdatabase.indicator.be/p … 601/search?

https://forum.pim.be/topic-287284-regle … age-1.html

Himura · #92 31-10-2018 20:04:48

grmff a écrit :

Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.

Quelle est la raison qui vous est donnée ?
La preuve d'improductivité ? Le fait que des travaux n'empêchent pas l'habitation ? Que c'est trop compliqué ?

grmff · #93 31-10-2018 18:33:37

Alors, le titre, c'était "Boire et déboires". Commençons pas les déboires du jour: Pour ce qui est de la réduction pour improductivité, je l'aurai dans l'os à 99.9% de chance. Très mauvaise nouvelle à 8000€ d'imprévus.

Pour ce qui est de boire, nous fêtons ce soir la location (contrat signé, pas encore entré) du 19e studio. Fiesta!
On en profitera pour refaire fiesta quand les clefs seront remises.

Puis fiesta pour la location des deux derniers, et fiesta pour la remise des clefs des deux derniers.

Mon compte doit encore descendre un coup ce mois-ci, puisque le précompte est à payer. Et ensuite, il va commencer à remonter. Enfin. Fini de renflouer....

Fiesta! (Et du coup, je lirai vos messages demain, en mode gueule de bois...) Belle soirée à toustes!

Sherlock · #94 31-10-2018 14:54:52

stdibari a écrit :

grmff a écrit :
Un lecteur me disait cet après-midi que cette aventure était un repoussoir pour les candidats investisseurs. Lui n'était pas repoussé, au contraire. Mais il me disait que les débutants pouvaient s'effrayer de cette aventure.
Alors, un petit mot complémentaire: il ne faut pas être effrayé par mon récit. Au contraire. Ce n'est certes pas nécessaire de se lancer dans une telle aventure, mais il y en a plein d'autres beaucoup plus simples, très rentables également, accessibles à des débutants.
Au contraire ! Je dirais que cet article pourrait donner aux débutants l'impression que c'est facile!
Un tel projet grmff peut se le permettre:
Il connait la zone
Il est
Connait l'immeuble
Il sait evaluer des travaux
Connait des corps de métiers
Connait les formalités administratives.
Banqueir et Notaires....
Peut se permettre de vendreun immeuble pour rentrer du cash .
Bref il a le temps et l'experienc epour le faire!!!

Un débutant qui se lance dans ce style de projet , whow, je ne l'envie pas ;-)

À quand la création de la chaîne Youtube grmff et la formation dans la même foulée? big_smile

Sherlock · #95 31-10-2018 11:49:09

grmff a écrit :

Aujourd'hui, séance de justice de paix pour deux dossiers (dont un report de la semaine dernière). Comme la semaine dernière, c'était un juge suppléant. J'ai donc eu droit à deux reports.
Sinon, la 8e locataire est bien entrée. Les travaux des douches sont en cours pour la phase 2, mais je ne sais pas quand ils auront fini. C'est assez flou.
Pour la phase 1, il me reste deux studios à terminer:
Cuisine, mobilier, peinture sdd et cabine de douche pour l'un.
Colle-enduit-ponçage-primer-peinture, et cuisine, mobilier, peinture sdd et cabine de douche pour l'autre.
Je signe un studio de la phase 2 ce vendredi. Pour ce studio, il y a moins à faire parce que la cuisine ne sera pas changée et les murs sont propres. C'est donc juste une mise en peinture et un peu de mobilier. Il est supposé être prêt pour le 15 juillet.
Je fais visiter les studios pas encore prêts pour la mise en location pour la suite. Aujourd'hui, visite pour un studio qui devra être prêt pour fin août.
Bref, cela avance. Lentement mais sûrement.
Dernier événement pour aujourd'hui: la banque a prélevé la mensualité complète du prêt hypothécaire....
A priori, il ne devrait plus rester grand chose comme cash à mettre sur la table: 6000€ pour les 10 cuisines Ikea, 3000€ pour le mobilier et 9000€ pour les salles de douches douches. Total: moins de 20.000€. Par après, le cash devrait rentrer suffisamment pour couvrir les dépenses et les travaux de la phase 3 (deux derniers studios - travaux de cuisine et salle de bain plus importants) et me permettre de me rembourser mon avance de cash en deux ou trois ans.
Bref, aujourd'hui, j'ai l'impression d'avoir dépassé le break-even. Les loyers couvrent le prêt, les charges et les impôts de ce bien. Le cash ne va plus sortir, mais rentrer. Et ça, c'est une bonne nouvelle.
Personnellement, j'avais toujours acheté des biens "clés en main", occupés et loués. Quasi sans travaux. Quelques cuisines remplacées et quelques salles de bain rénovées par an, au fur et à mesure des changements de locataires. Une à la fois. Rarement de travaux en attente. Cette fois, ce fut plus sport, avec des studios en attente que les autres soient terminés . Tiens, je commence à en parler au passé... Je vous dis, j'ai l'impression d'avoir passé un cap.
Et pourtant, je ne suis pas encore à la moitié des studios...

