Messages de copro1

copro1 · Copropriétés forcées

Je continue à partager mes réflexions...
Une option pourrait consister à préparer un dossier de demande de dérogation sachant que l’exigence initiale de 2019 a probablement été établie forfaitairement (30 vélos pour 150 voitures, soit 1 pour 5) sans visite sur place, ni discussion avec le syndic, etc.
Mais il est bien tard pour cette approche (8 ans ont passé !), et la demande de parkings vélos est de plus en plus évidente: présence de nombreux vélos, y-compris des vélos cargo, présence de trottinettes, etc.

Si aucune négociation n’est possible avec BXL-Environnement, et sachant qu’il n’existe que très peu de m² aménageables en parkings vélos dans les espaces communs, il me semble que la 1ère question à laquelle l’ACP devra répondre est plutôt :
- achat d’emplacements ou conclusion de baux de location auprès des copropriétaires et à quelles conditions juridiques/financières
Ensuite, en fonction des propositions/choix des propriétaires, on pourra commencer à compter le nombre de vélos qui pourront être parqués.
Concernant l’estimation de l’espace nécessaire, tous les emplacements de parking actuels ne sont pas identiques: certains comportent des piliers, des portes de caves ou autres servitudes, des espaces annexes pour remorques, des recoins divers, etc.
Il faudra probablement avoir le soutien d’un architecte pour établir des plans crédibles à remettre aux autorités, avec le dossier de demande. Et si cela ne suffit pas pour atteindre 30 emplacements, il faudra augmenter les prix proposés (prix d’achat ou loyers).

Question subsidiaire : est-ce que ces démarches (liaison avec les autorités, préparation des dossiers, etc.) ne font pas partie des prestations normales (ou extraordinaires?) du syndic?

copro1 · Copropriétés forcées

Merci pour l'information. La législation de 2021 s'appliquera à notre parking au moment du renouvellement de notre permis en 2033, et il est permis de penser qu'elle sera sans doute encore plus difficile à satisfaire. Dans l'intervalle, nous cherchons avant tout à satisfaire les exigences de notre permis d'environnement de 2019: +30 emplacements pour vélos! En tenant compte au mieux, bien sûr, des spécifications actuelles (2m2/vélo, supports adaptés, aires de manoeuvre, etc.).
La seule échappatoire potentielle pourrait se baser sur l'article 23 de l'arrêté de 2021 spécifie (§ 10): "Le permis d'environnement peut déroger aux exigences du présent article moyennant une demande adéquatement motivée." Mais 7 ans sont passés sans réation de notre part, et l'argumentation me semble difficile à soutenir. C'est pourquoi j'avais tenté d'orienter la discussion dans une autre direction: location ou rachat d'emplacements pour voitures, etc.

copro1 · Copropriétés forcées

Il s'agit d'un parking souterrain d'environ 150 emplacements qui dessert 7 immeubles. Le permis d'environnement "conditionnel" (à l'aménagement de 30 nouveaux emplacements de parking pour vélos) date de 2019, et est probablement basé sur les règles en vigueur à cette date, mais rien n'a été mis en place, ni même proposé en AG. Le syndic semble préférer ignorer le problème...
Les "nouvelles règles" s'appliqueront lors du renouvellement du permis d'environnement prévu en 2033, et il sera alors sans doute encore plus difficile de les satisfaire si les quotas de parking vélos augmentent au fil du temps.
Actuellement, une demande existe bien, et de nombreux occupants ont posé des anneaux à l'arrière de leur emplacement de parking pour sécuriser leur vélo, quite à ce que leur voiture déborde un peu dans la zone de passage.
La commune a même refusé de placer des boîtes à vélos en rue près des immeubles, alors que l'espace nécessaire est disponible dans l'espace public (mais pas dans la copropriété!).

