Merci pour cet avis nuancé.

Pour le surplus je rejoins l'avis de Francis.

Monsieur,

Si je prends la peine de détailler et de circonstancier la situation c'est justement pour recueillir des avis sur la situation telle qu'exposée.

S'il faut vraiment que je sois plus succincte:

Demain je fais l'EL de sortie qui s'avère conforme à la situation initiale et je rends les clefs.

Est-il normal qu'en contrepartie le propriétaire retienne PLUSIEURS MOIS la caution sur base d'une absence de décompte de charges  sachant que:

1) j'ai donné mon renom 15 jours avant le relevé des calorimètres.
2) que les dits calorimètres ont étés relevés voici 2 mois
3) que le syndic traine démesurément a établir les décomptes principalement a cause de la passivité de la copropriété à son égard
4) que le propriétaire avait plus de deux mois pour prier le syndic de faire ses décomptes dans un délai raisonnable.

Bref, je ne demande pas à récupérer ma caution à la seconde ou je remets les clefs mais est-il dans le droit du propriétaire de retenir la caution pendant des mois pour parer un éventuel défaut de ma part de payer une éventuelle régularisation de charge dans 4 à  6 mois?  (voir pire, le syndic à, d'après un copropriétaire, déjà mis plus d'un an a remettre les décomptes de certaines années)

Merci pour vos réponses mais me référant à mon dernier message précisant que mon bailleur était usufruitier pour 50% du bien loué et locataire pour les 50 autres % pourquoi est-ce que que mon bail serait frappé uniquement par la règle s'appliquant à un bail de sous-location et non par celle rendant opposable un bail conclu par un usufruitier (ce qui est effectivement le cas pour 50% en fait)?

De plus, cela fait plusieurs mois que mon bailleur est décédé et que je paie mon loyer au propriétaire (que j'ai d'ailleurs contacté moi-même pour lui demander ou payer le loyer) qui m'informe seulement maintenant (à l'occasion d'un contact encore une fois initié par moi) de la situation particulière de feu mon bailleur et me réclame la conclusion d'une nouvelle convention de bail dans des termes qui ne me conviennent pas du tout.

Si effectivement mon bail n'a plus effet mais que j'occupe les lieux depuis plusieurs mois après son expiration (et qu'aucun congé ne m'a été signifié) en payant le loyer au propriétaire et sans convention écrite ne considère-t-on pas alors que j'ai un bail verbal de 9 ans?

C'est bien un système de chauffage par le sol en effet mais l'immeuble ne me semble pas mal isolé.

Les appartements sont pourvus de double vitrage, la dalle entre chaque appartement est très épaisse et les sols sont consitutées de parquet.
Le hall d'entrée est pourvu d'un sas avec deux portes vitrées en double vitrage.

Même les caves sont exemptes d'humidité.

Bref...

C'est ce que je me dis aussi mais que puis-je attendre selon vous?

J'ai un bail de 9ans, je suis un peu plus qu'au milieu de la 2iem année.

Concrètement je me dois, pour raisons professionnelles de rester sur Bruxelles jusqu'aux environs de la rentrée 2008.

Je me vois mal déménager pour un an d'autant qu'après la rentrée 2008 je pense m'établir plus loins de Bruxelles.

Si je dois négocier un "geste" je ne vois vraiment pas quoi.

Je n'ai commis aucune dégradation dans le bien loué à part quelques traces sur le mur du hall d'entrée (fort étroit, mon sac ou mon manteau frotte simplement parfois le mur lorsque je passe et il y'a donc quelques salissures à hauteur d'homme sur ce mur qui fait a tout casser 1.5m sur 2.5m... y'en a pas pour 1000euros de peinture et ça doit surement partir simplement en nettoyant la peinture).
Je n'ai même pas mis un clou sur un mur.

Si je quite le bien a l'anniversaire des 3ans du bail sur un bail de 9ans normalement je ne devrais aucune indemnité de rupture en respectant le préavis.
Je ne peux donc pas négocier cela.

En admettant que le proprio trouve pour un montant raisonnable de réparations à faire lors de mon départ, puis-je exiger de sa part qu'il les laisse tomber en compensation?

Si je me retrouvais par exemple en consiliation en justice de paix pour l'une ou l'autre raison, un juge m'accorderait-il la résolution du bail a mon avantage face a ce problème de charge?
Idem en cas de litige sur des frais pour réparation de dégradation "locatives" dont le prix me serait escompter (dans une proportion raisonnable, je ne parle pas de mettre le feu ou de sacager, je parles de peintures ou ce genre de choses) en raison du surplus manifeste de charge?

Alors,

L'appartement fait environ 50m² (un tout petit hall d'entrée, un salon salle a manger, une cuisine de 3m², une chambre de 16m² environ, un "dressing" d'un 1,5m² et une sdb d'environ 5m² + un kot à la cave de +- 4m²).

L'immeuble comporte 12 logements tous identiques, un assenceur, des caves (un kot par appartement), pas de jardin et un minuscule parterre sur le devant et il doit dater du début des années 60 je dirais.

