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Comme je l'ai déjà dit, tout commence par l’électricité prenez 3 bons électriciens de cette région et demandez leur des devis.
Ils sauront vous dire ce que vous devez au minimum changer pour être aux normes.
Ensuite, à partir de ce minimum, on peut placer le curseur plus ou moins haut.
Personnellement je ne laisserais jamais des prises sans terre qui datent d'il y a plus de 40 ans! N'oubliez pas non plus que si nos grands parents se contentaient d'une ou 2 prises par pièces, on en est à beaucoup plus actuellement!
Mais à nouveau, tout dépend où vous placez le curseur, et si vous vous contentez du strict minimum ou pas.
Comme vous aviez dit que vous vouliez de toutes façons refaire tous les décors, pourquoi pas remplacer tous les fils?
Mon excellent entrepreneur, m'avait demandé quand j'ai rénové la villa de 1957 s'il y avait des carrelages que je voulais garder.
Et bien que j'ai fait refaire toute l'électricité et remplacer toutes les conduites sanitaires, j'ai pu garder le carrelage de plusieurs pièces!
J'ai fait tout cela en 2008 et ai toujours eu la paix royale ensuite! Je m'en félicite encore!
Le curseur dépend non seulement du type de locataires que vous souhaitez avoir, du loyer que vous voulez obtenir, mais aussi du temps que vous voulez consacrer à vos locataires (pour résoudre leurs problèmes avec l’électricité), et/ou les conflits à débattre devant le juge de paix.
Dernière modification par panchito (02-08-2020 17:23:18)
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VINCOTTE
https://www.vincotte.be/home/fr/faq/#co … lectricite
Quelles sont les dérogations applicables aux parties existantes des anciennes installations électriques domestiques datant d’avant la parution du RGIE (< 01/10/1981) ? (art 278 du RGIE)
Il est autorisé (uniquement pour les installations électriques datant d’avant le 01/10/1981) : (15 dérogations)
1. Observations des normes
o de laisser en service le matériel électrique, dont notamment les boîtes de dérivations et conduits, qui était construit conformément aux règles de l'art en vigueur au moment de leur installation ;
2. Choix des dispositifs de protection à courant différentiel résiduel
o de laisser en service les dispositifs de protection à courant différentiel résiduel de type "AC" et/ou d'une intensité nominale inférieure à 40 A ;
3. Plombage du différentiel
o de ne pas réaliser le plombage du dispositif de protection à courant différentiel lorsque celui-ci n'est pas muni d'un moyen permettant de réaliser ce plombage ;
4. Normalisation de dispositifs de protection contre les surintensités
o de laisser en service les fusibles avec socles à vis, type D avec ses bagues de calibrage, les fusibles à broches et les petits disjoncteurs à broches, qui étaient conformes à la norme NBN 481 ;
5. Choix des canalisations électriques
o de laisser en service les canalisations électriques dont les conducteurs isolés ont une section inférieure à 2,5 mm², mais au moins égale à 1 mm².
Les conducteurs de 1 mm² sont protégés contre les surintensités soit par un dispositif fusible d'intensité nominale au plus égale à 6 A, soit par un disjoncteur de taille 12 au maximum ou de courant nominal de 10 A au maximum ;
6. Code de couleurs des conducteurs des câbles et des conducteurs isolés
o de laisser en service :
o un conducteur de protection, de terre ou d'équipotentialité qui ne soit pas repéré par la couleur vert-jaune ;
o des conducteurs actifs ou de protection de couleur verte ou de couleur jaune.
