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#1981 Re : Copropriétés forcées » Transfert de syndic difficile » 10-11-2014 14:30:27
Cette référence concerne l'utilisation des comptes de tiers mais je ne vois pas en quoi elle impose de faire deux versements pour payer ses appels de charges..
Le copropriétaire est un tiers envers l'ACP.
Subdiviser ces comptes par lot est par ailleurs une très mauvaise idée de technocrate, dans la pratique je vous assure qu'il vaut mieux avoir un compte par copropriétaire !
Je ne le crois pas. Mais on y reviendra dans un autre sujet à un autre moment.
#1982 Re : Copropriétés forcées » Transfert de syndic difficile » 10-11-2014 14:30:27
Comme ça m'intéresse sur le plan logiciel, je suis curieux de savoir sur quelle base légale vous appuyez une telle affirmation ? C'est à dire deux versements, nous sommes tous d'accord sur le principe des deux comptes.
D'abord les versements peuvent avoir une périodicité différente.
Source: Bulletin N° 63 CNC, Art. 17 et autres:
17. Il s’agit des créances et des dettes des associations de copropriétaires à encaisser ou à payer au cours de l’exercice suivant. Sont par exemple portés sous ces comptes, les appels d’acomptes sur les fonds de réserve et de roulement adressés aux copropriétaires mais non encore versés. En cas d’excédent de fonds versés en fin d’exercice, ce solde est reporté à l’exercice suivant. Le traitement comptable appliqué est illustré par l’exemple repris dans le présent avis.
En principe, les comptes de dettes Valeurs reportées fonds de réserve et de roulement peuvent ne présenter qu’un solde créditeur. L’association de copropriétaires doit prendre soin qu’il y ait suffisamment de fonds de réserve et de roulement pour assurer le fonctionnement de l’association.
Il se recommande que les comptes de créances et de dettes soient divisés pour chaque lot. (12)
Ainsi il est possible de suivre le montant individuel pour chaque lot, tant pour ce qui est
des fonds de réserve que pour les fonds de roulement.
Les comptes de régularisation sont également des comptes de la classe 4. Celle-ci comprend les comptes qui peuvent être utilisés pour rattacher des charges et produits à l’exercice auquel ils se rapportent, quel que soit le moment de leur paiement.12 Par la création de sous-comptes
#1983 Re : Copropriétés forcées » Transfert de syndic difficile » 10-11-2014 14:30:27
Voici ce que dis la loi.
(...) dans la mesure du possible (...)
Il est normal que vous versiez sur un compte mais la copro doit avoir aux moins deux comptes et s'est le syndic à gérer cela. Et cela peut importe le nombre de lots dans la copropriété.
1. Si l'ACP a une comptabilité simplifiée (= moins que 20 appartements & l'AG a décidé explicitement d'utiliser cette faculté) alors l'AG peut décider que c'est économiquement pas possible d'avoir deux comptes séparés (avec ses frais inhérents).
2. si l'ACP a deux comptes séparés alors les paiements pour un fonds ne peuvent pas passer par un autre compte. Il faut donc dans ce cas deux versements séparés, … .
#1984 Re : Copropriétés forcées » Mise en conformité installation électrique » 09-11-2014 00:24:22
Mais le CP ne peut décider seul des travaux à entreprendre dans les parties communes même si ces travaux sont nécessaire pour sa partie privée
Correct. Il doit avoir l'autorisation de l'AG, ou du Juge si l'AG refuse.
#1985 Re : Copropriétés forcées » problème de modification d'acte de base. » 09-11-2014 08:05:01
La répartition actuelle est de ± 450 / 550
s'il faut recalculer, la répartition va tendre vers les 500 / 500.
à ce stade, il n'y a pas de discussion en cours sur la modification des quotités mais une inquiétude des propriétaires du dessus (qui sont aussi syndic ! ! !) sur l'avenir.
Je n'ai pas examiné tout l'acte initial, ni les modificatifs, mais je n'ai pas l'impression que la législation actuelle soit respectée à 100 %.Luc ! pas d'avis ?
Même avis que vous. Il faut soumettre l'acte de base à un notaire pour avis/établissement de l'acte de base modificatif qui n'a pas de liens avec un des 2 CP, ni avec l'acheteur pour avoir un avis correct impartial. Surtout vu qu'il s'agit d'une ACP de 2 appartements. Les frais de cet acte modificatif sont à 100% à charge du vendeur, les frais de coordination sont selon moi à charge des deux (450/550) si les travaux ont été demandés après le 01.09.2010.
Tout ceci pour que l'ACP puisse continuer sur une bonne base avec l'acheteur et le COP-syndic du 1er.
