forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum

#1 Copropriétés forcées » Sanctions/limites du pouvoir du conseil de gérance » 20-05-2005 10:21:49

ben
Réponses : 0

Je signale un article paru dans Le Soir d'hier a ce sujet (supplement Immo, p. 5)

Le pt du cg, fort d'une pseudo-decision d'AG, avait fait installer un systeme de surveillance gestapiste.

Ce qu'il faut faire dans ce cas y est bien explique

#2 Re : Copropriétés forcées » Faut-il notifier sa candidature à l'avance au syndic sortant ? » 25-03-2005 08:51:32

ben
Francis a écrit :

Tout à fait, tout à fait....

toutefois, avec la législation actuelle, seul le syndic représente la copropriété et est donc responsable...


Ce que vous dites n'est pas tout à fait complet. Voyez très précisément :
art. 577-8 § 5 CC

#3 Re : Copropriétés forcées » Faut-il notifier sa candidature à l'avance au syndic sortant ? » 25-03-2005 08:51:32

ben

Au sujet du "Cogérant", d'après ce que j'ai compris de la Journée du copropriétaire, c'est un reliquat de l'époque des constructeurs Amelincks, Etrimo, etc.
Souvent, un patriarche...

En ce qui concerne les reponsabilités assumées par les "patriarches", il a été conseillé d'établir une sorte de mandat d'administrateur provisoire pour une durée déterminée en ce qui concerne par exemple la chaufferie.
Comme ça, en cas de pépin, c'est le patriarche qui trinque - et pas le syndic.

#4 Re : Copropriétés forcées » "La journée du copropriétaire" (cuvée 2005) » 18-03-2005 00:47:03

ben

Pour ceux qui s'interrogent sur les pouvoirs - abusifs ou non - et la préséance des conseils de gérance sur les copropriétaires "de base", il faut sans doute rappeler que le séminaire du CNIC a lieu ce samedi après-midi (ou vendredi apres-midi, programme identique) ;

Voir : http://www.journeeducoproprietaire.be

#5 Copropriétés forcées » Bien choisir son syndic, c'est choisir un "bon père de famille" autono » 01-02-2005 15:58:37

ben
Réponses : 0

Je rebondis sur les réflexions de Luc à la suite de celles d'Immorp (dans : comment intéresser - ou rebuter - les copropriétaires).

Je partage ces réflexions : le syndic doit être autonome et gérer en bon père de famille.

Il ne doit pas dépendre financièrement de son mandat auprès d'une grosse copropriété.

Il ne doit pas non plus dépendre d'un clan qui lui imposerait ses vues,  qu'il soit majoritaire, voire qu'il soit le conseil de gérance.

Rendez-vous à la journée du copropriétaire (les 18 et 19 mars) consacrée précisément au conseil de gérance  - voir rubrique distincte.

#6 Re : Copropriétés forcées » Comment interesser (ou rebuter) les coproprietaires » 30-01-2005 19:58:32

ben

Eh bien, cher Zitoun, en tant qu'usagers, n'envisagerions-nous pas d'attribuer des étoiles semble-t-il méritées à ce syndic tellement ouvert ?

#7 Re : Copropriétés forcées » Comment interesser (ou rebuter) les coproprietaires » 30-01-2005 19:58:32

ben

J'ajouterais aussi ceci :
Il y a des signes qui ne trompent pas.

Dans ma copropriété :
- pas de plaque de syndic à l'entrée, aucun nom nulle part
- pas de tableau d'affichage
- une tournante dans les syndics
- pas de régularité dans la tenue des assemblées générales
- pas vraiment de vote aux assemblées (d'ailleurs, le scénario est manifestement écrit à l'avance par le conseil de gérance avec le syndic)
- les gens ne se disent pas bonjour
- il faut se faire bien voir du conseil de gérance...
Bref, ca pue la combine

Dans une copropriété voisine :
- une plaque à l'entrée avec indication de la date de nomination du syndic
- un tableau d'affichage  (dans l'ascenseur) avec informations - ex. travaux, ils commencent à telle date, etc.  + le nom et le numéro de téléphone de tous les fournisseurs - ex. plombier, électricien, etc.
- des AG à date fixe, un PV soigné et complet permettant aux absents de comprendre ce qui s'est décidé, pourquoi
- un rapport circonstancié du commissaire aux comptes lu en assemblée générale et communiqué aux copropriétaires
- un syndic apprécié, qui reste en fonction pendant de nombreuses années
Bref, on est correctement informé ET IL Y A UNE BONNE ENTENTE ENTRE COPROPRIETAIRES

#8 Re : Copropriétés forcées » Types de comptabilité » 30-03-2006 22:13:54

ben

1) Pouvons-nous dire, dans ce cas, que le conseil de gérance est le mandataire des copropriétaires ?
2) Dans ce cas, quelles sont les obligations assumées par le conseil de gérance en tant que mandataire des copropriétaires ?
3) Quelles sont aussi les sanctions à l'égard d'un conseil de gérance qui n'assume pas son mandat ?

Qu'en pensent les juristes du SNP ?

