Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

D1791 · #1 02-09-2022 10:53:23

J'ai l'impression que nous ne nous comprenons pas.

"La signification d'un jugement est une procédure par laquelle la partie gagnante à un procès transmet à son adversaire le jugement rendu à son encontre. Cette formalité fait intervenir un huissier de justice, offrant ainsi l'assurance que la partie perdante a bien eu connaissance du jugement.
Cette procédure est obligatoire pour faire courir les délais d'appel et exiger l'exécution de la décision."

Le jugement c'est une chose. Obligatoire notamment pour espérer que le CPAS libère la caution. Et vous avez certainement bien fait de le faire.

Signifier le jugement c'est autre chose.
Obligatoire si vous voulez que la partie adverse s'exécute si elle est de mauvaise foi. C'est idiot parce que les frais de signification pourront lui être imputés ce qui ne fait que charger la barque.
Optionnelle si la partie adverse est insolvable (rien ne sert de charger une barque irrécupérable), mais qui explique peut-être pourquoi tant que vous n'avez rien signifié, les ex-locataires ne vous verseront rien.

Je ne dis pas que vous devez signifier. S'ils sont insolvables, je vous le déconseille (à moins que d'autres intervenants n'aient des arguments pour le faire quand même). Je dis juste que vous n'avez rien à attendre d'eux tant que ce n'est pas signifié.
Pour le CPAS, j'espère pour vous qu'ils n'attendent pas une signification pour libérer la garantie. Et si le CPAS devait exiger la signification, je me pose la question de savoir à qui cette signification devrait être faite.

En relisant votre réponse du 1/9 à 16h25, j'ai l'impression que vous avez peut-être confondu jugement rendu et jugement signifié :

Cyril a écrit :

D1791 a écrit :
Le jugement a-t-il été signifié ?
oui il l'a été, le 13 juillet.

Le 13 juillet, quand vous écrivez "réception du jugement", je suppose que cela veut dire "réception par la poste ou par le guichet du greffe", mais pas que vous l'avez, vous reçu par un huissier.

Si mes interprétations sont bonnes, cela voudrait dire que le jugement a été rendu, mais n'a pas été signifié.

Dernière modification par D1791 (02-09-2022 11:01:01)

Cyril · #21 02-09-2022 09:56:01

D1791 a écrit :

Je vours remercie pour votre retour, même si les raisons que vous donnez ne me seront pas utile à ma situation personnelle.
Cyril a écrit :
D1791 a écrit :
Pourquoi alors avoir fait le choix d'"investir" dans la signification du jugement ?
Parce qu'on a dû passer par le juge de paix pour les faire sortir du bien ... et pour récupérer la garantie locative du CPAS de Charleroi qui demande une décision de justice pour la libérer ...
Néanmoins, je dois vous avouer ne pas avoir compris ces raisons. Il y a donc quelque chose qui continue à m'échapper dans votre chronologie.
Cyril a écrit :
21 février : audience justice de paix,
26 février : entrée des nouveaux locataires dans le bien.
27 juin : audience
13 juillet : réception de la décision du juge de paix.
Si vous avez reçu la décision le 13 juillet et que vous avez ensuite fait signifier le jugement, en quoi cette signification était-elle utile "pour les faire sortir du bien" puisque les nouveaux locataires étaient déjà entrés le 26 février précédant ?
Je déduis donc que vous avez fait signifier le jugement pour pouvoir récupérer la garantie du CPAS.
Si c'est le cas (j'avoue que cette nécessité me surprend), j'y vois une raison supplémentaire pour ne pas louer avec une garantie CPAS.
Est-ce que le CPAS exige cela afin de permettre un éventuel appel du locataire défaillant ?
Question subsidiaire, est-ce au CPAS qu'il faut signifier le jugement dans ce cas ou est-ce au locataire défaillant ?

Il faudrait reprendre le sujet depuis le début ou presque mais notre premier passage devant le juge de paix remonte au mois de décembre 2021. Le bail avait pris fin à la fin du mois de novembre et les locataires n'avaient pas quité le bien. Les audiences de décembre ont permis d'obtenir que les locataires partent avant la fin janvier.

