Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

copropriétaire engalère

Pimonaute

Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Bonjour,
je sais qu'on en a déjà parlé, je vous met le lien plus bas pour rappel, même si c'est une continuation, je dois ouvrir une nouvelle publication car ce qui perdure pour moi n'est pas normale et j'aimerais comprendre avant tout.

Comment UN même appartement est régulièrement sinistré, payé par l'ACP, grâce aux décomptes que j'ai reçu, j'ai pris la peine de relever qu'au final, ce même appartement paye ses charges grâce aux émoluments perçus. En principe cet appartement devrait avoir une nouvelle tuyauterie haut de gamme avec tout ce qu'elle a touché depuis toutes ces années.

Comment un syndic se permet tout seul de décréter que cet appartement aura des émoluments de l'ACP et pas un autre?
Car un autre appart a eut des dégâts mais n'a pas été payé par l'ACP D'ailleurs ça fait quelques mois qu'elle attend (confinement oblige je suppose) le courtier .........

voilà ce sont des avis éclairés de vos sentiments à ce sujet. merci

voici le le lien sur ma publication pour rappel.
https://forum.pim.be/topic-290222-sinis … age-1.html

MarcoBrux

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Pour certaines copropriétés, la franchise est élevée( franchise légale x2,x3,x4 voire x5). dans ce cas, si un sinistre survient et le montant de réparation est inférieur à la franchise, l'assurance n'intervient pas et la copropriété prend ce montant en charge et rembourse le sinistré. Elle intervient comme un assureur( auto-assurance).
C'est peut être ce qui est arrivé dans le cas que vous citez. Ça vaut la peine de le vérifier en tout cas.

Dernière modification par MarcoBrux (06-06-2020 18:07:09)

panchito

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Tout dépend comment votre syndic gère les sinistres Vous avez déjà demandé un RV pour aller consulter les dossiers de ces sinistres? Ou bien, non car tous ces dossiers se trouvent sur la plateforme Internet de votre ACP?

Qu'avez-vous découvert dans ces dossiers?

copropriétaire engalère

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Pour certaines copropriétés, la franchise est élevée( franchise légale x2,x3,x4 voire x5). dans ce cas, si un sinistre survient et le montant de réparation est inférieur à la franchise, l'assurance n'intervient pas et la copropriété prend ce montant en charge et rembourse le sinistré. Elle intervient comme un assureur( auto-assurance).
C'est peut être ce qui est arrivé dans le cas que vous citez. Ça vaut la peine de le vérifier en tout cas.

Ha ça oui, ça vaut la peine d'ouvrir un dossier car cet appart à lui tout seul aurait du refaire sa plomberie de A à Z avec tout ce que j'ai vu comme montant accordé par le syndic -sans concertation de l'ACP - ses sinistres + gestions de ses sinistres leurs offrent en plus les baléares annuelles........

donc je me RE demande si le syndic a ce pouvoir de prendre cette initiative sans concertation avec l'ACP?

MarcoBrux

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Pour certaines copropriétés, la franchise est élevée( franchise légale x2,x3,x4 voire x5). dans ce cas, si un sinistre survient et le montant de réparation est inférieur à la franchise, l'assurance n'intervient pas et la copropriété prend ce montant en charge et rembourse le sinistré. Elle intervient comme un assureur( auto-assurance).
C'est peut être ce qui est arrivé dans le cas que vous citez. Ça vaut la peine de le vérifier en tout cas.

Ha ça oui, ça vaut la peine d'ouvrir un dossier car cet appart à lui tout seul aurait du refaire sa plomberie de A à Z avec tout ce que j'ai vu comme montant accordé par le syndic -sans concertation de l'ACP - ses sinistres + gestions de ses sinistres leurs offrent en plus les baléares annuelles........

donc je me RE demande si le syndic a ce pouvoir de prendre cette initiative sans concertation avec l'ACP?

