forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
Pages : 1
#1 Re : Ventes et achats » [Projet immobilier] Achat d'un immeuble de rapport à Bruxelles » 03-02-2013 17:13:23
Je conseillerais de commencer à visiter des biens mais d'aller beaucoup plus large que Bruxelles.
J'ai moi même fait 2 fois le tour de la question les 10 dernieres années (imm de rapport à BXL) et j'ai renoncé 2 fois. Pas assez rentable pour un investissement. Par contre j'ai acheté a Bruxelles pour mon propre usage.
J'ai trouvé une rentabilité acceptable dans le Hainaut et en Brabant Flamand. Aujourd'hui en Brabant Flamand je ne trouve plus rien non plus.
Je pense aussi que le mieux est de sortir de sa poche min. 20% + frais d'achat, quid à commencer avec un petit bien (<250K), afin d'obtenir un taux plancher, le taux du prêt c'est la base de la rentabilité.
#2 Locations et baux » Comment / quand renoncer - baux duree determine » 28-06-2012 16:04:47
- pepe7
- Réponses : 0
J'ai un bail de 1 an. Je me demande qu'est-ce que je dois faire (et quand) pour arreter le bail, et de meme pour le prolonger de 1 an. La clause de durée ci dessous. Je voudrais éviter a tout prix que cela devienne un bail a duree determine.
----
Article 2. - Duree.
Ce bail est consenti pour un terme d'un an prenant cours le 5/12/2011 et se tenninant de plein droit Ie 4/12/2012.
Le preneur et le bailleur auront le droit de resilier le present bail confonnement aux dispositions legales et seion la loi sur les baux a loyer du 20102/91 adapte II la loi du 13/04/97.
a) Le bail d'une durée inferieure a trois ans ne pourra être proroge par ecrit qu'une seule fois aux mêmes conditions, sans pouvoir exceder une duree totale de trois ans.
b) Le bail d'une durée égale ou inferieure a trois ans prendra fin moyennant un conge notifie par lettre recommandé a la poste ou par exploit d'huissier, par l'une ou l'autre des parties, au moins trois (3) mois avant l'expiration de la période convenue qui prend cours à la date du bail initial.
#3 Re : Locations et baux » Locataire paye pas » 18-06-2012 10:52:25
Lundi je vais introduire une requete (2.5 mois de ratards, 3 plans de payement pas respectés, le dernier que j'ai envoyé en recommandé).
Une seule personne a signé le bail, mais en fait c'est un couple qui occupe les lieux.
J'ai lu que je dois les mettre tout les 2 comme parties defendresse.
Je n'ai pas le nom d'un des 2. Est-ce que je peux l'obtenir a la commune?
En plus, J'ai une question concernant le modele standard (merci grmff pour le modele):
" Que la partie défenderesse est en défaut de payer les loyers et charges suivant décompte ci-après arrêté à l’échéance du………………………………."
Qu'est-ce que je suis sensé marquer la ou il y a les .....?
#4 Re : Locations et baux » Locataire paye pas » 18-06-2012 10:52:25
Merci, la requête standard clarifie tout.
#5 Re : Locations et baux » Locataire paye pas » 18-06-2012 10:52:25
Tout porte à croire que ce n'est qu'un incident de parcours, mais vous ne voyez que l'expulsion... un peu contradictoire comme raisonnement.
Je me suis manifestement mal exprimé.
Je voulais savoir ce que l'on peut demander au jdp, donc quels sont les différénts types de requetes (autre que expulsion), utilisables pour un locataire qui ne paye pas ces loyers (pendant p.e. 1 ou 2 mois).
Les locataires en général ne contestent pas que le loyer est du, donc demander au jdp de se prononcer la dessus me semble inutile.
Le procédure de conciliation étant une perte de temps.
#6 Re : Locations et baux » Locataire paye pas » 18-06-2012 10:52:25
Peut-être pouvez-vous demander au vendeur qi par le passé ce locataire était un bon payeur et si dèslors, ceci n'est qu'un accident de parcours?
Mais tout porte effectivement à croire que c'est un accident de parcours.
Ma question d'origine etait qu'est-ce que je pouvais faire maintenant/bientot afin de limiter la casse (=la duréée pour avoir un jugement) au cas ou il faut passer via jdp.