De plus, il y a eu pas mal de dégâts locatifs dûs à une mauvaise occupation du bien, rapports d'experts à l'appui et plus de 10k€ de devis de travaux. le CPAS de Charleroi ne voulait pas libérer la caution sans décision de justice et comme les locataires contestaient bien évidemment bien qu'ils aient signé l'état des lieux contradictoire de sortie, on a dû retourner en justice de paix pour solder ce point.

libra · #22 02-09-2022 09:08:30

D1791 a écrit :

Je déduis donc que vous avez fait signifier le jugement pour pouvoir récupérer la garantie du CPAS.
Si c'est le cas (j'avoue que cette nécessité me surprend), j'y vois une raison supplémentaire pour ne pas louer avec une garantie CPAS.
Est-ce que le CPAS exige cela afin de permettre un éventuel appel du locataire défaillant ?
Question subsidiaire, est-ce au CPAS qu'il faut signifier le jugement dans ce cas ou est-ce au locataire défaillant ?

Il est possible qu'il y a une mauvaise compréhension. Peut-être que la CPAS a demandé un jugement sans qu'il soit spécifié qu'il doive être signifié.

D1791 · #23 02-09-2022 08:40:08

Je vours remercie pour votre retour, même si les raisons que vous donnez ne me seront pas utile à ma situation personnelle.

Cyril a écrit :

D1791 a écrit :
Pourquoi alors avoir fait le choix d'"investir" dans la signification du jugement ?
Parce qu'on a dû passer par le juge de paix pour les faire sortir du bien ... et pour récupérer la garantie locative du CPAS de Charleroi qui demande une décision de justice pour la libérer ...

Néanmoins, je dois vous avouer ne pas avoir compris ces raisons. Il y a donc quelque chose qui continue à m'échapper dans votre chronologie.

Cyril a écrit :

21 février : audience justice de paix,
26 février : entrée des nouveaux locataires dans le bien.
27 juin : audience
13 juillet : réception de la décision du juge de paix.

Si vous avez reçu la décision le 13 juillet et que vous avez ensuite fait signifier le jugement, en quoi cette signification était-elle utile "pour les faire sortir du bien" puisque les nouveaux locataires étaient déjà entrés le 26 février précédant ?

Je déduis donc que vous avez fait signifier le jugement pour pouvoir récupérer la garantie du CPAS.
Si c'est le cas (j'avoue que cette nécessité me surprend), j'y vois une raison supplémentaire pour ne pas louer avec une garantie CPAS.
Est-ce que le CPAS exige cela afin de permettre un éventuel appel du locataire défaillant ?
Question subsidiaire, est-ce au CPAS qu'il faut signifier le jugement dans ce cas ou est-ce au locataire défaillant ?

Cyril · #24 02-09-2022 06:55:10

D1791 a écrit :

Cyril a écrit :
Non ils ne sont pas solvables donc nous ne démarrerons aucune procédure avec un huissier, ce serait à fonds perdus pour nous et on a déjà perdu assez comme ça. On en a eu pour plus de 5000€ de travaux déjà sans compter le temps qu'on y a perdu à faire nous même tout ce qu'on pouvait. au final, le bilan financier de cette location est négatif, on ne va pas continuer à creuser le trou.
Pourquoi alors avoir fait le choix d'"investir" dans la signification du jugement ?
C'est une vraie question.

Parce qu'on a dû passer par le juge de paix pour les faire sortir du bien qu'ils ne voulaient pas quitter après qu'on leur ait signifié qu'on ne renouvellait pas le bail et pour récupérer la garantie locative du CPAS de Charleroi qui demande une décision de justice pour la libérer (qu'on n'a toujous pas récupérée d'ailleurs).

D1791 · #25 01-09-2022 18:39:16

Cyril a écrit :

Non ils ne sont pas solvables donc nous ne démarrerons aucune procédure avec un huissier, ce serait à fonds perdus pour nous et on a déjà perdu assez comme ça. On en a eu pour plus de 5000€ de travaux déjà sans compter le temps qu'on y a perdu à faire nous même tout ce qu'on pouvait. au final, le bilan financier de cette location est négatif, on ne va pas continuer à creuser le trou.

Pourquoi alors avoir fait le choix d'"investir" dans la signification du jugement ?
C'est une vraie question.

Cyril · #26 01-09-2022 15:28:42

cedricl a écrit :

Super que cela se termine de la sorte.
Allez-vous faire le nécessaire auprès d'un huissier pour essayer de récupérer les fonds (si il y a un peu de solvabilité)?

Non ils ne sont pas solvables donc nous ne démarrerons aucune procédure avec un huissier, ce serait à fonds perdus pour nous et on a déjà perdu assez comme ça. On en a eu pour plus de 5000€ de travaux déjà sans compter le temps qu'on y a perdu à faire nous même tout ce qu'on pouvait. au final, le bilan financier de cette location est négatif, on ne va pas continuer à creuser le trou.