Si j'ai bien compris, l'appartement en question est victime de sinistres répétés! les indemnisations servent a réparer les dégâts subis( plâtre, peinture etc etc) pas forcément la tuyauterie( concerne éventuellement l'origine du sinistre ).

D'après moi, Le syndic doit le faire lorsque le sinistre est inférieur à la franchise.
Exemple: franchise prévu par le contrat d'assurance: 1000€
Montant du sinistre:900€
- l'assurance n'interviendra pas
- le sinistré sera remboursé de 900€( montant de réparation des dégâts).
-la franchise légale ( 250€) sera facturée au responsable du sinistre
- la copropriété supportera: 650€

les autres avis sont les bienvenus

Dernière modification par MarcoBrux (06-06-2020 19:08:04)

PIM

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Si j'ai bien compris, l'appartement en question est victime de sinistres répétés! les indemnisations servent a réparer les dégâts subis( plâtre, peinture etc etc) pas forcément la tuyauterie( concerne éventuellement l'origine du sinistre ).

Si on ne supprime pas la cause (aux frais du CP concerné), on ne peut tout de même pas rembourser plusieurs fois les mêmes dégâts générés par la même cause....

copropriétaire engalère

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Si on ne supprime pas la cause (aux frais du CP concerné), on ne peut tout de même pas rembourser plusieurs fois les mêmes dégâts générés par la même cause....

Pour moi c'est évident! il semble que le syndic prélève sur le compte de l'ACP et paye sur le compte du CP sans jamais réclamé de factures, je dis 'il semble" car après avoir un peu épluché les décomptes, ce sont des bruits de corridors qui m'ont fait éplucher des années en années en arrière et c'est une constance évidente dans cet appartement.

Si j'ai bien compris, l'appartement en question est victime de sinistres répétés! les indemnisations servent a réparer les dégâts subis( plâtre, peinture etc etc) pas forcément la tuyauterie( concerne éventuellement l'origine du sinistre ).

OUI ça je comprend très bien, mais vu la cadence des ses sinistres et les montants octroyés elle a refait la déco avec Boticelli.

Le syndic a donc selon vous le droit de prendre cette prérogative tout seul? concernant l'autre appart sinistré pour la première fois en 30 ans (décharge commune) , elle doit attendre et attendre un hypothétique courtier, il me semble que le syndic dans ce cas précis fait clairement du favoritisme. non?

panchito

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Pour moi c'est évident! il semble que le syndic prélève sur le compte de l'ACP et paye sur le compte du CP sans jamais réclamé de factures, je dis 'il semble" car après avoir un peu épluché les décomptes, ce sont des bruits de corridors qui m'ont fait éplucher des années en années en arrière et c'est une constance évidente dans cet appartement

Demandez à votre commissaire aux comptes! Celui que vous avez élu!

MarcoBrux

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Si j'ai bien compris, l'appartement en question est victime de sinistres répétés! les indemnisations servent a réparer les dégâts subis( plâtre, peinture etc etc) pas forcément la tuyauterie( concerne éventuellement l'origine du sinistre ).

Si on ne supprime pas la cause (aux frais du CP concerné), on ne peut tout de même pas rembourser plusieurs fois les mêmes dégâts générés par la même cause....

Effectivement. il faut apporter la preuve que la cause a été réparée.
Dans ce cas-ci, on ne sait pas s'il s'agit de la même cause ou plusieurs différentes!

MarcoBrux

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

D'après moi Oui si le montant du sinistre est en dessous de la franchise, je ne vois pas d'autres solutions....il faut bien indemniser le sinistré et s'assurer que la cause est réparée( au frais du responsable du sinistre).

Concernant "l'autre appart sinistré pour la première fois en 30 ans": la raison est certainement que le montant du sinistre est supérieur à la franchise. Le syndic le déclare à l'assureur et la procédure suit son cours...peut être qu'il y a une expertise voire une contre expertise, ce qui fait ralentir la procédure.
Encore une fois, à vérifier en épluchant les dossiers sinistres.