copro1 · Copropriétés forcées

BXL-Environnement exige que des parkings vélos soient aménagés dans le parking d’une copropriété. Le permis d'environnement a été accordé moyennant cette condition. Or il n’y a tout simplement pas suffisamment de place disponible, à moins que l’ACP se porte acquéreur d'un ou plusieurs emplacements de parking avant de les aménager en parking vélos. Certains copropriétaires seraient candidats pour vendre leur emplacement. Est-ce légalement possible à condition bien sûr que chaque membre de l'ACP soit disposé à contribuer sa quote-part pour cet achat, ce qui n'est pas garanti? Si c’est le cas, faudrait-t-il alors modifier l’acte de base en conséquence?
En cas d'échec de cette option, une autre serait peut-être d’envisager un bail de location de longue durée…
Qui aurait l’expérience – ou des idées – de solutions à ce problème?
Notez que BXL-Environnement se limite à préciser la législation concernant les règles d'aménagement, mais ne semblent pas motivé pour aider à trouver une solution, par exemple en visitant les lieux, etc.

copro1 · Ventes et achats

Merci; réponse parfaite pour moi. Il faudra bien sûr faire valider ce point par mon notaire qui rédigera l'acte de vente le moment venu...

copro1 · Ventes et achats

Lors de la mise en vente d’un appartement, est-il possible d’obliger l’acheteur (par une clause spécifique dans l’acte de vente) à s’engager à ne pas expulser le locataire en place avant la fin de son bail de résidence principale (en l’occurrence en 2031)?
S’agit -il d’une clause discriminatoire, sachant que :
- l’acheteur doit être investisseur
- il doit s’engager à garder le locataire actuel ?

copro1 · Copropriétés forcées

Ces derniers commentaires sont intéressants...
Selon moi, comme il n'est pas obligatoire de placer des bornes = on ne peut pas considérer que les travaux d'infrastructures pour y arriver sont obligatoires
Sibelga oblige à installer une infrastructure (https://www.sibelga.be/fr/raccordements … n-immeuble) dès qu'il y a >3 places de parking et que 1 borne est demandée par un titulaire d'emplacement. Dans un parking de > 100 places, les chances d'échapper à cette obligation sont à peu près nulles... D'ailleurs, dans le cas qui m'intéresse, il y a déjà une borne privative, installée depuis 2 ans environ (avec une autorisation du syndic de l'époque qui n'avait pas prévenu le CDC ou l'ACP!).
Si vous voulez déroger aux règles de répartition des frais, il faudra passer par du 4/5ème.
Mais votre "logique" d'un emplacement une part n'est pas plus équitable que de faire payer quelqu'un qui n'a pas de voiture électrique...
Je comprends votre opinion, mais cela peut se discuter. Une copropriété comporte nécessairement quelques contraintes: celui qui n'a pas de voiture électrique aujourd'hui en aura peut-être une dans 5, 10 ans et sera bien content de profiter de l'infrastructure. Ou bien il voudra vendre à quelqu'un qui aura une voiture électrique, et cela augmentera la valeur de son bien, etc. En fait ce devrait être à l'ACP de décider en fonction de ses particularités. Si la clé de répartition proposée est équitable, la majorité, même aux 4/5, devrait être facile à trouver.
D'autre part, il me semble avoir lu quelque part que les ACP ne pourraient pas avoir une borne privative par emplacement mais un ensemble de bornes mises à disposition.... Il serait intéressant de retrouver la source de cette information, et à quelle région elle s'applique.

copro1 · Copropriétés forcées

Je comprends bien vos commentaires et je vous en remercie, mais, selon moi, ils ne répondent pas complètement à mes questions.
Les investissements en question concernent :
1- l’infrastructure de sécurité (en raison de la présence future de bornes) qui sera obligatoire à BXL dès 2025, qu’il y ait un précâblage ou non
2- l’infrastructure électrique qui alimentera les bornes (nécessaire dans certains cas : grand parking, nécessité de gérer les consommations liées aux recharges de manière « intelligente » pour ne pas surcharger les compteurs et le réseau, etc.
mais pas les bornes elles-mêmes.
Ces travaux/investissements doivent bien sûr être votés en AG sur la base de devis obtenus auprès de fournisseurs spécialisés, etc..
Les questions sont :
- à quelles majorités doivent-ils être votés : 1 (obligatoire) => maj. absolue et 2 (optionnel) => maj. 2/3 plutôt que 3/4, non ??
- est-ce que les mêmes règles doivent s’appliquer concernant les votes et la répartition des coûts ?
- peut-on déroger à ces règles et appliquer le principe : 1 emplacement = 1 part au moins pour la répartition des coûts, et bien sûr en respectant la majorité légalement requise pour en décider?
Le code civil précise:
Art. 3.88. Assemblée générale: prise de décision
§ 1er . L’assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix:
a) de toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, sans préjudice de l’article 3.85, §2;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l’article 3.89, §5, 2°;
c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 3.89, §5, 2°;
d) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires.
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
Comment l’interpréter sans risque tout en garantissant l’équité entre les copropriétaires?

