Bonsoir,
Un grand merci à bg1000 pour cette réponse et ses questions.
L’immeuble concerné par cette ACP est dans un très mauvais état. De gros travaux, très onéreux, doivent être engagés. C’était un des objets de l’AGO convoquée en 2025. Parmi les autres points, le renouvellement du mandat de syndic ainsi que du conseil de copropriété.  Considérant que le quorum n’est jamais atteint, le syndic a décidé (seul ou avec le conseil de copropriété ?) d’organiser une première AGO dans un local exigu à une heure très inhabituelle pour une AG. Dès la convocation à cette assemblée il a prévu et convoqué les copropriétaires à une deuxième séance. Il n’a pas établi de PV de la première séance fictive et n’a reçu aucune remarque sur cette procédure illégale. La deuxième séance n’avait pas le quorum. Il a quand même été décidé de prévoir les travaux, de faire des appels de fonds très importants et l’entrepreneur a été choisi.
Un des copropriétaires est allé en justice de paix et le juge a considéré qu’il n’y a jamais eu de première séance et donc que la deuxième séance organisée sans avoir atteint le quorum n’était pas valable. Il en a donc annulé toutes les décisions, dont le renouvellement du mandat de syndic.
Vu l’action en justice et anticipant le jugement, le syndic a organisé une AGE au cours de laquelle tous les votes ont confirmé les décisions antérieures relatives aux appels de fonds et aux travaux. Mais le copropriétaire qui est allé en justice prétend que l’annulation de l’AGO a entrainé le non-renouvellement du mandat de syndic et donc, selon lui, tous les actes effectués par ce syndic depuis cette AGO sont nuls (appels de fonds, contrat signé avec architecte, convocation d’une AGE). Cette analyse me semble correcte et la situation serait donc bloquée, l’ACP n’ayant même plus de syndic.
Je m’interroge donc sur la responsabilité du syndic/conseil de copropriété dans le problème sachant que c’est le syndic qui a organisé une AGO fictive et une deuxième séance annulée par le Juge de paix mais qu’aucun des copropriétaires n’a fait la remarque de l’absence de PV de cette AGO fictive. D’autre part, comment débloquer la situation (organiser une AGE nommant l’ancien ou un nouveau syndic, valider les appels de fonds effectués, poursuivre les démarches pour la mise en route des travaux).
D’avance merci pour vos suggestions/conseils.
Bonne soirée.

Bonjour,
J'ignore quelle est la législation en Région flamande. Mais il est vrai qu'en Région bruxelloise toute modification de la façade avant doit faire l'objet d'une demande de permis d'urbanisme. Je ne suis pas certain qu'il faille nécessairement faire appel à un avocat. En tout cas j'ai consulté le service d'urbanisme ce mois-ci pour un problème identique. On m'a dit qu'en aucun cas le service n'accepterait qu'on fasse un trou en façade avant (10 cm de diamètre pour un système de ventilation) mais que je pouvais toujours introduire ma demande sans faire appel à un architecte. Je n'ai pas perdu de temps à remplir inutilement des papiers. Je réfléchis à une autre solution pour faire partir l'humidité en façade avant de l'appartement.
Bon week-end à tous.

Bonjour,
Un grand merci pour cette mise au point.
Une question: L'expression "en bon père de famille" est-elle encore d'usage?
Bon week-end à tous.