#1986 Re : Copropriétés forcées » Transfert de syndic difficile » 10-11-2014 14:30:27
voilà le compte est ouvert.
Nous avions un fond de roulement et de réserve mais il demande simplement de mettre FROU ou FRES, est ce normal ? Ne doit il pas ouvrir 2 comptes ?
De fait en dessous de 20 appartements il peut, mais ne doit pas, ouvrir des comptes séparés, sauf si l'AG l'oblige.
#1987 Re : Copropriétés forcées » Transfert de syndic difficile » 10-11-2014 14:30:27
Je ne voudrais pas embrouiller les choses avec des comparaisons internationales mais en France un syndic pro qui n'ouvre pas le compte séparé dans les 3 mois est tout simplement viré !!!
Citation
..) d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (.....)
La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
En France le syndic n’est pas viré, mais le Juge constate que son mandat est devenue non existant.
La nullité de plein droit n'existe pas en Belgique en ce qui concerne la copropriété, sauf pour certains aspects de concordance entre les statuts et la loi de 2010.
En Belgique la Juge n'est pas un robot, mais doit chercher la balance équitable entre l'intérêt général de la copropriété et l'intérêts privés des copropriétaires.
Les intérêts de la copropriété n’équivaut pas à la somme des intérêts privés de la majorité des CP (ou tous).
#1988 Re : Copropriétés forcées » Transfert de syndic difficile » 10-11-2014 14:30:27
Ou un ingénieur civil doté d'excellentes compétences comptables et juridiques.
Un syndic doit d'abord avoir d'excellentes qualités comme manager ...
#1989 Copropriétés forcées » Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires » 07-11-2014 17:31:26
- luc
- Réponses : 1
Une brochure a été éditée récemment en partenariat entre la Fondation Roi Baudouin et la Fédération royale du Notariat, et avec la collaboration du SNPC. Plus d’info à la FRB ou dans « Le Cri » de ce mois.
Acheter un jour son logement, le rêve de nombreux Belges, amène souvent à se retrouver en appartement et donc en copropriété. Et si on a pensé à l’aménagement de son petit cocon, aux travaux à réaliser, on n’a pas toujours conscience du fait qu’il y a également des communs et qu’il faudra composer avec une série d’autres personnes. On peut être également en copropriété avec des commerces ou des bureaux. Vous n’achèterez pas seulement votre propre habitation mais vous serez membre d’une communauté.
La vie en copropriété n’est pas toujours aussi simple qu’on le pense. La gestion d’un immeuble avec des gens que l’on n’a pas choisis peut se révéler un périple difficile. Les charges et les travaux à réaliser ne sont pas toujours faciles à évaluer et une série de réglementations, de mises aux normes viennent encore compliquer la situation. Sans parler des préoccupations en termes de développement durable et d’économie d’énergie. Pour éviter les problèmes, il suffit parfois de s’impliquer un peu, de ne pas se sentir déresponsabilisé. Et de connaître certaines règles et astuces. Il est indispensable d’avoir toujours conscience de l’aspect collectif d’une copropriété.
#1990 Re : Copropriétés forcées » Transfert de syndic difficile » 10-11-2014 14:30:27
S'il ne l'est pas c'est grave ?
Lisez Exercice illégal (IPI.BE)
C'est obligatoire ?
Oui.
#1991 Re : Copropriétés forcées » Remplacement Chassis au double du prix ! HELP (Assemblée demain) » 06-11-2014 13:46:28
Ministère (comme indiqué par GT):
-> Prime à la rénovation de l'habitat
-> -> PRIME À LA RÉNOVATION DE L’HABITAT
IBGE: À consulter pour 2014:
Mes primes à l’environnement
-> Primes énergie 2014
-> -> B4: Vitrage superisolant
Info: Centre Urbain
En marge : à ma connaissance personne dans mon ACP n’a obtenu des primes. Et je crois que la région ne subside pas le PVC.
#1992 Re : Copropriétés forcées » Remplacement Chassis au double du prix ! HELP (Assemblée demain) » 06-11-2014 13:46:28
Par contre, si un ou plusieurs CP finalisent le remplacement de leurs châssis couleur ALU naturel (non seulement pas vraiment top, mais aussi plus cher et présentant des différences esthétiques par rapport à l'ensemble (qui perdureront sans doute, vu la difficulté de retrouver dans le temps profil parfaitement identique).... vous perdez toute possibilité de vous refaire une belle façade à bon prix.
Dans mon ACP ont compte déja un mélange de quatre "styles", plus l'existant (80%). La solution PVC couleur ALU est, pour autant qu'il m'est possible de comparer, le moins cher (les options inclus, sans les fénêtres colorés).
