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Bonjour,
Je serais très surpris que le passage de l'eau de pluie dans le boiler stérilise cette eau, la température atteinte n'étant pas suffisante. Il ne devrait pas être difficile de demander à un laboratoire d'analyser sur le plan bactériologique l'eau sortant du robinet.
Comme je l'ai dit dans mon précédent post la planification des travaux devrait permettre d'atteindre plus facilement les majorités nécessaires. Pour reprendre l'exemple de gmrff si l'assemblée vote à la fois pour l'isolation de la toiture et l'isolation des pignons avec fixation de l'année durant laquelle les travaux seront effectués, les propriétaires sous toiture et aux extrémités latérales de la rangée d'appartements seront enclins à approuver les travaux puisqu'ils seront directement concernés. Si, au contraire on discut une année de l'isolation de la toiture et deux ou trois ans plus tard de l'isolation des pignons, on risque fort d'avoir des problèmes de majorité.
Je m'interroge néanmoins sur la planification: une assemblée qui se tiendrait en 2024 pourrait-elle prendre des décisions qui n'auraient leur effet que plusieurs années plus tard. Par exemple on décide d'isoler les pignons mais, selon l'échéancier voté en AG, les travaux ne seront réalisés que dans 6 ans. Les participants à l'AG de 2030 qui va examiner les devis sont-ils tenus par la décision de 2024, AG à laquelle ils n'ont peut-être pas pris part étant de nouveaux CP.?Sont-ils au contraire tenus par la décision dont ils ont été informés lors de leur achat ?
Merci pour cette information. La planification des travaux me parait une excellente chose, très utile voire indispensable pour obtenir l'adhésion de l'ensemble des copropriétaires à la décision d'effectuer des travaux d'isolation. Mais ce projet de loi ne résoudra pas le problème des majorités nécessaires pour l'approbation des travaux et je le regrette.
Bonne journée à tous.
Bonjour à tous,
Pour illustrer les informations du Vif voici les chiffres relatifs à un petit appartement situé à Forest.
Revenu cadastral indexé en 2022/2023 : 1962/2150 Euros.
Taux communal (%) en 2022/2023 : 39,000/49,8750.
Taux global (%) en 2022/2023 : 52,6125/63,5875.
Montant de l’impôt en 2022/2023 : 1032,26/1364,98 Euros
Pourcentage d’augmentation : 32,2%.
Pas besoin de commentaire. Les chiffres sont éloquents.
Bon après-midi.
Bonjour à tous,
Un grand merci pour vos réponses. Je comprends que le syndic veuille une majorité la plus large possible. Encore faut-il qu’elle soit acquise dans des conditions normales.
Nous avions 4 devis à examiner et sur lesquels nous devions voter. J’ai proposé à l’assemblée de voter d’abord sur les 4 devis puis de revoter uniquement sur les deux devis ayant récolté le plus de votes. Un des devis a obtenu une légère majorité et c’est là que le syndic nous a dit qu’il fallait atteindre les 2/3 des quotités pour que le devis soit accepté. Un des votants pour le devis minoritaire s’est rallié à contre-cœur à la majorité mais cela restait insuffisant pour atteindre les 2/3 des quotités. Ont commencé alors des manœuvres qui ne me semblent pas correctes : un des copropriétaires a téléphoné à l’entrepreneur ayant remis le devis « minoritaire », lui demandant de l’adapter pour diminuer son prix ; des détenteurs de procuration ont téléphoné aux mandants ayant voté par procuration pour le devis majoritaire leur demandant de changer leur vote en leur précisant que les renseignements obtenus sur l’entrepreneur concerné n’étaient pas bons. Bref ce remue-ménage a pris quelques temps et a sans doute fait tourner les têtes puisqu’un nouveau vote sur les deux devis retenus a changé la donne et le devis minoritaire est devenu majoritaire à plus de 2/3 des quotités.