L'utilisation comme conducteur actif d'un conducteur qui est repéré par la combinaison des couleurs vert et jaune, ainsi que déterminé par la norme, est interdite ;
7. Voisinage de canalisations non électriques
o de laisser en service, au voisinage de canalisations non électriques, des canalisations électriques qui n'en seraient pas distantes de 3 cm ;
8. Conducteur de terre
o de laisser en service un conducteur de terre en cuivre, dont la section est au moins égale à 6 mm² ;
9. Conducteur de protection
o de laisser en service les canalisations électriques qui ne comportent pas un conducteur de protection à la condition qu'elles ne soient pas destinées à alimenter un appareil de classe I fixe ou mobile à poste fixe ;
o de laisser en service le conducteur de protection situé à l'extérieur de la canalisation ;
o d'installer le conducteur de protection à l'extérieur des canalisations électriques, là où il n'est pas possible de placer, dans les conduits existants, ce conducteur de protection ;
10. Liaisons équipotentielles
o que la liaison équipotentielle principale ne soit pas présente ;
11. Socles de prises de courant
o de laisser en service les socles de prise de courant :
o soit qui ne comportent pas de contact de terre du fait que la canalisation est sans conducteur de protection ;
o soit qui ne sont pas d'un modèle « avec sécurité enfants » ;
o de laisser en service, par circuit, un nombre supérieur à 8 de socles de prises de courant simples.
Il est interdit d'admettre la présence d'un socle de prise de courant disposant d'une broche de terre si cette dernière n'est pas effectivement en liaison galvanique avec la prise de terre de l'installation ;
12. Disposition des socles de prises de courant
o de laisser en service des socles de prise de courant fixés sur les parois des locaux ne présentant pas de risque d'humidité (AD1) qui ne sont pas disposés de telle manière que l'axe de leurs alvéoles se trouve à une hauteur au-dessus du sol fini au moins égale à 15 cm ;
13. Circuit d’éclairage
o de n'avoir, par installation électrique, qu'un seul circuit d'éclairage ;
14. Protection des salles d’eau, salles de bains et salles de douches
o de ne pas protéger par un dispositif distinct de protection à courant différentiel résiduel à haute ou à très haute sensibilité (? 30 mA), les matériels et appareils qui sont admis dans les salles d'eau, salles de douches et salles de bains ainsi que des dispositifs servant au raccordement des lessiveuses et lave-vaisselle à condition, dans les cas de salles de bains et salles de douches, de porter à 1 m la distance de 0,60 m servant à définir le volume 2 (volume de protection) des baignoires et cuvettes de douches ;
o de laisser en service les interrupteurs monopolaires placés dans le circuit d'alimentation d'un appareil d'éclairage ;
15. Protection dans les salles d’eau, salles de bains et salles de douches
o de laisser en service des canalisations électriques ne répondant pas aux prescriptions de l’article 86.10 du RGIE ;
o de ne pas disposer de la liaison équipotentielle supplémentaire ;
o de maintenir en service des résistances de chauffage incorporées dans le sol qui ne répondraient pas aux prescriptions les concernant ou concernant leur installation du fait, notamment, de l'impossibilité de les relier à la liaison équipotentielle supplémentaire dont question au tiret précédent, à la condition de porter à 1 m la distance de 0,60 m servant à définir le volume 2 (volume de protection) des baignoires ou cuvettes de douches.
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Bim a écrit :panchito a écrit :D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...
Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...
Ceci est fort spéculatif sans connaître les motifs de non-conformité.
Quand vous avez une installation ou partie d'installation électrique qui date d'avant 1981, les normes du RGIE sont différentes de celles des installations actuelles. Certaines choses ne sont pas demandées et ne peuvent pas être imposées pour une installation/partie d'installation d'avant 1981. Par exemple, certains réseaux peuvent rester sans prise de terre alors que pour une installation récente il faut la terre partout. Le rapport de contrôle mentionne les points sur lesquels une mise en conformité est obligatoire en tenant compte de l'âge de l'installation.Il ne faut non plus nécessairement casser murs, sols et plafonds. Une installation électrique/partie d'installation peut se faire en apparent. Cela vous épargne tous les saignées, fait gagner du temps et de l'argent. Si c'est bien fait, ça peut même très correct point de vue esthétique.
Voir à cet égard mon intervention de ce jour à 12:42:15
"La lecture des prescriptions particulières relatives aux installations électriques existantes reprises dans le lien suivant ( pages 239 et suivantes) pourrait être utilehttps://economie.fgov.be/fr/file/83554/ … n=pqw9O1tN"
Honnêtement, ce n'est pas une lecture utile ici.
Même les électriciens ne lisent pas ce document du SPF, qui ne fait que reprendre le RGIE là où ça les intéresse.
Le RGIE en lui-même nécessite une expertise profesionnnelle ou assimilée. Ca n'a donc pas d'intérêt pour le novice (selon toute apparence) qui pose la question ici.
Dans le même ordre d'idée, et plus utile, vous pouvez vous guider vers les résumés et vulgarisations éditées par les certificateurs (Vinçotte, mais aussi BTS ou ElectroTest.
Avec une connaissance de base de l'électricité, un bon bricoleur - attentif - sera à même de modifier son installation facilement.
Ou comme l'indique justement Grmff, il y a des forums de bricolage bien dotés pour cela aussi. Il en cite un qui a l'avantage d'être belge, si je ne me trompe pas. C'est important pour les différences électriques entre les pays...
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panchito a écrit :D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...
Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...
Ceci est fort spéculatif sans connaître les motifs de non-conformité.
Quand vous avez une installation ou partie d'installation électrique qui date d'avant 1981, les normes du RGIE sont différentes de celles des installations actuelles. Certaines choses ne sont pas demandées et ne peuvent pas être imposées pour une installation/partie d'installation d'avant 1981. Par exemple, certains réseaux peuvent rester sans prise de terre alors que pour une installation récente il faut la terre partout. Le rapport de contrôle mentionne les points sur lesquels une mise en conformité est obligatoire en tenant compte de l'âge de l'installation.Il ne faut non plus nécessairement casser murs, sols et plafonds. Une installation électrique/partie d'installation peut se faire en apparent. Cela vous épargne tous les saignées, fait gagner du temps et de l'argent. Si c'est bien fait, ça peut même très correct point de vue esthétique.
Voir à cet égard mon intervention de ce jour à 12:42:15
"La lecture des prescriptions particulières relatives aux installations électriques existantes reprises dans le lien suivant ( pages 239 et suivantes) pourrait être utile
https://economie.fgov.be/fr/file/83554/ … n=pqw9O1tN"
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Bim a écrit :panchito a écrit :D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...
Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...
Ceci est fort spéculatif sans connaître les motifs de non-conformité.
Quand vous avez une installation ou partie d'installation électrique qui date d'avant 1981, les normes du RGIE sont différentes de celles des installations actuelles. Certaines choses ne sont pas demandées et ne peuvent pas être imposées pour une installation/partie d'installation d'avant 1981. Par exemple, certains réseaux peuvent rester sans prise de terre alors que pour une installation récente il faut la terre partout. Le rapport de contrôle mentionne les points sur lesquels une mise en conformité est obligatoire en tenant compte de l'âge de l'installation.Il ne faut non plus nécessairement casser murs, sols et plafonds. Une installation électrique/partie d'installation peut se faire en apparent. Cela vous épargne tous les saignées, fait gagner du temps et de l'argent. Si c'est bien fait, ça peut même très correct point de vue esthétique.
Merci pour les précision Bim
Si ces précisions, parfaitement correctes, vous sont utiles, je suppose que la lecture d'un forum tel que Bricozone vous sera également une mine d'inspiration et d'information. Ces informations seront évidemment plus axées sur la technique et sur la rénovation de la maison des parents de votre compagne. Pas tellement sur le côté "investissement".
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@Libra
Relisez mes posts, j'ai du neuf et de l'ancien. J'ai des biens pas seulement à WSP...Mais dans les 3 régions du pays depuis l'appartement 1ch jusqu'à la villa 4 façades au milieu d'un parc.
Mais pou en revenir au post d'origine, pas besoin effectivement de suivre ma voie et de ne louer que des biens neufs ou rénovés de fonds en combles.
Tout se loue!
Cela dépend du profil de locataires que vous souhaitez attirer aussi.
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En tout cas vu que mes biens se situent dans le haut de gamme, je me vois pas proposer de tels loyers avec des prises sans terre datant des années 60...
Ce serait aussi faire injure à ma profession...
Que vient faire votre profession la dedans?
