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#1 Re : Locations et baux » Délai entre signature du bail et paiement du 1er loyer/garantie » 21-03-2021 22:06:44

Ok merci pour vos conseils.
Cela dit certains ne voudront pas payer une garantie (surtout si elle est en cash) si le propriétaire n'a pas encore signé le bail...
Par contre, pour une garantie bancaire, ça peut sans doute fonctionner...

#2 Re : Locations et baux » Délai entre signature du bail et paiement du 1er loyer/garantie » 21-03-2021 22:06:44

Je parle bien de donner un délai pour la signature du bail. Je donne mon accord par mail et je veux que le bail soit signé endéans les x jours. Si le bail ne commence que dans un mois et que le candidat attend avant de signer le bail, il se peut qu'au dernier moment il se désiste. Dans ce cas je continuerais à chercher un autre locataire tant que le bail n'est pas signé. Combien de temps donnez vous au candidat pour signer le bail après votre accord?

Si le bail est signé et que le locataire ne paie pas le 1er loyer ou la garantie avant x jours (qu'est-ce qui est raisonnable si le bail ne commence que dans un mois?), puis-je mettre une clause comme quoi le bail est annulé? Comme je l'ai dit il m'est déjà arrivé à plusieurs reprises que le loyer ou la garantie ne soient pas en ordre au moment de l'état des lieux. Que faire dans ce cas?

#3 Locations et baux » Délai entre signature du bail et paiement du 1er loyer/garantie » 21-03-2021 22:06:44

Globetrot
Réponses : 12

Bonjour,

Il m’est déjà arrivé qu’un locataire arrive le jour de l’état des lieux sans encore avoir versé le 1er loyer, ni même la garantie.

Est-ce qu’au moment où vous donnez votre accord pour la location de votre bien, si le bail ne commence que dans quelques semaines, vous donniez un délai au locataire pour

-    Signer le bail (et continuez à chercher un autre locataire)
-    payer le 1er mois de loyer
-    constituer la garantie ?

Si le délai est dépassé, le bail peut-il être automatiquement annulé ? (je ne pense pas si le bail est signé mais j'ai déjà eu un locataire qui s'est désisté le lendemain de l'état des lieux).

Que suis-je supposée faire si le camion de déménagement est devant la porte alors que je n’ai ni le 1er loyer ni la garantie ?

#4 Re : Divers (hors achat/location) » Problèmes d'humidité dans la salle de bain » 17-05-2021 07:48:30

Je ne sais pas si c'est lié mais il y a un an, il y avait des étincelles et ça sentait le brulé dans l'extracteur d'humidité, nous l'avons donc déconnecté immédiatement. N'étant pas standard, j'ai du pas mal chercher pour le remplacer (par la marque S&P  EBB-100 N avec un sortie de 80 mm de diamètre). Et puis il y a eu le 1er confinement et mon locataire est donc resté plusieurs mois avec un trou dans le mur. Il y avait donc pas mal de condensation. Lorsque nous avons placé le nouvel extracteur, ca a été mieux mais il y a encore des gouttelletes qui tombent via la grille d'aération (qui est à 1 m de l'extracteur) et des traces d'humidité autour du spot.

#5 Re : Divers (hors achat/location) » Problèmes d'humidité dans la salle de bain » 17-05-2021 07:48:30

Je pensais aussi à de la condensation mais mon  locataire me dit que cela arrive même quand ils n'utilisent pas la salle de bain (en tout cas bien après avoir pris une douche/un bain). Il y a en plus juste à côté un extracteur d'humidité (électrique) sur le mur (la grille d'aération est par contre dans le plafond).
Donc même si la fuite se trouve dans la dalle de beton, l'assurance n'interviendrait pas alors? Car il faudra sans doute casser pas mal pour colmater la fuite  ce qui nécessitera une remise en peinture etc.
Et qui devra alors payer la facture, le propriétaire du dessus ou le propriétaire en dessous ou 50/50?