#9 Re : Copropriétés forcées » APPROBATION DES COMPTES OUI/NON - qu'est-ce que ça change ? » 26-01-2005 14:09:31

ben

Merci pour toutes ces belles paroles.
Mais je n'ai pas, me semble-t-il, reçu de réponse à ma question d'ordre juridique : qu'est-ce que ça change, au plan légal, si les comptes n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale ?
Et par exemple, sur quelle base juridique un syndic pourrait-il réclamer une créance à un copropriétaire si les comptes n'ont pas été approuvés ?
En justice, quelle est la marge de manoeuvre d'un syndic si les comptes n'ont pas pas été approuvés.
La non-approbation des comptes n'est-elle pas rédhibitoire ?
Avis au juristes !

#10 Re : Copropriétés forcées » APPROBATION DES COMPTES OUI/NON - qu'est-ce que ça change ? » 26-01-2005 14:09:31

ben

1. Plutôt : simplement contestation des comptes
2. Je le pense, mais avec beaucoup de retard
3. ça, je l'ignore
4. En fait, d'après ce que j'ai compris, le conseil de gérance a posé mille et une questions (ou critiques, je ne sais pas parce que je n'ai pas vu le rapport), l'ancien syndic a répondu qu'il n'avait plus les pièces; le conseil de gérance a fait écrire un avocat pour l'obliger à répondre; du coup l'ancien syndic (qui avait démissionné, ne l'oublions pas, quoi que je ne sache pas pourquoi exactement) a pris le sien. Je crois que le nouveau syndic est ennuyé par la tournure que prennent les événements et il est un peu coincé tandis que l'ancien  semble quelque part prendre sa revanche, cela d'autant que les syndics contactés pour remplacer l'ancien syndic démissionnaire ne se bousculaient pas au portillon, que du contraire.  Un de ces syndics m'a dit un jour qu'il ne voulait pas de cette copropriété où le conseil de gérance lui imposait de lui obéir.
5. Je ne sais pas.

#11 Re : Copropriétés forcées » APPROBATION DES COMPTES OUI/NON - qu'est-ce que ça change ? » 26-01-2005 14:09:31

ben

Je clarifie donc :
Les comptes de l'ancien syndic n'ont pas été soumis à l'AG (ils ont été envoyés aux copropriétaires en leur temps mais on voyait déjà qu'il y avait à redire). Ces comptes n'ont donc pas pu être approuvés, de près ou de loin, entièrement ou sous réserve.
Le conseil de gérance dit avoir fait un rapport (de contrôle j'imagine) mais personne ne l'a vu.
L'ancien syndic a fait savoir qu'il a pris un avocat (et j'ai appris qu'il lui a donné instruction de bien faire traîner les choses car il aurait envie de nous ennuyer)

#12 Re : Copropriétés forcées » APPROBATION DES COMPTES OUI/NON - qu'est-ce que ça change ? » 26-01-2005 14:09:31

ben

Clarifier ?
Comment donc ?
Le conseil de gérance a décrété que les quelques données du nouveau syndic (sans rapport écrit) étaient suffisantes;
Le conseil de gérance a prétendu qu'il nous avait remis son propre rapport critique sur les comptes du syndic précédent mais on ne l'a pas reçu.

#13 Re : Copropriétés forcées » Contrôle de la gestion du syndic par un copropriétaire. » 27-01-2005 16:20:37

ben

Je suis partant pour les solutions pratiques, cher Grmf.
Alors voila un cas concret :
on decouvre qu'un règlement de copropriété n'est pas respecté en ce qui concerne la repartition des frais chauffage, par exemple.
on demande au syndic s'il y a eu des décisions de modification concernant le chauffage votées en AG, ce qui expliquerait pourquoi le règlement n'est pas appliqué.
Le syndic répond : je ne comprends pas et de toute facon, regardez les pv, vous les avez.
Qu'est-ce qu'on fait puisqu'on n'est pas poprio. depuis longtemps et surtout pas depuis la construction.

#14 Re : Copropriétés forcées » APPROBATION DES COMPTES OUI/NON - qu'est-ce que ça change ? » 26-01-2005 14:09:31

ben

Précision :
les comptes de l'ancien ont bien été transmis mais il y a a redire (selon le conseil de gerance); l'ancien a fait savoir qu'il a pris un avocat et il va faire trainer les choses expres. Je ne sais pas s'il y a eu malversation parce que je ne suis pas au conseil de gerance.

Question :
Un qppel de fonds du nouveau syndic pour finir l'année passée, avec quelques chiffres donnés en AG mais sans document est-il valable ?

#15 Re : Copropriétés forcées » Contrôle de la gestion du syndic par un copropriétaire. » 27-01-2005 16:20:37

ben

PS.  Je n'ai pas achete mon appart. a la construction.

Donc, Grmff, quand vous dites : "c'est vrai que c'est bizarre... mais c'est comme cela..."

Je conclus : il faut vivre avec les dogmes.

Qu'en pensent les autres syndics ?
Qu'en pense le SNP ?
Qu'en pense pim ?

