Contrat cadre en copropriété, un blanc-seing donné au syndic? Transparence?

Nash0474 · #1 25-03-2021 16:23:19

Excellent article https://www.copropriete-belgique.com/post/les-contrats-cadre-en-copropri%C3%A9t%C3%A9-abus-opacit%C3%A9-dangers-et-conflits-d-int%C3%A9r%C3%AAts-possibles#:~:text=La%20souscription%20de%20contrats%20cadre,pouvoir%20de%20contr%C3%B4le%20en%20plus.&text=Comment%20prouver%20l'impartialit%C3%A9%2C%20la,copropri%C3%A9t%C3%A9%20ne%20devra%20qu'acter!

ertains syndics invitent leur copropriété à souscrire à des contrats cadre.

Le principe peut être avantageux, car le syndic mutualise l'offre et essaye de trouver le meilleur fournisseur pour autant d'offres. Donc cela peut être avantageux mais pas sur.

Mais étudions de plus pres. Le dossierr de contrat cadre proposé par la synduc ne comportait encore aucun élément de droit et de fait devant aider aux copropriétaires de décider de manière souveraine et en pleine connaissance de cause. Voici une résolution classique:

I"nscription contrat cadres - mandat au syndic

Le syndic explique le principe du contrat cadre. Certains fournisseurs souhaitent proposer des contrats intéressant pour un grand nombre de clients. Pour avoir le meilleur prix, le Syndic doit pouvoir chiffrer à l'avance combien d'immeubles souhaiitent participer à un contrat cadree. En fonction du nombre qui est des lors fixé, le fournisseur peut remettre un prix plus attractif. En acceptant cette inscrit, la copropriété donn mandat au Syndic pour signer un contrat cadre pour des fournitures régulières (énergie,a scenceur, extincteurs,...). Il est certain que le Syndic n'acceptera que la convention groupée si elle est plus intéressantes pour toutes les copropriétés. "

A défaut d'éléments concrets, il a été demandé de donner des exemples qui nous concerneraient et qui seraient chiffrés: aucun élément concret (en sachant qu'on a pas d'ascenceur,...). En plus, l'opacité et le doute restent de mise avec une délibération imprécise, incomplète et scolaire (et rien annexé et ni dans les dossiers)

Quels pourraient-être les dangers concrets de souscrire aux contrat cadre des syndic?

donner un blanc seing au syndic vu que l'assemblée générale ne déciderait plus de la conclusion de ses contrats avec les montans ou pas

quels objets de de contrats?

Quelle est leur durée? Préavis?

Pour quel montant?

Avec quelle qualité ou garantie de services ou de produits?

comment la concurrence est assurée en toute transparence?

Qu'est-ce qui ne garantie pas un conflits d'intérêts ou un commissionnement des syndics sur le dos des copropriétés? La phrase suivante: "Il est certain que le Syndic n'acceptera que la convention groupée si elle est plus intéressante pour TOUTES ses copropriétés". L'intitulé de ce texte ne garantir pas un avantage spécialement pour votre copropriété mais pour toutes ses copropriétés, donc l'intérêt des autres copropriétés peut primer sur votre copropriété.

Nous allons rappeler certains éléments de droits:

Le syndic ne peut nullement souscrire de contrat décrit de manière exhaustive sans décision préalable de l'assemblée générale. Donc le syndic s'arroge un droit appartenant à l'assemblée générale avec décision préalable et chiffrée, et délimitée.

- obligation du syndic "de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières" à l'assemblée générale, ce qui découle déjà de facto que le syndic doit réaliser une évaluation effective des contrats en cours

- obligation du syndic de présenter à l'AG , pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré. La mise en concurrence est un préalable et le syndic doit , à l'instar de la législation sur les marchés publics dont le législateur fait référence dans ses travaux préparatoires, analyser les clauses administratives, techniques et financières des offres présentées:

retrait de la compétence de l'assemblée générale de copropriété de décider à la majoirté des voix la conclusion de chaque dépenses et de chaque contrat avec son montant, ses clauses techniques , administratives et financières.

