Bien sur, demandé si gentiment 

20 FEVRIER 1991. - Code Civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.

...

Art. 9. Transmission du bien loué.

Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l'acte authentique), même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. <L 1997-04-13/43, art. 11, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>

Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent (la date de la passation de l'acte authentique) constatant la mutation de la propriété. <L 1997-04-13/43, art. 11, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>

Bonsoir Monsieur Deckers,

C'est bien entendu comme cela que nous l'entendons, mais vous avouerez que les remarques à nous adressées dernièrement tiennent plus du dénigrement que du débat ...

Bien à vous, avec notre plus parfaite considération.

C'est effectivement une des questions dans la question qui est posée ...

Imaginons un autre cas de figure :

Un bailleur qui projette de revenir habiter dans un bien lui appartenant avise de bonne foi et en bonne et due forme son locataire.

Le renom cours donc pour une période de 6 mois ...

Dans l'intervalle, le propriétaire reçois une offre d'emploi inopinée, qu'il accepte, pour une fonction à prester, ... à l'étranger.

Que devient dès lors le statut du renom adressé précédemment au locataire, puisque au final, le propriétaire n'occupera plus l'immeuble comme envisagé initialement ...

L'autre question est :

Si en partance pour l'étranger, notre propriétaire revend finalement son bien à un amateur désireux d'entrer dans l'immeuble rapidement, étant subrogé dans les droits et devoirs du précédant propriétaire du renom initial, profitera-t-il de cet circonstance ou devra-t-il, attendre la passation des actes de vente pour ré-adresser un nouveau renom ...

Permettez-moi d'en douter et de ne trouver aucune essence d’illégalité à ce concours de circonstances ...

Ne pensez-vous pas (tenant compte des délais de réalisation d'une vente et du laps de temps encouru pour voir se réaliser le transfert effectif de propriété qui ouvrira, au nouveau propriétaire, le droit d'adresser son congé au locataire pour raisons d'occupation personnelle) que, afin de gagner ce temps, souvent perdu au détriment du vendeur, le bailleur actuel, dont l'acheteur deviendra subrogé dans ses droits, puisse signifier, avant le transfert de propriété, son préavis au locataire pour occupation personnelle ?

Cette façon de procéder offrant de toute façon le délais de six mois de préavis permettant au locataire de se "retourner".

Cordialement,

Cher Monsieur Deckers,

Il est vrai que nous n'avons pas eu l'occasion de nous présenter précédemment ...

Notre association réunit dans ses membres et dans son conseil d'administration des agents immobilier agréés IPI.

De ce fait, c'est en parfaite harmonie en regard des attentes des instances dirigeantes de l'Institut Professionnel des agents Immobiliers, et en parfaite symbiose avec les Lois de 1976 et de 1993 régissant la profession que nous commettons les missions d'intermédiation qui nous sont confiées.

Il n'y avait donc pas de lapsus !

Vous rencontrer prochainement afin d'entrevoir une coopération au bénéfice des propriétaires de biens immobiliers serait pour nous un réel plaisir au vu des vues que nous semblons partager et des initiatives que vous avez initiées, notamment par ce forum.

Attendons 2009 alors, puisque nous sommes d'accord aujourd'hui ...

Bien à vous,

Voici donc les faits ...

Un jeune couple avait fait l'acquisition d'une parcelle de terrain à bâtir dans le but d'y ériger une maison uni-familliale pour abriter leur famille.

Malheureusement, lors de la demande de permis de bâtir, les autorités communales concernées ont exigé qu'une voirie d'accès soit réalisée, et ce, aux frais exclusifs des propriétaires.

Cette charge énorme en rapport du budget que le couple comptait allouer à la construction de leur « nid », les contraint à abandonner leur projet et à revendre le terrain.

Un promoteur, leur proposa d'« échanger » le terrain en contre-partie de plusieurs appartements dans le complexe immobilier qu'il envisageait de construire sur le terrain.

Au terme de l'opération, notre jeune couple se vit propriétaire de ces appartements et au final considérèrent que l'opération s'était avérée intéressante d'un point de vue patrimoniale.

C'était compter sans l'intervention de l'administration fiscale qui jugea bon de tenter de taxer la plus value réalisée par le jeune couple.

C'est ainsi qu'il leur fut adressé une note d'imposition de quelques 161.000 €

Opposition fut faite contre cette tentative de taxation et une action en réclamation fut introduite.