C'est mon avis personnel.

copropriétaire engalère

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

D'après moi Oui si le montant du sinistre est en dessous de la franchise, je ne vois pas d'autres solutions....il faut bien indemniser le sinistré et s'assurer que la cause est réparée( au frais du responsable du sinistre).

Concernant "l'autre appart sinistré pour la première fois en 30 ans": la raison est certainement que le montant du sinistre est supérieur à la franchise. Le syndic le déclare à l'assureur et la procédure suit son cours...peut être qu'il y a une expertise voire une contre expertise, ce qui fait ralentir la procédure.
Encore une fois, à vérifier en épluchant les dossiers sinistres.

C'est mon avis personnel.

oui mais bon, si c'est répétitif on économise pas grand chose au final, puis a t il ce pouvoir de pendre ses décisions tout seul dans son coin?

copropriétaire engalère

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Dans ce cas-ci, on ne sait pas s'il s'agit de la même cause ou plusieurs différentes!

en fait ici dans l'immeuble dont je parle, ces largesses tournent autour de trois CP , récurrentes et ponctuelles, ça me semble suspicieux que des sinistrres surviennent à dates à ces trois là, l'autre dame dont je parle qui attend pour son sinistre je n'en sais pas plus.
si on vote, passage caméra, changement de décharge commune, que 5 ans plus tard ça n'est toujours pas fait, qu'on nous rétorque "y a pas de sous" et qu'on continue à payer, il me semble qu'il y a un sérieux vrai problème, et que ces trois CP ne réparent pas avec l'argent reçu........
comment faire à votre avis?

MarcoBrux

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Dans ce cas-ci, on ne sait pas s'il s'agit de la même cause ou plusieurs différentes!

si on vote, passage caméra, changement de décharge commune, que 5 ans plus tard ça n'est toujours pas fait, qu'on nous rétorque "y a pas de sous" et qu'on continue à payer, il me semble qu'il y a un sérieux vrai problème, et que ces trois CP ne réparent pas avec l'argent reçu........
comment faire à votre avis?

J'ai du mal à suivre!désolé.Je pense qu'il y a plusieurs choses en même temps:
-"changement de décharge commune, pas de sous":le seul moyen serait de vérifier la comptabilité et voir pourquou cela n'a pas été fait depuis 5 ans!
-"ces trois CP ne réparent pas avec l'argent reçu": vous parlez des dégâts privatifs qu'ils avaient subis suite aux sinistres?comment saviez vous s'ils ont réparé ou pas?. A mon avis, il faut plutôt réparer la décharge commune qui cause ces sinistres Non?

copropriétaire engalère

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Dans ce cas-ci, on ne sait pas s'il s'agit de la même cause ou plusieurs différentes!

si on vote, passage caméra, changement de décharge commune, que 5 ans plus tard ça n'est toujours pas fait, qu'on nous rétorque "y a pas de sous" et qu'on continue à payer, il me semble qu'il y a un sérieux vrai problème, et que ces trois CP ne réparent pas avec l'argent reçu........
comment faire à votre avis?

J'ai du mal à suivre!désolé.Je pense qu'il y a plusieurs choses en même temps:
-"changement de décharge commune, pas de sous":le seul moyen serait de vérifier la comptabilité et voir pourquou cela n'a pas été fait depuis 5 ans!
-"ces trois CP ne réparent pas avec l'argent reçu": vous parlez des dégâts privatifs qu'ils avaient subis suite aux sinistres?comment saviez vous s'ils ont réparé ou pas?. A mon avis, il faut plutôt réparer la décharge commune qui cause ces sinistres Non?

