forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
Bonjour.
Le syndic évincé à l'AGO 2024 terminait sa 2e année d'un contrat de 3 ans.
L'indemnité légale reprise au contrat pour fin anticipative était de 3 mois.
En AGE, il a été décidé de refuser le paiement de cette indemnité en motivant de nouveau la raison pour faute grave par avocat interposée.
Un nouveau syndic a été nommé directement.
Il a dû attendre la fin du délai d'un mois pour recevoir tous les renseignements indispensables à sa mission et à endurer la procédure la moins simple pour récupérer la gestion de comptes bancaires.
Pas très déontologique entre syndics !
Bonjour.
L'avocat de la partie adverse propose une requête conjointe devant le Tribunal, ce qui permettrait d’éviter les frais liés à l’intervention d’un
huissier pour une citation en justice.
De notre côté, nous planchons toujours sur les éventuelles indemnités à réclamer.
Bonjour.
Dans un climat de plus en plus délétère depuis des mois et sentant bien que le syndic manœuvrait de la sorte pour arriver à ses fins ci-après,
pour ces motifs e.a.,
• Manquements techniques et administratifs dans la gestion du sinistre « Inondations » 2021 ;
• Refus d’indemniser certains copropriétaires insistant concernant le solde de leurs dégâts facturés sur base de critères entêtés ;
• Manquements au niveau de l’entretien des parties communes ;
• Manquements dans le cadre de la gestion du sinistre incendie « Garage » 2023 ;
• Absence de réponse satisfaisante aux informations financières sollicitées en AGE de 2023 ;
• Opacité de la gestion et de l’état actuel des comptes ;
• Non-respect du délai de 30 jours pour transmettre le PV de l’AGE de 2023 ;
• Manque de diligence concernant la convocation de l’AGE demandée en urgence fin 2023 ;
• Non-paiement des factures de divers fournisseurs ;
• Communication tardive de l’OJ pour l’AGO de 2024 ;
• Manque de suivi lors de demande de RDV du CC pour éclaircir des points litigieux ;
• Non-respect du montant maximum mentionné dans le ROI pour passer seul des contrats ;
• Retrait de l’accès à l’Extranet permettant de suivre les dépenses et les comptes bancaires ;
• …
la révocation du contrat du syndic pour fautes graves, mise à l’ordre du jour de l’AGO de cette année, a été approuvée un an avant son terme de 3 ans.
Suite à cela, le syndic a réclamé l’indemnité pour rupture prévue dans son contrat suivi d’un rappel et d’une mise en demeure.
L’affaire est actuellement dans les mains des avocats respectifs pour suite attendue : tribunal ou transactions.
Q : Dans l’exposé ci-dessus, certains points entrent-ils bien dans la notion de fautes graves ?
Merci.
En conclusion de vos dévouements...
- Pour GT, l'avis Bpost mentionnait l'expéditeur (syndic) et le destinataire (ACP). Ce dépôt a été fait le même jour que la réception de ma convocation et de celles d'autres copropriétaires. L'enveloppe que j'ai vue au bureau de poste et qui ne m'a pas été remise faute de procuration portait le logo connu du syndic.
- Pour Rexou, l'expression "qui devrait être démis" prêtait à confusion. Sérieusement, ce point est mis à l'ordre du jour avec d'autres dans la convocation.
Selon Grmff comme je le pressentais, convoquer l'ACP à une AGO ou AGE n'a aucun sens... et, NDLR, d'entrainer des frais inutiles.
Merci à tous pour votre écoute et bonne fin de journée.
Merci Rexou.
Je pense à un excès de zèle du syndic qui devrait être démis de ses fonctions à l'AGO.
Merci à grmff et GT.
1. L'avis postal était déposé sur les boites à lettres communes, ce qui a attiré mon attention !
2. En tant que coproprio résident d'une résidence de 74 appartements et 4 commerces dans la région verviétoise, je détiens la clé de la boite de l'ACP que je vérifie périodiquement, ne serait que pour enlever les pubs (malgré l'autocollant NON) et les surplus que les "gens" y poussent en guise de poubelle.