Lors de la dernière assemblée générale nous avions voté pour une « remise en état » de la conciergerie sans préciser la nature des travaux souhaités. Lors de l’assemblée générale extraordinaire chargée d’examiner les devis, le syndic est venu avec 4 devis de remise en état (20.000, 30.000, 40.000 et 50.000 Euros) selon ce que chaque entrepreneur entendait par « remise en état : mise aux normes de l’installation électrique, installation d’une nouvelle cuisine avec des équipements plus ou moins onéreux, installation d’une nouvelle douche avec pose de carrelages, remplacement des châssis et portes, pose de volets électriques, pose d’une porte blindée, etc…Je pense donc que notre erreur a été de voter sur les travaux à la conciergerie sans définir de cahier des charges. A la lecture de vos remarques je pense que c’est là que la majorité des 2/3 est requise. La phase suivante, l’examen des devis, aurait été plus facile puisque les devis n’auraient pas autant divergé et le choix de l’entrepreneur aurait dû se faire à la majorité absolue des quotités, éventuellement en deux tours de vote.
En conclusion je pense que j’ai été maladroit et que j’ai très mal géré le problème. Je vais donc, à l’avenir, refuser d’approuver des travaux sans en avoir obtenu un cahier des charges. Je demanderai le vote sur les travaux dans un premier temps et sur le cahier des charges dans un deuxième temps (majorité des 2/3).
Merci encore pour vos réponses et conseils.
Bonjour,
Je remercie MarcoBrux et Rexou pour avoir pris le temps de réfléchir à ma question et d’y répondre.
J’ai, pour ma part, poursuivi mes recherches et suis tombé sur une discussion qui avait été lancée par x1Macha le 21 juin 2014. Le thème en était « Réfection de façade : majorité requise ». Certes le Code Civil a changé depuis cette date et les majorités (3/4 versus 2/3) ont changé mais je pense que les principes sont les mêmes. Et tous les participants à cette discussion semblaient penser que c’est la même majorité (3/4 à l’époque) qui décide de faire des travaux aux parties communes et du choix de l’entrepreneur.
Bonne soirée à tous.
Bonjour à tous,
Je sollicite votre avis sur un problème de majorité surgi lors d’une dernière assemblé générale.
L’unanimité des copropriétaires a décidé de la remise en état de la conciergerie en vue de sa location mais sans examiner de devis ni même décider d’un éventuel budget. Une assemblée extraordinaire a été convoquée deux mois plus tard pour examiner les devis réunis par le syndic et pour choisir l’entrepreneur. Deux entreprises ont été choisies par l’assemblée : l’une par 45% des copropriétaires (devis plus cher), l’autre par 55% des copropriétaires (devis moins cher). Le gérant nous a fait discuter jusqu’au moment où certains d’entre nous ont changé leur vote pour finalement choisir un entrepreneur avec une majorité supérieure à 2/3 des voix des copropriétaires présents. Je pensais pour ma part que, selon l’article 3.88 du code civil seule la décision d’effectuer les travaux nécessitait une majorité des 2/3, la mise en application de cette décision pouvant se contenter d’une majorité absolue. Si on travaille en deux temps (comme nous l’avons fait : décision d’effectuer les travaux et 2 mois plus tard choix de l’entrepreneur) et si c’est bien une majorité des 2/3 qui est à chaque fois nécessaire, on risque d’arriver à un vote bloqué. La copropriété sera confrontée très bientôt à des travaux importants notamment dans le cadre de la rénovation énergétique et si c’est bien la même majorité des 2/3 qui est nécessaire il faudra probablement prévoir des votes groupés (on vote pour les travaux effectués par un entrepreneur bien défini) et non plus un vote en 2 temps.
D’avance merci pour vos conseils
Bonjour,
Merci à Rexou pour ses réponses à mes questions.
Bonne soirée à tous.
Bonjour à tous,
Je suis dans une copropriété qui vient de changer de syndic et j’ai quelques problèmes de répartition des frais avec ce nouveau syndic. Les grilles de répartition des charges varient évidemment en fonction des frais considérés : ainsi, par exemple, tout le monde paie les honoraires du syndic mais seuls les propriétaires d’appartement paient les frais d’entretien de l’immeuble, de chauffage ou d’ascenseur.