Un courrier du syndic avisant les CP de sa démarche envers l'urbanisme permettrait de faire patienter chacun avant une remise en quesrtion du sujet à la prochaine AG.
Ce qui est en effet la solution pragmatique et permettra une ristourne supplémentaire de 10 à 30%. Mais certains syndics ont peur d'informer les membres de l'AG hors AG. Ils redoutent en fait d'être réélu.
#1993 Re : Copropriétés forcées » Remplacement Chassis au double du prix ! HELP (Assemblée demain) » 06-11-2014 13:46:28
luc a écrit :
Bizare ... mon voisin d'en face (même ACP) vient de changer ses chassis en "PVC" couleur ALU, sans autorisation de l'AG (et donc sans les primes régionales Bruxellois).J'ignorais qu'il puisse exister un rapport entre une autorisation d'AG et l'octroi de prime régionale. Vu que Luc est généralement fort bien informé, je me dis que c'est possible... malgré que je ne vois pas en quoi la région pourrait interférer dans la relation ACP/CP.
La région n'interfère pas, au contraire. Elle ne donne que des primes quand elle est certain que le copropriétaire a au moins informé l'ACP de ses intentions.
Je rappelle que le PV ne peut reprendre que les décisions et pas reprendre un rapport succinct des délibérations. Il peut donc être remis a des personnes externes à l’ACP (locataires, commune, région , …).
En plus je constate que certaines ACP reprennent aussi sur le PV ceux qui ont voté oui, se sont abstenu ou étaient absent. Cela n’a pas été prévue par le législateur. Si cette liste est en pratique nécessaire (ce qui est certainement le cas dans les grosses ACP et conseillée pour les autres), il faut faire un PV de vote pour respecter la vie privée des CP. C’est une annexe au PV des décisions qui ne peut pas être remis à des personnes externes (= diffusion restreinte).
Si ont fait un PV de vote, le nom des membres de l’AG qui ont voté NON doivent être repris dans le pV des décisions, sans mentionner leur mandant (respect de la vie privée).
La liste complète (y compris les mandants, la présence par vote, …) doit être repris dans un PV de vote séparée, annexe au PV des décisions (= à parafer par les membres de l'AG présents).
#1994 Re : Copropriétés forcées » Remplacement Chassis au double du prix ! HELP (Assemblée demain) » 06-11-2014 13:46:28
La démarche du Syndic était en fait que tout le monde change ses châssis par du PVC gris anthracite (plus moderne que le ALU naturel actuellement présent)
Mais 30% des copropriétaires ne veulent pas changer leur châssis, donc, il sera impossible d'avoir une harmonie... Du coup, on va demander à l'urbanisme si nous pouvons mettre du PVC au lieu de l'Alu, mais le PVC devra obligatoirement être couleur au naturel... Pas top, mais apparemment pas le choix.
Bizare ... mon voisin d'en face (même ACP) vient de changer ses chassis en "PVC" couleur ALU, sans autorisation de l'AG (et donc sans les primes régionales Bruxellois).
Question: quelle est la couleur naturelle de ce PVC?
#1995 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 » 15-02-2016 18:09:42
À titre d’information la disposition concrète du Code du Droit Économique sur laquelle cette "rumeur" se base probablement (Lisez pour plus d'info ce texte à partir de l'Art. III.15 du CDE):
Art. III.40. § 1er. Lorsque la donnée erronée ou l'absence de la donnée résulte de l'inaccomplissement par une entreprise des formalités auxquelles elle est tenue par ou en vertu d'une loi, d'un décret ou d'une ordonnance, le service de gestion invite l'entreprise, par courrier, à procéder à l'inscription, la modification ou la radiation de ses données auprès du service désigné dans le courrier par le service de gestion.
L'entreprise dispose d'une période de trente jours après l'envoi du courrier pour procéder auprès du service y désigné à l'inscription, à la modification ou à la radiation demandée.§ 2. A défaut pour l'entreprise d'avoir accompli les formalités dans le délai requis, le service de gestion procède à la radiation d'office des données erronées. Cette radiation s'effectue sur base d'un jugement ou arrêt, d'un rapport d'enquête ou d'un procès-verbal établi par un fonctionnaire de police de la police locale ou fédérale, ou par un fonctionnaire mandaté par un service, une autorité ou une administration constatant le caractère erroné de la donnée.
#1996 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 » 15-02-2016 18:09:42
@LUC,
je croyais qu'il fallait s'acquiter d'un droit d'enregistrement dans les base de données de la BCE ?
La « Banque Carrefour des Entreprises (BCE) » est une base de données qui rend accessible des données officiels dispersés partout. Elle a été créé dans le cadre d'une simplification administrative.