Les charges comprennent:
Provision d'eau, eau chaude (compteurs relevés une fois par an, jusqu'ici je suis en large sous-conso par rapport à la partie de la provision dédiée a l'eau mais c'est absorbé par le reste des frais ), électricité des communs, nettoyage des communs + poubelles, frais de gérance et entretiens divers (ascenseur, petites réparations) et le chauffage par chaudière au mazout commune a l'immeuble.

Quand j'ai reçu le premier décompte, j'ai biensur été estomaquée et j'ai essayé de voir s'il était possible de ramener les charges a un niveau plus en rapport avec le type de logement.

D'après mon analyse, ce qui grève le plus les charges ce sont les postes "mazout" et nettoyage.

Mazout:
Le chauffage dans l'immeuble est assuré par une chaudière commune qui fait fonctionner un système de chauffage par le sol dans chaque appartement.
Chaque appartement est muni d'un système de vannes permettant de réguler le chauffage dans chaque pièce ou de le couper mais il n'y aucun système de comptage individuel de la consommation (en gros il n'y a qu'un seul circuit pour tout l'immeuble).

Ca malheureusement, je ne le savais pas a la prise du bail et, quand bien même, je ne m'attendais pas a avoir des charges pareilles, on m'aurait demandé de remettre 20euros par mois en plus j'aurais trouvé ça normal mais pas 100euros!!!

J'ai envoyé un courrier au syndic via mon proprio pour leur faire part de mon étonnement et ce dernier a présenté deux requêtes pour moi a l'AG de la copropriété:

Concernant le chauffage:
J'ai demandé s'il était possible de faire installer un système de mesure de la conso individuelle de chauffage argumentant que c'était impensable de payer la même chose que quelqu'un qui chauffe a bloc toute l'année alors que, pour 2005/2007 je n'ai ouvert les vannes du chauffage que 2 semaines.

J'ai demandé, si il était impossible d'adapter un tel système, s'il était possible que je fasse "fermer" le chauffage par un plombier a mes frais dans mon logement voir même mettre les scellés par un huissier sur les vannes fermées pour recourrir a un chauffage électrique (l'appart fait 2 grandes pièces, un ou deux radiateurs "bain d'huile" suffisent largement).

Dans les deux cas on m'a dit que c'était "impossible".
Dans le premier cas je veux bien admettre mais dans le second je ne vois pas ce qui techniquement et légalement m'empeche de le faire?

De mémoire, j'avais calculé la partie exclusivement dédiée aux livraisons de mazout et ça se montait a 100euros par mois rien que pour ça.
Je veux bien que chaudière commune c'est toujours des frais en plus mais c'est plus que ce que payent mes parents pour chauffer leur villa qui fait 4 fois la taille de mon appart et plus également que se que paye une amie pour une maison qui fait trois fois la surface de mon appart avec une chaudière au mazout (dans les deux cas conso d'eau chaude comrpise).

Concernant les frais de "nettoyage":

La charge se porte à + de 300euros par mois pour un nettoyage qui se fait une fois par mois + deux passages hebdomadaire pour mettre les poubelles à la rue.

J'ai dit dans mon courrier que je trouvais la charge importante sachant que l'immeuble n'est pas vraiment propre (j'ai pris des photos montrant mon pallier: crasseux alors que le "nettoyage" venait d'être fait, de la couche de poussière qui s'amoncelle a divers endroits etc) et que le service "poubelles " est très superflu.

En effet, les occupants descendent leurs poubelles dans la cour de l'immeuble dont la porte se trouve dans le hall d'entrée principal juste a coté de la porte d'entrée.
Le fait d'aller mettre ses poubelles directement à la rue n'implique aucun effort suplémentaire (2m a plus a faire...).

Sachant que les poubelles sont collectées deux fois par semaine et que chaque appartement dispose d'une cave, je ne vois pas de problème possible de "stockage" des poubelles et, vu que ça n'apporte aucun confort (ie: sortir les poubelles sur le trottoir ou dans la cour = même effort) j'ai demandé s'il n'était pas envisageable de supprimer ce coûteux service.

Réponse du syndic "non, nous sommes très contants de la société XXX pour la qualité du nettoyage et il n'est pas envisageable, pour des raisons de salubrité de supprimer le service de sortie des ordures. la société XXX nous a d'ailleurs été recommandée par un propriétaire".

En gros je paye le syndic, je le contacte pour dire que l'immeuble est sale photos a la preuve  et ils me répondent "non, il est propre et t'as rien a dire".
Je l'ai très mal pris... 

bref, il semble impossible de ramener les charges a un niveau "normal" et je ne peux me permettre de déménager avant la rentrée 2008

Je pense que mon proprio a sa part de responsabilité la dedans.
Même si je suis sa première locataire il pouvait, me semble, avoir une idée plus que précise des charges locatives annuelles en faisant une demande au syndic pour avoir copie des charges occupant pour l'année d'avant ce qui, visiblement n'a pas été fait.

