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#1 Re : Copropriétés forcées » Répartition de frais d'honoraires du syndic » 01-06-2023 21:49:38

Bonjour,

Merci à Rexou pour ses réponses à mes questions.
Bonne soirée à tous.

#2 Copropriétés forcées » Répartition de frais d'honoraires du syndic » 01-06-2023 21:49:38

aqueduc
Réponses : 7

Bonjour à tous,
Je suis dans une copropriété qui vient de changer de syndic et j’ai quelques problèmes de répartition des frais avec ce nouveau syndic. Les grilles de répartition des charges varient évidemment en fonction des frais considérés : ainsi, par exemple, tout le monde paie les honoraires du syndic mais seuls les propriétaires d’appartement paient les frais d’entretien de l’immeuble, de chauffage ou d’ascenseur.
Voici trois situations qui me posent question. a/ Nous avons changé la chaudière l’an dernier et le syndic facture à tous les copropriétaires (garages compris) les frais d’envoi de la demande Renolution pour cette chaudière. b/ De même, un appartement a eu des dégâts des eaux et, de nouveau, le syndic met à charge de l’ensemble de la copropriété (appartements + emplacements extérieurs) les frais de l’expertise ainsi que le fait qu’il a accompagné l’expert lors de sa visite. c/ Enfin, le syndic a un peu pataugé dans les grilles de répartition des frais lors des premiers décomptes trimestriels et, lors de la dernière AG un groupe a été constitué pour discuter avec notre gestionnaire et le comptable des erreurs constatées et des corrections à apporter. Cette réunion destinée à corriger les erreurs du syndic (qu’il ne conteste pas) sera facturée à la copropriété 75 Euros de l’heure. Tout cela vous parait-il logique ? Je pense pour ma part que, dans les deux premiers cas la répartition des frais n’est pas adéquate et que dans le troisième cas la facturation des frais est abusive ? Avant de soumettre la question au commissaire aux comptes ou à la prochaine assemblée générale je souhaitais avoir vos avis.
D’avance merci.

#3 Re : Copropriétés forcées » Rehausse de copropriété » 15-05-2023 17:22:27

Bonjour,

Un grand merci à Rexou pour toutes les précisions apportées. Elles seront très utiles lors de la prochaine AGE qui se penchera sur le problème.

#4 Copropriétés forcées » Rehausse de copropriété » 15-05-2023 17:22:27

aqueduc
Réponses : 2

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d’un appartement dans une petite copropriété d’une dizaine d’appartement tous identiques. La répartition des charges s’effectue par lot sauf en ce qui concerne l’ascenseur dont les charges sont fonction de l’étage (4 étages en tout). J’ai souscrit un emprunt hypothécaire pour acheter mon appartement situé au rez-de-chaussée.
Le propriétaire d’un des deux appartements du 4ème étage souhaite acheter la toiture ou partie de la toiture afin de rehausser l’immeuble pour construire une ou deux chambres supplémentaires et je m’interroge. Mes questions sont les suivantes :
1/ cette rehausse de l’immeuble va—elle entrainer une modification dans la répartition des millièmes des 10 appartements dans la copropriété (diminution pour 9 appartements dont le mien et augmentation pour celui qui fait les travaux). Dans l’affirmative dois-je informer l’organisme qui m’a accordé un prêt de la diminution de la valeur de mon appartement dans la copropriété ?
2/ le projet proposé consiste à construire une rehausse au-dessus de l’appartement et une terrasse de verdure sur la partie du toit au-dessus de l’autre appartement du 4ème étage. Une fois la vente du toit actée comment obliger le propriétaire à isoler la partie du toit où il a organisé une toiture verte ?
3/ j’imagine que la vente de la toiture entraine l’impossibilité pour la copropriété d’installer des panneaux photovoltaïques. Ceci ne risque-t-il pas d’affecter le PEB de l’immeuble lorsque celui-ci deviendra obligatoire ;
4/un appartement devenant beaucoup plus grand que les autres, ne devrait-on pas envisager que le calcul des charges ne soit plus effectué par lot mais prenne en compte la surface.

