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#1 Re : Locations et baux » Colocation: Avenant ou nouveau Bail (Bxl) » 26-05-2023 11:11:14

Bonjour,

J'ai 2 remarques:

- A la base, je n'ai pas signé un bail de colocation mais un bail de résidence principale  pour une durée de 3 ans. Bail devenu un contrat de 9 ans. Je ne suis pas certaine qu'il y ait un pacte de colocation entre les preneurs actuels.
- ma question se porte plus sur le fait que plus aucun des 2 locataires d'origine ne sont là. Jusqu'à présent, j'avais juste fait un avenant puisque le locataire principal était resté. Vaut-il mieux faire un nouveau bail (sachant que un des (co)locataire est la depuis 2 ans) ou puis-je encore faire un avenant?

#2 Locations et baux » Colocation: Avenant ou nouveau Bail (Bxl) » 26-05-2023 11:11:14

Globetrot
Réponses : 3

Bonjour,

J'ai mis en location un appartement il y a 5 ans (bail de résidence principale, solidaire).
Depuis un des colocataires est parti et a été remplacé par un autre il y a 2 ans.
Maintenant c'est l'autre colocataire d'origine qui s'en va en septembre et qui va chercher qqn pour le remplacer.

Puis-je encore faire un avenant sachant que les 2 locataires d'origine ne sont plus là ou dois-je faire / est-il préférable de faire un nouveau contrat?

Si nouveau contrat, dois-je reprendre les mêmes conditions que le contrat d'origine? (càd que je ne peux qu'indexer le loyer).
Si avenant, les locataires peuvent-ils partir à tout moment moyennnant un préavis de 3 mois? (puisque le contrat d'origine a été signé il y a près de 5 ans).

Quid de l'état des lieux? Les meubles seront encore là puisque le coloc va se faire remplacer et je risque de ne pas voir certains dégats. Dois-je faire un ELS?

Merci pour vos conseils.

#3 Re : Locations et baux » Etat des lieux sans expert » 31-07-2022 16:33:24

rexou a écrit :
Globetrot a écrit :

Il est resté 3 ans et demi.
+/- bonnes relations mais il a eu des problèmes de paiement lors des confinements, mais j'ai été compréhensible et tout a été réglé par la suite.
Cela dit, il continue aujourd'hui à payer à la fin du mois au lieu du début et je crains qu'il ne paie donc pas le dernier loyer...
C'est un jeune couple qui m'a à plusieurs reprises appelé pour des broutilles et je me suis déplacée pour leur monter comment purger un radiateur, comment changer un spot - et oui! Bref j'ai parfois pris à ma charge des frais qui leur imcombaient.
Ce que j'ai vu n'est peut-être que le top de l'iceberg... Il n'a pas souvent nettoyé chez lui mais bien entendu, je verrai le jour de l'EDS dans quel état il va me rendre l'appartement. Je me dis donc que si il ne paie pas le dernier loyer, avec les frais qu'il y aura, la garantie ne sera peut-être pas suffisante.

Rien qui ne soit vraiment exceptionnel. Montrer comment purger un radiateur ou remplacer un spot me semble un service normal à assurer parfois. Ce ne sont pas des frais. Des problèmes temporaires de paiement lors du confinement ne sont pas anormaux non plus.

Vos locataires semblent de bonne foi et de bonne volonté et je crois que vous vous faites vite des frayeurs. D'autre part, je crois aussi qu'il est bon de ne pas chercher à gratter le dernier sou.

Vous n'avez pas fait appel à un expert pour l'état des lieux d'entrée. C'est une économie (à l'entrée en tout cas). C'est aussi une erreur. Maintenant, temporisez et trouvez un accord raisonnable avec des locataires qui sont eux aussi raisonnables. Et si vous avez quelques centaines d'euros de frais à votre charge après plus de trois ans de loyers perçus sans problème, ce n'est pas un drame.