#16 Copropriétés forcées » APPROBATION DES COMPTES OUI/NON - qu'est-ce que ça change ? » 26-01-2005 14:09:31

ben
Réponses : 15

Les comptes annuels ne sont pas présentés.
Les comptes annuels ne sont donc pas approuvés.
En effet, il y a eu changement de syndic et il y a a redire sur les comptes de l'ancien.
Question 1) : qu'est-ce que ça change en droit ?
Question 2) : qu'est-ce que ça change en pratique, quand le nouveau syndic demande de combler une sorte de trou, sans qu'il ne fournisse les documents a l'appui de sa demande. Combler un trou alors qu'il y a eu des copropriétaires défaillants, qu'il y a des dettes vis-à-vis de copropriétaires...
Qui doit quoi, on ne s'y retrouve plus.

#17 Re : Copropriétés forcées » Contrôle de la gestion du syndic par un copropriétaire. » 27-01-2005 16:20:37

ben

Petite parenthese :
J'aimerais, moi aussi, savoir OU se trouve le fameux registre contenant, si j'ai bien compris, les PV de l'immeuble.
Ainsi, il y a peu, j'ai demandé au syndic quelles AG avaient modifié les regles de répartition des frais de chauffage et donc a voir les PV.
Le syndic m'a fait répondre par son avocate que j'avais recu tous ces PV  puisque j'avais assisté aux AG (comme si j'étais proprio. depuis la construction !).
Je peux engager une polémique sur ce sujet, évidemment. Mais où allons-nous, alors.

Ce qui me sidere quelque part, c'est que nombre de syndics, avocats, etc. racontent n'importe quoi ou bien ecrivent pour faire perdre du temps et décourager ainsi les copropriétaires qui, finalement, ne souhaitent qu'une chose : une gestion transparente et correcte.

#18 Re : Copropriétés forcées » Contrôle de la gestion du syndic par un copropriétaire. » 27-01-2005 16:20:37

ben

Certes, mais votre question ne tient-elle pas à la légalité de décisions d'assemblée générale, à consigner dans un registre selon ce que je lis dans le code civil, et à votre souci de vérifier cette légalité par  un contrôle des présences et des votes émis ?

#19 Re : Copropriétés forcées » Contrôle de la gestion du syndic par un copropriétaire. » 27-01-2005 16:20:37

ben

En ce qui concerne les "archives" dont font partie - je présume - les décisions prises en assemblée générale, puis-je rappeler le code civil (art. 577-10 § 3) :

"Les décisions de l' assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siege de l'association des copropriétaires.

Ce registre peut être consulté  sur place et sans frais par tout intéressé. "

#20 Re : Copropriétés forcées » Frais de chauffage » 24-01-2005 16:49:02

ben

Merci a Zitoun pour le site Ista, tres instructif.

Pour mieux faire comprendre de quoi il s'agit, je cite l'article du SNP :

Un appartement non chauffé peut soutirer a ses voisins jusqu'a 60 % de la consommation normale d'un appartement (...). Sans doute l'occupant de cet appartement repliquera : cela m'est égal (...) je n'ai nullement besoin de cette chaleur et il est juste que je ne la paie pas ! Eh bien, ce meme personnage, s'il occupait un bungalow abandonné pendant qq semqines ou pendant 2 ou 3 mois sans le moindre chauffage serait surpris de voir dans quel etat d'humidite il trouverait son mobilier, ses tapisseries et ses tentures. Dans un appartement, ses voisins veillent a leur bonne conservation. Il ne serait qu'equitable qu'il les rembourse.
Dans la communauté, il est des regles, communautaires, contraignantes, sans doute, mais qu'il faut admettre.[

Grmff :
- le but des unités fictives est donc dissuasif.
- Notre syndic d'alors expliquait en outre ; a force de supprimer des radiateurs, on augmente le prix de l'unité calorimétrique, d'ou on lese les coproprietaires qui n'enlevent pas de radiateurs (et respectent ainsi notre RdC qui impose d'utiliser le chauffage collectif).
- les méthodes exposées hier (un forfait, une moyenne, la suppression de calorimetres) sont autant de solutions imaginées par différents syndics pour dissuader, en les pénalisant, les coproprietaires qui finalement contournent les regles de la copropriété. Dans les copropriétés en cause, les appartements sont sinon identiques, du moins les radiateurs se trouvent sur la meme colonne.
- l'estimation des 60 % de chauffage pompés chez les voisins ne vient pas de moi mais de Caloribel (voir l'article du SNP cité). Et vous avez raison : on pourrait donc monter la part fixe des frais de chauffe de 25 % a 40 %. (mais avec l'accord de 75 % des coproprietaires puisque modif. RdC dans mon cas). La France (loi de 1974 sur les economies d'energie) impose 50/50, selon l'article.
Zitoun :
- sorry pour la confusion : les radiateurs fantomes ne sont pas repertories et n'ont pas de calorimetres parce qu'ils n'ont jamais été installés, les propriétaires d'origine préférant ne pas avoir de radiateur... C'est le cas dans la majorité des salles de bain de mon immeuble !

Enfin, j'attire l'attention sur l'article 577-9 para. 6

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres