Si on applique ce principe, on indiquera sur la plaquette :
- le nom d'une firme, qui n'est pas agréé, avec le N° personnel IPI 12345
- le nom d’une firme, qui est agréé, avec le N° IPI 23456 de cette firme.

Donc dans les deux cas on verrait : ABC avec un N° IPI, sans indication si cette firme est agréé, oui ou non. Ce qui est pas transparent et contre les règles européens (et belges) qui protègent le consommatteur.

En quoi pourrait on se rapprocher de ces règles qui protègent la partie la plus faible sans un coût supplémentaire pour l'autre partie ?

Je trouverais plus transparent d’afficher pour l’AI XYZ qui est administrateur de la firme ABC :
- Ou XYZ N° IPI 12345, si la firme n’est pas agréé IPI
- Ou ABC N° IPI 23456, si la firme est agréé IPI

L'IPI en a une autre opinion ...

Je cite une partie de la page Qu'est-ce qu'un agent immobilier ? de leur site:

Donc la personne morale doit avoir (depuis le 01.09.2013) son propre N°.

Dans l'autre cas,
- il doit le déclarer explicitement dans l'attestation de l'assurance RC remis aux membres de l'AG dans son premier courrier aux membres de l'AG
- il doit diriger personnellement tout.
- être administrateur délégué ou envers l'ACP le représentant permanent de la firme du syndic (= le nom de celui qui engage la firme doit être publié dans les annexes du Moniteur).

Donc entre autres:
- signer toutes les lettres envers des tiers comme le copropriétaires
- être physiquement présent à tous les AG dès le début jusqu'à la fin et y représenter le syndic  (pas question d'envoyer le gestionnaire quand le nom de ce dernier n'est pas publié dans le moniteur avec la liste de ses pouvoirs).

Dans le cadre de l’ACP il faut selon moi suivre la procédure suivante, qui est en train d’être testée en pratique dans des ACP (petits et grands)  que je suis de très près:

1. Arriver à prouver que l’ACP est sorti hors du cadre légal. Ce qui exige de fait d’avoir raison selon les juges, tant à l’interprétation de la loi/statuts/décisions d’AG, que pour l’exécution loyale des jugements.

Cette phase est la plus difficile et exige d’éviter les provocations. Il faut compter que cette phase dure 3 à 12 ans.

Cette longueur est surtout structurellement due à l’attitude corporatiste de l’IPI et la non-application par l’AG de la RC du syndic par la voie de son assurance.

Le fait que l’IPI va, il parait, imposer prochainement un contrat RC unique, mettra finalement, après une phase de rodage très chaotique, les agents immobiliers devant l’obligation de l’application des dispositions du Code Civil concernant la responsabilité d’un mandataire, ce qu’ils sont.

Il est à prévoir que finalement (2015? 2020?) cette phase pourra être raccourci à au maximum deux ans (= obtenir un jugement qui démontre l’interprétation erronée par l’ACP des lois, statuts, …)

2. Renouveler à 100% les organes de l’ACP (y compris les avocats, coutiers, ...) ; en pratique cela demande 1 à 2 ans;

Cela pose problème au sein  des petites ACP (moins que 20 appartements), où il faudra des dispositions légaux spécifiques, tel que déja admis en septembre 2010  par le rapporteur de la loi au Sénat.

En fait  il suffit d’imposer à tous les ACP par le Code Civil une disposition du Code des Sociétés : si au moins 10% des actionnaires entament un procès contre leur société, les frais de cette procédure sont toujours à charge de la société, tant coté société que coté actionnaires ;

3. Négocier un projet de compromis avec le nouveau syndic sur base de l’Art. 577-8. §4. 3° CC, et y inclure des clauses d’astreintes, exécutables envers l’ACP (mais aussile CP depandeur). Le principe de cette négociation peut être accepté préalablement par l’ACP, mais ne doit pas si le syndic applique l'Art. 577-8 §4. 4° CC. Les deux parties (ACP et CP qui a pris l’initiative) doivent se mettre d’accord préalablement sur le médiateur proposé et le budget à provisionner par les deux parties) ;

4. Soumettre le compromis  à l’AG pour accord, avec le budget afférent (= le budget pluriannuel A si le compromis est accepté, mais aussi le budget pluriannuel B, si le compromis est rejeté) ; les deux budgets doivent être joint à l'invitation, tel qu'imposé par la loi; ceci est la phase clé ; les membres de l’AG seront confronté aux conséquences financiers, s’ils rejettent le compromis ;

5. Les parties concernés (l’ACP et les CP qui ont cherché le compromis) transmettent par voie d’avocat ensemble cette décision avant la fin des 4 mois pour validation au juge compétent. Ce juge va scruter le compromis comme un sorte de « conseil d’état » (= est-ce le compromis reste dans le cadre de la loi ?), mais pas comme une Cour d’Appel.

