Abus de position dominante

Je l'avais convaincu de l'intérêt d'en avoir plusieurs au sein de la copropriété. Et puis sa femme lui a probablement bourré la tête... et il est revenu à la charge en demandant l'organisation d'une AG. Sauf que l'AGO c'est pas maintenant et que dans une AGE, comme vous l'avez souligné, on ne fait pas de nominations (sauf cas particuliers : démission, décès,...)

Les copropriétaires ne s'opposent pas à sa nomination et ont même voté pour lui.

Le syndic vient d'admettre suite à mon courrier que les AG pouvaient bien s'organiser en soirée...
C'était donc du bluf...

VICTOIRE ! Le syndic a annulé l'AG !

Pour ceux qui suivent le sujet, vous trouverez ci-dessous l'argumentation qui l'a fait plié.
J'ai pu rédiger ce texte grâce à mes recherches et surtout grâce à votre participation. Un grand merci à tous. Je clos le sujet.

Chère Madame xxx,

Je suis consulté par huit copropriétaires de l'ACP XXX dont certains m'ont donné mandat pour les représenter à la prochaine assemblée.

Un syndic se doit de rester neutre et de fournir des informations pertinentes aux copropriétaires.

Vous précisez dans votre mail envoyé le 15 juillet 2024 à 16h25 que "La loi impose que l’assemblée générale de carence se tienne à la même heure que l’assemblée générale n’ayant pas obtenu le quorum.". C'est incorrect, ni la nouvelle loi sur la copropriété, ni le code civil n'impose cela ! Vu qu'aucune décision n'a pu être prise lors de l'assemblée générale du 3 juillet, tout est envisageable. A la discrétion du syndic (neutre et compréhensif) !

Vous écrivez ensuite que "La première assemblée générale a été convoquée à 14h suite à la demande de certains copropriétaires ayant plus de la moitié des quotités." Il n'existe aucune décision actée des copropriétaires quant à l'heure à laquelle les assemblées générales doivent se tenir. Le fait que les copropriétaires qui vous ont fait cette demande auraient (conditionnel) plus de la moitié des quotités est sans importance. Un syndic faisant preuve de neutralité devrait tenir compte des demandes de TOUS les copropriétaires et notamment de ceux qui ont plus ou moins de facilité à se libérer en journée. Bien que le Code Civil belge ne le mentionne pas explicitement, il est généralement admis que le syndic doit choisir une date et une heure qui permettent à un maximum de copropriétaires de participer à l’AG. Cela favorise la transparence et l’inclusion, ce qui est essentiel pour une bonne gestion de la copropriété.

Vos écrits sont contradictoires puisque dans votre mail envoyé à certains copropriétaires le 5 juin 2024, vous précisez que "Votre AG de lancement se tiendra le 03-07-2024 à 16h30 dans (nos) bureaux ".

Le terme d'"AG de lancement" n'existe pas en droit. Il n'existe que des AGO et des AGE. Rien ne vous empêche cependant de proposer (mais pas d'imposer), à vos frais, une réunion (qui n'est pas une AG) pour vous présenter et pour discuter de certains points.

Je comprends que la demande de deux copropriétaires (dont une sous influence) de voir l'AG se dérouler à 14h00 est guidée par un souhait de rendre la vie difficile aux autres copropriétaires (encore actifs professionnellement) et de voir le moins de monde possible aux assemblées. Quand bien même cette demande serait prochainement votée en assemblée générale (ce qui n'est pas prévu à l'ordre du jour), elle ne tiendrait pas en justice. Encore une fois, le syndic doit faire preuve de neutralité et essayer de concilier tous les points de vue et demandes.

Vous écrivez que "les assemblées générales de pourrons se tenir après 16h30.". Je vous informe qu'il avait été précisément demandé à votre responsable, lors de sa présentation commerciale, si les assemblées pourraient se tenir en fin de journée et que sa réponse fut positive. Il convient de respecter ce qui a été annoncé.

Le problème de fonds : l'assemblée générale que vous souhaitez organiser est illégale.

En effet :

1) Certains copropriétaires n'ont à ce jour pas reçu de convocation, tandis que d'autres ont reçu une copie de la convocation à l'assemblée du 3 juillet. Les conditions de publicité prescrites par la loi ne sont pas respectées. L'assemblée ne peut dès lors simplement pas avoir lieu.