En effet rien d'exceptionnel mais comme j'ai dit il a parfois profité du fait que "l'homme à tout faire" était dans un autre appartement pour lui demander des services que j'ai donc du payer (pour les spots et la purge des radiateurs, il a été à plusieurs reprises lui expliquer comment faire).
Il n'y a bien entendu pas d'indeminité de rupture dans mon cas.
Par contre je lui ai bien dit que je devais changer le plan de travail. C'est une grosse tache au devant du plan de travail donc très visible.
A partir du moment où je vais rénover l'appartement après son départ, je me vois mal laisser ça dans tel état (l'immeuble a 20 ans avec du marbre par terre,... bref je souhaite garder le 'standing' de l'appartement). Mon but n'est certainement pas de gratter le dernier sou mais  d'avoir le juste prix. A chaque EDS, j'ai sous évalué les frais et parfois je n'ai pas vu certains dégats... Ici, j'ai pris une vidéo lors de EDE et donc on peut très bien comparer.
Le frigo est vieux, je pourrais éventuellement le changer (et le garder comme back-up) mais ce ne serait pas une raison pour ne rien lui demander puisque la poignée de la partie congel est cassée et qu'il a cassé le verre au dessus des bacs à légumes.
Le problème ici aussi c'est qu'il part à l'étranger. S'il ne paie pas le dernier loyer , la garantie ne couvrira pas le loyer et les dégats et donc ce sera pour ma poche....

(Je décidé maintenant de faire  les EDL avec expert, même si cela coute).

#4 Re : Locations et baux » Etat des lieux sans expert » 31-07-2022 16:33:24

rexou a écrit :

Il est resté combien de temps ?
La location s'est-elle bien déroulée ?
Les contacts sont-ils bons ?
.

Il est resté 3 ans et demi.
+/- bonnes relations mais il a eu des problèmes de paiement lors des confinements, mais j'ai été compréhensible et tout a été réglé par la suite.
Cela dit, il continue aujourd'hui à payer à la fin du mois au lieu du début et je crains qu'il ne paie donc pas le dernier loyer...
C'est un jeune couple qui m'a à plusieurs reprises appelé pour des broutilles et je me suis déplacée pour leur monter comment purger un radiateur, comment changer un spot - et oui! Bref j'ai parfois pris à ma charge des frais qui leur imcombaient.
Ce que j'ai vu n'est peut-être que le top de l'iceberg... Il n'a pas souvent nettoyé chez lui mais bien entendu, je verrai le jour de l'EDS dans quel état il va me rendre l'appartement. Je me dis donc que si il ne paie pas le dernier loyer, avec les frais qu'il y aura, la garantie ne sera peut-être pas suffisante.

#5 Locations et baux » Etat des lieux sans expert » 31-07-2022 16:33:24

Globetrot
Réponses : 24

Bonjour chère communauté,

Dans quelques jours mon locataire s’en va. Malheureusement je n’ai pas fait en début de bail un ELE avec un expert mais cela a été fait entre les parties.
Le problème est qu’il y a un peu de casse et que je ne sais pas très bien ce que je peux lui réclamer. Je cherche donc une liste de dégâts avec des prix indicatifs.

Pour info, il a brulé le plan de travail de 3m de long (en forme de L) en y déposant une casserole brulante dessus. Quand je lui ai dit que je devais le remplacer il a demandé « quoi vous allez remplacer tout le plan à cause ces quelques marques ?… »
J’ai un combi frigo avec partie congélateur (whirlpool arg 973/1/g/r) dont il a cassé la poignée de la porte. Peut-il invoquer la vétusté pour la poignée ? Je ne vois pas sur la plaque signalétique de quand il date mais il n’est plus tout neuf (à mon avis au moins 10 ou 15 ans).
Et dans la partie frigo, il a laissé tomber une casserole sur la partie en verre au-dessus du bac à légumes. J’ai un peu cherché le prix sur internet et il y a de tout mais bon je ne trouve pas une plaque en verre avec le même référence que celle du frigo en place…
Il y a aussi 2 prises de courant cassées et je vois dans la liste des réparations que c’est à charge du locataire.