Cette action reposait sur le fait que lors de la revente du terrain, des appartements y étaient déjà construits par le promoteur ... et que, partant, n’était d’application, ni l’article 90.8 du CIR 92 qui considère que sont des revenus divers :

« Les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles non bâtis. »

Pas plus que l’article 90, 10° du CIR 92 qui vise, quant à lui  :

« les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis s’il s’agit :

a)    de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ;

b)    de biens bâtis qui ont été acquis par la voie de donations entre vifs ;

c)    de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux… sur lesquels un bâtiment à été érigé par le contribuable. »* *(c’est nous qui souligons)

Au terme des différents arguments présentés, l'administration fut contrainte de faire volte face et d'annuler la taxation illégalement sollicitée.

Voici donc, cher Monsieur Deckers, l’exemple d’un glissement de terrain tout à fait d’aplomb … 

Cordialement,

Cher Monsieur Deckers,

Pour ne pas glisser dans un sous-entendu délicat qui voudrait laisser croire que nos interrogations soient douteuses, il nous semble opportun de rappeler qu'en Belgique, la Cour de cassation a consacré le droit de la voie la moins imposée.

En "bon père de famille", il est donc légitime que tout un chacun se questionne sur les possibilités que nous offrent les Lois qui nous régissent pour tenter d'en tirer le parti le plus honorable dans le cadre de la préservation de nos intérêts propres.

A ce titre, dans un cas similaire à celui qui nous occupe dans ce sujet, un des membres de notre association à réalisé l'économie d'une taxation de quelques 161.000 € illégalement réclamés par l'administration.

Ce dossier nous laisse à penser qu'il ne faut pas toujours se fier à l'avis de l'administration qui semble, parfois, défendre d'autres intérêts que ceux du contribuable.

Bien entendu, nous conviendrons que ce type de démarche doit en valoir la chandelle ...

Ceci dit, nous ne pouvons que vous féliciter du travail par vous réalisez dans ce forum et de l'éclairage que nous avons conscience que vous offrez à ses participants.

Soyez assuré que notre intervention est donc "participative" 

Cordialement,

Le propriétaire est il domicilié depuis plus d'une année dans l'habitation qu'il a fait construire et la parcelle de terrain est-elle d'un lot ?

Si c'est le cas, toute taxation ne devrait elle pas être évitée en vertu de l'article 93bis du code des impôts ?

Extrait du C.I.R.

Art. 93bis. - Par dérogation à l'article 90, 10°, ne sont pas imposables les plus­values constatées à l'occasion :

1° de la cession à titre onéreux de l'habitation pour laquelle la déduction pour habitation peut, pour toute la période comprise entre le 1er janvier de l'année qui précède celle au cours de laquelle a eu lieu l'aliénation et la date de celle­ci, être accordée en application de l'article 16

...

Cordialement,

Nous sommes tout à fait d'accord avec vous Monsieur Deckers !

Pour le surplus, cette discussions éclaire une réelle problématique concernant la conscience des parties, non habituées à ces transactions, tant quant à leurs engagements en matière de vente/achat de biens immobiliers et que des incidences encourues en cas d'insolvabilité des acheteurs ou d'absence de capacités de la part des vendeurs.

Vous proposez d'envoyer l'acheteur sur les roses ... par cette prise de position, vous conseilleriez le vendeur à obliger l'acheteur à passer les actes ? ...

( Imaginons que l'acheteur soit au final insolvable ... ) 

... Ou proposez-vous que le vendeur renonce aux engagements intervenus afin d'éviter une perte de temps considérable avant la remise du bien en vente, à intervenir dans les années à venir en suite d'une décision de justice favorable ?

Cette attitude est-elle encore possible aujourd'hui sans la bonne volonté des parties ?

Quoi qu'il advienne de la situation dont objet, il faut reconnaître que le croisement d'une offre et de son acceptation (bien que bétonnées par le Code Civil) ne sont en soit jamais une fin en réalité, juste une espérance de voir les choses aboutir ...

C'est ce qu'un compromis dûment rédigé permet d'espérer plus avant  ...

A ce state des opérations, Monsieur Kalovich ayant formulé une acceptation à une offre qui n'est accompagnée de l'expression d'aucune sanction en cas de retard du respect de ses engagements, à la place du propriétaire, je souhaiterais vivement une clarification des intentions réelles de la partie acheteuse sous peine d'annulation de la vente pour absence de consentements mutuels réels sur les éléments essentiels de cette vente.

A présent, il appartient à Monsieur Kalovich de mesurer l'étendue de la portée de son acceptation quant à l'offre à lui formulée (sans réserve) et nous l'enjoignons à solliciter l'aide d'un notaire de son choix afin de l'éclairer dans ses hésitations.

Cordialement,