Voici trois situations qui me posent question. a/ Nous avons changé la chaudière l’an dernier et le syndic facture à tous les copropriétaires (garages compris) les frais d’envoi de la demande Renolution pour cette chaudière. b/ De même, un appartement a eu des dégâts des eaux et, de nouveau, le syndic met à charge de l’ensemble de la copropriété (appartements + emplacements extérieurs) les frais de l’expertise ainsi que le fait qu’il a accompagné l’expert lors de sa visite. c/ Enfin, le syndic a un peu pataugé dans les grilles de répartition des frais lors des premiers décomptes trimestriels et, lors de la dernière AG un groupe a été constitué pour discuter avec notre gestionnaire et le comptable des erreurs constatées et des corrections à apporter. Cette réunion destinée à corriger les erreurs du syndic (qu’il ne conteste pas) sera facturée à la copropriété 75 Euros de l’heure. Tout cela vous parait-il logique ? Je pense pour ma part que, dans les deux premiers cas la répartition des frais n’est pas adéquate et que dans le troisième cas la facturation des frais est abusive ? Avant de soumettre la question au commissaire aux comptes ou à la prochaine assemblée générale je souhaitais avoir vos avis.
D’avance merci.
Bonjour,
Un grand merci à Rexou pour toutes les précisions apportées. Elles seront très utiles lors de la prochaine AGE qui se penchera sur le problème.
Bonjour à tous,
Je suis propriétaire d’un appartement dans une petite copropriété d’une dizaine d’appartement tous identiques. La répartition des charges s’effectue par lot sauf en ce qui concerne l’ascenseur dont les charges sont fonction de l’étage (4 étages en tout). J’ai souscrit un emprunt hypothécaire pour acheter mon appartement situé au rez-de-chaussée.
Le propriétaire d’un des deux appartements du 4ème étage souhaite acheter la toiture ou partie de la toiture afin de rehausser l’immeuble pour construire une ou deux chambres supplémentaires et je m’interroge. Mes questions sont les suivantes :
1/ cette rehausse de l’immeuble va—elle entrainer une modification dans la répartition des millièmes des 10 appartements dans la copropriété (diminution pour 9 appartements dont le mien et augmentation pour celui qui fait les travaux). Dans l’affirmative dois-je informer l’organisme qui m’a accordé un prêt de la diminution de la valeur de mon appartement dans la copropriété ?
2/ le projet proposé consiste à construire une rehausse au-dessus de l’appartement et une terrasse de verdure sur la partie du toit au-dessus de l’autre appartement du 4ème étage. Une fois la vente du toit actée comment obliger le propriétaire à isoler la partie du toit où il a organisé une toiture verte ?
3/ j’imagine que la vente de la toiture entraine l’impossibilité pour la copropriété d’installer des panneaux photovoltaïques. Ceci ne risque-t-il pas d’affecter le PEB de l’immeuble lorsque celui-ci deviendra obligatoire ;
4/un appartement devenant beaucoup plus grand que les autres, ne devrait-on pas envisager que le calcul des charges ne soit plus effectué par lot mais prenne en compte la surface.
Merci d’avance pour vos réponses.
Bonjour Jerry92,
C'est pas compliqué: l'information se trouve sur les avertissements-extraits de rôle.
Bonne journée ensoleillée.
Bonjour,
Merci pour la réponse. "Le vendeur est sensé disposer des renseignements urbanistiques délivrés par la commune et en informer le candidat-acquéreur...". Cette réponse est assez claire: aucune obligation de donner ces renseignements par le vendeur à l'intermédiaire chargé de la vente. Je n'achèterai jamais dans ces conditions.
Bonne fin d'après-midi.
Bonjour,
Désireux d’investir dans l’immobilier, j’ai eu connaissance d’une maison unifamiliale à vendre à Uccle pour un prix avoisinant 500.000 Euros. Vu son état je ne l’ai pas achetée. Deux mois plus tard je retrouve a même maison à vendre mais cette fois sous forme de 3 appartements distincts, chacun pour environ 250.000 Euros. Gain appréciable en quelques mois....