Bref, je m’attends à un ELS un peu mouvementé… Lui va dire que ça ne doit pas couter très cher mais bien sur il ne va pas prendre en compte le temps que j'aurai passé sur internet à chercher, aller chercher le plan de travail et évacuer l'ancien, le vide locatif de 1 jour etc..
Donc si vous avez des conseils, ils sont les bienvenus!

#6 Re : Locations et baux » Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)? » 08-05-2022 12:27:35

Je crois que je vais faire un nouveau bail de max 3 mois en précisant qu'il ne sera pas renouvelé et qu'une procédure sera engagée si jamais il reste au delà. Vu l'indexation, quand il va déjà recevoir le montant du loyer indexé et des charges ça va l'encourager à chercher ailleurs, enfin je l'espère....

#7 Re : Locations et baux » Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)? » 08-05-2022 12:27:35

libra a écrit :
Globetrot a écrit :

Je compte dès lors indexer le loyer et ...

Sur quelle base allez vous indexer le loyer alors que le bail est résilié?

Dans le contrat de base j'avais mis une clause d'indexation.
Le bail est maintenant résilié. J'ai envoyé à temps la lettre recommandée.
Le probleme est que le locataire va plus que probablement pas partir à la fin du bail.
Puis je fixer un  nouveau loyer? Ou dois je quand même prendre en compte le bail initial et faire un avenant pour le prolonger?
Je ne veux pas aller en justice de paix car je sais qu'il ne va pas trouver facilement  un autre logement.

Le logement n'est plus adapté à sa situation familiale mais je suis en bon termes avec lui.
C'est juste que vu l'inflation je ne peux pas maintenir le loyer et les charges tels que définis il y a un an.

#8 Locations et baux » Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)? » 08-05-2022 12:27:35

Globetrot
Réponses : 14

Il y a 3 mois j’ai contacté mon locataire pour connaitre ses intentions, le bail de un an (enregistré - résidence principale) arrivant à échéance ce 15 mai. La famille s’étant agrandie, mon locataire m’a fait savoir oralement qu’il comptait partir. Je lui ai donc fait parvenir une lettre recommandée pour mettre fin au bail.
Cela dit, à la date d’aujourd’hui, il n’a toujours pas trouvé de nouveau logement et il est fort à parier qu’il ne puisse pas partir à la date prévue.

Que me conseillez-vous de faire ? Un avenant au bail pour prolonger le bail de un mois, renouvelable ?

En soi cela ne me dérange pas qu’il reste encore un ou quelques mois pour autant qu’il me donne au moins un mois de préavis. Je n’ai pas encore mis d’annonce pour la relocation car je me doutais bien qu’ils auraient du mal à trouver un autre logement (jeune couple africain avec un bébé).

Je compte dès lors indexer le loyer et les charges mais dans le contrat les charges sont forfaitaires et rien que les indexer ne sera sans doute pas suffisant (et pour info il n’y a pas de compteurs de passage pour le gaz – chauffage commun). Le contrat prévoit que les charges peuvent être revues en fonction des dépenses réelles de l’exercice écoulé. Le problème est qu’il m’est difficile d’estimer le nouveau forfait car je ne reçois le décompte qu’une seule fois par an en début d’année. Je pourrais demander au syndic la facture de régularisation de gaz mais elle n’arrivera qu’au mois de juin ou juillet.
Dès lors, si je fais un avenant, puis-je quand même déterminer un nouveau forfait qui sera supérieur à l’inflation ?

#9 Re : Locations et baux » Quand résilier un bail à Bxl quand un nouveau contrat a été conclu? » 11-04-2022 09:54:24

GT a écrit :
Globetrot a écrit :

Région Bxl :
Mon père a conclu un contrat de bail en septembre 2011 avec notre locataire.
Suite à son décès, nous avons conclu avec ce même locataire un nouveau bail en novembre 2013. Ce bail était de courte durée, de 3 ans. Comme nous n’avons émis aucune opposition, le locataire est resté au-delà des 3 ans. Du coup c’est devenu un bail de 9 ans.