Bonjour à tous.
Les convocations pour l'AGO annuelle ont été envoyées comme d'habitude à tous les copropriétaires soit par envois RC, soit par tout autre moyen de communication préalablement accordé par certains.
Jusque que là, rien d'anormal.
Cette fois-ci, un avis a été déposé dans la boite à lettres de l'ACP pour retirer l'envoi RC.
Bpost refuse à juste titre de le remettre sans procuration et celle-ci n'existe pas.
Sans crier tout de suite à l'anormalité, quel serait l'intérêt pour le syndic de convoquer aussi l'ACP, personne morale ?
Merci pour vos réflexions ;-)
J'ai les réponses que je voulais.
Merci.
Bonjour à tous.
2 questions à vous soumettre :
- L'année comptable d'une copropriété est-elle coulée sur une année civile? Où se trouve cette indication? Sinon, comment modifier/acter le changement?
- Quand l'AGO est indiquée devoir être faite annuellement dans la 1ère quinzaine de mars, comment modifier/acter une autre période?
Merci de vos réponses.
Belle journée.
.
Bonjour
Genre ampoule/lampe défectueuse, réglage du timer des plafonniers, réglage du retour automatique de portes, . .. : ceux-ci font-ils partie de la mission par défaut du syndic ou doivent-il être mentionnés dans le contrat ?
Quels délais raisonnable espérer pour résoudre ces problèmes ?
Merci pour vos commentaires
Bonjour à tou(te)s.
J'ai déjà fait appel quelques fois au forum l'année dernière concernant les agissements de notre Syndic et j'en profite pour remercier les divers intervenants pour leurs explications pertinentes.
Voici la suite et fin (peut-être) de cette saga.
Postulat : Syndic (avec une majuscule) = syndic sortant
• Le 16 décembre 21, tous les copropriétaires recevaient un mail exacerbé et peu élogieux de notre Syndic annonçant en finalité "Notre mandat de Syndic étant de facto ainsi malmené et dépourvu de sens, la confiance étant totalement rompue, veuillez recevoir notre démission à acter au grand plus tard lors de la prochaine assemblée générale ordinaire de mars 2022 (fin de notre mission légale). (NDLR FLAH: = fin du contrat de 3 ans).
• Un envoi recommandé timbré du 15 janvier 22 corroborait sa décision : " Je vous prie de prendre acte de la démission de la sprl xxx en sa qualité de Syndic de votre copropriété à dater de ce 16/12/2021.
Selon l'article 4 page 2 du contrat du Syndic, il est prévu contractuellement que le Syndic peut démissionner sans justification moyennant un préavis de 4 mois, soit en permettant à la copropriété de trouver un autre syndic professionnel selon les modalités de l'article 9 "
NDLR FLAH : voici les articles texto:
Article 4 : Résiliation de la mission parle syndic
Le syndic pourra mettre fin anticipativement à la présente convention sans avoir à justifier d'un motif. Cependant, cette rupture ne prendra effet qu'après que l'Assemblée générale des copropriétaires, dûment convoquée par le syndic, aura eu l'occasion de pourvoir à son remplacement. La fin de sa mission et le transfert de celle-ci interviendront dans les plus brefs délais et au plus tard dans un délai de quatre mois après la date de cette assemblée.
Article 9 : Modalités de reprise
En cas de succession de syndics, le syndic sortant devra respecter les dispositions particulières prises par la copropriété en ce qui concerne les obligations consécutives à la fin de la mission, en se conformant ainsi aux dispositions de l'article 577-4, § 1er, al.2, 4° et de l'article 577-8, § 4, 9°
En toute hypothèse, au moins 15 jours avant l'entrée en fonction du nouveau syndic, le syndic sortant lui remettra les documents essentiels pour la mise en route de la copropriété [énumération des documents].