De même, il reçoit trimestriellement un décomtpe des charges qu'il ne m'a transmi qu'a la date anniversaire du bail (donc pour un an) en ayant manifestement eu le temps de s'appercevoir a chaque trimestre que le montant de la provision n'était absolument pas adapté a la réalité des charges.

Cependant, lors de la réception du premier décompte des charges avec un solde de 1000euros a payer il m'a sans soucis accordé un étallement du payement (j'ai payé en deux mois) et il a, sans aucune demande ma part, laissé tomber l'indexation du loyer pour cette année MAIS en disant que "vu le montant rédicule de l'indexation (10euros) nous procèderons a une révision du loyer (a l'hausse s'entend) l'an prochain".

Perso, je cherchais un appartement qui me reviendrait a 650euros charges comprises.
J'ai trouvé le mien annoncé à 600 + 80euros de charges, le jours ou je signe ça passe à 600+100 soit je peux me le permettre et j'ai toujours réglé mes loyers rubis sur l'ongle jusqu'a maintenant.

Mais la ça passe à 600+200euros et ça devient dur a payer (même si j'ai de gentils parents qui sont toujours pret a m'aider j'ai encore cette chance la!) et le proprio voudrait encore faire monter la note ce qui monterait le loyer+ charges a plus de la moitier de mon salaire mensuel ça deviendrait intenable!

EDIT pour Jean:

Non, logiquement le garage ne peut rien remplacer sans qu'on ait signé une fiche de "travail" reprenant les oppérations a faire sur le véhicule lors qu'on le laisse en arrivant au garage.
Si le garage constate qu'il y'a autre chose a faire que ce qui est prévu ils sont tenus de vous contacter et de vous donner le prix du suplément de "réparation" et optenir votre accord avant de faire quoi que ce soit.

S'il ne le font pas et vous disent "au fait on a changé ça" et bien vous êtes en droit de demander une remise "en état" comme avant a leurs frais ou de faire déduire les frais supplémentaires de votre prochain passage au garage.

lors de mon dernier passage au garage pour remplacer un bourrage de boite ayant une fuite ils ont constaté l'usure de mon embrayage et m'ont contacté pour me le dire en me disant que si je leur donnait l'accord pour le changer cela m'éviterait les frais d'une nouvelle dépose de la boite de vitesse en me donnant le prix.
S'ils l'avaient fait sans rien me dire croyez bien que je repartais avec un bon pour un embrayage gratuit

Concernant le téléphone, je voulais simplement dire qu'a l'heure actuelle on peut très bien, quand on a un GSM, se passer de ligne fixe sans se priver de confort, avoir accès a internet etc.
Pour ma part j'ai renoncé a en avoir une, j'ai un abonnement GSM qui me permet d'appeller 140min par mois + 30min gratuites vers les postes fixes pour 30euros par mois ce qui est largement suffisant pour mes besoins privés donc, oui, ça me fait râler de payer une facture belgacom pour l'ascenseur alors que j'arrive a m'en passer pour mon logement.

Je ne suis pas propriétaire et j'ai un chat mais je comprends parfaitement qu'un propriétaire refuse la location de son bien pour cause "d'animal" et je trouve la clause "animaux non admis" parfaitement logique autant cette histoire de majoration me laisse perplexe.

J'imagine bien la hantise des propriétaires de voir leur bien "sacagé" aussi bien par un locataire que par son animal de compagnie dont certains peuvent faire des gros dégats.

Maintenant, comme dis plus bas, si son inclus dans le loyer une majoration pour "risque" il est somme toute logique de ne pas recourir à la ponction sur la garantie si le risque se réalise non?

Bête question quand même, s'il existe bien des "omnium" pour protéger une Rolls à 300Keuros d'un sacage par des vandales n'est-il pas possible d'en faire de même pour un bien dans le cas ou un locataire n'honnorerait pas son du lors de sa sortie du bien?

Je suis tout aussi surprise que vous de ce mélange.

Je ne prétends pas avoir une grande connaissance du droit en matière de baux etc mais, comme vous le dites, le loyer représente le droit de jouissance et d'occupation du bien et la garantie locative la couverture des diverses dégradations éventuelles lors de la sortie du bien.

Hors, si une majoration de loyer est appliquée pour couvrir l'éventuelle occurence de dégradations dues a un animal cela dispenserait théoriquement le locataire de voir sa garantie emputée si il y'a réparation a effectuer pour des dégradations dues a un animal lors de sa sortie du bien.

Du moins ça me parrait défendable en cas de litige et pas vraiment dans l'intérêt d'un propriétaire soucieux de l'état de son bien (imaginons un gros chien qui griffe lourdement toutes les portes ça peut chiffrer très haut).

Je suis la encore de votre avis, je connais nombre de gens aillant des baux interdisant d'avoir des animaux de compagnie ou limitant leur nombre/taille que ce soit dans des biens privés ou des logements sociaux.