600€ la cuisine!! électro ménager compris? c'est incroyable! chapeau

stdibari · #96 30-10-2018 09:44:44

grmff a écrit :

Un lecteur me disait cet après-midi que cette aventure était un repoussoir pour les candidats investisseurs. Lui n'était pas repoussé, au contraire. Mais il me disait que les débutants pouvaient s'effrayer de cette aventure.
Alors, un petit mot complémentaire: il ne faut pas être effrayé par mon récit. Au contraire. Ce n'est certes pas nécessaire de se lancer dans une telle aventure, mais il y en a plein d'autres beaucoup plus simples, très rentables également, accessibles à des débutants.

Au contraire ! Je dirais que cet article pourrait donner aux débutants l'impression que c'est facile!

Un tel projet grmff peut se le permettre:

Il connait la zone
Il est
Connait l'immeuble
Il sait evaluer des travaux
Connait des corps de métiers
Connait les formalités administratives.
Banqueir et Notaires....
Peut se permettre de vendreun immeuble pour rentrer du cash .
Bref il a le temps et l'experienc epour le faire!!!

Un débutant qui se lance dans ce style de projet , whow, je ne l'envie pas ;-)

Himura · #97 30-10-2018 00:24:28

grmff a écrit :

Faire "bouffe" si je revends maintenant n'est pas exactement ce que je peux attendre. Ce serait plutôt 50% de benef sur prix d'achat, tous frais déduits. Et donc un triplement du cash investi.
Mais mon but n'est pas là. Je suis du style "sit and wait". Ce n'est pas ma méthode que d'acheter et valoriser pour revendre et prendre ma marge.
Comme je dis toujours, acheter avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent des (al)locataires...

J'ai l'impression que vous extrapolez mon message dans la mauvaise direction.
C'est un indicateur, un palier. C'est une erreur de voir cela comme un but en soi. Il faudrait d'ailleurs être sacrément idiot pour avoir comme objectif de 'faire bouffe'... après avoir réalisé le plus compliqué en plus.

PS : "Sit and wait", c'est très optimiste. Je qualifierai plutôt ces investissements de "work and wait"

grmff · #98 29-10-2018 18:24:50

Faire "bouffe" si je revends maintenant n'est pas exactement ce que je peux attendre. Ce serait plutôt 50% de benef sur prix d'achat, tous frais déduits. Et donc un triplement du cash investi.

Mais mon but n'est pas là. Je suis du style "sit and wait". Ce n'est pas ma méthode que d'acheter et valoriser pour revendre et prendre ma marge.

Comme je dis toujours, acheter avec l'argent des banques, rembourser avec l'argent des (al)locataires...

Himura · #99 29-10-2018 17:54:39

grmff a écrit :

J'ai le précompte à payer pour novembre, et ensuite, mon compte bancaire devrait commencer à remonter à partir des loyers de décembre. Il aura fallut près de deux ans et demi pour passer de "je vais me l'faire, celui-là" à "Et voila le compte qui commence enfin à remonter". Et sans doute deux ans et demi de plus pour constater que le compte est intégralement renfloué...

Je commence à me dire qu'il y a une règle quasi-économique à tirer sur les "2 ans et demi" - un peu comme la règle des 7/77 ans en bourse ^^
J'ai pu calculer / constater que mes rénovations lourdes "se payaient" en 2 ans et demi.
Et surtout, que 2 ans et demi après l'achat d'un bien, mes frais 'fixes' étaient remboursés (autrement dit, je faisais 'bouffe' si je revendais cet achat récent, y compris les frais d'enregistrement, de crédit, et de notaire).

Comme quoi wink

Mon dernier investissement: boire et déboire...

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