Merci d’avance pour vos réponses.

#5 Re : Ventes et achats » Achat d'un garage » 05-03-2023 11:05:00

Bonjour Jerry92,

C'est pas compliqué: l'information se trouve sur les avertissements-extraits de rôle.
Bonne journée ensoleillée.

#6 Re : Ventes et achats » Vente par lots d'une maison unifamiliale » 27-02-2023 16:54:54

Bonjour,

Merci pour la réponse. "Le vendeur est sensé disposer des renseignements urbanistiques délivrés par la commune et en informer le candidat-acquéreur...". Cette réponse est assez claire: aucune obligation de donner ces renseignements par le vendeur à l'intermédiaire chargé de la vente. Je n'achèterai jamais dans ces conditions.
Bonne fin d'après-midi.

#7 Ventes et achats » Vente par lots d'une maison unifamiliale » 27-02-2023 16:54:54

aqueduc
Réponses : 6

Bonjour,

Désireux d’investir dans l’immobilier, j’ai eu connaissance d’une maison unifamiliale à vendre à Uccle pour un prix avoisinant 500.000 Euros. Vu son état je ne l’ai pas achetée. Deux mois plus tard je retrouve a même maison à vendre mais cette fois sous forme de 3 appartements distincts, chacun pour environ 250.000 Euros. Gain appréciable en quelques mois....
Je m’interroge sur la procédure à suivre lorsqu’on veut diviser une maison en plusieurs lots et sur la mise en vente de ces lots. Le vendeur prétend qu’il est en train de rédiger un acte de base mais il n’y a eu à ce jour, aucune enquête publique sur la division de la maison en 3 lots (c’est un quartier de maisons unifamiliales). D’autre part est-il normal qu’une agence immobilière mette en vente des biens qui ne sont pas encore définis sur le plan de l’urbanisme et pour lesquels il n’y a aucune matrice cadastrale. L’agence annonce qu’elle a déjà reçu une offre pour un des trois appartements mais l’acheteur ne sait pas ce qu’il achète puisque les parties privatives et les parties communes ne sont pas définies. J’imagine donc que cette offre est en attente d’obtention des autorisations de diviser la maison en lots. Ce délai peut être long. Combien de temps cette offre est-elle valable ? Bref, quelles sont les démarches à remplir par le vendeur avant qu'il puisse vendre et comment dois-je procéder lorsqu’en tant qu'acheteur potentiel je me trouve devant une telle situation?
D’avance merci pour vos réponses.

#8 Re : Locations et baux » Problème lors du décompte annuel des charges » 25-02-2023 17:05:31

Bonjour,
Je gère à Uccle en qualité de syndic une copropriété avec 4 appartements, sans ascenseur. J’en suis propriétaire avec mes enfants. Comme Rexou semble le faire, je prévois dans le bail de mes locataires (2 sur 4 appartements) un forfait pour les charges communes. La porte à rue est une porte blindée placée il y a 8 ans. Depuis le placement de cette porte j’ai dû faire changer le cylindre de la serrure au moins 8 fois. Dégouté j’ai fait placer un système de badges qui ne résoud pas tout le problème puisque j’ai encore dû faire venir le serrurier il y a un mois: le moteur qui bloque la serrure ne fonctionnait plus (on l’avait dévissé) et la porte restait ouverte.
J’ai envoyé plusieurs courriers aux 4 occupants. Aucun n’assume et j’ai, jusqu’à présent, payé toutes les réparations et les nombreux cylindres successifs. J’attends la dernière facture.
Puis-je facturer les réparations aux 4 occupants ? Le bail signé par mes locataires (et ceux de mes enfants) prévoit, bien sûr, qu’ils sont responsables des dégâts occasionnés à la copropriété mais comment faire payer si on ignore qui est le responsable ?
D’avance merci pour vos suggestions.

