Bonjour à tous.

Les convocations pour l'AGO annuelle ont été envoyées comme d'habitude à tous les copropriétaires soit par envois RC, soit par tout autre moyen de communication préalablement accordé par certains.
Jusque que là, rien d'anormal.

Cette fois-ci, un avis a été déposé dans la boite à lettres de l'ACP pour retirer l'envoi RC.
Bpost refuse à juste titre de le remettre sans procuration et celle-ci n'existe pas.

Sans crier tout de suite à l'anormalité, quel serait l'intérêt pour le syndic de convoquer aussi l'ACP, personne morale ?

Merci pour vos réflexions ;-)

Bonjour à tous.

2 questions à vous soumettre :

- L'année comptable d'une copropriété est-elle coulée sur une année civile? Où se trouve cette indication? Sinon, comment modifier/acter le changement?

- Quand l'AGO est indiquée devoir être faite annuellement dans la 1ère quinzaine de mars, comment modifier/acter une autre période?

Merci de vos réponses.
Belle journée.

.

Bonjour à tou(te)s.

J'ai déjà fait appel quelques fois au forum l'année dernière concernant les agissements de notre Syndic et j'en profite pour remercier les divers intervenants pour leurs explications pertinentes.
Voici la suite et fin (peut-être) de cette saga.
Postulat : Syndic (avec une majuscule) = syndic sortant

•    Le 16 décembre 21, tous les copropriétaires recevaient un mail exacerbé et peu élogieux de notre Syndic annonçant en finalité "Notre mandat de Syndic étant de facto ainsi malmené et dépourvu de sens, la confiance étant totalement rompue, veuillez recevoir notre démission à acter au grand plus tard lors de la prochaine assemblée générale ordinaire de mars 2022 (fin de notre mission légale). (NDLR FLAH: = fin du contrat de 3 ans).
•    Un envoi recommandé timbré du 15 janvier 22 corroborait sa décision : " Je vous prie de prendre acte de la démission de la sprl xxx en sa qualité de Syndic de votre copropriété à dater de ce 16/12/2021.
Selon l'article 4 page 2 du contrat du Syndic, il est prévu contractuellement que le Syndic peut démissionner sans justification moyennant un préavis de 4 mois, soit en permettant à la copropriété de trouver un autre syndic professionnel selon les modalités de l'article 9 "

NDLR FLAH : voici les articles texto:
Article 4 : Résiliation de la mission parle syndic
Le syndic pourra mettre fin anticipativement à la présente convention sans avoir à justifier d'un motif. Cependant, cette rupture ne prendra effet qu'après que l'Assemblée générale des copropriétaires, dûment convoquée par le syndic, aura eu l'occasion de pourvoir à son remplacement. La fin de sa mission et le transfert de celle-ci interviendront dans les plus brefs délais et au plus tard dans un délai de quatre mois après la date de cette assemblée.
Article 9 : Modalités de reprise
En cas de succession de syndics, le syndic sortant devra respecter les dispositions particulières prises par la copropriété en ce qui concerne les obligations consécutives à la fin de la mission, en se conformant ainsi aux dispositions de l'article 577-4, § 1er, al.2, 4° et de l'article 577-8, § 4, 9°
En toute hypothèse, au moins 15 jours avant l'entrée en fonction du nouveau syndic, le syndic sortant lui remettra les documents essentiels pour la mise en route de la copropriété  [énumération des documents].
A la fin de sa mission, outre la remise des diverses clés de la copropriété, le syndic sortant
établira le dernier décompte avec bilan comptable complet à cette date, accompagné de tous les justificatifs, et remettra tous les autres documents d'actualité et archives. Il effectuera les démarches nécessaires pour le changement des pouvoirs relatifs è la gestion des comptes bancaires.

•    Un envoi recommandé timbré du 15 janvier 22 nous convoque à une AGE écrite et URGENTE  fixée le 26 janvier en distanciel.
Sont joints à la présente convocation, e.a., un bulletin de vote en 8 points , OUI-NON-ABSTENTTION, copie du rapport de gestion du Syndic, 2 offres complètes de contrats de syndics successeurs (cases à cocher avec une 3e  pour y indiquer un syndic de notre choix.