Cyril · #27 01-09-2022 15:25:43

D1791 a écrit :

Le jugement a-t-il été signifié ?

oui il l'a été, le 13 juillet.

D1791 · #28 01-09-2022 12:04:28

Le jugement a-t-il été signifié ?

GT, PIM

cedricl · #29 01-09-2022 12:02:25

Cyril a écrit :

ça fait quelques mois et il s'est passé pas mal de choses depuis.
Le mois de février a été dédié à la remise en état de la maison. Tout a été nettoyé, désinfecté, réparé. On a dû changer four et taque qui étaient irrécupérables. On a également changé le mobilier de salle de bain. Chambre et salle de vie (salon et séjour) ont été détapissées, désinfectées, traitées contre les moisissures et repeintes. Une ventilation mécanique a été installée dans la salle de bain pour limiter les risques. ça a été un gros mois de travail mais la maison est revenue dans son état initial.
21 février : audience justice de paix, le juge demande les remises de conclusions des parties selon un échéancier qui nous conduit à une audience finale le 27 juin. Soit quasiment un an de procédure!
26 février : entrée des nouveaux locataires dans le bien.
Entre février et juin, quelques courriers de notre avocat pour nous tenir informés des conclusions reçues et soumises par les parties. Aucun problème dans le bien avec les nouveaux locataires.
27 juin : audience justice de paix. Les anciens locataires ne sont évidemment pas présents. Plaidoirie de leur avocat, du nôtre, on voit bien que le juge a bien son idée de toute façon. Petites questions de sa part pour nous pour cloturer l'audience : "le bein est reloué?" "oui, depuis fin février" "des problèmes dans le bâtiment?" "non"
13 juillet : réception de la décision du juge de paix. Les anciens locataires sont condamnés à payer les 2 mois de loyer toujours dûs majorés des intérêts en accord avec le bail, à une indemnité de dédomagement de 2000€ et aux frais de justice, le tout payable par tranches de 150€ mensuels à partir du mois d'août. Le juge ordonne la libération de la garantie locative du CPAS qui sera déduite du montant dû.
1er septembre : notre avocat n'a toujours pas reçu la garantie locative du CPAS. Les anciens locataires n'ont évidemment pas versé le moindre cent de leur condamnation, quelles surprise Les nouveaux locataires n'ont toujours aucun souci dans la maison, pas d'humidité, pas de moisissure ni quoi que ce soit d'autre...
Une histoire qui se finit plutôt bien pour nous finalement. Même si on a eu des périodes de colère, beaucoup de boulot, du stress et qu'on a été de notre poche, on repart dans de bonnes conditions et on a au moins le plaisir d'avoir été entendu par le juge de paix et d'avoir gagné un jugement qui les a condamnés à tout ce qu'on demandait

Super que cela se termine de la sorte.
Allez-vous faire le nécessaire auprès d'un huissier pour essayer de récupérer les fonds (si il y a un peu de solvabilité)?

Cyril · #30 01-09-2022 08:43:51

ça fait quelques mois et il s'est passé pas mal de choses depuis.

Le mois de février a été dédié à la remise en état de la maison. Tout a été nettoyé, désinfecté, réparé. On a dû changer four et taque qui étaient irrécupérables. On a également changé le mobilier de salle de bain. Chambre et salle de vie (salon et séjour) ont été détapissées, désinfectées, traitées contre les moisissures et repeintes. Une ventilation mécanique a été installée dans la salle de bain pour limiter les risques. ça a été un gros mois de travail mais la maison est revenue dans son état initial.

21 février : audience justice de paix, le juge demande les remises de conclusions des parties selon un échéancier qui nous conduit à une audience finale le 27 juin. Soit quasiment un an de procédure!

26 février : entrée des nouveaux locataires dans le bien.

Entre février et juin, quelques courriers de notre avocat pour nous tenir informés des conclusions reçues et soumises par les parties. Aucun problème dans le bien avec les nouveaux locataires.

27 juin : audience justice de paix. Les anciens locataires ne sont évidemment pas présents. Plaidoirie de leur avocat, du nôtre, on voit bien que le juge a bien son idée de toute façon. Petites questions de sa part pour nous pour cloturer l'audience : "le bein est reloué?" "oui, depuis fin février" "des problèmes dans le bâtiment?" "non"

13 juillet : réception de la décision du juge de paix. Les anciens locataires sont condamnés à payer les 2 mois de loyer toujours dûs majorés des intérêts en accord avec le bail, à une indemnité de dédomagement de 2000€ et aux frais de justice, le tout payable par tranches de 150€ mensuels à partir du mois d'août. Le juge ordonne la libération de la garantie locative du CPAS qui sera déduite du montant dû.