#9 Re : Ventes et achats » Achat d'un garage » 05-03-2023 11:05:00

Bonjour,
Uccle est très étendu et j’imagine que la valeur des garages peut varier d’un endroit à l’autre.
Voici quelques RC:
box fermé Uccle proximité rue Xavier De Bue : 128 Euros
box fermé Uccle proximité avenue Messidor/avenue Brugmann : 136 Euros
box fermé Uccle/Ixelles près de l’avenue Molière : 136 Euros
box fermé Ixelles quartier du Solbosch : 136 Euros.
Bonne fin d’après-midi.

#10 Re : Copropriétés forcées » Y a-t-il un créneau horaire pour tenir une AG (ordinaire) ? » 04-01-2023 10:17:33

Merci pour avoir attiré mon attention sur l'illégalité du procédé. J'en informerai le syndic lorsqu'il convoquera l'AG de l'an prochain pour autant que je trouve des précisions sur le jugement auquel il est fait référence.

#11 Re : Copropriétés forcées » Y a-t-il un créneau horaire pour tenir une AG (ordinaire) ? » 04-01-2023 10:17:33

Bonjour,
Bonne année à tous.
Pour ma part j'ai l'expérience d'un syndic qui fixe l'AG dans ses locaux, à 11H le matin. Personne n'y va. La deuxième AG est prévue à 18H30 dans un grand local. Comme il n'y a plus de problème de quorum pour cette deuxième AG le syndic est certain qu'elle aura lieu. Ceci évite également les frais de location d'une salle pour une première AG qui pourrait ne pas se tenir faute de quorum.

#12 Re : Copropriétés forcées » Énergie : inquiètes, les copropriétés cherchent des solutions » 28-01-2023 10:31:45

Bonjour à tous,

J'ai deux questions sur ce problème de chauffage.
1/ dans une copropriété qui décide de la température à laquelle il faut fixer le thermostat de la chaudière et, donc, de la température possible dans les appartements?
2/ même question pour une copropriété ayant un système de cogénération couplé à la chaudière au gaz géré par un tiers-investisseur?
D'avance merci pour vos réponses.

#13 Re : Copropriétés forcées » Assemblée générale ordinaire écrite » 03-03-2022 09:22:36

Bonjour,

Merci au pimonaute gmrff pour sa réponse qui me semble très raisonnable. Pour répondre à sa question le règlement de copropriété prévoit que l'assemblée générale annuelle doit se réunir durant la deuxième quinzaine de février. A ma demande d'aller consulter dans ses bureaux les documents réunis pour la préparation de cette "assemblée" il m'a été répondu que les fichiers seront envoyés le jour de la séance d'information.
Bonne fin d'après-midi.

#14 Re : Copropriétés forcées » Assemblée générale ordinaire écrite » 03-03-2022 09:22:36

Bonjour,

Un grand merci au pimonaute GT pour son intérêt dans mon message et pour sa réponse très détaillée à celui-ci.
Bonne journée.

#15 Copropriétés forcées » Assemblée générale ordinaire écrite » 03-03-2022 09:22:36

aqueduc
Réponses : 8

Bonjour à tous,

Je m’adresse à vous sur un sujet qui a déjà été largement débattu mais sur lequel je souhaiterais recevoir quelques précisions car j’ai reçu un courrier qui me laisse très perplexe.

Je viens de recevoir d’un syndic une lettre datée du 23 février et relative à l’ordre du jour d’une « Assemblée générale ordinaire écrite » en date du 8 mars. Tout cela ne me semble pas très régulier (absence de respect du délai entre la convocation et la date de la réunion ; existence légale d’une assemblée générale ordinaire écrite ?).
Une vidéoconférence sera organisée le 8 mars pour informer les copropriétaires ayant su se connecter. Un bulletin de vote sera envoyé le lendemain et devra être renvoyé avant le 25 mars. Le gérant précise que la procédure écrite ne prévoit pas de deuxième séance. Selon le syndic » les décisions prises bénéficieront de la même validité et opposabilité qu’une décision prise lors d’une AG traditionnelle ». J’ai l’impression que le syndic s’engage beaucoup et que tout n’est pas aussi clair.