#6 Divers (hors achat/location) » Problèmes d'humidité dans la salle de bain » 17-05-2021 07:48:30

Globetrot
Réponses : 8

Je suis syndic volontaire d’un petit immeuble et mon locataire me signale que, dans la salle de bain, la grille d’aération est parfois pleine de gouttelettes. Il y a aussi quelques traces d’humidité autour de cette grille et des spots.
Nous avons ouvert la grille et il y a effectivement de l’humidité sur la poutre métallique dans le faux plafond. Elle provient donc sans doute de l’appartement au-dessus mais, dans cet appartement aucune trace d’humidité n’est visible (en même temps, comme c’est du carrelage, c’est sans doute normal).
Qui doit intervenir dans ce cas-là ? L’assurance de l’immeuble ou l’assurance habitation du locataire du haut / du bas ?
Merci pour votre aide.

#7 Re : Législations régionales » Bxl : Exonération RC pour habitation propre et Prime Be-Home / raisons sociales » 10-06-2020 16:17:16

GT a écrit :
Globetrot a écrit :

Il en va de même maintenant pour la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Doivent-ils déclarer ou non leur habitation propre qu’ils ont dû quitter pour des raisons de santé ?

Et , dans la dernière déclaration à l'impôt des personnes physiques, ils ont déclaré cette habitation en regard de quel code /ligne ?

En fait, on s'est basé sur le document préparatoire à la déclaration à l'IPP pour demander la prime Be-Home.

La déclaration de 2020 (revenus de l'année 2019 - mes parents ont déménagé fin 2018)  n'a pas encore été soumise. Je comptais partir du principe décrit dans la partie 1 du document préparatoire: Par 'habitation propre', il faut entendre l'habitation que vous avez occupée (...) ou que vous n'avez pas occupée pour un des motifs suivants: raisons sociales.
Est ce que donc pour des raisons de santé je peux ne pas déclarer cette habitation? (donc la raison de santé serait acceptée pour l'IPP mais pas pour la prime be-home?)

#8 Législations régionales » Bxl : Exonération RC pour habitation propre et Prime Be-Home / raisons sociales » 10-06-2020 16:17:16

Globetrot
Réponses : 4

Mes parents ont quitté leur habitation propre en 2018 pour raisons de santé pour aller vivre en appartement (qui ne leur appartient pas). L’AER du précompte immobilier 2019 ne mentionnait plus la prime Be-Home. J’ai donc introduit pour eux une réclamation en invoquant des raisons sociales. La prime a été refusée, aussi en appel. Qu’entend-t-on dès lors avec ‘les raisons sociales’ ? Le manque de mobilité à 80 ans n’est visiblement pas une raison sociale…
Il en va de même maintenant pour la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Doivent-ils déclarer ou non leur habitation propre qu’ils ont dû quitter pour des raisons de santé ?

#9 Divers (hors achat/location) » Bxl - Panneaux solaires copropriété - Recherche électricien » 18-03-2020 17:14:04

Globetrot
Réponses : 1

Quelqu’un aurait-il les coordonnées d'électriciens "spécialisés" dans la pose de câbles pour panneaux photovoltaîques sur des copropriétés (à Bxl) ?

Nous avons depuis 1 mois des panneaux sur le toit de l’immeuble (5e étage) mais le câblage entre le toit et le compteur n’a pas encore été réalisé car l’électricien invente 1000 excuses pour ne pas venir. Le but est de descendre du toit (au 5e étage) le long de la façade en extérieur et pénétrer via le rez-de-chaussée pour descendre au sous-sol (niveau -2). Cet électricien nous avait fortement été recommandé par l’installateur de panneaux solaires ! Il s’est déjà décommandé une dizaine de fois depuis plus d’un mois…

Merci pour votre aide précieuse (via MP) afin que ce chantier ne soit pas prochainement catalogué dans la section des ‘travaux inutiles’.

#10 Locations et baux » Sous location d'une chambre et assurance » 08-03-2020 11:47:29

Globetrot
Réponses : 0

J’occupe une maison à Bxl en tant que locataire. Mon propriétaire m’a autorisé à sous-louer une partie de la maison. Je souhaite donc mettre en location une chambre meublée avec salle de douche privative pour une période de min 3 à 6 mois (renouvelable).
Mon idée est de louer à des étudiants ou stagiaires de passage (dont certains auront peut-être besoin d’être domiciliés). Quel modèle de bail dois-je utiliser sachant qu’il s’agit donc d’une sous-location et d’une partie de la maison seulement ?