copro1 · Copropriétés forcées

Merci pour ces précisions, même si mes questions restent encore ouvertes: en particulier les 2 premières. Pour la 3e, je parlais de la répartition des coûts de l’infrastructure elle-même donc du pré-câblage vers les boîtiers dits de sous-répartition (voir le guide electrify.brussels page 24), des coffrets de distribution qui abriteront les compteurs additionnels dédiés aux futures bornes, du réseau internet (routeurs…). Est-il obligatoire de répartir des coûts suivant les quotités de chaque emplacement ou peut-on décider en AG que, s’il y a 100 emplacements de parking, chacun paiera 1/100e des coûts, dans le but d’éviter que ceux qui ont, par exemple, un emplacement de plus grande surface/nombre de quotités, soient pénalisés.
Les bornes elles-mêmes (probablement de puissance 11kW triphasé) seront bien sûr privatives, ainsi que leur câblage jusqu’aux boitiers de sous-répartition.

copro1 · Copropriétés forcées

L’installation d’une infrastructure pour bornes de recharge pour véhicules électriques dans une copropriété (parking intérieur) comprend 2 volets : infrastructure proprement dite (câblages, etc.) et infrastructure de sécurité (ventilation, détecteurs de fumée, etc.). La décision d’investir doit être votée en AG à la majorité des 2/3 des quotités présentes et représentées comme toutes les dépenses d’investissement. 3 questions concernant le cas où les entités « parking » comprennent aussi des caves qui ont des quotités séparées des emplacements de parking :
- le total des quotités retenu pour le décompte des votes pour l’infrastructure proprement dite doit-il bien être la somme de celles de tous les emplacements de parking (excluant les caves)? Cela me semble logique...
- même question pour l’infrastructure de sécurité...Les titulaires de caves peuvent-ils être considérés comme bénéficiant d'une meilleure sécurité avec l'infrastructure?
- le coût de l’investissement doit-il être réparti au prorata des quotités des emplacements de parking (qui varient selon la surface de l’emplacement, etc.), où à raison d’une part par emplacement, quelle que soit ses quotités. L’ACP a-t-elle le choix entre ces 2 options, sachant que la 1ère est la plus proche du code civil et la 2e est probablement la plus juste?

copro1 · Copropriétés forcées

Entre la position de Federia/Avocat van Gils et celle-ci: https://latribune.avocats.be/fr/breve-a … nt-amiable, laquelle est la "bonne"? A moins que le texte ait délibérément été rédigé pour occuper des juristes... wink

copro1 · Copropriétés forcées

J’ai du mal à comprendre ce que la conclusion que vous proposez implique pratiquement. Prenons un exemple.
Extrait du règlement de copropriété:
« Recouvrement des charges communes :
Tous les copropriétaires devront effectuer le paiement au syndic dans les trente jours de la date d'invitation à payer les provisions et/ou les décomptes des charges communes. Le copropriétaire resté en défaut de paiement après le délai de trente jours sera redevable de plein droit et sans mise en demeure d'un intérêt de retard calculé au taux légal augmenté de deux points.
Les intérêts de retard seront dus à partir de la date d'échéance de la facture. Ces intérêts seront recueillis au profit de la copropriété et comptabilisés séparément; seule l'assemblée générale pourra décider du remboursement ou de l'affectation de ces sommes. »
Rien n’est spécifié concernant des frais de rappel.
Par ailleurs, le contrat de syndic spécifie (voir ), et les appels de charges trimestriels demandent de payer dans un délai de 15j à compter de la date d’envoi.
Donc, selon la nouvelle législation, si un copropriétaire est en retard au-delà des 15j, le syndic pourra toujours facturer 17,50€ ? à l’ACP ?? Comment celle-ci peut-elle alors se retourner vers le copropriétaire défaillant sinon via le syndic ?

copro1 · Copropriétés forcées

Je pensais que peut-être un des contributeurs à ce forum était affilié et pourrait en faire bénéficier les autres...
Voici un autre lien, libre d'accès: https://latribune.avocats.be/fr/breve-a … nt-amiable
que je soumets pour avis...