Deux des points indiquent mon nom, sans consultation préalable : 1/ comme président de bureau bien que ce soit facultatif au vu des circonstances ET 2/ comme signataire du contrat avec le nouveau syndic au nom de la Copropriété.
Un autre point concerne la décharge du Syndic sans réserve pour l'exercice passé et ratification de l'ensemble des actes passés par ce dernier. NDLR FLAH : la vérification des comptes pour 2021 ne sera pas faite à ce moment-là.

Outre l'élection d'un nouveau syndic dans les 2 choix nous proposés (il y a une 3e case libre pour y indiquer un autre proposer éventuellement par le voteur), deux autres points sont liés suite aux inondations qu'a subi l'immeuble à la mi-juillet : 1/ confirmation de la mission de contre-expert du Syndic sous la responsabilité du nouveau syndic ET 2/ confirmation de la mission de coordination des travaux communs par le Syndic aux frais de l'assurance pour le compte du nouveau syndic.

QUESTIONS :

1.    A quelle date la demande de démission du Syndic est-elle valide : le 16 décembre 21 ou le 15 janvier 22 ?
2.    Suivant la réponse au point précédent, la timeline "Annonce de démission" - "Convocation AGE" est-elle respectée ? Pour info, le règlement de copropriété indique que le  syndic peut en tout temps démissionner, moyennant un préavis minimum de trois mois sans que celui-ci puisse sortir ses effets avant l'expiration d'un trimestre civil.
3.    Interroger d'autres syndics, recevoir leurs offres et se concerter entre copropriétaires me parait assez court. Un bulletin de vote ne favorise pas cette discussion. Faut-il avoir absolument un élu au moment de l'AGE? L'article de 4 du contrat avec le Syndic précise que la rupture ne prendra effet qu'après que l'AG des copropriétaires, dûment convoquée par le syndic, aura eu l'occasion de pourvoir à son remplacement. Et puis, on n'achète pas un chat dans un sac.
4.    Le Syndic parle de préavis de "4 mois" tandis que le contrat stipule en son article 4 de fin de mission maximum "4 mois" après l'AG. N'y a-t-il pas erreur ?
5.    Quid de la vérification des comptes pour 2021 et les premières semaines de 2022?
6.    Décharge du Syndic sans réserve : kamikaze ?
7.    Le Syndic demande à pouvoir continuer/terminer 2 missions suites aux inondations. Peut-on s'engager de la sorte alors que le nouveau syndic n'est pas encore choisi ni averti par conséquent ? L'indication "sous la responsabilité du nouveau syndic" me dérange amplement.
8.     Un ou des syndics sérieux à conseiller pour la région de Verviers-Pepinster ?

Merci pour vos commentaires.

Bonjour à tous.

Suite aux inondations catastrophiques qu'a connu ma commune le 14 juillet, le syndic, en congé,  s'est occupé tout de même de déclarer le sinistre assez rapidement.

C'est un locataire totalement sinistré de l'immeuble qui s'est occupé de gérer, d'organiser et de coordonner les mesures urgentes et de conservation, de trouver et même d'arrêter dans la rue des équipes de pompage, de nettoyage, de vidage, de gardiennage,… Nous avons gagné un temps précieux de par ses relations dans tous les domaines mais on ne connait pas s'il y a (eu à ce moment) un lien de subordination avec le syndic qu'il semble bien connaitre. Cette personne réclame toutefois une somme assez conséquence avec horaire, descriptifs des tâches et photos à l'appui. Ce défraiement nous a été présenté comme étant à remettre à l'assureur avec un simple paraphe d'accord sur le document.

Toutefois, j'ai intercepté un mail du syndic vers le président du CDC (NDLR, ils se connaissent très bien pour être les promoteurs du complexe et y posséder la majorités des appartements via moult sociétés-écrans :
"Afin de faire bref procès , tu as autorisé en ta qualité de CDC et sous ta responsabilité le débit d’une somme de XXXX euros ttc du compte de la copropriété ACP XXX au profit du compte de Mr XXX.
Ce débit sera donc effectué en suite de ton accord (avec ou sans mandat apparent) et suite à la réception de la note de frais présentée par Monsieur XXX datée du XXX et reçue ce jour en nos bureaux.
Comme convenu, et selon tes souhaits, le syndic ne convoquera pas AGE pour entériner ce paiement/ces frais. La note sera de toute façon présentée à l’assurance.
Comme annoncé, le syndic décline toutes responsabilités généralement quelconques tant en fait qu’en en droit sur ce paiement."