Les contrats cadres comme présentés actuellement par certains syndics sont un réel blanc-seing donné au syndic, sans limite quant au type de contrat ou quant au montant maximal pouvant être engagé par le contrat cadre. La souscription de contrats cadre dans les copropriétés peuvent être un chèque en blanc donné au syndic sans pouvoir de contrôle. Le copropriétaire et l'assemblée générale n'ont aucune garantie de contrôle, d'information, de décision? Comment prouver l'impartialité, la mise en concurrence et le non conflits d'intérêts de ces syndics avec leurs prestataires puisque la copropriété ne devra plus qu'acter!

Ne souscrivez pas aux contrats-cadre proposés par le syndic sans la moindre garantie préalable ou démonstration chiffrée? Pour voter en pleine connaissance de cause.

Quelle solution pratique et efficace et qui offrirait des garanties à toutes les copropriétés de décider librement des contrats souscrits.?
Un syndic a généralement X clients. Rien ne lui empêche de négocier préalablement, comme les centrales d'achats, avec plusieurs fournisseurs, leur demander un prix sur une base estimée de copropriétés qui souscriraient à cette offre. Cette démarche se réalise dans les marchés publics avec centrale d'achats .

Donc en gros, le syndic viendrait à son assemblée générale en disant que sa société a pu négocier des offres pour ses copropriétés:
- avec la société X, pour un montant de X, suivant les conditions contractuelles suivantes,.... pour une période d'un mais sous la conditions suspensive que X copropriétés souscrivent à cette offre avant le X.
Bien entendu, pour démontrer son impartialité et sa transparence, il devra démontrer d'avoir négocier avec plusieurs fournisseurs.

Au moins à l'assemblée générale, le copropriétaire peut gérer en bon père de famille sa copropriété et en pleine connaissance de cause les contrats qu'il considère judicieux de souscrire et de leurs montants.

Dernière modification par Nash0474 (01-04-2021 23:49:11)

Nash0474 · #41 03-04-2021 21:36:40

https://www.copropriete-belgique.com/po … -possibles

Nash0474 · #42 03-04-2021 22:11:48

rexou a écrit :

Nash0474 a écrit :
Les questions de droit et de gestion sont posées pour une bonne gestion des syndics en 2021, tel n'est pas le but de ce forum?
J'attends les réponses et je me questionne.
Je ne ciblais pas un syndic, car je ne sais pas combien de syndics le font réellement et de quelle manière.
nb: Je me passionne pour le droit de la copropriété et la bonne gestion des syndics, donc je poserai des questions sur mes incompréhensions, les limites de mon incompétences ou de la loi ou de la pratique des syndics. Pour ma part, je pense qu'il y a de bons syndics qu'il faut davantage préviliégier vu le taux de confiance des copropriétaires par rapport à leurs syndics.
Je crois que votre vision du but de ce forum est fort réductrice. Il ne s'agit pas de gendarmer les syndics, mais de débattre de tout ce qui concerne l'immobilier en général.
Vous avez le droit de choisir librement votre syndic et d'en changer le cas échéant lors de chaque AG.
Un syndic, quoi qu'il fasse, ne recueillera jamais l'unanimité absolue. Il y aura toujours des mécontents, de chipoteurs, des mauvais payeurs...
Les premiers impliqués dans la gestion d'un bien immobilier, ce sont les (co)propriétaires. Le syndic vous propose une option. Libre à vous de l'accepter ou non. Le vote est le seul moyen d'expression qui permet une saine gestion.

Je ne peux corroborer, c'est le discours d'un syndic qui ne prend pas ses responsabilités et qui réduit sa mission à encoder et à être assistant administratif. Le syndic est responsable de sa GESTION 577-8, avec un organe décisionnel. Les obligations de moyens et de résultat du syndic doivent etre démontrés en outre, de l'accomplissement des missions confiées au syndic.

Je comprends le discours de la plupart alors de fait sur les syndics en Belgique et le taux de défiance. Ici, on parle bien de missions incombant pleinement au syndic par le code civil et je dirais meme de bonne gestion de copropriété par le Syndic comme un bon gestionnaire et par les copropriétaires. Je rejoins alors le discours de Corinne Mostin "Y a-t-il d’autres éléments qui menacent l’indépendance du syndic ?