1er septembre : notre avocat n'a toujours pas reçu la garantie locative du CPAS. Les anciens locataires n'ont évidemment pas versé le moindre cent de leur condamnation, quelles surprise big_smile Les nouveaux locataires n'ont toujours aucun souci dans la maison, pas d'humidité, pas de moisissure ni quoi que ce soit d'autre...

Une histoire qui se finit plutôt bien pour nous finalement. Même si on a eu des périodes de colère, beaucoup de boulot, du stress et qu'on a été de notre poche, on repart dans de bonnes conditions et on a au moins le plaisir d'avoir été entendu par le juge de paix et d'avoir gagné un jugement qui les a condamnés à tout ce qu'on demandait cool

Dernière modification par Cyril (01-09-2022 08:46:22)

PIM

Cyril · #31 31-01-2022 10:39:53

grmff a écrit :

Au vu de la description de la situation, et vu qu'ils sont insolvables, vous ne vous en tirez pas trop mal. Félicitations. Il reste à se fournir le plus important pour le nettoyage: de l'huile de coude.

oui on ne s'en tire pas trop mal effectivement et oui, il va falloir beaucoup beaucoup d'huile de coude parce que la maison est vraiment dégueulasse, mais ça ne nous a jamais fait peur.

Reste la suite des débats le 21 février, on verra ce que ça donnera.

grmff · #32 31-01-2022 10:14:46

Au vu de la description de la situation, et vu qu'ils sont insolvables, vous ne vous en tirez pas trop mal. Félicitations. Il reste à se fournir le plus important pour le nettoyage: de l'huile de coude.

Cyril · #33 31-01-2022 08:01:13

bon, on a fait l'état des lieux samedi. Le seul ménage fait c'était un coup de lavette tellement superficiel que le sol collait. Jamais vu des gens capables de vivre dans de telles conditions avant eux. Madame a passé deux heures hier juste à nettoyer les meubles de cuisine. Dans le même laps de temps j'ai juste remis en place les descentes d'eau de pluie, enlevé tous les clous et autres pour pouvoir reboucher les trous, démonté les électro de cuisine qui sont morts et le meuble de salle de bain.

On va avoir un mois de février très occupé roll

Mais bon, au moins ils sont partis et on a récupéré les clefs. (Et 9 sacs poubelles en cadeau)

Cyril · #34 24-01-2022 13:12:37

Je ne fais pas non plus faire des gros travaux qui nécéssitent de gros outillages (enfin, j'éspère) donc en gros ça va juste être pour tenir la maison en température et de la lumière pour voir ce que je fais

panchito · #35 23-01-2022 14:48:02

Girkou a écrit :

panchito a écrit :
Légalement parlant, un bien ne peut rester sans fournisseur d'énergie; vous risqueriez une coupure!
Evidemment, si vous n'avez pas de nouveau locataire qui reprend les compteurs à son nom le jour du départ de l'ancien, le propriétaire doit les reprendre à son nom.
Attention, les acomptes ne sont pas piqués des vers pour les nouveaux contrats en cette période, et vous n'aurez pas droit au tarif "maison vide" si vous faites des travaux!

pourquoi n'aurait pas droit au tarif maison vide? il suffit qu'il mette le bien en maison vide, qui va s'en inguiété?

Le propriétaire pardi! Si sa consommation dépasse celle attendue en "maison vide", le tarif augmente fameusement et dépasse celui d'un contrat "normal"!

Girkou · #36 23-01-2022 14:30:41

panchito a écrit :

Légalement parlant, un bien ne peut rester sans fournisseur d'énergie; vous risqueriez une coupure!
Evidemment, si vous n'avez pas de nouveau locataire qui reprend les compteurs à son nom le jour du départ de l'ancien, le propriétaire doit les reprendre à son nom.
Attention, les acomptes ne sont pas piqués des vers pour les nouveaux contrats en cette période, et vous n'aurez pas droit au tarif "maison vide" si vous faites des travaux!

pourquoi n'aurait pas droit au tarif maison vide? il suffit qu'il mette le bien en maison vide, qui va s'en inguiété?

panchito · #37 23-01-2022 08:23:48

Légalement parlant, un bien ne peut rester sans fournisseur d'énergie; vous risqueriez une coupure!
Evidemment, si vous n'avez pas de nouveau locataire qui reprend les compteurs à son nom le jour du départ de l'ancien, le propriétaire doit les reprendre à son nom.

Attention, les acomptes ne sont pas piqués des vers pour les nouveaux contrats en cette période, et vous n'aurez pas droit au tarif "maison vide" si vous faites des travaux!

Cyril · #38 22-01-2022 12:40:38

Questions sur la reprise des énergies.

On va faire l'état des lieux (si tout va bien) le 29 janvier, avec relevé des compteurs et on va bien remplir les formulaires idoines.

Par contre on ne peut pas remettre le bien en location de suite au vu des dégâts qu'on va devoir réparer. On compte un mois mort pour faire les travaux.

Dans ce cas, vaut-il mieux que je reprenne les énergies à mon compte pour un mois et refaire les démarches à l'entrée des nouveaux locataires?

Cyril · #39 22-01-2022 12:00:46

Bonjour Messieurs,

Le CPAS est prévenu depuis le 4 novembre que nous allions en justice de paix. Le jugement n'a été rendu que le 10 janvier.

J'ai eu des nouvelles des locataires hier soir par SMS. Ils ne comptent manifestement pas payer les 2 mois de loyers dûs malgré le jugement et on fera - à priori - l'état des lieux le 29 janvier parce qu'on a poussé pour avoir une date. Je suppose qu'ils ne comptaient absolument pas revenir, ce qui m'aurait embêté puisqu'ils ont toutes les clés.

Le jugement ne statue pas sur la récupération de la caution puisqu'il y aura encore une audience le 21 février pour statuer sur le surplus. On fera alors valoir que les loyers dûs n'ont pas été payés comme convenus et le reste des dégâts locatifs qu'on pourra découvrir la semaine prochaine, s'ils se présentent.

Par contre je vais effectivement envoyer copie du jugement du 10 au CPAS pour les tenir informés de l'avancement, c'est une bonne idée.

Cyril · #40 30-08-2021 12:38:15

Bonjour,

Nous avons fait l'acquisition en octobre dernier de deux maisons sur la commune d'Anderlues. Nous habitons une des deux et avons souhaité tenter l'aventure de la location pour la seconde.

J'ai pris le temps en octobre/novembre de faire un raffraîchissement des peintures, intaller les détecteurs de fumées, l'entretien de la chaudière etc avant de mettre en location.

Nous avions décidé avec Madame de louer le bien à des personnes plus en difficultés que nous et nous avons donc signé un bail d'un an sans à-priori aucun à un couple au CPAS pour emménagement au 1er décembre pour une durée d'un an. Bail de résidence principal et enregistré.

Il s'avère que cette première expérience est une déception pour nous et nous avons donc fait savoir à nos locataires qu'on ne souhaite pas prolonger le bail à l'échéance.

Nous avons cependant pas mal de questions pour lesquelles je ne trouve pas réponses.

- Les locataires ont commencé à faire nombre d'aller-retours pour déménager leur mobilier, je suppose qu'ils ont trouvé à se reloger pour la suite. Même si je ne doute pas qu'ils puissent quitter le logement avant la fin du bail, nous doivent-ils tout de même les loyers jusqu'à l'échéance si le bien n'est pas reloué?
- Il n'y a jamais eu de visite dune quelconque personne du CPAS durant la période. Doit-on les faire venir pour l'état des lieux de sortie?
- Je sais que nous pouvons faire appel à un expert pour l'état des lieux (ce que nous n'avons pas fait à l'entrée, ça s'est fait entre nous avec un descriptif détaillé). Il y a eu des dégâts au bien de leur part et je doute qu'ils acceptent les frais afférants à la venue d'un expert. Que puis-je faire dans ce cas?
- Nous avons eu de la part du CPAS une "lettre de caution tenant lieu de garantie locative". Nous savons pertinament qu'il va y avoir des frais de remise en état à la sortie des locataires, comment celà va-t-il se passer avec le CPAS? Que se passe-t-il si le montant des travaux est supérieur à la garantie? (nous savons qu'ils sont insolvables ou presque et de plus nous ne sommes pas dans les meilleurs termes)

On apprend à la dure sur ce coup là tongue

Merci d'avance pour vos éclairages avisés smile

Dernière modification par Cyril (30-08-2021 12:44:41)

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