6. Si validé, le compromis obtient la valeur d’un jugement définitif, et les astreintes (significatif) mentionnés dans l’accord sont exécutables par un huissier sans qu’on doive aller à nouveau en justice. Il est impératif d’imposer des astreintes au deux parties, qui sont aussi exécutables directement envers leurs représentants ; dans ce cadre il serait utile que la fonction de « représentant permanent », prévue dans le Code de Sociétés pour la représentation de personnes morales dans l’organe exécutive d’un autre société, soit élargi vers les ACP et son organe « syndic » ;

Il servira à imposer au CP concerné d’interpréter correctement la loi, si non des astreintes sont à payer.

Parce que des astreintes sont à payer. Et un syndic professionnel risque une suspension immédiate par l’IPI.

Longues ils sont, mais cette lenteur structurelle de la justice a souventt des effets positifs.

Couteuses ils le sont seulement si on ne prépare pas un budget pour soi-même avant d’entrer en action (et le respecter dans tous les cas, donc avoir la patience et savoir qu’on ne peut pas obtenir 100%).

Mais inutiles ? Non, ils sont utiles, si on sait faire soi-même la différence entre « avoir raison » et « obtenir raison ».

En bref:
1. non
2. oui (et imposer des annexes)
3. non

MAIS un règlement d'ordre intérieur ne peut pas imposer des choses concernant le fonctionnement de l'ACP qui ne sont pas repris dans un acte authentique (acte de base ou règlement de copropriété).

Je crois qu'il faut plutôt dire:

La température dans votre appartement est une fonction:
1. de la chaleur produite par vos radiateurs
2. moins la chaleur que est perdue (façade, toit, voisins d'en haut, ...)
3. plus la chaleur récupérée (voisins d'en bas, couloir, ... )

Demande à votre voisin d'en bas de fermer ses radiateurs durant 24 heures pendant une période comme maintenant ET maintenez chez vous le température usuelle. Mesurez la différence ... cela peut atteindre 30% en plus. J'ai vécu cette année une expérience de ce type pendant 6 mois.

À titre d'info je cite un texte français trouvé sur internet: Chauffage collectif ou individuel? Quelques éléments de choix

C'est la phase clé, où l'AG peut prouver qu'elle est réellement et d'une façon constructive souveraine.

Si non ils sont taxables ....

Lisez mes interventions sur ce forum.

Pour répondre à croquette en détail :

1. Vos intérêts sont lésés, puisque les dispositions statutaires votés ne permettent pas à un membre de l’AG de vérifier les factures et la comptabilité d’une façon contradictoire. Ce qui permet au syndic en fait toute « fantaisie » à charge de l’ACP (faute involontaire, faute volontaire, faute délibérée).

2. Le notaire n’a pas coordonné les statuts, et a donc appliqué la méthode que je n’avais pas mentionné, mais qui imposent certains vérifications par lui (= engage sa responsabilité).
La principale vérification « juridique » du notaire est qu’il devrait avoir vérifié si les « amendements » ont été voté un par un par l’AG (et pas « en globo ») avec les majorités requises du moment de vote.

3. Vous mentionnez nulle part les quotités présent ou représentés. Les membres de l’AG ont une voix par quotité. À vérifier si au moins 80% des quotités étaient présents u représentés.

4. À vérifier si aucun « amendement » n’avait un impact sur l’acte de base lui-même, en le changeant de fait. C’est vite le cas.

5. À vérifier si les dispositions du règlement d’ordre intérieur ne changent pas de fait des dispositions de l’acte de base ou du règlement de copropriété.

6. À vérifier si vous avez donné individuellement et explicitement votre accord après le 01.09.2010 d’envoyer les invitations par lettre ou email. Si non un recommandé (avec frais à charge de l’ACP) était nécessaire.

7. À vérifier si la méthode de diffusion du texte complet était mentionné par le syndic dans l’invitation.

8. À vérifier si l’AG avait décidé dans une AG précédente de confier l’adaptation des statuts à un notaire.

9. Si l’AG en question était une AG annuelle, est-elle tenue dans la quinzaine prévue par les statuts ?

10. Si l’AG était extraordinaire, avait le syndic averti préalablement les membres de l’AG de sa tenue (date et objet) ?

11. ….