Je m’interroge sur la procédure à suivre lorsqu’on veut diviser une maison en plusieurs lots et sur la mise en vente de ces lots. Le vendeur prétend qu’il est en train de rédiger un acte de base mais il n’y a eu à ce jour, aucune enquête publique sur la division de la maison en 3 lots (c’est un quartier de maisons unifamiliales). D’autre part est-il normal qu’une agence immobilière mette en vente des biens qui ne sont pas encore définis sur le plan de l’urbanisme et pour lesquels il n’y a aucune matrice cadastrale. L’agence annonce qu’elle a déjà reçu une offre pour un des trois appartements mais l’acheteur ne sait pas ce qu’il achète puisque les parties privatives et les parties communes ne sont pas définies. J’imagine donc que cette offre est en attente d’obtention des autorisations de diviser la maison en lots. Ce délai peut être long. Combien de temps cette offre est-elle valable ? Bref, quelles sont les démarches à remplir par le vendeur avant qu'il puisse vendre et comment dois-je procéder lorsqu’en tant qu'acheteur potentiel je me trouve devant une telle situation?
D’avance merci pour vos réponses.
Bonjour,
Je gère à Uccle en qualité de syndic une copropriété avec 4 appartements, sans ascenseur. J’en suis propriétaire avec mes enfants. Comme Rexou semble le faire, je prévois dans le bail de mes locataires (2 sur 4 appartements) un forfait pour les charges communes. La porte à rue est une porte blindée placée il y a 8 ans. Depuis le placement de cette porte j’ai dû faire changer le cylindre de la serrure au moins 8 fois. Dégouté j’ai fait placer un système de badges qui ne résoud pas tout le problème puisque j’ai encore dû faire venir le serrurier il y a un mois: le moteur qui bloque la serrure ne fonctionnait plus (on l’avait dévissé) et la porte restait ouverte.
J’ai envoyé plusieurs courriers aux 4 occupants. Aucun n’assume et j’ai, jusqu’à présent, payé toutes les réparations et les nombreux cylindres successifs. J’attends la dernière facture.
Puis-je facturer les réparations aux 4 occupants ? Le bail signé par mes locataires (et ceux de mes enfants) prévoit, bien sûr, qu’ils sont responsables des dégâts occasionnés à la copropriété mais comment faire payer si on ignore qui est le responsable ?
D’avance merci pour vos suggestions.
Bonjour,
Uccle est très étendu et j’imagine que la valeur des garages peut varier d’un endroit à l’autre.
Voici quelques RC:
box fermé Uccle proximité rue Xavier De Bue : 128 Euros
box fermé Uccle proximité avenue Messidor/avenue Brugmann : 136 Euros
box fermé Uccle/Ixelles près de l’avenue Molière : 136 Euros
box fermé Ixelles quartier du Solbosch : 136 Euros.
Bonne fin d’après-midi.
Merci pour avoir attiré mon attention sur l'illégalité du procédé. J'en informerai le syndic lorsqu'il convoquera l'AG de l'an prochain pour autant que je trouve des précisions sur le jugement auquel il est fait référence.
Bonjour,
Bonne année à tous.
Pour ma part j'ai l'expérience d'un syndic qui fixe l'AG dans ses locaux, à 11H le matin. Personne n'y va. La deuxième AG est prévue à 18H30 dans un grand local. Comme il n'y a plus de problème de quorum pour cette deuxième AG le syndic est certain qu'elle aura lieu. Ceci évite également les frais de location d'une salle pour une première AG qui pourrait ne pas se tenir faute de quorum.
Bonjour à tous,
J'ai deux questions sur ce problème de chauffage.
1/ dans une copropriété qui décide de la température à laquelle il faut fixer le thermostat de la chaudière et, donc, de la température possible dans les appartements?
2/ même question pour une copropriété ayant un système de cogénération couplé à la chaudière au gaz géré par un tiers-investisseur?
D'avance merci pour vos réponses.