Par ailleurs, ce n'est pas en dessous de 1.000 € qu'on loue un appartement haut de gamme à Woluwe Saint Pierre. Avez-vous au moins une connaissance du marché immobilier en dehors de votre créneau?
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Ce n'est pas la prise de courant qui fixe la valeur locative d'un appartement
En tout cas vu que mes biens se situent dans le haut de gamme, je me vois pas proposer de tels loyers avec des prises sans terre datant des années 60...
Ce serait aussi faire injure à ma profession...
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La lecture des prescriptions particulières relatives aux installations électriques existantes reprises dans le lien suivant ( pages 239 et suivantes) pourrait être utile
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BIM a écrit :Je suis moi-même locataire d'un appartement où il n'y pas de prise de terre partout car appartement datant des années 70.
ET vous payez un loyer supérieur à 800€?
Ce n'est pas la prise de courant qui fixe la valeur locative d'un appartement.
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panchito a écrit :D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...
Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...
Ceci est fort spéculatif sans connaître les motifs de non-conformité.
Quand vous avez une installation ou partie d'installation électrique qui date d'avant 1981, les normes du RGIE sont différentes de celles des installations actuelles. Certaines choses ne sont pas demandées et ne peuvent pas être imposées pour une installation/partie d'installation d'avant 1981. Par exemple, certains réseaux peuvent rester sans prise de terre alors que pour une installation récente il faut la terre partout. Le rapport de contrôle mentionne les points sur lesquels une mise en conformité est obligatoire en tenant compte de l'âge de l'installation.Il ne faut non plus nécessairement casser murs, sols et plafonds. Une installation électrique/partie d'installation peut se faire en apparent. Cela vous épargne tous les saignées, fait gagner du temps et de l'argent. Si c'est bien fait, ça peut même très correct point de vue esthétique.
Merci pour les précision Bim
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Ma très chère panchita, auriez-vous l'obligeance d'arrêter de hijacker mon fil? Cela aurai l'immense avantage pour vous de ne pas devoir répondre aux Hommes que nous sommes...
Dernière modification par panchito (31-07-2020 20:53:28)
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Mon totem est Panchito pas Panchita; ce n'est qu'une remarque phallocrate, une de plus!
Mon titre officiel est Ingénieur Civil et pas Ingénieure Civile!
D'ailleurs je n'ai jamais critiqué l'agence PIM, mais vous savez tout comme moi (voir aussi les nombreux témoignages sur ce site) qu'il y a à boire et à manger avec d'autres agences immobilières...
Ma très chère panchita, auriez-vous l'obligeance d'arrêter de hijacker mon fil? Cela aurai l'immense avantage pour vous de ne pas devoir répondre aux Hommes que nous sommes...
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grmff a écrit :Mon électricien ...
... l'a fait sur des immeubles de 1955, 19650, 1975.Il s'appelle Emmett Brown et il conduit une DeLorean DMC-12 votre électricien ?
C'est un pro de grande compétence!
(Taquin va...)
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Je suis moi-même locataire d'un appartement où il n'y pas de prise de terre partout car appartement datant des années 70.
ET vous payez un loyer supérieur à 800€?
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Quel locataire voudrait prendre un bien en location pour un loyer de 800€ quand il verra qu'il n'y a pas de prise de terre partout?
Je suis moi-même locataire d'un appartement où il n'y pas de prise de terre partout car appartement datant des années 70.
Mais la terre est présente là où elle est obligatoire pour une installation d'avant 81 (électroménagers, machine à laver, etc...).
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Mon électricien ...
... l'a fait sur des immeubles de 1955, 19650, 1975.
Il s'appelle Emmett Brown et il conduit une DeLorean DMC-12 votre électricien ?
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certains réseaux peuvent rester sans prise de terre
Quel locataire voudrait prendre un bien en location pour un loyer de 800€ quand il verra qu'il n'y a pas de prise de terre partout?
Déjà quand on a un bien parfaitement remis aux normes et avec tous les certificats et attestations qui vont bien, on n'est pas à l'abri de problème avec un locataire récalcitrant.
Donc moi je préfère que tout soit indiscutable!