A la fin de sa mission, outre la remise des diverses clés de la copropriété, le syndic sortant
établira le dernier décompte avec bilan comptable complet à cette date, accompagné de tous les justificatifs, et remettra tous les autres documents d'actualité et archives. Il effectuera les démarches nécessaires pour le changement des pouvoirs relatifs è la gestion des comptes bancaires.
• Un envoi recommandé timbré du 15 janvier 22 nous convoque à une AGE écrite et URGENTE fixée le 26 janvier en distanciel.
Sont joints à la présente convocation, e.a., un bulletin de vote en 8 points , OUI-NON-ABSTENTTION, copie du rapport de gestion du Syndic, 2 offres complètes de contrats de syndics successeurs (cases à cocher avec une 3e pour y indiquer un syndic de notre choix.
Deux des points indiquent mon nom, sans consultation préalable : 1/ comme président de bureau bien que ce soit facultatif au vu des circonstances ET 2/ comme signataire du contrat avec le nouveau syndic au nom de la Copropriété.
Un autre point concerne la décharge du Syndic sans réserve pour l'exercice passé et ratification de l'ensemble des actes passés par ce dernier. NDLR FLAH : la vérification des comptes pour 2021 ne sera pas faite à ce moment-là.
Outre l'élection d'un nouveau syndic dans les 2 choix nous proposés (il y a une 3e case libre pour y indiquer un autre proposer éventuellement par le voteur), deux autres points sont liés suite aux inondations qu'a subi l'immeuble à la mi-juillet : 1/ confirmation de la mission de contre-expert du Syndic sous la responsabilité du nouveau syndic ET 2/ confirmation de la mission de coordination des travaux communs par le Syndic aux frais de l'assurance pour le compte du nouveau syndic.
QUESTIONS :
1. A quelle date la demande de démission du Syndic est-elle valide : le 16 décembre 21 ou le 15 janvier 22 ?
2. Suivant la réponse au point précédent, la timeline "Annonce de démission" - "Convocation AGE" est-elle respectée ? Pour info, le règlement de copropriété indique que le syndic peut en tout temps démissionner, moyennant un préavis minimum de trois mois sans que celui-ci puisse sortir ses effets avant l'expiration d'un trimestre civil.
3. Interroger d'autres syndics, recevoir leurs offres et se concerter entre copropriétaires me parait assez court. Un bulletin de vote ne favorise pas cette discussion. Faut-il avoir absolument un élu au moment de l'AGE? L'article de 4 du contrat avec le Syndic précise que la rupture ne prendra effet qu'après que l'AG des copropriétaires, dûment convoquée par le syndic, aura eu l'occasion de pourvoir à son remplacement. Et puis, on n'achète pas un chat dans un sac.
4. Le Syndic parle de préavis de "4 mois" tandis que le contrat stipule en son article 4 de fin de mission maximum "4 mois" après l'AG. N'y a-t-il pas erreur ?
5. Quid de la vérification des comptes pour 2021 et les premières semaines de 2022?
6. Décharge du Syndic sans réserve : kamikaze ?
7. Le Syndic demande à pouvoir continuer/terminer 2 missions suites aux inondations. Peut-on s'engager de la sorte alors que le nouveau syndic n'est pas encore choisi ni averti par conséquent ? L'indication "sous la responsabilité du nouveau syndic" me dérange amplement.
8. Un ou des syndics sérieux à conseiller pour la région de Verviers-Pepinster ?
Merci pour vos commentaires.
“Etre conscient que l'on est ignorant est un grand pas vers le savoir.”
Bonjour.
Absent ces derniers jours, il était pour moi difficile de vous lire sur mon smartphone et d'avoir ainsi une vue générale.
Merci donc à tous ceux qui m'ont informé par leurs explications et conseils…avec beaucoup de lecture.
Malgré la base commune d'entrée en matière, j'ai peut être fait une erreur de jeunesse en regroupant à un moment donné plusieurs questions au lieu d'ouvrir plusieurs posts différents.
Je reviens donc sur ma question initiale: Facturation de la réponse du syndic à un mail d'un CP: normal?
Voici les éléments qui me réconfortent pour répondre NON.
• Art. 3.89. Syndic § 1er.
Lorsqu'il [= le syndic] n'est pas désigné par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit [C'est le cas pour moi].
Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations [C'est le cas pour moi].
Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale.
• Contrat des 3 ans entre l'ACP et syndic valable jusqu'au 20 mars 2022,
Article 7 : Missions tarifées
Les honoraires fixés à l’article 5. Rémunération ci-dessus correspondent aux missions usuelles telle que définies dans l’annexe 1(*) à la présente convention et intitulée "prestations usuelles du syndic". (NDLR : art. 577-8 §11)
Les autres prestations considérées comme « tâches complémentaires de gestion du syndic » font l’objet d'honoraires particuliers calculés et repris en annexe 2 (**).
(*) (NDLR entre autres),
- Répondre aux appels téléphoniques et y donner la suite voulue.
- Recevoir le courrier relatif aux parties communes provenant soit de copropriétaires, soit de tiers, et en assurer le suivi.
- Faire parvenir une copie des polices à chaque propriétaire qui en fait la demande (NDLR : gratuit?)
(**)
NDLR: Scindée en 2 groupes de prestations, l'une pour un copropriétaire déterminé (NDLR : pas de traces de montant pour facturation pour réponse ni de frais de page ou postage) et l'autre pour la copropriété.
• Je pourrai aussi contacter le CDC pour qu'il rappelle au syndic la bonne exécution de ses missions et des décisions prises en AG et de respecter aussi son contrat.
Pour l'instant, je n'ai pas donné suite à la réponse par mail du syndic facturée 2H (150 € + TVA) pour prestations complémentaires, ensuite de ma recommandée, datée du 12 nov avec échéance même date.
Néanmoins, s'il continuait à jouer à l'esbroufe par la suite avec une relance avec intérêts de retard par exemple, le juge de paix pourrait-il intervenir?
Merci de vous focaliser sur mes arguments de réfutation de paiement et sur cette dernière question.
Impatient de lire vos avis…
Bonjour.
Pour moi, bagage fiscal = notion de comptabilité.
[Nul n'est maître en apprenant]
Rien n'est dit dans tous les documents que je détiens: RC, ROI, ....
Ne devrait-on pas décrire quelque part le profil du commissaire aux comptes?
Est-ce obligatoire?
Bonjour.
Plutôt que d'aller au feu au moment de la vérification début 2022, nommé commissaire aux comptes à l'AGO de mars 2021 sans bagage fiscal, puis-je démissionner en cours de route?
Bonjour.
Cette notion de président de CDC et secrétaire est donc obsolète.
Extrait bulletin de votes AGO 2021
Quelle "dénomination" utilise-t-on alors pour ces personnes et depuis quand?
Sont-elles toutes sur un même pied d'égalité?
Quant au reste, vous me réconfortez !
Bonjour.
Je n'avais pas connaissance d'un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Merci.
Avant de passer l'acte notarial, j'étais en possession des 3 AGO antérieures, soit 2018, 19 et 20.
Rien ne stipule une extension de mission.
De toute manière, ne serait-elle pas valable qu'un an (D(AGO à AGO)?
Et le contrat du Syndic a été signé le 19/03/2019 pour 3 ans.
Mais moi aussi ...
d'autant plus qu'une confrontation dans les bureaux du syndic devait avoir lieu ce mercredi mais que j'ai eu la porte de bois puisque la date proposée depuis une semaine ne m'avait pas été confirmée (mail laissé sans réponse comme d'hab).
Bonjour.
Merci d'avoir relevé cette coquille.
Effectivement, je suis nouvellement CP dans cet immeuble depuis février 2021
C'est corrigé.
Cordialement
Bonjour
Merci pour votre intérêt rapide à mes problèmes évoqués.
En 2021…
02.02, acte notarial de l'acquisition mon appartement et remise des clés
26.02 Envoi de la convocation AGO. Les points à voter de l'OJ sont présentés sous forme de bulletin de vote oui-non-abstention à renvoyer)
15.03 AGO en distanciel
19.03, envoi du PV de l'AGO
Peu avant l'envoi de la convocation (26.02), j'ai été approché par le syndic lui-même.
