Merci Rexou pour votre réponse détaillée et les 3 options.
Je retiens la 3ème qui semble être win-win si le locatiaire veut rester et si de mon côté, je vais améliorer mes garanties 

Je vais clarifier la situation  :

- bail d'un an du 1er octobre 2011 au 1er octobre 2012, au nom de deux preneurs (deux dames), obligés solidairement et indivisiblement
- disons qu'elles ne s'entendent plus, l'une veut rester dans les lieux et me demande donc de faire le nécessaire pour signifier la fin du bail à l'autre locataire, qui veut partir.
- donc je pensais initialement signer un nouveau bail avec la personne qui reste dans l'appartement, mais j'avais un doute sur la durée à indiquer: je comprends donc - merci Pim - qu'un an, ce n'est pas possible, même si lègère modification du loyer et un seul preneur (cela reste-t-il les mêmes conditions?).

Merci pour vos réponses.

Bonjour,

j'ai eu le cas d'une locataire partie depuis un an et les huissiers continuaient à envoyer le courrier à son ancien domicile (mon appartement);
J'ai contacté les huissiers pour les avertir qui m'ont dit qu'elle était toujours domiciliée là.
Ensuite, je me suis adressée au policier de quartier qui m'a conseillé d'aller à la maison communale et de demander que cette personne soit radiée. 
C'est une démarche qui peut exiger du temps (faire la file à la maison communale + une enquête par policier de quartier = 2mois). Mais c'est la seule voie que je connaisse pour éviter de spolier les nouveaux locataires et que les boîtes aux lettres ne débordent de mises en demeure.

Un grand merci pour vos réponses claires et rapides.  Elles rejoignent mon intuition, je pensais être peut-être passée à côté d'une loi récente qui rendait ce type de location plus "facile" en termes de gestion administrative.

J'ai suffisament de candidats (l'appart a été super bien rénové) mais peu qui satisfont à la régle des revenus supérieurs à, au moins trois, fois le loyer.
Bon, la locataire précédente ( 10 ans d'occupation) était une dame pensionnée très âgée (déjà locataire lors de l'achat) qui payait toujours à temps (ok, le loyer était faible à 450,-).

PS (petit sourire): Je partage avec vous une réponse reçue lors des visites de la part d'un candidat qui émarge au CPAS (a priori, je n'ai rien contre mais vu les posts sur ce forum, je me renseigne): ayant un enfant (et donc des allocations majorées), elle m'a expliqué que son cas était plus "sûr" en termes de fiabilité    que celui d'une personne qui travaillerait, car cette dernière pourrait perdre son job du jour au lendemain ... 
Bon, chacun défend ses intérêts maais il faut quand même oser...

Oui, des nouvelles mais partielles.

Lorsque je métais présentée auprès de mon locataire défaillant avec le courrier pour introduire la procédure en arbitrage, il a payé une partie du solde.

Entre-temps, il a donné son renon et quitté les lieux anticipativement en septembre (après moins de trois ans de bail commercial).

Je lui ai envoyé un décompte de sortie avec indemnité de rupture de 6 mois qu'il conteste arguant avoir fait des améliorations (volets électrique 3000 €).

Pour l'instant, j'en suis encore à la mise en demeure, envoyée fin décembre, avant de penser à lancer une procédure en arbitrage (j'ai hésité car le locataire m'a dit que sa société avait été mise sous curatelle et je crains de ne rien récupérer ni des frais de procédure ni des arriérés).

A suivre donc, si je ne trouve pas de compromis amiable.

N.

Merci Rico pour tous vos conseils.

je ne vois pas quel paragraphe est évoqué concernant votre remarque - le bail commercial est muet sur ce point :

...si un locataire ,dans le cadre d'un bail commercial, part avant la fin du bail et à d'autres dates que celles prévues dans le bail ( fins de triennat )
(...) c'est une résiliation anticipée
et ça c'est une clause prévue dans les baux type, tels ceux de PIM ou du SNP, souvent on demande alors préavis d'au moins 6 mois ( car ça peut être plus ) et indemnités de résiliation anticipée égales à 6 mois de loyer (...)

Merci encore pour les suggestions d'encadrement professionnel .