Bonjour,
Un grand merci pour cette mise au point.
Une question: L'expression "en bon père de famille" est-elle encore d'usage?
Bon week-end à tous.

Bonsoir,
Voilà un problème qui, d’office, se pose à toutes les copropriétés et merci de poser la question .
Je m’y suis un peu intéressé et voilà ce que je retiens de mes lectures. En Région bruxelloise une législation est en attente d’un nouveau gouvernement. Cette législation imposera un certificat PEB  à toutes les copropriétés, notamment pour les parties communes. Le même certificateur PEB devra également procéder à la certification PEB de tous les appartements. Le syndic sera en charge de rassembler tous ces certificats et une assemblée générale décidera d’un calendrier des travaux nécessaires pour que chaque appartement réponde aux normes futures. Tout appartement ne répondant pas aux nouvelles normes se verra imposer une amende très sévère sauf si les travaux auraient dû être entrepris par l’ensemble de la copropriété. Dans ce cas ce sont les copropriétaires ayant voté contre ces travaux qui seraient affectés par cette amende élevée. 
Les appartements aux extrêmes du bâtiment (rez-de-chaussée, dernier étage) et parfois ceux localisés au premier étage (au-dessus d’une voie d’accès à une cour de garage ou un parking en sous-sol) ont, en l’absence de travaux, un très mauvais PEB. En ce qui concerne le dernier étage, il y a rarement discussion et les travaux d’isolation de la toiture sont généralement acceptés sans problème. En ce qui concerne les voies carrossables pour accéder au parking, c’est déjà beaucoup moins évident mais j’y suis arrivé dans une copropriété : c’est l’ensemble des copropriétaires d’appartements qui ont financé le plafond de cette entrée carrossable. En ce qui concerne les caves, le caractère commun des travaux d’isolation est beaucoup plus difficile à faire admettre, preuve en est la question posée sur le forum. Une des raisons en est la difficulté face notamment au morcellement des locaux et aux luminaires à préserver. Le prix de cette isolation est donc relativement élevé et inutile aux yeux des copropriétaires des étages supérieurs. Mais le caractère commun de cette isolation me parait logique dans la mesure où je vois mal le propriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée demander à plusieurs propriétaires de caves de placer une isolation sur le plafond de leur cave. Par contre le syndic, fort du rapport du certificateur PEB pourrait mettre le point à l’ordre du jour d’une assemblée générale en expliquant que celui qui rejette ces travaux d’isolation risque de se voir imposer une amende.
Je conclus donc de mes différentes lectures que l’isolation des appartements du rez-de-chaussée via le plafond du sous-sol (des caves) concerne l’ensemble de la copropriété et que le vote de ces travaux sera beaucoup plus facile lorsque la Région Bruxelloise publiera cette nouvelle législation et lorsque les modalités des sanctions seront bien définies.
Bonne soirée à tous.

Bonjour à tous,
Pour clore cette discussion je voudrais préciser que j'ai renoncé à faire de cette maison à 3 appartements une copropriété. D'ailleurs elle ne m'appartient plus puisque je l'ai donnée à un de mes enfants. Comme l'amélioration des performances énergétiques des bâtients s'imposera à nous, le but de la transformation de cette maison en copropriété était de bénéficier d'avantages au niveau des primes Renolution. Quand on voit l'évolution de la situation politique à Bxl et l'avenir plus qu'incertain des primes Renolution, je mesure combien mon projet était inutile.
Merci à ceux qui ont pris la peine de me répondre et bonne journée à tous

Rebonjour,
Cela peut vous paraître surprenant mais la conciergerie est bien située au-dessus du 4ème étage. On s'attendrait, bien sûr, à ce qu'elle soit au rez-de-chaussée mais l'immeuble n'est pas très large et si on avait installé la conciergerie au rez-de-chaussée, il aurait été impossible d'y placer un autre appartement et, en conséquence, c'est la concierge qui aurait bénéficié du grand jardin.
Merci pour ces nouvelles suggestions (déduire du calcul de régularisation des charges une quote-part pour la conciergerie). C'est, effectivement, une autre possibilité qui devrait être introduite dans le contrat de bail.
Bonne journée.

Bonjour,
Je lis dans le dernier message de Rexou:  » Votre répartition par étage est aussi un non-sens ». Je voudrais préciser que ce n’est pas ma répartition mais celle qu’on trouve dans l’acte de base, à une époque où on ne trouvait probablement pas que c’était un non-sens de répartir les frais d’ascenseur en fonction des étages. Je suis par ailleurs heureux que vous notiez que si on répartit ces frais selon la taille de l’appartement (tous identiques), les occupants du 1er et du 2ème étage vont payer plus de frais d’ascenseur. Comme ils représentent 410/1000, il va être difficile de trouver la majorité nécessaire pour changer la répartition de ces frais. A moins qu’une majorité de 50% soit suffisante pour changer cette clé de répartition des frais.
En ce qui concerne les charges communes elles s’élèvent en moyenne entre 800 et 900 Euros par trimestre (ce qui me semble normal dans un immeuble de 5 appartements avec ascenseur). La solution proposée (loyer mensuel incluant un forfait pour les charges communes) est simple et, à première vue, efficace. Mais elle ne change rien à la situation actuelle : tous les autres occupants paient les charges communes dues par le locataire de la conciergerie ; les propriétaires occupants récupèrent cet argent via le loyer versé dans le fonds de réserve alors que les locataires occupants ne sont pas remboursés de ce trop-versé.

Bonjour,
Merci pour ces nouvelles suggestions dans le mode de calcul des charges pour le studio.
En ce qui concerne les frais d'ascenseur, leur répartition est basée sur un acte de base de plusieurs décennies. Dans la répartition actuelle de ces frais, le rez-de-chaussée ne paie pas 70/1000 pour lui-même mais pour l'utilisation de l'ascenseur par la concierge qui était au-dessus du 4ème étage. Il est normal qu'en l'absence de concierge cet appartement ne paie plus de frais d'ascenseur. C'est cette hypothèse que j'ai envisagée. Et malheureusement dans mon calcul les étages vont donc payer plus de frais d'ascenseur qu'actuellement ce qui risque de ne pas plaire aux occupants locataires. Par contre si on considère que la répartition de ces frais est obsolète et qu'elle ne devrait tenir compte que des quotités des différents lots, alors le rez-de-chaussée sera inclus dans le calcul.
Bonne journée.

Bonjour,
Le PV de la dernière AG n'a pas encore été envoyé et il est donc impossible de vérifier si l'ouverture d'un deuxième compte bancaire a bien été effectuée.  Faisons confiance à sa bonne foi. De toute façon le commissaire aux comptes devra vérifier l'an prochain ce qu'il en est.
Bon week-end à tous.

Bonjour à tous,
Pour votre information, l'assemblée générale extraordinaire a eu lieu. C'est à une très large majorité que les points qui avaient été ajoutés à l'ordre du jour ont été reportés à la prochaine assemblée générale.
Bonne fin d'après-midi et bonnes vacances à tous et encore merci pour vos réponses/commentaires..