Ce qui me frappe, c’est qu’au niveau de la formation, on se trouve encore loin du niveau souhaité. Améliorer la gestion implique donc d’augmenter ce niveau car cela a une incidence sur la déontologie. Etre mieux formé permet de mieux résister à la tentation. Par ailleurs, on constate qu’il manque des candidats syndics. C’est une matière qui nécessite des compétences diverses : comptables, juridiques, relationnelles, techniques… On doit assister à des réunions en soirée. C’est un travail de terrain pour lequel les sollicitations sont fréquentes. Et une profession qui s’est organisée de manière récente.'

rexou · #43 03-04-2021 22:58:19

Nash0474 a écrit :

Ce qui me frappe, c’est qu’au niveau de la formation, on se trouve encore loin du niveau souhaité. Améliorer la gestion implique donc d’augmenter ce niveau car cela a une incidence sur la déontologie. Etre mieux formé permet de mieux résister à la tentation. Par ailleurs, on constate qu’il manque des candidats syndics. C’est une matière qui nécessite des compétences diverses : comptables, juridiques, relationnelles, techniques… On doit assister à des réunions en soirée. C’est un travail de terrain pour lequel les sollicitations sont fréquentes. Et une profession qui s’est organisée de manière récente.'

Il manque de candidats syndics dites-vous. C'est bien exact. Mais vous voulez "mieux les former"... C'est un travail épuisant. Les connaissances comptables, techniques et juridiques sont gérables assez facilement. Le côté relationnel quant à lui peut souvent devenir épuisant. Trop de CP s'imaginent détenir LA vérité absolue et deviennent réellement perturbateurs si leur ligne de conduite n'est pas prise en considération et adoptée. Entre les idées/caprices des uns, les retards/défauts de paiement des autres et les CP qui cherchent à couper le poil en quatre ou qui considèrent le syndic comme leur concierge, pas étonnant qu'il manque de candidats.

En outre de la proposition du site copropriété belgique, notamment avec ce syndic, si la pratique reste la même, la seule preuve d'aucune commission serait qu'un huissier ou toute autre personne vérifie les offres, les contrats souscrits, la refacturation et la compatibilité du syndic pour vérifier de un que c'est le prix le plus bas par rapport à l'offre groupée, à une évaluation des contrats comme décrit dans le code civil, et qu'il y ait réellement aucune commission. Des questions se posent avec le prix de son forfait et ses comptes publiés. En tout cas, cette pratique non cadrée et non précise facilite le travail du syndic au lieu d'évaluer les contrats pour chaque copropriété, il propose des contrats cadre sans aucune garantie réelle et prouvée.

Vous proposez qu'un huissier vérifie tout le boulot du syndic ? Ben tiens ! Et qui va payer l'huissier ? Tant qu'à faire, engagez l'huissier pour faire le boulot de syndic ! Et revenez après un an nous donner la différence de charges à payer.

Plus simplement, le syndic remet plusieurs offres de prix. Contrat cadre ou autre, peu importe. Et chaque CP est et reste libre de lui aussi demander de son côté des offres. Ne rien faire et critiquer est un exercice -trop- facile. Si les CP s'impliquent avec bon sens dans la gestion de leur bien, le monde de la copro tournera mieux. Exiger ou même espérer une "garantie réelle et prouvée" est une illusion fantaisiste.

Deux des problèmes les plus importants au sein d'une copro sont : les conflits relationnels et les défauts/retards de paiement.

Un syndic vraiment nul peut être remercié et remplacé. Un CP dysfonctionnel est une plaie avec laquelle il faut vivre.

max11

Nash0474 · #44 03-04-2021 23:20:09

Vous proposez qu'un huissier vérifie tout le boulot du syndic ? Ben tiens ! Et qui va payer l'huissier ? Tant qu'à faire, engagez l'huissier pour faire le boulot de syndic ! Et revenez après un an nous donner la différence de charges à payer.

Non le contrat cadre, que les garanties écrités :
"Le syndic explique le principe du contrat cadre. Certains fournisseurs souhaitent proposer des contrats intéressant pour un grand nombre de clients. Pour avoir le meilleur prix, le Syndic doit pouvoir chiffrer à l'avance combien d'immeubles souhaiitent participer à un contrat cadree. En fonction du nombre qui est des lors fixé, le fournisseur peut remettre un prix plus attractif. En acceptant cette inscrit, la copropriété donn mandat au Syndic pour signer un contrat cadre pour des fournitures régulières (énergie,a scenceur, extincteurs,...). Il est certain que le Syndic n'acceptera que la convention groupée si elle est plus intéressantes pour toutes les copropriétés. "

'Le prix négocié avec un fournisseur sera probablement un des plus bas qu’un syndic puisse obtenir.
L’avantage financier est évidement intégralement reversé au bénéfice de la copropriété. Le syndic n’accepte aucune commission.'