Bonsoir,
Voilà un problème qui, d’office, se pose à toutes les copropriétés et merci de poser la question .
Je m’y suis un peu intéressé et voilà ce que je retiens de mes lectures. En Région bruxelloise une législation est en attente d’un nouveau gouvernement. Cette législation imposera un certificat PEB  à toutes les copropriétés, notamment pour les parties communes. Le même certificateur PEB devra également procéder à la certification PEB de tous les appartements. Le syndic sera en charge de rassembler tous ces certificats et une assemblée générale décidera d’un calendrier des travaux nécessaires pour que chaque appartement réponde aux normes futures. Tout appartement ne répondant pas aux nouvelles normes se verra imposer une amende très sévère sauf si les travaux auraient dû être entrepris par l’ensemble de la copropriété. Dans ce cas ce sont les copropriétaires ayant voté contre ces travaux qui seraient affectés par cette amende élevée. 
Les appartements aux extrêmes du bâtiment (rez-de-chaussée, dernier étage) et parfois ceux localisés au premier étage (au-dessus d’une voie d’accès à une cour de garage ou un parking en sous-sol) ont, en l’absence de travaux, un très mauvais PEB. En ce qui concerne le dernier étage, il y a rarement discussion et les travaux d’isolation de la toiture sont généralement acceptés sans problème. En ce qui concerne les voies carrossables pour accéder au parking, c’est déjà beaucoup moins évident mais j’y suis arrivé dans une copropriété : c’est l’ensemble des copropriétaires d’appartements qui ont financé le plafond de cette entrée carrossable. En ce qui concerne les caves, le caractère commun des travaux d’isolation est beaucoup plus difficile à faire admettre, preuve en est la question posée sur le forum. Une des raisons en est la difficulté face notamment au morcellement des locaux et aux luminaires à préserver. Le prix de cette isolation est donc relativement élevé et inutile aux yeux des copropriétaires des étages supérieurs. Mais le caractère commun de cette isolation me parait logique dans la mesure où je vois mal le propriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée demander à plusieurs propriétaires de caves de placer une isolation sur le plafond de leur cave. Par contre le syndic, fort du rapport du certificateur PEB pourrait mettre le point à l’ordre du jour d’une assemblée générale en expliquant que celui qui rejette ces travaux d’isolation risque de se voir imposer une amende.
Je conclus donc de mes différentes lectures que l’isolation des appartements du rez-de-chaussée via le plafond du sous-sol (des caves) concerne l’ensemble de la copropriété et que le vote de ces travaux sera beaucoup plus facile lorsque la Région Bruxelloise publiera cette nouvelle législation et lorsque les modalités des sanctions seront bien définies.
Bonne soirée à tous.

Bonjour à tous,
Pour clore cette discussion je voudrais préciser que j'ai renoncé à faire de cette maison à 3 appartements une copropriété. D'ailleurs elle ne m'appartient plus puisque je l'ai donnée à un de mes enfants. Comme l'amélioration des performances énergétiques des bâtients s'imposera à nous, le but de la transformation de cette maison en copropriété était de bénéficier d'avantages au niveau des primes Renolution. Quand on voit l'évolution de la situation politique à Bxl et l'avenir plus qu'incertain des primes Renolution, je mesure combien mon projet était inutile.
Merci à ceux qui ont pris la peine de me répondre et bonne journée à tous

Rebonjour,
Cela peut vous paraître surprenant mais la conciergerie est bien située au-dessus du 4ème étage. On s'attendrait, bien sûr, à ce qu'elle soit au rez-de-chaussée mais l'immeuble n'est pas très large et si on avait installé la conciergerie au rez-de-chaussée, il aurait été impossible d'y placer un autre appartement et, en conséquence, c'est la concierge qui aurait bénéficié du grand jardin.
Merci pour ces nouvelles suggestions (déduire du calcul de régularisation des charges une quote-part pour la conciergerie). C'est, effectivement, une autre possibilité qui devrait être introduite dans le contrat de bail.
Bonne journée.

Bonjour,
Je lis dans le dernier message de Rexou:  » Votre répartition par étage est aussi un non-sens ». Je voudrais préciser que ce n’est pas ma répartition mais celle qu’on trouve dans l’acte de base, à une époque où on ne trouvait probablement pas que c’était un non-sens de répartir les frais d’ascenseur en fonction des étages. Je suis par ailleurs heureux que vous notiez que si on répartit ces frais selon la taille de l’appartement (tous identiques), les occupants du 1er et du 2ème étage vont payer plus de frais d’ascenseur. Comme ils représentent 410/1000, il va être difficile de trouver la majorité nécessaire pour changer la répartition de ces frais. A moins qu’une majorité de 50% soit suffisante pour changer cette clé de répartition des frais.
En ce qui concerne les charges communes elles s’élèvent en moyenne entre 800 et 900 Euros par trimestre (ce qui me semble normal dans un immeuble de 5 appartements avec ascenseur). La solution proposée (loyer mensuel incluant un forfait pour les charges communes) est simple et, à première vue, efficace. Mais elle ne change rien à la situation actuelle : tous les autres occupants paient les charges communes dues par le locataire de la conciergerie ; les propriétaires occupants récupèrent cet argent via le loyer versé dans le fonds de réserve alors que les locataires occupants ne sont pas remboursés de ce trop-versé.