Autre question : j’ai une assurance incendie que j’ai pour toute la maison, mais je suppose qu’elle ne couvre pas la responsabilité locative de mon locataire ? Or si celui-ci reste pour un court terme, je suppose qu’il ne peut pas souscrire une assurance que pour 3 ou 6 mois seulement. Quel type d’assurance puis-je souscrire en son nom (ou plutôt sans mentionner son nom car après son départ, je louerai la chambre à quelqu’un d’autre) ? Je pense qu'il est plus simple que ce soit moi qui prenne cette assurance et que je la lui facture dans les charges.

#11 Re : Locations et baux » Clause abusive, y a-t-il des conséquences? » 12-02-2020 17:08:23

Ce qui veut dire que si jamais je dois envoyer un jour une lettre recommandée au locataire, je peux le faire à l’adresse où se situe le bien, alors même que le locataire n’y est pas domicilié ?
Et si un litige oppose le propriétaire à son locataire et qu’une procédure est entamée devant la Justice de Paix, le bailleur peut solliciter le service Population de la commune où se situe le bien pour avoir le certificat de résidence de son locataire alors qu’il n’est pas domicilié à l’adresse ? (Alors même que certaines communes refusent de délivrer le certificat pour une question de respect de la vie privée).

#12 Re : Locations et baux » Clause abusive, y a-t-il des conséquences? » 12-02-2020 17:08:23

Je viens de jeter un œil sur le CONTRAT DE BAIL - RESIDENCE SECONDAIRE – REGION DE BRUXELLES (PIM) et je lis ceci :
16. DOMICILIATION Le Preneur fait élection de domicile dans les lieux loués pour toute notification ou signification relative au présent bail et ses suites. A l’expiration du présent bail, il pourra toutefois notifier au Bailleur qu’il élit domicile à l’adresse qu’il précisera, si celle-ci est située en Belgique.
Ca doit être une erreur je suppose…

#13 Re : Locations et baux » Clause abusive, y a-t-il des conséquences? » 12-02-2020 17:08:23

Ce n’est qu’au moment de l’état des lieux que le locataire m’a demandé si cela me posait un problème (le bail était donc déjà signé depuis 1 semaine).
Je paie le précompte immobilier, je déclare le RC à l’IPP donc je suis de bonne foi, c’est mon locataire qui ne respecte pas les conditions du bail.
Le bail est enregistré et si mon locataire ne m’avait rien dit, je ne serais même pas au courant qu’il n’est pas domicilié là. De plus, impossible de vérifier la domiciliation ou non au service population pour une question de respect de la vie privée...
Ce n’est pas la première fois que nous avons des étudiants et nous n’avons jamais reçu une taxe sur résidence secondaire. C’est un bail PIM qui d’autre part fait mention que ‘Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le bien loué seront dus par le Preneur, à l'exception du précompte immobilier.’ Donc en principe, même si un jour je reçois cette taxe, je pourrais la refacturer au locataire, non ?

#14 Re : Locations et baux » Clause abusive, y a-t-il des conséquences? » 12-02-2020 17:08:23

panchito a écrit :

Un bail de résidence principale --> votre locataire a l'obligation de s'y domicilier

J'ai fait un bail de résidence principale avec un couple étudiant. Ils m'ont demandé s'ils devaient se domicilier et je leur ai dit que pour moi cela ne me posait pas de problème si ce n'était pas le cas. Je suppose qu'ils voualient rester domiciliés chez leurs parents respectifs, étant étudiants et bénéficiant sans doute encore des allocations familiales.

Aurais je du faire alors un bail de résidence secondaire? Ou, est-ce un problème que les locataires ne se soient pas domiciliés?

#15 Re : Copropriétés forcées » Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion » 25-01-2020 10:37:59

rexou a écrit :
GT a écrit :

Il n'existe aucune obligation légale de mettre à l'ordre du jour d'une AGE (frais de tenue d'une AG, désagréments pr les copropriétaires) un point concernant  la révocation  du syndic en fonction 3 mois avant la fin de son mandat d'une durée d'un an jusqu'à le prochaine AG (ordinaire).
Lors de l'AG ordinaire, il suffit que l'AG ne reconduise pas le mandat du syndic au terme de celui-ci.
Dans ces circonstances le syndic ne peut postuler aucune indemnité. Il ne s'agit pas d'une rupture anticipée susceptible d'entraîner ds le chef de l'ACP le payement d'indemnités.