Juste sur la garantie de non commission et d'avoir le prix le plus bas, puisque dans les conditions proposées et les phrases teles que libéllées d'une imprécision n'offre aucune garantie juridique de manière intelligible.

Travaillant dans un métier avec plusieurs pouvoirs de tutelle et au vu du travail, je serais pour une plus grande professionalisation et pouvoir de conciliation exercée par l'IPI, l'union des syndics,.... en plus du contrôle judidiciaire ( mais dont les juges de paix sont débordés d'affaire).

Le premier pouvoir de contrôile doit rester l'AG qui est le pouvoir décisionnel d'un gestionnaire qui est responsable de SA GESTION par les missions définies par le code civil, les obligations contractuelles, une responsabilité juridique et une obligation de résultat.

Nash0474 · #45 03-04-2021 23:22:08

Une plaie aussi est un syndic non efficace et non proactif. Si le syndic fait bien son travail, cela diminue clairement aussi les autres plaies que vous dénoncez.

Mais les CP et syndics doivent travailler dans la collaboration, mais chacun dans son rôle et dans sa responsabilité.

Dernière modification par Nash0474 (03-04-2021 23:29:14)

rexou · #46 03-04-2021 23:33:53

Une obligation de résultat qui serait selon vous la garantie du prix le plus bas ?

Et si vous proposiez votre candidature pour être syndic de votre ACP ?
Cet exercice de terrain serait salutaire pour vous aider à prendre conscience de ce qui est possible et ce qui relève du fantasme.

max11

rexou · #47 03-04-2021 23:48:08

Nash0474 a écrit :

Une plaie aussi est un syndic non efficace et non proactif. Si le syndic fait bien son travail, cela diminue clairement aussi les autres plaies que vous dénoncez.
Mais les CP et syndics doivent travailler dans la collaboration, mais chacun dans son rôle et dans sa responsabilité.

La plaie dans une copro est rarement le syndic. Même si le syndic n'est pas toujours le parfait technicien/juriste/comptable/psychologue/assistant social/éducateur... ne perdez pas de vue qu'il peut être remplacé chaque année.

La plaie, c'est le comportement des CP, les défauts ou retards de paiement. Et les critiques et/ou idées géniales de chacun, les prétentions des uns et des autres...

Vous évoquez des contrôles, un huissier, des garanties de prix les plus bas, une meilleure formation des syndics... Et en même temps, vous faites le constat d'un manque de candidats dans la situation actuelle. Vous ne voyez pas là un léger paradoxe ?

Postulez donc au poste de syndic de votre copro et revenez dans un an, fort de votre expérience de terrain avec de nouvelles idées/propositions.

panchito, max11

Nash0474 · #48 04-04-2021 00:20:12

Je ne dis pas que le métier est simple, ou comme plusieurs avocats que les syndics sont des ... loin de là, et je ne me sens pas d'une vérité universelle.
J'ai quasiment le meme emploi, avec plus de législations, de pouvoirs de tutelle, de responsabilité claire, plus de personnel et autant de clients. Je me remets en doute et en permanence

Quant à votre proposition, j'aime trop mon métier ou mes métiers. Mais si je veux avoir une vie plus paisible, cela sera envisagé mais j'aurai l'envie de bien faire le métier, et être un vrai gestionnaire et prestataire de services.

Trouvez vous le libellé bien rédigé juridiquement et professionnellement? Comment la garantie de conflits d'intérêts et de collusion, ou de non prise de commission est démontrée? Le libellé répond il aux exigences du code civil et de la volonté du législateur de concurrence et transparence? nb: Je vous dirai comment je rédige les memes décisions que cela soit dans le secteur privé ou public.

Nash0474 · #49 04-04-2021 00:29:15

Rexou, j'aime bien votre répartie. Hors temps de covid, je partagerais bien la discussion autour d'un verre et peut etre que je constaterai me tromper.

Quand vous dites révoqué oui, mais la loi belge met beaucoup de difficultés à engager la responsabilité juridique du syndic. On prend l'organisation d'une AG, pleinement de la compétence du syndic, il faut attaquer la copropriété et non le syndic directement, qui l'a organisé et si c'est lui qui a commis des erreurs. Si on demande la consultation de documents de la copropriété et que le syndic n'y répond pas, il faut attaquer l'ACP. Dans le dernier cas, les CP n'y sont pour rien. Quid?

