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#23781 Re : Ventes et achats » Droit d'enregistrement en société? » 02-02-2006 15:50:57
Si vous achetez le bien qui est apporté ensuite à la société, vous avez 2 ventes:
1° le vendeur vous vend. Dont droit 12.5%
2° vous apportez à la société. Dont droit 0.5%
Pas idéal.
La seule solution, c'est que le vendeur apporte l'immeuble à la société en échange d'action. Et que éventuellement vous rachetiez les actions par la suite. Si vous rachetez les actions immédiatement, ce sera sûrement considéré comme une vente normale à 12.5% (c'est ce que veut dire Mr Pim, je pense)
Ma conclusion: très risqué pour le vendeur, inutilement compliqué, assez probablement requalifié avec amendes pour fraude.
Mon conseil: faites vous très bien conseiller, et pas par un seul notaire. Voyez un fiscaliste, un expert comptable, etc...
#23782 Re : Locations et baux » Problème de locataire "encombrant"... » 02-02-2006 23:03:35
Si le locataire ne paye pas,
on lui envoie un courrier simple pour demander de payer,
puis un courrier recommandé,
puis on le convoque en conciliation pour l'expulser,
puis on le cite en justice,
puis on attend le jugement,
puis on signifie le jugement,
puis on expulse par huissier.
Durée de la procédure: quelques mois. Autant commencer tout de suite.
#23783 Re : Locations et baux » Locataire sans Ass.Incend = motif rupture IMMÉDIATE du bail ??? » 31-01-2006 08:12:39
Le molotov vient de l'extérieur. Cause extérieure = locataire pas en cause.
Par contre, locataire présumé coupable = locataire coupable tant qu'il n'a pas prouvé le contraire. C'est la même chose que ce que vous dites, et que le code civil...
#23784 Re : Locations et baux » Locataire sans Ass.Incend = motif rupture IMMÉDIATE du bail ??? » 31-01-2006 08:12:39
En règle générale, on est présumé innocent.
Dans le cas des incendies, le locataire est présumé responsable (un des seul cas de notre belle législation)
#23785 Re : Locations et baux » Locataire sans Ass.Incend = motif rupture IMMÉDIATE du bail ??? » 31-01-2006 08:12:39
"Locataire sans assurance" ne veut pas dire "rupture immédiate"
Dans le cas du cocktail molotov, qu'il soit assuré ou non, c'est à vous de payer la franchise. Fait venant de l'extérieur, dont le locataire ne peut être tenu.
Par contre, si l'immeuble brule, votre assureur vous rembourse, et se retourne contre le responsable. Dans le code civil, le locataire est présumé responsable (si le feu vient de l'intérieur)
Le locataire est assuré? Les assurances s'arrangent entre elles.
Le locataire n'est pas assuré? Le locataire paye jusqu'à la fin de ses jours.
Mais en justice, vous n'aurez jamais qui que ce soit hors d'un logement sous le prétexte que le locataire n'est pas assuré... Rêvez pas...
#23786 Re : Locations et baux » kot étudiant » 31-01-2006 21:42:34
Cerains progressent. D'autres pas. Je vous souhaite que l'agence fasse partie de ceux qui progressent...
#23787 Re : Locations et baux » état des lieux » 17-03-2006 14:04:32
Art. 1754. Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des cheminées;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre;
Aux paves et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.
Rien d'autre dans le code civil.
Néanmoins, si toutes les vitres sont brisées, on peut supposer que le locataire n'a pas entretenu le bien "en bon père de famille"
Aucun bon père de famille n'accepterait un logement dont toutes les vitres sont cassées...
Je vous souhaite que tout se passe bien. Pourvu que tout ne soit que crainte irraisonnée...
#23788 Re : Locations et baux » Locataire sans Ass.Incend = motif rupture IMMÉDIATE du bail ??? » 31-01-2006 08:12:39
A mon avis, ce n'est pas une raison qui serait jugée valable par un juge. En effet, si le locataire ne remplis pas cette obligation, les conséquences sont pour lui, et non pour vous...
Si le locataire paye le loyer et repsecte les lieux, pas de raison de les virer...
#23789 Re : Locations et baux » Locataire sans Ass.Incend = motif rupture IMMÉDIATE du bail ??? » 31-01-2006 08:12:39
A noter: ce n'est pas parce que le locataire couvre sa responsabilité que vous ne devez pas faire assurer le bâtiment. Bien fou celui qui ne s'assure pas...
#23790 Re : Ventes et achats » Droit d'enregistrement en société? » 02-02-2006 15:50:57
Votre lien est très explicatif: un bien reste neuf pendant deux années d'occupation.
Un conseil? Changez de notaire et demandez un deuxième avis. S'il était possible d'éviter les droits d'enregistrement, cela se saurait...