2) L'assemblée générale ordinaire (AGO) est annuelle. La dernière a eu lieu le 15 janvier 2024. La suivante ne pourra dès lors avoir lieu qu'aux alentours du 15 janvier 2025 et il ne s’agit certainement pas d’une « première assemblée générale » (sauf pour vous). La loi ne vous offre la possibilité d'organiser une AGO additionnelle que si une décision urgente devait être prise dans l'intérêt de la copropriété. Ce n'est pas le cas ici puisque la quasi-intégralité des points repris à l'ordre du jour ont déjà été votés et que les autres ne revêtent pas un caractère urgent (dans le sens qu'il mettent en péril la copropriété). Il n'est pas question d'organiser des assemblées tous les 3 ou 6 mois.

3) Vous pourriez considérer que l'AG du 3 juillet (et du 30) est une AGE. Premièrement, ce n'est pas précisé dans les convocations envoyées qui mentionnent : "assemblée générale statutaire". Ensuite, dans une AGE il n'est pas permis (sauf dans de rares cas, comme l'indisponibilité d'un ou de plusieurs membres) de remettre à l'ordre du jour la nomination des membres du conseil de copropriété, ni celle des commissaires aux comptes. Il peut être mis à l'ordre du jour des points déjà votés précédemment, mais uniquement si un élément nouveau et important est survenu entre-temps ou s'il y a une urgence quelconque. Ce n'est pas le cas ici.

Sans allez plus loin dans l'argumentation (il y a encore d'autres points litigieux) et pour toutes ces raisons, il est évident que l'assemblée générale (ordinaire) que vous souhaitez organiser le 30 juillet prochain ne pourra pas avoir lieu, car elle ne respecte ni les conditions requises par la loi sur la copropriété, ni le code civil, ni la jurisprudence. Je vous prierais dès lors de bien vouloir l'annuler et d'en avertir les copropriétaires sans délais.

A défaut, une requête (plus large) sera déposée auprès du Greffe du Tribunal de Première Instance de Bruxelles et une plainte introduite auprès de l'IPI.

Veuillez noter que cette requête n'est pas dirigée vers vous personnellement. Le souhait des copropriétaires (dont la somme des quotités atteint plus de 40%) à la base de cette démarche est simplement de se faire respecter et d'avoir leur mot à dire dans la gestion de la copropriété. Ils seront heureux de vous assister quant aux actions que vous devrez entreprendre au sujet des points déjà votés lors des assemblées précédentes.

Nous attendons une réponse de votre part pour mardi matin au plus tard.

PS : merci de bien vouloir nous faire parvenir sans délais copie électronique du contrat signé avec vous.

Dernière modification par DavidL (20-07-2024 07:56:11)

Merci pour ce retour.

Et bravo pour ce courrier, factuel, simple, complet, sans attaque personnelle, et se terminant constructivement par du positivisme.

Ce n'est pas la date à laquelle s'est déroulée le dernière AGO qui détermine la période à laquelle devra se dérouler la prochaine AGO mais le règlement d'ordre intérieur. Auparavant - càd avant l'entrée en vigueur d'une loi datée du 18 juin 2018 -, la disposition devait être reprise dans le règlement de copropriété.

Il arrive qu'un syndic - malgré l'impérativité des art.3.84 à 3.100 , C. civil - convoque une AGO en dehors de la période prévue dans le règlement d'ordre intérieur.
Code civil, art. 3.85,§ 3. Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Code civil, art.3.87, § 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur

Et si vous receviez une réponse du type ci-après ? Que feriez-vous ?

Cher Monsieur,

J'accuse bonne réception de votre courrier qui me surprend quelque peu. Vous n'êtes pas copropriétaire au sein de l'ACP et vous écrivez avoir été consulté par certains copropriétaires. A quel titre ?

Si certains copropriétaires vous donnent mandat pour les représenter à la prochaine AG, vous serez le bienvenu et vos remarques seront écoutées avec intérêt.

Les documents internes de l'ACP comme les contrats signés sont communiqués exclusivement aux ayant-droit.

Les copropriétaires que vous dites représenter sont cordialement invités à communiquer eux-mêmes leurs remarques et réflexions.

Veuillez agréer...

J'avais déjà un peu tiqué sur ceci :

... mais j'avais supposé qu'il s'agissait d'une affirmation mal formulée disant "je ne fais pas partie du conseil de copropriété"

Difficile de croire qu'une telle implication soit possible en étant totalement étranger à la copro.

Pour moi, il se pose clairement la question de la légitimité de l'intervenant à s'impliquer dans la gestion de la copropriété... En tant que syndic en tout cas, je ne donnerais pas suite à ses exigences.

"On" ne nous aurait pas tout dit ? et pourquoi ?

En apprendrons-nous davantage ?

Mais alors à quel titre vous permettez-vous d'intervenir? De quoi vous mêlez-vous?

Aucun souci à ce niveau. A partir du moment où les copropriétaires ont mandaté quelqu'un pour les représenter, le syndic est obligé de donner suite. Ne pas le faire serait une faute professionnelle.