Je vais clore le débat, parce que je veux rester dans le débat d'échangés vraiment, c'est le but d'un forum et c'est normal que 2 points de vue de 2 positionnement soient différents ou complémentaires. J'accepté cela, comme peut etre me tromper royalement wink

Dernière modification par Nash0474 (04-04-2021 00:31:18)

panchito · #50 04-04-2021 07:21:49

Nash0474 a écrit :

Quand vous dites révoqué oui, mais la loi belge met beaucoup de difficultés à engager la responsabilité juridique du syndic. On prend l'organisation d'une AG, pleinement de la compétence du syndic, il faut attaquer la copropriété et non le syndic directement, qui l'a organisé et si c'est lui qui a commis des erreurs. Si on demande la consultation de documents de la copropriété et que le syndic n'y répond pas, il faut attaquer l'ACP. Dans le dernier cas, les CP n'y sont pour rien. Quid?

En fait, vous ne comprenez pas comment fonctionne une copropriété.

Le syndic n'est engagé par les CP que pour exécuter pratiquement les décisions que les CP prennent lors d'une AG.
C'est d'ailleurs la raison pour laquelle, chaque année, il doit demander décharge et quitus pour sa gestion aux CP. Après ce sont les CP qui endossent à 100% tout les responsabilités de ce qu'a fait ou pas fait le Syndic.

Donc c'est normal, que nos excellentes lois belges n'engagent la responsabilité du syndic que dans des cas, par exemple, de vols dans la caisse de l'ACP ou de non redistribution de commission à l'ACP.

En plus vous pouvez le révoquer à tout moment s'il ne vous convient pas! En suivant évidemment les clauses du contrat que vous, les CP, aurez judicieusement négociées avec lui avant de le signer lors de son engagement!

D'ailleurs, si vous êtes juriste, pourquoi ne pas rédiger vous-même le contrat d'emploi de votre prochain syndic?

Dernière modification par panchito (04-04-2021 07:25:08)

max11 · #51 04-04-2021 09:40:20

Nash0474 a écrit :

Je ne peux corroborer, c'est le discours d'un syndic qui ne prend pas ses responsabilités et qui réduit sa mission à encoder et à être assistant administratif. Le syndic est responsable de sa GESTION 577-8, avec un organe décisionnel. Les obligations de moyens et de résultat du syndic doivent etre démontrés en outre, de l'accomplissement des missions confiées au syndic.
Je comprends le discours de la plupart alors de fait sur les syndics en Belgique et le taux de défiance. Ici, on parle bien de missions incombant pleinement au syndic par le code civil et je dirais meme de bonne gestion de copropriété par le Syndic comme un bon gestionnaire et par les copropriétaires. Je rejoins alors le discours de Corinne Mostin "Y a-t-il d’autres éléments qui menacent l’indépendance du syndic ?
Ce qui me frappe, c’est qu’au niveau de la formation, on se trouve encore loin du niveau souhaité. Améliorer la gestion implique donc d’augmenter ce niveau car cela a une incidence sur la déontologie. Etre mieux formé permet de mieux résister à la tentation. Par ailleurs, on constate qu’il manque des candidats syndics. C’est une matière qui nécessite des compétences diverses : comptables, juridiques, relationnelles, techniques… On doit assister à des réunions en soirée. C’est un travail de terrain pour lequel les sollicitations sont fréquentes. Et une profession qui s’est organisée de manière récente.'

Et, bien entendu, il faudra fortement revaloriser les honoraires du syndic pour lui permettre de s'entourer et s'équiper suffisamment par rapport à toutes vos exigences....
Ah ben non, c'est souvent la première chose que regarde les CP : "ouhlala, les honoraires sont trop haut par rapport à celui que nous avons pour le moment... Bien sûr il est nul, ne réponds pas, ne réagit pas, prends certainement le même fournisseur par facilité, ..... mais au moins il n'est pas cher....."

Voilà pourquoi, le plus souvent, les ACP gardent leurs mauvais syndics et râlent sur le service qu'ils reçoivent !
Et voilà pourquoi quelques mauvais syndics restent en place et continue d'exister !

