Je comprends bien vos commentaires et je vous en remercie, mais, selon moi, ils ne répondent pas complètement à mes questions.
Les investissements en question concernent :
1- l’infrastructure de sécurité (en raison de la présence future de bornes) qui sera obligatoire à BXL dès 2025, qu’il y ait un précâblage ou non
2- l’infrastructure électrique qui alimentera les bornes (nécessaire dans certains cas : grand parking, nécessité de gérer les consommations liées aux recharges de manière « intelligente » pour ne pas surcharger les compteurs et le réseau, etc.
mais pas les bornes elles-mêmes.
Ces travaux/investissements doivent bien sûr être votés en AG sur la base de devis obtenus auprès de fournisseurs spécialisés, etc..
Les questions sont :
- à quelles majorités doivent-ils être votés : 1 (obligatoire) => maj. absolue et 2 (optionnel) => maj. 2/3 plutôt que 3/4, non ??
- est-ce que les mêmes règles doivent s’appliquer concernant les votes et la répartition des coûts ?
- peut-on déroger à ces règles et appliquer le principe : 1 emplacement = 1 part au moins pour la répartition des coûts, et bien sûr en respectant la majorité légalement requise pour en décider?
Le code civil précise:
Art. 3.88. Assemblée générale: prise de décision
§ 1er . L’assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix:
a) de toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, sans préjudice de l’article 3.85, §2;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l’article 3.89, §5, 2°;
c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 3.89, §5, 2°;
d) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires.
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
Comment l’interpréter sans risque tout en garantissant l’équité entre les copropriétaires?

J’ai du mal à comprendre ce que la conclusion que vous proposez implique pratiquement. Prenons un exemple.
Extrait du règlement de copropriété:
« Recouvrement des charges communes :
Tous les copropriétaires devront effectuer le paiement au syndic dans les trente jours de la date d'invitation à payer les provisions et/ou les décomptes des charges communes. Le copropriétaire resté en défaut de paiement après le délai de trente jours sera redevable de plein droit et sans mise en demeure d'un intérêt de retard calculé au taux légal augmenté de deux points.
Les intérêts de retard seront dus à partir de la date d'échéance de la facture. Ces intérêts seront recueillis au profit de la copropriété et comptabilisés séparément; seule l'assemblée générale pourra décider du remboursement ou de l'affectation de ces sommes. »
Rien n’est spécifié concernant des frais de rappel.
Par ailleurs, le contrat de syndic spécifie (voir ), et les appels de charges trimestriels demandent de payer dans un délai de 15j à compter de la date d’envoi.
Donc, selon la nouvelle législation, si un copropriétaire est en retard au-delà des 15j, le syndic pourra toujours facturer 17,50€ ? à l’ACP ?? Comment celle-ci peut-elle alors se retourner vers le copropriétaire défaillant sinon via le syndic ?

Voir https://www.federia.immo/fr/thematiques … son-syndic pour les abonnés...

Même avec le soutien du facilitateur, c'est un vrai casse-tête, particulièrement pour les grosses copropriétés. Certains fournisseurs d'infrastructure refusent de répondre à des appels d'offres basés sur un cahier des charges précis, au motif que leurs chances de succès sont réduites à 1/2, 1/3, etc. s'ils sont mis en concurrence. Par ailleurs, à Bruxelles, Sibelga impose ses règles (frais de réseau, calculs de puissance, etc.) souvent difficiles à comprendre à moins d'avoir un expert à disposition. Sans parler des syndics (incompétents ou, pire, qui se prétendent compétents)... En complément du guide electrify.brussels, il y a aussi cet article https://www.propertytoday.be/fr_BE/blog … d-abord-22.

Merci pour vos commentaires
Parmi les demandes ignorées par le syndic (non reprises dans l’ordre du jour):
1) - correction des quotités attribuées (pour les charges et les votes en AG). Les PV passés montrent qu’elles ne correspondent pas aux données de l’acte de base à qq % près.
Qui a demandé ses corrections ?
J'ai demandé les corrections déjà après l'AG de 2019, et de nouveau en 2021 et 2022, en fondant ma demande sur l'acte de base.
- le PV de l’AG de 2021 (par visioconférence) n’a pas été diffusé, car le président de séance a refusé de le signer quand il est passé chez le syndic quelques jours après à cause de de quelques irrégularités dans la formulation et la séquence des votes. Depuis, plus rien...malgré mes demandes.
Pourquoi vous et le Président de séance , au lieu de demander une correction, n’estez vous pas pour une annulation pure de cette AG ?
Parce le président a toujours espéré pouvoir convaincre le syndic de modifier le texte, et qu'il est maintenant trop tard (délai >> 4 mois). Nous nous sommes aussi dit que le risque était grand que le juge de paix nous demande de justifier un préjudice personnel avant de rendre un jugement en notre faveur.. Le préjudice est pour l’ACP dans son ensemble, mais la plupart des CP ne sont pas même conscients du problème.
- le syndic ne diffuse pas les contrats en cours, y-compris ceux concernant l’énergie, et même son propre contrat avec l’ACP.
regardez en haut des PV pour les contrats de fournitures, son contrat existe vous ignorez où il est, puis avant chaque AG vous avez l'opportunité d'aller sur place consulter tout ce que vous voulez.
Ok, mais le sujet est prévu dans le code civil : Art 3,89 §5, 11° Le syndic est chargé (…) de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières… Mais notre syndic ignore mes demandes.
- aucun seuil de dépenses n’a été défini (a- au-delà duquel un cahier des charges doit être établi, et b- au-delà duquel il faut plusieurs devis)
Il me semble que c’est aux CP de définir ce seuil, regardez si un PV n’a pas déjà été fait à ce sujet.
Art. 3.88. § 1er . L’assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix: c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 3.89, §5, 2°.
Par ailleurs, il me paraît logique de demander 2 ou 3 devis sur la base d’un même cahier des charges pour faciliter la comparaison.
- les règles de fonctionnement du CDC n’ont pas été définies
Ya rien à définir, tout est bien stipulé à l’article 3.90 du code civil.
Oui, mais cet article ne précise pas les modalités des réunions avec le syndic, les modalités des communications entre CP et CDC, le contenu de leur rapport, etc. Ce serait tout de même mieux que l’ACP précise ce qu’elle souhaite...
-Je me pose aussi la question d’une action en justice de l’ACP contre le syndic. Pratiquement, cela devrait bien sûr s’organiser en dehors de l’AG et en absence du syndic.
Visez juste car ça peut durer des années et du fric !
Pour l’instant, personne n’a la liste des copropriétaires ni leurs adresses mail (seulement des adresses postales, dont beaucoup sont chez une société de gestion!).
Alors là, je vous stoppe de suite, pour quelles raisons viendriez vous m’importuner alors que j’ai donné mandat à une société de gestion pour mon lot ? le syndic n’a pas le droit de donner mes emails, adresses villégiatures, téléphone privé ou gsm sans mon autorisation expresse !
Je ne suis pas d’accord : L’art. 3,89, §5 spécifie que le syndic est chargé (…) 14° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale conformément à l’article 3.30, les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires,
Je ne vois que le porte-à-porte pour les inviter, rassembler les volontaires pour se bouger, etc (250 appartements!).
Ou un toute boite ?
Ensuite il faudra trouver un avocat, se cotiser pour avancer les frais de justice…
compter plus ou moins 5.000€ à 250 lots ça peut se faire si et seulement si, les autres CP vous suivent.
C’est bien ce qui se profile à l’horizon si les CP se réveillent…

Est-ce répréhensible?