Mais ce que je ne comprends pas du tout c’est l’ordre du jour :

1/ Accueil et présences – Annonce du quorum. (comment va-t-il procéder si ce n’est sur la base des bulletins de vote ?)
2/ Nomination du Président de l’Assemblée Générale, d’un scrutateur et du secrétaire (copié/collé d’un ordre du jour précédent ?)

Je note aussi dans les points suivants:
a/Mise en conformité de l’ascenseur (Descriptif des travaux, choix du fournisseur, mode de financement) ;
b/ Renouvellement de la toiture (Présentation du projet et suivi à donner)
c/Résiliation du contrat d’entretien de la chaudière.
Aucun document relatif aux points a, b et c n’a été joint à la convocation.
J’ai écrit au syndic pour fixer un rendez-vous pour la consultation des dossiers demandant si les dossiers peuvent être consultés entre le 8 mars, date de la séance d’information et le 25 mars date limite de réception des bulletins de vote.

Je m’adresse donc aux agents immobiliers/syndics qui gèrent/alimentent ce site pour leur demander s’ils auraient procédé de la sorte ou si, au contraire, ils trouvent cette convocation et cet ordre du jour bien rédigés.

D’avance merci pour votre suivi et pour les éventuels conseils à me donner pour intervenir auprès de mon syndic.

Bon après-midi ensoleillé à tous.

#16 Re : Informations en vrac... » Projet de réforme fiscale... » 30-11-2021 18:33:16

Bonjour à tous les Pimonautes,
Voilà une information importante sur un projet guère réjouisssant alors qu’on est en train d’examiner comment faire face aux énormes dépenses qu’engendreront les travaux nécessités par la transition énergétique.
Je n’ai pas compris comment on procèderait pour prélever ces 30% d’impôt sur les loyers : « à charge pour les banques de prélever l’impôt dû à la source. » Comment les banques pourraient-elles procéder notamment à la lecture de tous les problèmes soulevés par Grmff.  Et dans la mesure Et où l’impôt serait dû non seulement sur le loyer réel mais aussi sur le loyer « présumé » sur des biens non loués, comment les banques pourraient-elles prélever un impôt sur une somme imaginaire ?
Ces revenus locatifs réels seraient-ils ajoutés aux autres revenus entraînant une taxation plus importante encore ?
Je lis aussi que les frais déductibles (notamment pour travaux) seraient plafonnés. Qu’en est-il des frais de justice lors de loyers impayés ?
J’ai donc deux questions si cette loi est soumise et approuvée:
1/ un  propriétaire domicilié à l’étranger serait-il soumis à cet impôt ?
2/ si un propriétaire de plusieurs biens crée une société immobilière ne va-t-il pas pouvoir déduire beaucoup plus de frais (notamment dans le cadre de travaux de rénovation ou des frais de justice) et réduire ainsi l’impôt ? ne va-t-il pas, d’autre part, élargir ses possibilités de diminution des frais au moment d’une succession?
Merci à tous pour vos conseils et bon week-end..

#17 Re : Divers (hors achat/location) » Installation de bornes de recharge dans des garags » 10-10-2021 18:52:48

Bonjour à tous,

Merci pour les trois réponses reçues.
J'ai posé la question car j'ai l'impression qu'à Bruxelles il sera de plus en plus difficile de circuler si ce n'est en voiture électrique. Le nombre de bornes de recharge est actuellement dérisoire et le prix de la recharge parfois relativement élevé.
L'installation de bornes de recharge dans les garages privés serait donc une solution. Mais les aides publiques (du moins à ce jour) se limitent soit à des bornes de recharge qui sont accessibles à d'autres usagers soit à des bornes électriques alimentées par de l'énergie verte. D'où la question relative aux panneaux photovoltaïques qui, eux aussi, sont appelés à se développer de plus en plus (voir l'actualité de ce dimanche à Bxl) et qui bénéficient encore d'aide par les pouvoirs publiques.
Mais je constate que je n'ai pas encore reçu d'adresse d'installation de ce type. Mais je suis patient...
Bonne fin d'après-midi à tous et encore merci pour les trois réponses reçues.

#18 Divers (hors achat/location) » Installation de bornes de recharge dans des garags » 10-10-2021 18:52:48

aqueduc
Réponses : 6

J’ai pris connaissance du post sur l'installation de bornes de recharge qui devient plus avantageuse fiscalement. C’est évidemment une bonne nouvelle.
Peut-on envisager d’équiper une série de garages (une vingtaine de garages) dans une copropriété en région bruxelloise avec une borne de recharge dans chaque garage ? La borne serait alimentée (en partie tout au moins) par des panneaux photovoltaïques installés sur la toiture des garages.
Quelqu’un d’entre vous sait-il si c’est un projet réaliste, réalisable et éventuellement déjà réalisé ? A quel organisme, quelle entreprise s’adresser pour examiner le projet et pour arriver chez le syndic avec des informations cohérentes et sensées ?
D’avance merci pour vos réponses.

#19 Re : Copropriétés forcées » Vente séparée appartement/garage » 18-08-2021 17:11:24

Merci. Ces discussions sont tout à fait en relation avec mon problème.
Bonne fin d'après-midi.

#20 Copropriétés forcées » Vente séparée appartement/garage » 18-08-2021 17:11:24

aqueduc
Réponses : 2

Bonjour à tous,
Je vous soumets une situation qui a peut-être déjà été abordée dans ce forum mais à laquelle j’ai été récemment confronté. Il s’agit à la fois d’un problème de vente et de copropriété.
Je fais partie d’une copropriété dans laquelle le nombre d’appartements est égal au nombre de garages/emplacements. Dans l’acte de base des quotités ont été attribuées à chacun de ces lots mais l’acte de base a aussi associé chaque garage/emplacement à un appartement. Alors que l’acte de base prévoyait une répartition des frais selon les quotités, une assemblée générale qui s’est tenue peu après la construction du bâtiment en a décidé autrement : chaque appartement (et son garage/emplacement associé) constitue un lot. La majorité des frais est maintenant répartie non plus en fonction des quotités entre la trentaine lots, quelle que soit la taille du flat ou de l’appartement.
Dernière précision importante (et l’objet de mon message) : l’acte de base stipule qu’on ne peut vendre séparément un appartement et le garage/emplacement qui lui est associé.
Il y a deux ans, un appartement et un garage devaient être vendus séparément. Le syndic a mis le point en AG et le vote a été clair : refus de cette vente séparée et respect de l’acte de base.
J’apprends que finalement la vente séparée a eu lieu, d’où mes quelques questions.
1/ comment le syndic a-t-il pu participer à ces dents ventes (par exemple en fournissant aux notaires les documents demandés lors d’une vente) alors que l’AG avait refusé la vente séparée ?
2/ comment les notaires ont-ils pu procéder à cette vente séparée alors que l’acte de base interdisait cette vente, chose confirmée par une AG dont ils devaient avoir reçu copie du procès-verbal ?
3/ cette vente peut-elle constituer un précédent et de facto autoriser d’autres ventes séparées ?
4/ n’est-il pas « immoral » que le propriétaire de l’appartement paie les charges du garage/emplacement, le propriétaire de ce dernier ne supportant que les frais d’électricité ?
5/ enfin question qui permettrait de voir les choses sous un autre angle : le fait d’interdire la vente séparée n’est-il pas une limitation illégale au droit de propriété ?
D’avance un grand merci pour vos réponses/suggestions.

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