Je suppose que vous travaillez dans un service public ou apparenté....
Parler de bonnes pratiques dans les marchés publics et vouloir imposer cela dans les ACP me semblent risibles à plus d'un titre...

rexou

copropriétaire engalère · #52 04-04-2021 11:06:50

Nash0474 a écrit :

. Si on demande la consultation de documents de la copropriété et que le syndic n'y répond pas, il faut attaquer l'ACP. Dans le dernier cas, les CP n'y sont pour rien. Quid?

EXACT! et malgré les réponses loufoques du syndic -si nous parlons du même, il est un des plus cher du marché actuellement, on pensait être tranquille ettoutça, ben NON-, qui attestent vos dires, on doit attaquer l'ACP...........une aberration!!!!

Nash0474 · #53 04-04-2021 20:05:57

max11 a écrit :

Nash0474 a écrit :
Je ne peux corroborer, c'est le discours d'un syndic qui ne prend pas ses responsabilités et qui réduit sa mission à encoder et à être assistant administratif. Le syndic est responsable de sa GESTION 577-8, avec un organe décisionnel. Les obligations de moyens et de résultat du syndic doivent etre démontrés en outre, de l'accomplissement des missions confiées au syndic.
Je comprends le discours de la plupart alors de fait sur les syndics en Belgique et le taux de défiance. Ici, on parle bien de missions incombant pleinement au syndic par le code civil et je dirais meme de bonne gestion de copropriété par le Syndic comme un bon gestionnaire et par les copropriétaires. Je rejoins alors le discours de Corinne Mostin "Y a-t-il d’autres éléments qui menacent l’indépendance du syndic ?
Ce qui me frappe, c’est qu’au niveau de la formation, on se trouve encore loin du niveau souhaité. Améliorer la gestion implique donc d’augmenter ce niveau car cela a une incidence sur la déontologie. Etre mieux formé permet de mieux résister à la tentation. Par ailleurs, on constate qu’il manque des candidats syndics. C’est une matière qui nécessite des compétences diverses : comptables, juridiques, relationnelles, techniques… On doit assister à des réunions en soirée. C’est un travail de terrain pour lequel les sollicitations sont fréquentes. Et une profession qui s’est organisée de manière récente.'
Et, bien entendu, il faudra fortement revaloriser les honoraires du syndic pour lui permettre de s'entourer et s'équiper suffisamment par rapport à toutes vos exigences....
Ah ben non, c'est souvent la première chose que regarde les CP : "ouhlala, les honoraires sont trop haut par rapport à celui que nous avons pour le moment... Bien sûr il est nul, ne réponds pas, ne réagit pas, prends certainement le même fournisseur par facilité, ..... mais au moins il n'est pas cher....."
Voilà pourquoi, le plus souvent, les ACP gardent leurs mauvais syndics et râlent sur le service qu'ils reçoivent !
Et voilà pourquoi quelques mauvais syndics restent en place et continue d'exister !
Je suppose que vous travaillez dans un service public ou apparenté....
Parler de bonnes pratiques dans les marchés publics et vouloir imposer cela dans les ACP me semblent risibles à plus d'un titre...

Je vous rejoins partiellement et grandement.

Non j'ai eu quelques expériences d'administration, je suis dans le privé maintenant.... mais sur les syndic la présomption peut être de même, meme si mon avocat m'a encore dit gentiment que j'étais naif sur les syndics. Nota bene, voici le genre de délibération prises au hasard https://www.provincedeliege.be/conseill … 210225.pdf ou https://www.namur.be/fr/ma-ville/vie-po … ille-1.pdf j'ai du en écire ou sruveiller des milliers de différentes matieres, les PV qu'on voit sur internet n'ont pas souvent le meme niveau de rigueur (obligation pouvoir de tutele de toute décision qui peut annuler/réformer en plus des recours judiciaires)

Quand je lis les PV de plusieurs syndics, beaucoup de résolutions seraient attaqués par l'autorité de tutelle clairement. Parfois, une virgule sur tout un cahier de charges ou un dossier de 500 pages. Et j'ai eu la chance pendant 10 ans que mes délib sont toutes passées sauf une pour erreur de virgule, cahier de charges de 30 pages.

Payer pour un service de qualité, je n'ai aucun souci et c'est normal. Toutefois, les missions et les montants sont définis dans un contrat et par rapport à des obligations du code civil avec une obligation de résultat et moral, de bien faire son job. C'est tout ce que je veux, et moi je pense qu'il y en a . Et vous devez en être un, car aussi non vous ne répondriez pas, vous voyez mes présomptions sont positives.