Mais voilà, ici on est sur un forum dont le but est d'échanger des points de vue même s'ils sont les plus divers.
C'est cela qui fait la richesse d'un forum.
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D'abord il faut refaire toute l'électricité. Car depuis les années 60, elle est surement bien loin d'être conforme...
Si rien n'a été fait depuis cette date, il faut probablement changer tous les fils, et donc ouvrir sols, murs et plafonds...
Ceci est fort spéculatif sans connaître les motifs de non-conformité.
Quand vous avez une installation ou partie d'installation électrique qui date d'avant 1981, les normes du RGIE sont différentes de celles des installations actuelles. Certaines choses ne sont pas demandées et ne peuvent pas être imposées pour une installation/partie d'installation d'avant 1981. Par exemple, certains réseaux peuvent rester sans prise de terre alors que pour une installation récente il faut la terre partout. Le rapport de contrôle mentionne les points sur lesquels une mise en conformité est obligatoire en tenant compte de l'âge de l'installation.
Il ne faut non plus nécessairement casser murs, sols et plafonds. Une installation électrique/partie d'installation peut se faire en apparent. Cela vous épargne tous les saignées, fait gagner du temps et de l'argent. Si c'est bien fait, ça peut même très correct point de vue esthétique.
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Mon totem est Panchito pas Panchita; ce n'est qu'une remarque phallocrate, une de plus!
Mon titre officiel est Ingénieur Civil et pas Ingénieure Civile!
D'ailleurs je n'ai jamais critiqué l'agence PIM, mais vous savez tout comme moi (voir aussi les nombreux témoignages sur ce site) qu'il y a à boire et à manger avec d'autres agences immobilières...
Dernière modification par panchito (31-07-2020 16:57:34)
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Bonjour à tous
, Je vous lis depuis plus de 2 ans et je franchis enfin le cap de l’inscription et du premier message :-)
Je m’appelle Jeremy, je suis trentenaire et j’ai acquis mon premier bien de rapport il y à 2 ans. J’en suis très satisfait et je me suis découvert une « passion » pour l’immobilier, locatif entre autre. J’ai plein de projets en tête dont celui de l’achat d’un IDR d’ici 5 ans pour faire fructifier mon patrimoine.
Mais ce n’est pas ce qui m’amène à vous aujourd’hui, je viens vers vous car j’ai besoin de conseils avisés pour ma compagne.
Celle-ci vient de perdre ses grands-parents, d’un âge très avancé.
Ces derniers possédait une maison 3 façades en région Liégeoise et d’une certaine somme d’argent en banque.
Nous nous posons les question suivante :
1 / Racheter la maison familiale, y faire des travaux, afin de la mettre en location.
La maison, en estimant à 50k€ les travaux dedans, devrait lui couter 65k€ (en ayant déduit son héritage, bien entendu).
L’avantage serait qu’elle ne doivent pas payer de frais de notaire, « uniquement » les frais de successions.
Avantages : Pas de frais de notaire, coût faible (65k estimé), maison rénové, loyer estimé 800€
Inconvénients : Electricité à refaire, châssis, cuisine, SDB + rafraîchissement Durée ? 1 an ? Sans loyers.
2 / La revendre et acheter une immeuble de rapport à la place ? (Prêt à louer)
Son patrimoine devrait lui permettre d’acheter un IDR de +- 250k€, en 20 ans.
Avantage : IDR prêt à louer immédiatement
Inconvénients : Avec un si faible budget, les IDR à Liège sont peu nombreux et ceux existants … Moyens, au mieux.
Mon idée actuelle est de racheter la maison de ses grands-parents, y réaliser les travaux, faire un PH sur 7 ans ( 720€/mois) ou sur 10 ans (450€/mois) et à la fin de ce PH, acheter un IDR, avec les économies réalisées grâce au premier investissement.
Je m’excuse si mes explications sont floues et/ou redondantes.
Je reste éventuellement disponible pour éclaircir certains points.
Merci d’avances à ceux qui prendront la peine de nous répondre.
Belle journée et belle vacances à tous.
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