Il m'explique que les CAC vont démissionner et postuler la place de membres du CDC, celle de CAC devenant donc vacante et désespérément libre faute de combattant.
Après discussion et étalement d'une grosse couche de brillantine sur la simplicité de la tâche et leur soutien le moment venu je cède à poser ma candidature croyant entrer ainsi dans une participation active dans le vie de la copropriété. Ce qui a été voté pour la période jusqu'à l'AGO de 2022.
Maintenant, est-ce que le CAC vérifie une année civile ou celle de la fonction de CAC?
Je suis en possession de l'AB, du RC du ROI traduit sous forme informatique exploitable pour une recherche de mots.
Le ROI ne parle pas du CAC.
Le RC reprend la substance de l'AB concernant la prise d'une assurance responsabilité civile du CAC à charge de l'ACP, les modalités de nomination et de révocation du CAC. Point!
Rien n'est dit sur les compétences et obligations du CAC.
Mes compétences informatiques et techniques ne comprennent pas celles de comptabilité même si j'apprends vite.
J'ai l'impression d'être tombé dans un traquenard du petit nouveau à qui on a fait avaler des couleuvres.
Un conseil?
Bonjour à tous.
Suite aux inondations catastrophiques qu'a connu ma commune le 14 juillet, le syndic, en vacances, s'est occupé tout de même de déclarer le sinistre assez rapidement.
Il a informé par mail tous les CPs début août que l'expert avait marqué son accord sur le principe de l'indemnisation des dommages. Deux techniciens externes allaient être désignées pour coordonner tous les corps de métiers et les travaux.
Mail suivant début septembre: le syndic annonçait alors que l'expert avait refusé les missions de coordination des deux techniciens.
(NDLR: depuis quand était-in au courant?).
Il nous signale en même temps:
"Nous sommes de facto obligés de gérer la gestion des offres de prix/devis des entrepreneurs et d’assurer le bon suivi des travaux.
Dès lors vu l’ampleur de nos prestations de gestion, ainsi que de la coordination des travaux après sinistre déjà effectuées et de celles encore à venir, nous tenons à vous informer qu’elles devraient être portées en compte à l’ACP.
Nous tenons avec précision le détail de nos prestations journalières sur le site.
Sachant qu’aucun copropriétaire des logements ne s’est manifesté afin de gérer cet important sinistre, la tâche non prévue par notre contrat nous « retombe » dessus par la force des choses ! Néanmoins au besoin, nous vous invitons à formuler toutes éventuelles remarques et/ou suggestions sur ce point précis."
Comment entre leurs 2 mails aurait-on pu être au courant du refus???
Même si leur dernière phrase mentionne de formuler toutes éventuelles remarques et/ou suggestions sur ce point précis, une AGE n'aurait-elle pas dû être convoquée pour donner mission officiellement au syndic?
Je pense que, comme dans de nombreuses associations, beaucoup n'y prennent pas une part active.
Connaissant très peu la matière de la copropriété vu mon achat récent en début d'année, j'avais toutefois contacté quelques jours après le premier mail du syndic le président du CDC pour une réunion/AG de mise au point de la situation pensant que c'était lui qui centralisait toute demande au syndic: point de réponse!
J'ai toutefois répondu fin septembre au 2e mail faisant part au syndic et au président du CDC de ce qui était pour moi un vice de procédure même si une AG aurait désigné certainement le syndic.
Leur réponse globalisée avec d'autres affaires sans réponse de leur part et envoyés par recommandé a été assez incendiaire.
Une confrontation doit avoir lieu cette semaine.
REM : Tout nouvellement copropriétaire en début d'année et juste avant le délai de convocation de l'AGE en distanciel, j'ai été sollicité par le syndic pour être CAC cette année, un travail très simple et épaulé m'avait-on dit.
Merci pour votre attention.