Oui, c'est pas très clair, les sinistres tournent autour de trois lots, je me suis penchée sur celui qui revenait ponctuellement sur "ma" colonne,
il y a 5ans on a voté pour un passage caméra, changement de décharge commune, pourquoi ça n'est pas fait "pas d'argent" est la réponse la plus distillée.La mienne je l'ai changée immédiatement, j'ai d'ailleurs envoyé un DIU au syndic.
et bien sur que le plus sérieux et le plus logique serait que tout l'immeuble se met en ordre de décharge commune, en me focalisant sur le lot qui paye carrément ses charges grâce au pactole des sinistres, j'ai un peu occulté l'autre colonne, donc normal que vous n'arrivez pas à suivre .je ne sais pas si ce sont des dégâts peintures, ou tuyauteries, mais si de l'eau coule régulièrement entre ses trois là, ils auraient déjà des tuyaux en or.
ici demander à voir la compta revient à du funanbulisme.
Ma question demeure, Le syndic peut t il à sa guise prendre ce genre d'initiatives sans passer par l'AG,?
voilà

panchito

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

ici demander à voir la compta revient à du funanbulisme.

Ah?
1/ Vous n'avez pas de commissaire aux comptes
2/ Votre ACP n'a pas de site Internet où se trouvent tous les dossiers sinistres?
3/ Vous ne savez pas demander un RV à votre syndic pour aller voir les documents en son bureau comme la loi vous y autorise?

copropriétaire engalère

Pimonaute

Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

D'après moi, Le syndic doit le faire lorsque le sinistre est inférieur à la franchise.
Exemple: franchise prévu par le contrat d'assurance: 1000€
Montant du sinistre:900€
- l'assurance n'interviendra pas
- le sinistré sera remboursé de 900€( montant de réparation des dégâts).
-la franchise légale ( 250€) sera facturée au responsable du sinistre
- la copropriété supportera: 650€

Je comprend très bien votre calcul qui rejoint les montants que je vois ici sur les décomptes,
ils ne dépassent jamais les 1100€ , la franchise ici est à 1250€

Pour le montant du sinistre comme dans votre exemple, qui le définit?
Je n'ai toujours pas réponse à ma question, "le syndic a t il seul le pouvoir de prendre ses décisions si souvent pour la même personne?"

MarcoBrux

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

D'après moi, Le syndic doit le faire lorsque le sinistre est inférieur à la franchise.
Exemple: franchise prévu par le contrat d'assurance: 1000€
Montant du sinistre:900€
- l'assurance n'interviendra pas
- le sinistré sera remboursé de 900€( montant de réparation des dégâts).
-la franchise légale ( 250€) sera facturée au responsable du sinistre
- la copropriété supportera: 650€

Je comprend très bien votre calcul qui rejoint les montants que je vois ici sur les décomptes,
ils ne dépassent jamais les 1100€ , la franchise ici est à 1250€

Pour le montant du sinistre comme dans votre exemple, qui le définit?
Je n'ai toujours pas réponse à ma question, "le syndic a t il seul le pouvoir de prendre ses décisions si souvent pour la même personne?"

J'ai tjrs du mal à comprendre...d'un côté, vous avez parlé d'une décharge commune, de l'autre vous dites que vous avez réparez la votre!!une décharge est soit commune soit privée!
- le montant du sinistre est déterminé par les devis de réparation introduits par le sinistré( comme pour l'assurance).
- j'ai répondu clairement à cette question, mais ce n'est que mon avis: pour moi Oui, Lui seul est responsable de sa gestion et il est le mandataire de la copropriété( choisi par la majorité des copropriétaires). En principe les statuts détaillent la procédure à suivre. A défaut, je ne vois pas qui d'autre qui peut le faire, vu que l'assurance n'interviendra pas( sinistre sous franchise).

panchito

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

Oui, Lui seul est responsable de sa gestion et il est le mandataire de la copropriété( choisi par la majorité des copropriétaires).

Seulement d'une AG à la suivante, et là, il faut voir si l'ACP lui donne décharge et quitus pour sa gestion.

