Bonjour à tous,
Je pense que dans la décision de louer ou vendre la conciergerie, le facteur âge des copropriétaires joue un rôle très important.
Si une copropriété envisage d’effectuer de gros travaux (par exemple pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment), les appels de fonds pour financer ces travaux risquent de ne pas être négligeables. Les personnes âgées dont l’espérance de vie est réduite voient d’un mauvais œil ces grosses dépenses qui vont affecter leurs revenus et ne seront amorties qu'après de nombreuses années. L’autre façon de financer ces travaux sans toucher à leurs revenus est selon ces copropriétaires âgés la vente de la conciergerie. Je peux comprendre ce raisonnement.

Bonjour,
Je ne suis pas allé dans les détails dans la question initiale.
C’était, à l’origine, une vraie loge de concierge occupée par une concierge. Il y a plus d e20 ans il a été décidé de se passer des services de la concierge et de louer la conciergerie. Il y a eu deux occupants successifs, chaque fois un propriétaire occupant qui voyait là l’occasion d’agrandir son appartement (par exemple pour recevoir des invités). Ils ont chaque fois bénéficié de conditions extrêmement avantageuses avec un loyer particulièrement bas pour un studio dans un beau quartier ucclois. La dernière location se termine et la dernière AG a voté la remise en état de ce studio et la mise en location. Les conditions de cette location n’ont pas encore été déterminée. Récemment un locataire occupant s’est plaint du fait que tous les occupants de l’immeuble paient les charges communes pour ce flat. Il a raison. Je ne voudrais pas qu’on reproduise cette erreur dans le futur et souhaite donc aborder cette question lors de la prochaine AG. Je cherche donc des conseils afin de pouvoir faire une proposition.
Bon week-end.

Bonjour,
Jusqu'à présent cette conciergerie a été louée à un des occupants de l'immeuble à des conditions favorables: moins de 400 Euros par mois charges communes comprises. Les charges privatives (chauffage, eau, ...) font l'objet d'un forfait de 40 Euros et sont régularisées tous les ans.
L'AG a décidé la remise en état et ensuite la recherche d'un locataire. C'est par anticipation de l'AG qui dans quelques mois discutera de cette location que je me suis adressé à ce forum pour considérer les voies possibles de calcul des charges communes. J'ai matière à réflexion et à proposition pour l'AG.
Merci à tous.

Bonjour,
Un grand merci pour cette réponse et cette proposition que je vais lire et examiner plus profondément demain. Il me semble que tout cela demande un travail supplémentaire au syndic et pas sur que le syndic accepte ce surplus de travail gratuitement.
J'ai en tête un immeuble de 5 appartements (rdc + 4 étages). La conciergerie est au niveau du toit. L'ascenseur s'arrête au 4ème et ne va pas à la cave. Actuellement les frais d'ascenseur se répartissent comme suit: rdc: 70/1000; 1er étage: 135/1000; 2ème étage: 200/1000; 3ème étage: 265/1000 et 4ème étage: 330/1000. Tous les appartements sont quasi identiques (sauf rdc un peu plus petit). De ces frais d'ascenseur on peut conclure que chaque appartement paie 70/1000 pour l'utilisation de l'ascenseur par la concierge (350/1000 au total) et 65/1000 par étage (0, 65, 130, 195, 260/1000). Une solution (peut-être pas la meilleure) serait de supprimer la quotité que chaque appartement paie pour la conciergerie et qu'on considère 1,2,3,4 et 4 les différents appartements. On divise donc 1000 par 14 et on multiplie par l'étage où s'arrête l'ascenseur ce qui nous donne les quotités dans les frais d'usage de l'ascenseur (entretien, électricité, ...). Le problème serait que le studio de la conciergerie paierait autant pour l'ascenseur que l'appartement 3 chambres du 4ème étage. Pour corriger cette anomalie on pourrait prendre les coefficients 1 (1er étage), 2 (2ème étage), 3 (3ème étage), 4 (4ème étage) et 2 pour le flat. On devrait donc définir une quotité comme étant 1000/12 soit environ 85/1000. Ce serait peut-être plus juste ainsi. Mais, encore une fois, ce sont des calculs supplémentaires que le syndic devrai effectuer tous les trimestres.
Encore merci pour les propositions dont je vais m'occuper demain.
Bonne soirée.

Bonjour,
Effectivement on reçoit un bilan lors de chaque décompte trimestriel. C'est grâce à ce bilan trimestriel et uniquement grâce à lui qu'on peut suivre la situation du fonds de réserve. Mais cela ne nous indique pas si cet argent est effectivement sur un compte bancaire qui lui est destiné.
Bonne journée.

Bonjour,
Merci à tous pour vos interventions. Nous avons eu récemment notre AG. Le syndic nous a assuré qu'il était au courant du problème qu'il a résolu puisqu'en mars 2025 il a ouvert un compte distinct pour le fonds de réserve.
Bonnes vacances à tous.

Bonjour,
Merci à Perplexity pour cette réponse à ma question.
Bon après-midi.

Bonjour,
Un grand merci pour cette réponse très rapide et très claire à ma question.
En ce qui concerne l'utilisation du fonds de réserve pour payer des dépenses courantes, je comprends l'impasse dans laquelle se trouve parfois le syndic et j'y vois plusieurs raisons: 1/ retards de paiement des charges par les coprorpriétaires (dans le cas qui me concerne, tous paient rapidement); 2/ délai important pour l'envoi des décomptes des charges (p.ex mi-mai pour les charges du 1er trimestre; 3/ fonds de roulement insuffisant (20.000 Euros alors qu'en moyenne les charges trimestrielles sont de 12-15000 Euros). Pour ma part je proposerais soit de demander aux copropriétaires de verser des avances mensuelles ou trimestrielles pour les charges (en fonction du projet de budget annuel présenté par le syndic à l'AG) ou d'augmenter le fonds de roulement. Il faut aussi remarquer que les factures des fournisseurs ne sont pas toujours payées rapidement par le syndic.
Encore merci pour les informations et bon dimanche.

Bonjour,
Réponse à GT: oui.

Bonsoir,
Merci à tous pour vos messages et réponses à mes questions.
Je suis d'accord avec le dernier post de gmrff: c'est l'assurance de la copropriété qui indemnise et qui ensuite se retourne vers le responsable (dans le cas exposé l'occupant du dessus même s'il conteste). Le responsable devra aussi payer la franchise sinon c'est la copropriété qui la paiera. J'ignore si l'accident sera pris en compte dans la sinistrabilité de l'immeuble si l'assurance de l'immeuble a su trouver un responsable du sinistre.
En ce qui concerne la personne qui demande un devis à introduire à la compagnie d'assurances, je pense que c'est probablement au copropriétaire victime du sinistre à demander au moins un devis. je pense aussi que c'est lui qui choisira l'entrepreneur qui remettra en état son appartement.