Non seulement aucune obligation légale, mais aucun intérêt !

Comme je disais : comprends pas...

Disons, un manque d'expérience de notre ACP...
Dans mon ancienne copropriété, on avait aussi mis le syndic dehors en organisant une AGE (sans inviter le syndic). Après lors de l'AGO on avait désigné le nouveau syndic.

Si je comprends bien, ca veut dire qu'on peut mettre ce point à l'ordre du jour juste avant l'organisation de l'AGO et que le syndic n'a donc que  2 semaines de 'préavis' à prester? Et que se passe-t-il si lors de l'AGO on ne se met pas d'accord sur le nouveau syndic et que l'ACP décide de demander plus d'offres? C'est possible ça? Il faudrait dans ce cas prolonger le mandat de l'ancien syndic? Mais peut-on décider du délai et doit on faire une nouvelle AGE pour désigner le syndic?

Ici pour marc1973, je ne comprends pas pourquoi c'est une AGE qui est organisée alors et pas une AGO puisque celle-ci n'a pas eu lieu.

#16 Re : Copropriétés forcées » Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion » 25-01-2020 10:37:59

Le syndic a continué la gestion et personne n'a rien dit... Même si le contrat n'est pas reconduit tacitement,  l'ACP aurait du réagir en septembre et convoquer une AGE à ce moment là et pas attendre janvier pour le faire... Donc pour moi, c'est l'ACP qui a accepté tacitement la reconduction. Maintenant le fait de ne pas avoir convoqué d'AG peut peut-être être considérée comme faute grave (?) et dans ce cas là il y a une rupture sans préavis ni indemnités.

#17 Re : Copropriétés forcées » Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion » 25-01-2020 10:37:59

Nous venons de révoquer le syndic.  Son contrat était de 'un an jusqu'à la prochaine AG' et nous avons donc fait une AGE 3 mois avant la fin de son mandat.
Si on révoque 'à tout moment', il y a généralement des indemnités à payer. Il faut lire le contrat qui a été signé entre l'ACP et le syndic.
Vous pouvez donc le révoquer maintenant et payer 3 mois d'indemnités, ou lui signifier que son mandat prendra fin à la prochaine AG et dans ce cas, vous n'avez pas d'indemnités à payer mais vous l'avez encore sur le dos jusqu'en décembre.

#18 Re : Copropriétés forcées » Permis d'environnement » 24-01-2020 15:51:16

luc a écrit :

Avez vous fait une analyse de ce qui est mentionné dans le contract avec le syndic ? Combien de réunions syndic-CdG prévues?

Avez-vous un CaC , Si oui, avez vous spécifié sa mission ?

Un CdG n'est pas obligatoire et un CaC l'est.
Les syndics des petites ACP sont souvent organisé autour des contacts avec une personne: le CaC.

Votre structure minimale d'information devait être:
- Exécution: syndic
- Contrôle: CaC
- Suivi: tous les CP sur base de ce que le CaC communique (internet ?) et en Mai lors de l'AG de ce que le syndic communique

Une ACP de 10 appartements génère les factures classiques et en plus on compte en moyenne un incident par appartement, donc chez vous 1 par mois. Cela nécessite au maxium un contrôle trimestériel, et semestériel (à un jour non-planifié) si le CaC a un accès "read-only" aux comptes bancaires.

On paie les charges par mois ou par trimestre ?

Pour la mission extra-ordinaire il faut se mettre ensemble avec  les CP. Puis convoquez avec +20% une AGE qui engage le débat avec le syndic.

Démontrez lui que vous avez
- un but clair (fonctionner dans le cadre de la loi)
- un plan concret à court terme (les experts sous son contrôle direct)
- un plan à moyen terme (exécuter les expertises)
- le budget provisionnel sur moyen terme.

Le contrat ne précise pas le nombre de réunions ou quand sont faits les décomptes,...
Je suis le CaC mais comme j'ai dit, je ne reçois pas de réponse quand j'envoie un mail.
Pour ce qui est des incidents, on en a eu mais c'est encore le CdC qui s'en occupe.
Comme nous avons décidé de mettre fin à la collaboration avec le syndic (AGE en décembre entre nous), je ne dois plus rien attendre du syndic.
Je ne savais pas qu'on pouvait demander un read only sur les comptes bancaires (c'est bon à savoir en tout cas) !
On paie une provision de charges tous les mois, mais donc nous n'avons pas encore vu un seul décompte en un an.J'ai demandé d'avoir une copie des factures de décompte et l'eau, du gaz et de l'électricité, je ne l'ai jamais eues.