Dernière modification par Nash0474 (04-04-2021 20:07:21)

Nash0474 · #54 04-04-2021 20:11:45

panchito a écrit :

Nash0474 a écrit :
Quand vous dites révoqué oui, mais la loi belge met beaucoup de difficultés à engager la responsabilité juridique du syndic. On prend l'organisation d'une AG, pleinement de la compétence du syndic, il faut attaquer la copropriété et non le syndic directement, qui l'a organisé et si c'est lui qui a commis des erreurs. Si on demande la consultation de documents de la copropriété et que le syndic n'y répond pas, il faut attaquer l'ACP. Dans le dernier cas, les CP n'y sont pour rien. Quid?
En fait, vous ne comprenez pas comment fonctionne une copropriété.
Le syndic n'est engagé par les CP que pour exécuter pratiquement les décisions que les CP prennent lors d'une AG.
C'est d'ailleurs la raison pour laquelle, chaque année, il doit demander décharge et quitus pour sa gestion aux CP. Après ce sont les CP qui endossent à 100% tout les responsabilités de ce qu'a fait ou pas fait le Syndic.
Donc c'est normal, que nos excellentes lois belges n'engagent la responsabilité du syndic que dans des cas, par exemple, de vols dans la caisse de l'ACP ou de non redistribution de commission à l'ACP.
En plus vous pouvez le révoquer à tout moment s'il ne vous convient pas! En suivant évidemment les clauses du contrat que vous, les CP, aurez judicieusement négociées avec lui avant de le signer lors de son engagement!
D'ailleurs, si vous êtes juriste, pourquoi ne pas rédiger vous-même le contrat d'emploi de votre prochain syndic?

Il suffit de reprendre les missions dévolues au syndic et les missions dévolues à l'AG, pas l'inverse et pas de confusion. Chacun dans son rôle et dans sa responsabilité, avec une entraide de chacun.

En fait, j'ai l'impression de lire le monde quitté des fonctionnaires.

Nash0474 · #55 04-04-2021 20:13:39

copropriétaire engalère a écrit :

Nash0474 a écrit :
. Si on demande la consultation de documents de la copropriété et que le syndic n'y répond pas, il faut attaquer l'ACP. Dans le dernier cas, les CP n'y sont pour rien. Quid?
EXACT! et malgré les réponses loufoques du syndic -si nous parlons du même, il est un des plus cher du marché actuellement, on pensait être tranquille ettoutça, ben NON-, qui attestent vos dires, on doit attaquer l'ACP...........une aberration!!!!

Et après l'avocat du syndic, la respnsabilité du syndic qui n'a pas donné accès dit que le syndic n'est pas à la cause puisqu'il faut attaquer l'ACP. Quid? La meme chose pour le délai de 15 jours? le défaut de budget prévisionnel? le défaut de justificatifs des comptes? les dossiers des AG?

Pour l'avoir déjà fait dans un poste, je suis syndic et ait omis une obligation qui m'est dévolue clairement, je me dirai responsable. Je préfère les gens qui assument leur gestion (et parfois erreur, car ce n'est pas parfait) que ceux qui se cachent sous tout prétexte et parfois in fine. Raison pour laquelle je suis en train de lire et comparer les législations des autres pays.... et je suis en train de soumettre des analyses ou observations à des parlementaires (pour l'instant 1 fois avec document et jurisprudence, et on en discutera fin d'année sur un dossier plus complet). Le député est avocat donc ce sont aussi des questions juridiques dont j'ai une maitrise, mais avec une vision de manager mon métier.

NB; souvent je suis pour la simplification administrative mais pour une réelle efficacité.