Dans l'affirmative, ce sont les copropriétaires qui endossent alors la responsabilité de tout ce qu'il a fait (ou pas) pendant cette période.

copropriétaire engalère

Pimonaute

Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

D'après moi, Le syndic doit le faire lorsque le sinistre est inférieur à la franchise.
Exemple: franchise prévu par le contrat d'assurance: 1000€
Montant du sinistre:900€
- l'assurance n'interviendra pas
- le sinistré sera remboursé de 900€( montant de réparation des dégâts).
-la franchise légale ( 250€) sera facturée au responsable du sinistre
- la copropriété supportera: 650€

Je comprend très bien votre calcul qui rejoint les montants que je vois ici sur les décomptes,
ils ne dépassent jamais les 1100€ , la franchise ici est à 1250€

Pour le montant du sinistre comme dans votre exemple, qui le définit?
Je n'ai toujours pas réponse à ma question, "le syndic a t il seul le pouvoir de prendre ses décisions si souvent pour la même personne?"

J'ai tjrs du mal à comprendre...d'un côté, vous avez parlé d'une décharge commune, de l'autre vous dites que vous avez réparez la votre!!une décharge est soit commune soit privée!
- le montant du sinistre est déterminé par les devis de réparation introduits par le sinistré( comme pour l'assurance).
- j'ai répondu clairement à cette question, mais ce n'est que mon avis: pour moi Oui, Lui seul est responsable de sa gestion et il est le mandataire de la copropriété( choisi par la majorité des copropriétaires). En principe les statuts détaillent la procédure à suivre. A défaut, je ne vois pas qui d'autre qui peut le faire, vu que l'assurance n'interviendra pas( sinistre sous franchise).

J'ai pourtant bien changé la mienne et uniquement la mienne, et non réparé. c'est très faisable avec une bonne entreprise, jai tout changé et j'ai fais une salle de bain à l'italienne, c'est à dire au sol total.
ha ok, ça m'a échappé, "selon votre avis", il peut prendre ce genre de prérogative tout seul.

j'ai bien regardé les statuts mais bon ils datent, ça fait aussi deux ans qu'ils sont en mise à jour .....j'y crois pas trop mais bon.
et dans nos statuts il est clairement indiqué, payer les factures afférentes si on ne passe pas par l'assurance, et là je doute vraiment que ça soit le cas........mais bon, je ne vais pas accuser sans avoir une certitude.
on va voir si d'autres ont des avis ou des acticles à ce sujet.
Merci pour votre temps, c'est apprécié.

rexou

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Re : Dégâts des eaux, Le syndic est seul maître à décider comment indemniser?

D'abord nous ne pouvons pas juger d'un dossier dont nous ne savons que quelques brides.

Ensuite, chaque année le syndic rend compte de sa gestion et vous ne pouvez absolument pas prétendre "éplucher" les comptes des années précédentes pour demander des explications et justifications à retardement.

Si lors des prochains décomptes la situation se reproduit, vous demanderez alors au syndic de se justifier sur les frais du dernier exercice écoulé en rappelant l'historique des sinistres et les suites données par le passé. Ce qui a été payé les années précédentes a été accepté par les cp qui n'ont pas contesté en ag la gestion du syndic. Le syndic a reçu quitus pour les exercices écoulés. Vous pouvez par contre vérifier si les travaux payés ont bien été effectués.

Vous pouvez faire mettre à l'odj un point spécifique pour demander un vote quant à la légitimité d'un paiement effectué par le syndic envers un cp ou un fournisseur. Ensuite, l'ensemble des cp votera et donnera ou non quitus au syndic pour sa gestion, après que ce dernier ait exposé les éléments qui ont conduit à sa décision.

La question de savoir si le syndic a agi de manière légitime trouvera une réponse lors de la prochaine ag de votre acp. Pas sur un forum. Un avis sensé ne peut être émis que si TOUS les éléments sont connus. Et qui mieux que les cp peut juger, après que le syndic ait exposé la situation.

Il s'agit d'une grande acp... faut-il comprendre que tous sont -excepté vous- de parfaits crétins ? Personne ne cherche à savoir quelle est la nature des frais encourus par la copropriété ?