copro1 · Copropriétés forcées

Voir https://www.federia.immo/fr/thematiques … son-syndic pour les abonnés...

copro1 · Copropriétés forcées

Les 2 textes les plus récents pour BXL sont ici :
https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/a … 2021040705
https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/a … 2022033754
Vous noterez spécialement le texte : (...) au 1er janvier 2025 (…) un point de recharge par emplacement de stationnement des habitants qui ont accès au parking et qui disposent d'un véhicule électrique, dans un délai raisonnable après que l'habitant a fait savoir qu'il dispose d'un véhicule électrique.

L’infrastructure commune ne sera donc pas obligatoire sauf que dans une grande copropriété, sans optimisation des puissances (bornes « intelligentes »), donc sans infrastructure, les problèmes de surcharge des réseaux et des compteurs vont apparaître assez vite. Sans parler des nombreux câbles supplémentaires, etc.
Seule l’infrastructure de sécurité (incendie, interrupteur de sécurité, etc.) sera obligatoire dès la 1ère borne installée. Voir notamment chapitre 3 du 2e arrêté. Le SIAMU ne peut pas exiger plus, en principe, puisque l'arrêté a justement été négocié avec eux.

Il faut bien sûr y ajouter le RGIE : https://economie.fgov.be/fr/publication … al-sur-les. => Livre 1, Chapitre 7.22. Bonne lecture !

Sans parler (dans certains cas) de la mise à jour du permis d’environnement… (voir avec le facilitateur de BXL-Environnement : https://environnement.brussels/pro/news … s-du-neuf).
Au-delà, si vous n'avez pas un syndic - ou un fournisseur - à la fois de confiance et compétent, trouvez-vous un expert...
N'hésitez pas à corriger si nécessaire...

copro1 · Copropriétés forcées

Même avec le soutien du facilitateur, c'est un vrai casse-tête, particulièrement pour les grosses copropriétés. Certains fournisseurs d'infrastructure refusent de répondre à des appels d'offres basés sur un cahier des charges précis, au motif que leurs chances de succès sont réduites à 1/2, 1/3, etc. s'ils sont mis en concurrence. Par ailleurs, à Bruxelles, Sibelga impose ses règles (frais de réseau, calculs de puissance, etc.) souvent difficiles à comprendre à moins d'avoir un expert à disposition. Sans parler des syndics (incompétents ou, pire, qui se prétendent compétents)... En complément du guide electrify.brussels, il y a aussi cet article https://www.propertytoday.be/fr_BE/blog … d-abord-22.

copro1 · Locations et baux

Merci pour vos réponses concordantes entre elles. Bruxelles.fiscalité vient aussi de me confirmer l'information.

copro1 · Locations et baux

Ma question concerne la gestion d'une réduction de précompte obtenues par un propriétaire (moi) sur la base d'informations fournies par le locataire et qui est donc due à ce dernier (région de Bruxelles-Capitale). Si le locataire quitte le logement loué en cours d’année, doit-il être remboursé pour l’année entière ou au prorata des mois où il a occupé l’appartement? Le service fiscalité.brussels ne m'a donné aucune information/instruction à ce sujet. Après lecture de plusieurs discussions sur ce site ou ailleurs, je n’ai pas trouvé la réponse à cette question.

copro1 · Copropriétés forcées

Vos commentaires font bien avancer mes réflexions, merci. La 1ère étape me semble être de savoir si la majorité des copropriétaires sera favorable à l'installation. Une fois l'installation en place, le syndic répartira la facture facturera comme je le proposais dans on 1er message: si le coût pour 1 système est de 3000€/étage, chacun paiera 1500€ s’il y a 2 appartements reliés à son étage ou 1000€ s’il y a 3 appartements. Si 20 appartements sont reliés (sur 30), et que le syndic a acheté 20 bouteilles dans l'année, chacun paiera 1 bouteille (de CO2!).
Dans ce scénario, seules les échanges de bouteilles vides/pleines seraient à charge des voisins Amoins de l'ajouter au contrat des équipes de nettoyage, etc.? A voir...

copro1 · Copropriétés forcées

Quelle pourrait être la meilleure approche pour la situation suivante:

Dans une copropriété, les compteurs d’eau privatifs sont positionnés dans des placards situés dans les halls à chaque étage (2 ou 3 par étage). Pour des raison pratiques/techniques, l’ensemble des copropriétaires est arrivé à la conclusion que c’est le seul endroit dans l’immeuble où un système partagé de traitement d’eau (il y a plusieurs systèmes en lice) peut être installé. L’ACP est d’accord pour autoriser l’installation.