Dernière modification par Nash0474 (04-04-2021 20:18:36)

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #56 04-04-2021 20:18:35

Nash0474 a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
Nash0474 a écrit :
. Si on demande la consultation de documents de la copropriété et que le syndic n'y répond pas, il faut attaquer l'ACP. Dans le dernier cas, les CP n'y sont pour rien. Quid?
EXACT! et malgré les réponses loufoques du syndic -si nous parlons du même, il est un des plus cher du marché actuellement, on pensait être tranquille ettoutça, ben NON-, qui attestent vos dires, on doit attaquer l'ACP...........une aberration!!!!
Et après l'avocat du syndic, la respnsabilité du syndic qui n'a pas donné accès dit que le syndic n'est pas à la cause puisqu'il faut attaquer l'ACP. Quid? La meme chose pour le délai de 15 jours? le défaut de budget prévisionnel? le défaut de justificatifs des comptes? les dossiers des AG?
Pour l'avoir déjà fait dans un poste, je suis syndic et ait omis une obligation qui m'est dévolue clairement, je me dirai responsable. Je préfère les gens qui assument leur gestion (et parfois erreur, car ce n'est pas parfait) que ceux qui se cachent sous tout prétexte et parfois in fine. Raison pour laquelle je suis en train de lire et comparer les législations des autres pays.... et je suis en train de soumettre des analyses ou observations à des parlementaires (pour l'instant 1 fois avec document et jurisprudence, et on en discutera fin d'année sur un dossier plus complet).

Un syndic qui assume ses erreurs? vous vivez en UTOPIALAND!!!!! ils démissionnent et ils ne sont responsables de rien!

Nash0474 · #57 04-04-2021 20:20:41

copropriétaire engalère a écrit :

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copropriétaire engalère a écrit :
Nash0474 a écrit :
. Si on demande la consultation de documents de la copropriété et que le syndic n'y répond pas, il faut attaquer l'ACP. Dans le dernier cas, les CP n'y sont pour rien. Quid?
EXACT! et malgré les réponses loufoques du syndic -si nous parlons du même, il est un des plus cher du marché actuellement, on pensait être tranquille ettoutça, ben NON-, qui attestent vos dires, on doit attaquer l'ACP...........une aberration!!!!
Et après l'avocat du syndic, la respnsabilité du syndic qui n'a pas donné accès dit que le syndic n'est pas à la cause puisqu'il faut attaquer l'ACP. Quid? La meme chose pour le délai de 15 jours? le défaut de budget prévisionnel? le défaut de justificatifs des comptes? les dossiers des AG?
Pour l'avoir déjà fait dans un poste, je suis syndic et ait omis une obligation qui m'est dévolue clairement, je me dirai responsable. Je préfère les gens qui assument leur gestion (et parfois erreur, car ce n'est pas parfait) que ceux qui se cachent sous tout prétexte et parfois in fine. Raison pour laquelle je suis en train de lire et comparer les législations des autres pays.... et je suis en train de soumettre des analyses ou observations à des parlementaires (pour l'instant 1 fois avec document et jurisprudence, et on en discutera fin d'année sur un dossier plus complet).
Un syndic qui assume ses erreurs? vous vivez en UTOPIALAND!!!!! ils démissionnent et ils ne sont responsables de rien!

Oui constat, mais je veux faire une analyse approfondie avant de tirer des conclusions générales. Je le dis quand je n'ai pas une maitrise totale ou assez de données objectives.

Dernière modification par Nash0474 (04-04-2021 20:21:11)

Nash0474 · #58 04-04-2021 20:22:22

J'attends des professionnels de copropriété leur résolution dans le procés verbal qui serait implacable juridiquement et en management des contrats cadre acceptés?

Avec humour, je sais que je suis chiant wink

Dernière modification par Nash0474 (04-04-2021 20:22:46)

rexou · #59 04-04-2021 22:05:58

Payer pour un service de qualité, je n'ai aucun souci et c'est normal.

Oui, mais quid des autres CP ? La qualité ou la médiocrité d'un service se découvre à l'usage. Le meilleur rapport qualité/prix n'est pas nécessairement lié à toute une série de contrôles supposés apporter une garantie.

Les meilleurs syndics sont bien souvent dans l'incapacité d'accepter de nouvelles gérances, leur emploi du temps étant déjà overbooké. Et bien sur, ils examinent minutieusement le client -lisez le contexte de la copro- avant d'accepter une nouvelle gestion.

rexou · #60 04-04-2021 22:10:30

panchito a écrit :

D'ailleurs, si vous êtes juriste, pourquoi ne pas rédiger vous-même le contrat d'emploi de votre prochain syndic?

Encore faut-il trouver le syndic qui acceptera de signer ce contrat...
Un syndic sérieux et prudent ne mettra pas les pieds dans n'importe quelle galère et encore moins à des conditions qui lui seraient imposées.

Contrat cadre en copropriété, un blanc-seing donné au syndic? Transparence?

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