Dernières possibilités que j'entrevois: batiment dont vous êtes déjà propriétaire en indivision, et dont vous achetez le reste de l'indivision, batiment dont vous achetez d'abord une part d'indivision, et le reste ensuite, batiment vendu sous forme de part de société
#23791 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Délai à respecter pour répondre à une demande d'offre de PH » 31-01-2006 07:34:41
Généralement, les banques généralistes donnent des taux et conditions un peu moins favorable, mais un service un peu meilleur avec un vrai contact avec quelqu'un qui a les contacts en interne pour savoir où en est le dossier...
Si votre banque généraliste fait le contraire, changez de banque...
#23792 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Locataire sans Ass.Incend = motif rupture IMMÉDIATE du bail ??? » 31-01-2006 14:13:12
A mon avis, non... tout ce que vous pouvez faire si vous avez une assurance avec abandon de recours, c'est faire payer la quote part "abandon de recours" au locataire...
Une rupture de bail sera toujours prononcée à l'amiable ou par un juge. Dans ce cas-ci, le fait que le locataire ne soit pas couvert ne change rien pour vous. Vous êtes toujours tenu de vous assurer...
#23793 Re : Ventes et achats » Droit d'enregistrement en société? » 02-02-2006 15:50:57
En général, quant un immeuble est vendu moins de 5 ans apès l'attribution de son revenu cadastral ou de son occupation (je ne suis pas plus sûr que cela), la vente se fait sous le régime de la TVA.
En ce cas, les droits sont nuls mais la TVA est de 21% sur la valeur de l'immeuble, et sont de 12.5% sur la partie terrain.
Comme le notaire doit faire le travail de rédiger les actes, il demande des honoraires. Fort réduits...
Si vous me parlez de 0.5% de frais de notaire, je pense donc à une vente sous le régime TVA.
Sorry si je vous mets du stress pour rien... Et si c'est pour rien, votre système m'intéresse. La boite de chocolat va dans les deux sens...
#23794 Re : Locations et baux » état des lieux » 17-03-2006 14:04:32
Don't worry: cela ne vous était pas particulièrement destiné.
Mais à qui, alors?... 
Est-ce que cette clause de renon à l'état des lieux après 30 jours à un validité juridique?
Ce qui est mentionné dans le bail est sans aucune valeur, hélas pour le proprio. Mentionner "En parfait état" c'est autant p... dans un violon.
Vous vous retrouvez donc sans le moindre état des lieux.
#23795 Re : Ventes et achats » Droit d'enregistrement en société? » 02-02-2006 15:50:57
Bien se renseigner...
Achetez une part de l'immeuble. Lorsque la société vous le revendra, vous ne payerez que 1% de droit.
Achat d'un immeuble sous le régime de la TVA = frais de notaires réduits (mais 21% de TVA...)
L'immeuble est récent?
#23796 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Délai à respecter pour répondre à une demande d'offre de PH » 31-01-2006 07:34:41
A mon avis, il ne faut pas rêver: la banque ne sera responsable de rien...
C'est souvent le cas avec les banques qui donnent de bon taux: elles sont submergées de travail. Dès que l'affaire est un tant soit peu compliquée, il ne faut surtout pas s'adresser à des généralistes submergés...
Perso, avec mes dossiers compliqués, je ne traite plus qu'avec MA banque généraliste. Terminé les courtiers et autres banques exotiques qui proposent des 0.005% par 10 ans de moins...
#23797 Re : Locations et baux » kot étudiant » 31-01-2006 21:42:34
Si c'est bien l'agence que je présume, une petite visite s'impose chez eux, avec un rendez-vous avec la comptabilité entre 4 yeux. Je présume qu'ils auront omis de corriger votre décompte original, et ce n'est pas l'avocat qui cherchera à régler le problème. (sorry pour les avocat)
Lors d'un conseil précédent, l'étudiante était rapidement revenue pour dire que tout était rentré dans l'ordre.
Avec plus de 1000 kots, il est normal que certains échappent à la vigilance, et que cela mette un peu plus de temps pour l'administration.
S'ils mettent de la bonne volonté, ils résoudront le problème. Mais d'expérience, un courrier ne résoudra rien, que ce soit à l'avocat ou à l'agence... prenez votre courage à deux mains, et vos documents de l'autre, votre optimisme affiché d'un beau sourire, et beaucoup de patience... et revenez nous dire que tout est en ordre...
#23798 Re : Locations et baux » Locataires non européens sans permis de séjour » 25-01-2006 22:46:05
Notre ministre Patrick De Waele ne sera sans doute pas d'accord avec Francis...
D'autres disent que vous devez savoir avec qui vous avez affaire. Certain trouvent indispensable d'obtenir une copie de carte d'identité ou d permis de séjour.
Un de mes locataires est une société qui loue un commerce. Les gérants de la société changent (société cédée) Un des associés actifs, gérant du commerce dont je suis proprio, y dort, y mange, s'y lave,... bref, y vit. Je suis certain qu'il est sans papiers légaux et sans permis de travail.
Quelle responsabilité porte-je?