#19 Re : Copropriétés forcées » Permis d'environnement » 24-01-2020 15:51:16

luc a écrit :
Globetrot a écrit :

Je ne suis pas surprise des couts possibles. Je sais que cela va couter. Non ce qui est décevant c'est qu'on a pris un syndic professionnel pour nous conseiller et un an après on est toujours nulle part! J'aurais préféré investir les 330 EUR * 12 mois, soit 3960 EUR à remettre tout en ordre plutôt que de payer qqn a payer 3 factures par mois.

Les couts extraordinaires (audit, ...) dont je parlais était en plus de la gestion normale (12 x 10 lots x 30 EUR).
Combien est le tarif de votre syndic en régie (= à l'heure)?

Oui mais le syndic ne fait même pas sa mission normale (pas de visite dans l'immeuble depuis le début du contrat, pas d'AG organisée l'année dernière - bon c'est vrai qu'elle doit se tenir en avril et que le syndic a commencé le 1er février -, après un an, toujours pas de décompte de charges, aucune mise à disposition des pièces comptables malgré nos demandes, 1 seule réunion seulement avec le CdC malgré notre demande d'en organiser d'autres, aucune mission effectuée comme par exemple faire l'entretien des extincteurs). Bref, comme j'ai dit à part payer 3 ou 4 factures par mois pour 330 EUR, il y a eu des gros manquements.

En régie le syndic facture 55 EUR pendant les heures de bureau mais comme déjà il n'assure pas sa mission de base, il n'y a plus de confiance.

C'est dommage qu'on ne puisse pas faire appel à un 'syndic provisoire' alors. Je pense que bcp de petites copropriétés seraient intéressés pour certaines tâches.

#20 Re : Copropriétés forcées » Permis d'environnement » 24-01-2020 15:51:16

luc a écrit :

En lisant vos interventions je constate que les CP de votre ACP ont profité pendant 18 ans et pas suivi les règles minimales et laissé jouer un locataire le rôle de syndic ET AG. Et vous êtes surpris des couts possibles ?

A la grosse loupe j'estime que pour remettre tout en ordre, il vous faudra au moins dépenser 18x10x30 = 6.400 EUR pour remettre votre ACP en ordre. Et je sous-estime probablement.

Suggestion: Tenez  s'urgence une AGE thématique
1. pour laisser faire des  audits  technique, juridique et comptable par trois experts
2. chercher un syndic professionnel, avec expérience "syndic provisoire", qui veut superviser ces audits sur base d'un "honoraire en regie" (tarif horaire fixe, mais pas le nombre d'heures).

En marge: vous (les 10 CP) avez investi dans une location à long terme, sans préparer le futur en mettant d'argent de coté pour faire ce qu'il fallait faire. Il faut donc pas être surpris du prix. J'ai suivi il y a quelques années un cas d'une ACP de 8 appartements. Ils voulaient imposer leur règles. Après 20.000 EUR par CP ils avaient compris.

Dans l'immeuble où je vis (une autre ACP), je ne me souviens pas avoir parlé du contrat d'entretien des extincteurs par exemple ou du permis d'environnement. Je suppose que le syndic s'en chargeait et mettait le cout en frais communs. C'est difficile dans une petite copropriété de gérer un immeuble sans l'appui de qqn qui s'y connaisse. Le syndic provisoire qui peut superviser ces audits sur base d'un honoraire en regie est exactement ce qu'il nous faut et donc si vous en connaissez, nous sommes demandeurs! De même pour les auditeurs (pour la compta, ce n'est pas nécessaire puisqu'on repart de zéro).

Je ne suis pas surprise des couts possibles. Je sais que cela va couter. Non ce qui est décevant c'est qu'on a pris un syndic professionnel pour nous conseiller et un an après on est toujours nulle part! J'aurais préféré investir les 330 EUR * 12 mois, soit 3960 EUR à remettre tout en ordre plutôt que de payer qqn a payer 3 factures par mois.

@Max11 : si vous avez le nom de ces sociétés, merci de m'en faire part en MP.

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