En principe, cet investissement sera à charge de chaque propriétaire au prorata. Par exemple, si le coût pour 1 système est de 3000€/étage, chacun paiera 1500€ s’il y a 2 appartements à son étage ou 1000€ s’il y a 3 appartements.

Pour l’entretien, chacun devra payer les frais d’entretien (1/2 ou 1/3 selon le cas, mais non proportionnel à la consommation d'eau, pour simplifier). Comment officialiser l’accord entre voisins à ce sujet avant que des litiges surviennent et pour les éviter (par exemple, un occupant - propriétaire ou locataire - refuse ou néglige de payer sa quote-part, ou refuse/néglige de faire ce qui lui incombe à son tour, etc.). Si un copropriétaire vend son appartement, il faut bien sûr aussi que le nouveau propriétaire ou son locataire soient liés par le même accord de voisinage.

Faudrait-il passer par un notaire pour se protéger en cas de litige éventuel?

Notez que le syndic, consulté à ce sujet, ne souhaite pas avoir à gérer ce qu'il considère comme des affaires privatives. Pourrions-nous envisager de demander au syndic de gérer l'ensemble et de distribuer les frais d'entretien (par exemple 1/30e par appartement pour 30 appartements), et sous-traiter l'ensemble de l'entretien à une société extérieure, peut-être le fournisseur?

Vos commentaires et suggestions seront tous bienvenus...

#1 Re : Copropriétés forcées » Aménagement d'emplacements pour vélos dans un parking couvert en copropriété » 05-10-2026 11:05:01

#2 Re : Copropriétés forcées » Aménagement d'emplacements pour vélos dans un parking couvert en copropriété » 05-10-2026 11:05:01

#3 Re : Copropriétés forcées » Aménagement d'emplacements pour vélos dans un parking couvert en copropriété » 05-10-2026 11:05:01

#4 Copropriétés forcées » Aménagement d'emplacements pour vélos dans un parking couvert en copropriété » 05-10-2026 11:05:01

#5 Re : Ventes et achats » vente réservée à un investisseur qui accepte de laisser le locataire en place » 14-01-2026 08:31:06

#6 Ventes et achats » vente réservée à un investisseur qui accepte de laisser le locataire en place » 14-01-2026 08:31:06

#7 Re : Copropriétés forcées » Infrastructure pour bornes de recharge en copropriété » 15-05-2024 08:22:43

#8 Re : Copropriétés forcées » Infrastructure pour bornes de recharge en copropriété » 15-05-2024 08:22:43

#9 Re : Copropriétés forcées » Infrastructure pour bornes de recharge en copropriété » 15-05-2024 08:22:43

#10 Copropriétés forcées » Infrastructure pour bornes de recharge en copropriété » 15-05-2024 08:22:43

#11 Re : Copropriétés forcées » Paiement des charges frais de rappel » 07-04-2024 07:11:15

#12 Re : Copropriétés forcées » Paiement des charges frais de rappel » 07-04-2024 07:11:15

#13 Re : Copropriétés forcées » Paiement des charges frais de rappel » 07-04-2024 07:11:15

#14 Re : Copropriétés forcées » Paiement des charges frais de rappel » 07-04-2024 07:11:15

#15 Re : Copropriétés forcées » Bornes de recharge pour voitures électriques » 15-02-2024 14:06:06

#16 Re : Copropriétés forcées » Bornes de recharge pour voitures électriques » 15-02-2024 14:06:06

#17 Re : Locations et baux » Réduction du précompte - fin de bail en cours d'année » 10-01-2024 09:57:40

#18 Locations et baux » Réduction du précompte - fin de bail en cours d'année » 10-01-2024 09:57:40

#19 Re : Copropriétés forcées » Modalités pour un accord entre voisins de palier » 02-02-2023 15:52:31

#20 Copropriétés forcées » Modalités pour un accord entre voisins de palier » 02-02-2023 15:52:31

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