#23799 Re : Informations en vrac... » Un projet de Laurette Onkelinkx : blocage des loyers ! » 10-04-2006 11:55:41
A chacun son toit (suite et fin)
7. Fin du bail automatique en cas de décès du locataire
Il est proposé d’imposer la fin automatique du bail en cas de décès du locataire, afin que les héritiers ne soient pas tenus au paiement du loyer et à l’obligation de donner un préavis.
Lorsqu’un proche décède, les obligations liées à son bail se transmettent automatiquement aux héritiers. Peu d’entre eux connaissent cette situation : ils pensent le bail rompu par le décès, et plusieurs mois après se voient réclamer d’importants arriérés de loyer ; et si, informés, ils mettent fin au bail, ils sont encore tenus de respecter le préavis prévu par la loi, et de payer au minimum trois mois de loyer pour un bien qu’ils n’occuperont pas.
Il est proposé que le contrat prenne fin dans le mois de la signification du décès du preneur à moins que les héritiers ou certains d’entre eux ne continuent à occuper les lieux après le décès.
8. Révision automatique du prêt hypothécaire
Il est proposé d’offrir au nouveau propriétaire d’un logement une plus grande sécurité contre la perte de revenu en imposant dans le contrat de prêt hypothécaire une clause légale de révision automatique du terme du remboursement. Il importe en effet que les aléas de la vie ne prive brutalement quelqu’un de son logement, et ne le confronte à la très grande difficulté de se reloger alors que sa situation est déjà fragilisée.
9. Garantir les droits du locataire contenus dans le bail lors d’un rachat du logement
En cas de rachat du logement par un autre propriétaire, il est proposé de forcer ce dernier à respecter le bail que le locataire avait conclu avec le précédent propriétaire, que le bail soit ou non enregistré. Ceci vise à garantir une plus grande stabilité des ménages dans leur logement loué.
10. Droit de préemption du locataire
Il est proposé enfin qu’en cas de vente du logement qu’il occupe, le locataire soit le premier à pouvoir acheter le bien immobilier. Le bien ne pourra être vendu à une personne autre que le locataire qu’après que celui-ci ait refusé le rachat. Outre la stabilité du ménage, cette mesure doit permettre d’éviter des ventes successives uniquement destinées à spéculer sur le prix.
Pour garantir le succès de mesures de ce type, les députés socialistes entendent mobiliser tous les acteurs de la politique du logement, tant les locataires que les propriétaires, et les responsabiliser dans la mise en œuvre des objectifs poursuivis.
C’est par ces mesures volontaires mais raisonnables que le groupe PS espère contribuer à une véritable politique du logement qui mérite le même engagement collectif que la politique de l’emploi ou celle des soins de santé.
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Source: le site du PS
Qu'en pensez-vous?
#23800 Re : Informations en vrac... » Un projet de Laurette Onkelinkx : blocage des loyers ! » 10-04-2006 11:55:41
A chacun son toit (suite)
4. Publicité des loyers
Il est proposé d’imposer, pour pouvoir louer un logement à titre de résidence principale, l’obligation d’en annoncer le prix.
Cette mesure doit être un préalable à la location. Elle permettrait au candidat locataire de pouvoir adéquatement comparer les prix des biens mis en location. Elle permettrait aussi d’envisager et de mettre sur pied une politique de contrôle des prix et de lutte volontariste contre la spéculation. Enfin, elle permettrait de lutter efficacement contre certains mécanismes de discrimination dans l’accès au logement, en empêchant le bailleur de faire varier le prix afin de décourager certains locataires.
5. Enregistrement obligatoire des baux
Le bailleur se voit imposer l’obligation de procéder à l’enregistrement du bail de résidence principale et ce, à ses frais. A défaut d’exécution dans ce délai et après mise en demeure par lettre recommandée à la poste, le preneur peut exécuter lui-même cette formalité. Contre preuve de l’enregistrement effectué, le montant est alors automatiquement déduit au moment du décompte annuel des charges liées au contrat. Cette mesure vise, bien évidemment, à garantir la sécurité juridique du locataire et du bailleur.
6. Adaptation aux situations de vie de la législation relative au renon
Il est proposé de permettre le renon rapide du bail (et ce, quelle qu’en soit la durée) lorsque la situation économique ou familiale du locataire se modifie, ou lorsqu’il a la possibilité d’accéder à un logement social, à un logement communal ou à un logement géré par une agence immobilière sociale. Cette mesure doit permettre au locataire de gérer au mieux les aléas de sa vie, et de ne pas être confronté à des loyers tout d’un coup insupportables financièrement. De même pour ceux qui peuvent accéder à un logement social, et qui ont donc de faibles revenus, il est proposé de leur permettre de rompre leur bail de sorte à ne pas devoir payer deux loyers pendant plusieurs mois.
Dès lors, lorsque le preneur établit qu’il est victime de circonstances fortuites entraînant une diminution des ressources de son ménage telle qu’il ne peut plus supporter le loyer et les charges dues au bail dans s’endetter, il peut demander au bailleur de mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. A défaut d’accord des parties, le juge apprécie souverainement le caractère fortuit des circonstances et la situation des ressources du ménage.
Suite ci-dessus
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Source: le site du PS
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