Les entreprises doivent passer par un « guichet d’entreprises » et/ou la greffe du tribunal de Commerce. Passage en principe payant.
Dans le cas de l’ACP existant je crois en 2004 le conservateur des hypothèques fonctionne comme le guichet d’entreprises à titre gratuit (les tarifs d’un acte authentique n’ont pas augmenté).
Pour les autres il faut contacter le helpdesk du BCE
#1997 Re : Copropriétés forcées » Tuyaux » 04-11-2014 12:09:34
Vous pouvez aussi décider en AG que la copropriété décide de renoncer à faire intervenir l'assurance pour tout sinistre dont le dommage serait inférieur à 3000 euros (par exemple). Et acter que dans ce cas, la copropriété dédommagera le préjudicié, selon des conditions précises, et avec (ou sans) franchise dont le montant est fixé et qui restera à charge de la partie à l'origine du sinistre.
C'est la méthode à suivre qui aura un rendement après 4 ans.
Mais il faut essayer de déterminer les causes structurels et faire des travaux proactifs.
Quand des tuyaux sautent, il est préférable de rénover les tuyaux d'un coup du haut jusqu'en bas, au lieu d'attendre le moment qu'ils sautent et réparer partiellement.
Dans mon ACP (franchise dégats eaux: 5000 EUR) on n'a as été proactifs, et maintenant on a un ascnseur hors usage, suite à un tuyau d'eau qui a sauté à un point délicat.
#1998 Re : Copropriétés forcées » Remplacement Chassis au double du prix ! HELP (Assemblée demain) » 06-11-2014 13:46:28
Je suis d'accord que la porte d'entrée de l'immeuble est commune, mais pas les châssis de chacun ? ?
Il faut lire attentivement votre acte de base. Dans mon ACP les châssis, sont privatifs, ainsi que le carrelage et les balustrades des terrasses. Tout le reste de la facade est commun.
La façade est en principe commun, sauf les parties qui sont explicitement désignés privatifs par l’acte de base.
Ce qui est toujours commun :
• L’esthétique de la façade
• La balance thermodynamique du bâtiment (= tous les éléments de la façade doivent répondre aux mêmes normes thermiques pour éviter que la chauffage centrale ou individuelle se déstabilise), …)
Ce qui fait que la rénovation des châssis doit se faire groupée, mais peut être partiellement mis à charge des CP pro rata de leur installation et pas de leur quotités. Les parties privatives restent privatifs.
Quel est notre recours, à nous, les propriétaires des petits appartements ? Si la majorité l'emporte, que fait on ? ?
Aller chez le juge dans les 4 mois, avec un dossier bien préparé, avec un avocat.
l'acte de base, datant de 1976 est il encore valable pour que l'on s'appuies là-dessus ?
Évidement que oui, mais en appliquant l’Art. 577-14 CC si votre acte de base n’a pas été coordonné.
#1999 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 » 15-02-2016 18:09:42
lolasto a écrit : Je viens d'entendre que la BCE pourrait radier d'office toutes les ACP qui ne seraient pas conforme à la nouvelle loi.
La BCE réinscrirait les ACP qui se seraient mises en conformité, moyennant payement sans doute!
Une nouvelle conséquence inattendue du non respect de cette loi?
-/-
Entendre où ?
C'est dans la logique du « Code du Droit Économique », voté en 2013 et déjà appliqués dans le cas des sociétés de plusieurs membres éminents de l'IPI, CIB, … .
IL n’y avait pas de explicites sanctions dans la loi, puisque les sanctions implicites sont déjà très graves.
Le « moyennant payement » est seulement l’acte authentique, qui sera passé au peigne fin par le notaire, sinon il prend des risques personnelles. Mais entretemps l’ACP ne peut plus attaquer les CP qui ne paient pas leur charges, les fournisseurs en garantie, …
Une implication beaucoup plus grave est le fait que l’ACP devient une association de fait.
Une des conséquences dramatiques est que tous les membres deviennent redevable en personne (= à 100% et pas pro rata) des montants dues par l’ACP, non-inscrite à la BCE. Cela a déjà été appliqué par des fournisseurs sur des CP dans le cas de la fraude « M. » (voir SNPC et CNIC).
#2000 Re : Copropriétés forcées » Tuyaux » 04-11-2014 12:09:34
grmff a écrit : L'assurance de la copropriété couvre aussi les parties privatives.
Vous vous trompez!
Jamais une assurance de copropriété paiera pour des dégâts qui viennent d'une cause définie si elle est privative!
Grmff a raison.
Plus concrètement les dégâts causés par un lot privatif aux parties communes et d’autres lots privatifs sont couverts par le « blokpolis ». L'assurance peut ensuite se retourner contre le CP du lot privatif concerné dans certains cas.
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