"Mon père" , "nous avons conclu" : vous parlez de vous à la première personne du pluriel ?

Comme mentionné plus bas, 'nous, les héritiers'

Contrat 2011 : durée de courte durée (en titre) mais sans précision de la durée, l'immeuble faisant partie d'un projet immobilier dont on ne connaissait pas encore toutes les modalités. Contrat meublé et charges incluses.

Sachant que les héritiers devaient respecter le bail en cours, nous avons fait un nouveau contrat afin que le locataire sache à qui s'adresser.
Le projet immobilier étant tombé à l'eau, on a fait non pas un avenant mais un nouveau bail avec date de début 2013 et on n'a pas mentionné que ce nouveau bail remplacait l'ancien. Toutefois le contrat 2013 =  Contrat courte durée (3 ans), hors meubles et sans charges avec donc un autre loyer.

#10 Locations et baux » Quand résilier un bail à Bxl quand un nouveau contrat a été conclu? » 11-04-2022 09:54:24

Globetrot
Réponses : 9

Région Bxl :
Mon père a conclu un contrat de bail en septembre 2011 avec notre locataire.
Suite à son décès, nous avons conclu avec ce même locataire un nouveau bail en novembre 2013. Ce bail était de courte durée, de 3 ans. Comme nous n’avons émis aucune opposition, le locataire est resté au-delà des 3 ans. Du coup c’est devenu un bail de 9 ans.

Pour diverses raisons, nous voudrions maintenant résilier le contrat.
Le locataire est donc là depuis 11 ans (bail signé par mon père), mais le contrat que nous, les héritiers, avons conclu a commencé il y a 8 ans et 5 mois.

1)    La question est donc de savoir si la date de début du contrat est celle de 2011 ou celle de 2013? Si c’est celle de 2011, nous devrons encore attendre 2 ans avant de pouvoir résilier le bail. Si c'est celle de 2013 il ne nous reste que 2 semaines avant de prendre notre décision.

2)    Une fois que le locataire reste au-delà des 9 ans, peut-on le mettre à la porte sans indemnités tous les 3 ans ou seulement au bout de 9 ans. Autrement dit est-ce que le bail est reconduit pour 9 ans ou est-ce que le bail devient un bail de longue durée ? Car j’ai lu que si le bail est de plus de 9 ans (je suppose quand il a été signé tel quel dès le départ ?), l’indemnité sans motif est de 3 mois après 9 ans et à la fin de chaque période ultérieure de 3 ans.

#11 Re : Locations et baux » Délai entre signature du bail et paiement du 1er loyer/garantie » 01-02-2023 12:34:46

Ok merci pour vos conseils.
Cela dit certains ne voudront pas payer une garantie (surtout si elle est en cash) si le propriétaire n'a pas encore signé le bail...
Par contre, pour une garantie bancaire, ça peut sans doute fonctionner...

#12 Re : Locations et baux » Délai entre signature du bail et paiement du 1er loyer/garantie » 01-02-2023 12:34:46

Je parle bien de donner un délai pour la signature du bail. Je donne mon accord par mail et je veux que le bail soit signé endéans les x jours. Si le bail ne commence que dans un mois et que le candidat attend avant de signer le bail, il se peut qu'au dernier moment il se désiste. Dans ce cas je continuerais à chercher un autre locataire tant que le bail n'est pas signé. Combien de temps donnez vous au candidat pour signer le bail après votre accord?

Si le bail est signé et que le locataire ne paie pas le 1er loyer ou la garantie avant x jours (qu'est-ce qui est raisonnable si le bail ne commence que dans un mois?), puis-je mettre une clause comme quoi le bail est annulé? Comme je l'ai dit il m'est déjà arrivé à plusieurs reprises que le loyer ou la garantie ne soient pas en ordre au moment de l'état des lieux. Que faire dans ce cas?

#13 Locations et baux » Délai entre signature du bail et paiement du 1er loyer/garantie » 01-02-2023 12:34:46

Globetrot
Réponses : 16

Bonjour,

Il m’est déjà arrivé qu’un locataire arrive le jour de l’état des lieux sans encore avoir versé le 1er loyer, ni même la garantie.

Est-ce qu’au moment où vous donnez votre accord pour la location de votre bien, si le bail ne commence que dans quelques semaines, vous donniez un délai au locataire pour

-    Signer le bail (et continuez à chercher un autre locataire)
-    payer le 1er mois de loyer
-    constituer la garantie ?

Si le délai est dépassé, le bail peut-il être automatiquement annulé ? (je ne pense pas si le bail est signé mais j'ai déjà eu un locataire qui s'est désisté le lendemain de l'état des lieux).

Que suis-je supposée faire si le camion de déménagement est devant la porte alors que je n’ai ni le 1er loyer ni la garantie ?

#14 Re : Divers (hors achat/location) » Problèmes d'humidité dans la salle de bain » 17-05-2021 07:48:30

Je ne sais pas si c'est lié mais il y a un an, il y avait des étincelles et ça sentait le brulé dans l'extracteur d'humidité, nous l'avons donc déconnecté immédiatement. N'étant pas standard, j'ai du pas mal chercher pour le remplacer (par la marque S&P  EBB-100 N avec un sortie de 80 mm de diamètre). Et puis il y a eu le 1er confinement et mon locataire est donc resté plusieurs mois avec un trou dans le mur. Il y avait donc pas mal de condensation. Lorsque nous avons placé le nouvel extracteur, ca a été mieux mais il y a encore des gouttelletes qui tombent via la grille d'aération (qui est à 1 m de l'extracteur) et des traces d'humidité autour du spot.

#15 Re : Divers (hors achat/location) » Problèmes d'humidité dans la salle de bain » 17-05-2021 07:48:30

Je pensais aussi à de la condensation mais mon  locataire me dit que cela arrive même quand ils n'utilisent pas la salle de bain (en tout cas bien après avoir pris une douche/un bain). Il y a en plus juste à côté un extracteur d'humidité (électrique) sur le mur (la grille d'aération est par contre dans le plafond).
Donc même si la fuite se trouve dans la dalle de beton, l'assurance n'interviendrait pas alors? Car il faudra sans doute casser pas mal pour colmater la fuite  ce qui nécessitera une remise en peinture etc.
Et qui devra alors payer la facture, le propriétaire du dessus ou le propriétaire en dessous ou 50/50?

#16 Divers (hors achat/location) » Problèmes d'humidité dans la salle de bain » 17-05-2021 07:48:30

Globetrot
Réponses : 8

Je suis syndic volontaire d’un petit immeuble et mon locataire me signale que, dans la salle de bain, la grille d’aération est parfois pleine de gouttelettes. Il y a aussi quelques traces d’humidité autour de cette grille et des spots.
Nous avons ouvert la grille et il y a effectivement de l’humidité sur la poutre métallique dans le faux plafond. Elle provient donc sans doute de l’appartement au-dessus mais, dans cet appartement aucune trace d’humidité n’est visible (en même temps, comme c’est du carrelage, c’est sans doute normal).
Qui doit intervenir dans ce cas-là ? L’assurance de l’immeuble ou l’assurance habitation du locataire du haut / du bas ?
Merci pour votre aide.

#17 Re : Législations régionales » Bxl : Exonération RC pour habitation propre et Prime Be-Home / raisons sociales » 10-06-2020 16:17:16

GT a écrit :
Globetrot a écrit :

Il en va de même maintenant pour la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Doivent-ils déclarer ou non leur habitation propre qu’ils ont dû quitter pour des raisons de santé ?

Et , dans la dernière déclaration à l'impôt des personnes physiques, ils ont déclaré cette habitation en regard de quel code /ligne ?

En fait, on s'est basé sur le document préparatoire à la déclaration à l'IPP pour demander la prime Be-Home.

La déclaration de 2020 (revenus de l'année 2019 - mes parents ont déménagé fin 2018)  n'a pas encore été soumise. Je comptais partir du principe décrit dans la partie 1 du document préparatoire: Par 'habitation propre', il faut entendre l'habitation que vous avez occupée (...) ou que vous n'avez pas occupée pour un des motifs suivants: raisons sociales.
Est ce que donc pour des raisons de santé je peux ne pas déclarer cette habitation? (donc la raison de santé serait acceptée pour l'IPP mais pas pour la prime be-home?)

#18 Législations régionales » Bxl : Exonération RC pour habitation propre et Prime Be-Home / raisons sociales » 10-06-2020 16:17:16

Globetrot
Réponses : 4

Mes parents ont quitté leur habitation propre en 2018 pour raisons de santé pour aller vivre en appartement (qui ne leur appartient pas). L’AER du précompte immobilier 2019 ne mentionnait plus la prime Be-Home. J’ai donc introduit pour eux une réclamation en invoquant des raisons sociales. La prime a été refusée, aussi en appel. Qu’entend-t-on dès lors avec ‘les raisons sociales’ ? Le manque de mobilité à 80 ans n’est visiblement pas une raison sociale…
Il en va de même maintenant pour la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Doivent-ils déclarer ou non leur habitation propre qu’ils ont dû quitter pour des raisons de santé ?

#19 Divers (hors achat/location) » Bxl - Panneaux solaires copropriété - Recherche électricien » 18-03-2020 17:14:04

Globetrot
Réponses : 1

Quelqu’un aurait-il les coordonnées d'électriciens "spécialisés" dans la pose de câbles pour panneaux photovoltaîques sur des copropriétés (à Bxl) ?

Nous avons depuis 1 mois des panneaux sur le toit de l’immeuble (5e étage) mais le câblage entre le toit et le compteur n’a pas encore été réalisé car l’électricien invente 1000 excuses pour ne pas venir. Le but est de descendre du toit (au 5e étage) le long de la façade en extérieur et pénétrer via le rez-de-chaussée pour descendre au sous-sol (niveau -2). Cet électricien nous avait fortement été recommandé par l’installateur de panneaux solaires ! Il s’est déjà décommandé une dizaine de fois depuis plus d’un mois…

Merci pour votre aide précieuse (via MP) afin que ce chantier ne soit pas prochainement catalogué dans la section des ‘travaux inutiles’.

#20 Locations et baux » Sous location d'une chambre et assurance » 08-03-2020 11:47:29

Globetrot
Réponses : 0

J’occupe une maison à Bxl en tant que locataire. Mon propriétaire m’a autorisé à sous-louer une partie de la maison. Je souhaite donc mettre en location une chambre meublée avec salle de douche privative pour une période de min 3 à 6 mois (renouvelable).
Mon idée est de louer à des étudiants ou stagiaires de passage (dont certains auront peut-être besoin d’être domiciliés). Quel modèle de bail dois-je utiliser sachant qu’il s’agit donc d’une sous-location et d’une partie de la maison seulement ?

Autre question : j’ai une assurance incendie que j’ai pour toute la maison, mais je suppose qu’elle ne couvre pas la responsabilité locative de mon locataire ? Or si celui-ci reste pour un court terme, je suppose qu’il ne peut pas souscrire une assurance que pour 3 ou 6 mois seulement. Quel type d’assurance puis-je souscrire en son nom (ou plutôt sans mentionner son nom car après son départ, je louerai la chambre à quelqu’un d’autre) ? Je pense qu'il est plus simple que ce soit moi qui prenne cette assurance et que je la lui facture dans les charges.

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