Et de plus, si requete devant jdp, requete de quoi. Puisque le locataire ne conteste rien, je ne vois qu'explusion.
#7 Re : Locations et baux » Locataire paye pas » 18-06-2012 10:52:25
C'est parce qur vous aviez indiqué:
Citation :J'ai un locataire (récent!) qui a un retard locatif.Que j'ai cru que c'était vous qui lui aviez accordé le bail...
Non, l'achat est récent aussi.
#8 Re : Locations et baux » Locataire paye pas » 18-06-2012 10:52:25
Vous lui aviez quand même demandé ses 3 dernières fiches de paie??
Non, j'ai acheté l'immeuble de rapport avec les locataire dedans.
Je ne connais pas les circonstances exactes de la perte d'emploi.
#9 Re : Locations et baux » Locataire paye pas » 18-06-2012 10:52:25
Raisons invoqués: Perte d'emploi, suivi d'une faute administrative (du locataire), papiers chaumage pas en ordre pour recevoir chaumage, mais maintenant ils le sont et le chaumage payera le retard.
Rien sur papier, je ne l'ai pas demandé, mais le locataire m'a spontanément averti par telephone.
En ce qui concerne les ineterets de retard 1% par mois, est-ce réellement légale pour bail residentiel? Mon bail précise taux légal + 2%, mais je pense que meme ceci n'est pas légale.
Enfin, ma question reste ouverte, faire un requete au juge, OK, mais pour quoi, expulsion?
C'est vous qui voyez...combien de mois vous pouvez vous permettre d'attendre sans recevoir votre loyer.
Pour pouvoir juger de la bonne foi de votre locataire, pourriez-vous répondre aux questions suivantes:
Citation :
Quelles sont les raisons invoquées?
Vous a-t'il écrit à ce sujet (fax-email-lettre)?
S'est-il engagé à vous payer des intérêts de retard (en général 12% l'an soit 1% par mois de retard entamé)?
#10 Re : Locations et baux » Locataire paye pas » 18-06-2012 10:52:25
Personnellement, un mois et un jour de retard et pas de contact ou une promesse non respectée, c'est requête en justice de paix.
Cela me semble la bonne approche, mais quelle requête au juge, tout de suite expulsion?
Cela me semble difficile a obtenir après seulement 1 mois, ou est-ce que je me trompes?
#11 Locations et baux » Locataire paye pas » 18-06-2012 10:52:25
- pepe7
- Réponses : 32
J'ai un locataire (récent!) qui a un retard locatif.
Il m'a averti lui meme du probleme et il a promis de payer 2 loyers la prochaine fois, je suis sceptique (de nature aussi).
Pour le moment je n'ai rien mis sur papier.
Si il ne paye pas comme promis, je voudrais mettre l'un et l'autre sur papier, afin de faciliter les choses si jamais on doit passer par la case juge de paix (expulsion).
Comment procéder?
#12 Locations et baux » louer M.COMMERCE comme habitation » 12-12-2011 09:29:48
- pepe7
- Réponses : 2
Je veux acheter un bien connu comme "M.COMMERCE" au cadastre.
Pourrais je le louer comme residence principal?
D'apres l'agent immo qui vend il n'y a aucune loi qui interdit ceci.
D'apres certains personnes ce n'est pas permis, mais personne peux dire d'apres quelle loi.
Quelqu'un la connait, ou est-ce tout simplement permis.
#13 Re : Législations régionales » Code wallon logement - Eclairage Naturel » 09-12-2011 23:36:59
Agrandir une fenêtre = permis. Et vu la situation, (voir le texte que je vous pointais), aucune chance.
Passez à autre chose.
Sur quel base est-ce qu'ils me refuseraient un permis pour agrandir une fenetre, si c'est tout ce que je leur demande? Je ne demanderais rien d'autre, donc ils ne saurons rien.
De plus, probablement il faudra affectivement un permis, mais je n'en suis pas sure.
Pour le moment il y a une espece de fenetre qui consiste a 70% de bois, et 30% de verre ... Je remplacerais la fenetre existante, seulement celle ci aura une surface vitrée plus grande.