Même si le paiement a été fait "anticipativement" dans le but de récupérer cette somme de l'assurance, il n'est pas sûr que ce sera accepté ni indemnisé en totalité.

Peut-on parler de vice de procédure, d'abus de pouvoir et de complicité?
C'est juste à titre informatif.

REM : Tout nouvellement copropriétaire en début d'année et juste avant le délai de convocation de l'AGE en distanciel, j'ai été sollicité par le syndic pour être CAC cette année, un travail très simple et épaulé m'avait-on dit.
Quelle attitude à avoir au moment de la vérification des comptes?

Bonjour à tous.

Copropriétaire sans connaissance préalable dans un immeuble à appartements depuis février 2021 - c'est ma résidence principale pour 77,07/10.000e) -  j'ai envoyé depuis lors quelques mails au syndic constatant des dysfonctionnements dans les parties communes: nettoyage bâclé et non régulier des couloirs des étages, désolidarisation d'un tuyau de descente du chéneau un étage au-dessus de ma terrasse aspergée par fortes pluies, retour automatique déréglé de porte d'entrée, temporisations inadéquates des luminaires, …
Bien qu'un accusé de réception soit demandé chaque fois, aucun retour n'est donné, ni sur le terrain.

De guerre las, j'ai envoyé dernièrement une lettre recommandée au syndic reprenant tous mes constats, avec dates d'envoi et de rappels, le priant de répondre dans les 3 jours de la réception.
Chose faite! Leur réponse fut plutôt cinglante pour certains points allant à me demander pourquoi je ne suis pas allé moi-même remboité le tuyau de descente en zinc! (NDLR : long de 3 étages, il n'y a aucun bourrelets d'arrêt soudés au niveau des colliers et j('approche des 65 balais).
A la demande d'une copie de la police d'assurance dont le but est de vérifier la suffisance du montant assurer de mon appartement, je les harcèlerais pour l'obtenir. Il m'est suggéré de contacter moi-même l'assureur car il n'est pas courtier!
En plus, 2 heures me sont facturées pour une (ré)explication, dit-il, encore et encore de différents courriels déjà envoyés aux copropriétaires "in tempore non suspecto". Je conteste évidemment ce paiement.
Et tout prochain contact par courriel sera payant à 75€/heure/htva!

J'ai pu me procurer leur contrat signé avec l'ACP.

Article 7 : Missions tarifées
Les honoraires fixés à l’article 5.Rémunération ci-dessus correspondent aux missions usuelles telle que définies dans l’annexe 1(*) à la présente convention et intitulée "prestations usuelles du syndic". (NDLR : art. 577-8 §11)
Les autres prestations considérées comme « tâches complémentaires de gestion du syndic »
font l’objet d'honoraires particuliers calculés et repris en annexe 2 (**).
(*)
- Répondre aux appels téléphoniques et y donner la suite voulue.
- Recevoir le courrier relatif aux parties communes provenant soit de copropriétaires, soit de tiers, et en assurer le suivi.
- Faire parvenir une copie des polices à chaque propriétaire qui en fait la demande (NDLR : gratuit?)
(**)
Scindée en 2 groupes de prestations, l'une pour un copropriétaire déterminé (NDLR : pas de traces de montant pour facturation pour réponse) et l'autre pour la copropriété.
Annexe_2_-_Tâches_complémentaires_de_gestion_du_syndic.pdf

Mes questions :

1.    Qui doit remédier à un problème affectant les parties communes et quelle procédure à utiliser ?
2.    Dans quel délai raisonnable un problème doit-il être corrigé?
3.    Des copies de documents (essentiellement envoi par mail) sont-ils à facturer au demandeur-copropriétaire?
4.    Une facturation labellisée "tâches complémentaires" en réponse à un courriel d'un copropriétaire est-elle normale?
5.     Anticipativement à une confrontation, quelle instance ou tribunal pourrait trancher ce différent de facturation si chacun campe sur ses positions?

Merci de vos précieux conseils