#14 Re : Législations régionales » Code wallon logement - Eclairage Naturel » 09-12-2011 23:36:59
grmff a écrit : Une fenêtre de 1m2 pour 65m2 de living? C'est glauque, non?
Quant aux chambres, elles doivent s'appeler caves, et non chambres...
A mon avis, vous n'avez aucune chance de régularisation. Et si vous y arrivez, je crains bien que ce ne le soit pas pour long terme.
Franchement, si vous comptez investir, achetez un bien de meilleure qualité.
Si vous pensez pouvoir rentabiliser ce bien en le louant comme atelier ou entrepôt, avec un éventuel coin bureau, lancez-vous. Vous pourrez y faire domicilier le siège social de société(s) aussi...
Mais Grmff a raison : aucune chance de faire classifier ce local comme habitation. La domiciliation actuelle résulte d'une faute d'inattention administrative...
Oui, mais justement j'ai la possibilité d'agrandir la surface vitrée jusque 2.4 m2. Meme plus si il faut, mais alors la fenêtre commencera très bas (ou alors avec une fenetre dans la porte).
Ma question portait sur le code wallon du logement, et en particulier si il y a d'autres dispositions que le calcul de la surface habitable en ce qui concerne la surface habitable. P.ex. si les chambres a coucher doivent obligatoirement avoir de la lumière naturelle.
En ce qui concerne les bien de qualité, pour le moment je voudrais me limiter a ce qui est en ordre avec le code du logement.
En ce qui concerne location comme bureau/atelier/siege de société, je ne crois pas qu'il y a beaucoup de demande dans le bled.
#15 Re : Législations régionales » Code wallon logement - Eclairage Naturel » 09-12-2011 23:36:59
Une pièce sans éclairage naturel n'est pas considérée comme pièce habitable. Revoyez vos calculs...
Voyez l'Arrêté du Gouvernement wallon déterminant les critères minimaux de salubrité
Mes calculs sont faits en ne tenant pas compte des pièces sans éclairage naturel, c.a.d. les 2 chambres. En d'autres termes, je fait comme si ils n'existent pas.
Le living seul fait au moins 65m2.
#16 Re : Législations régionales » Code wallon logement - Eclairage Naturel » 09-12-2011 23:36:59
Je croyais qu'il fallait un éclairage dans chaque chambre, mais après avoir lu les reglements, je n'ai pas trouvé une telle chose.
En ce qui concerne l'éclairage naturel tout ce que j'ai trouvé c'est que pour le calcul de la superficie habitable il faut multiplier la surface vitrée par 16, et ceci donne la superficie maximale à prendre en compte.
Donc dans mon cas, le logement consiste d'une très grande pièce qui fait office de living/cuisine avec 'petite' fenetre, et de deux chambres (sans fenetres et pas de possibilité de fenetres).
Il est possible d'agrandir la surface vitrée de la grande pièce jusque 2,3 m2 (moyennant acceptation de permis). Donc superficie habitable de 2.4 * 16 = 38.4 m2. Donc OK pour un logement pour 3 personnes (meme 4).
Est-ce que quelqu'un peut confirmer, ou donner plus de précisions?
#17 Législations régionales » Code wallon logement - Eclairage Naturel » 09-12-2011 23:36:59
- pepe7
- Réponses : 10
Je songe a acheter un bien en Region Wallonne, urbanistiquement c'est une "M.COMMERCE", connu comme telle depuis 1994.
La bien est loué, sans bail écrit, comme habitation principale (les habitants y sont domiciliés).
Dans les chambres a coucher il n'y a pas d'éclairage naturel. Dans le living qui fait en même temps office de cuisine, il y a une surface limité de vitres (+/- 1 m2), mais cette piece fait +/- 65 m2.
Dans les chambres il est impossible de faire des fenetres (sous-terre en jardin du voisin), dans le living la surface fenetre peut-être agrandi, mais toujours insiffusant pour etre 1/14 de la superficie au sol, comme demandé dans l'Arreté RW du 30 AOUT 2007.
Je voudrais bien demander un permis pour changer l'affectation en maison, mais est-ce que je fait une chance? Je veux eviter de mettre le locataire sur la rue.
Pages : 1
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres