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#23921 Re : Locations et baux » vente immeuble commercial résiliation bail nouveau proriétaire » 13-11-2005 00:04:39
§ 6. De la transmission du bien loué.
Art. 12. Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16 , moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énoncant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
#23922 Re : Locations et baux » assurance incendie » 09-11-2005 18:12:37
Si vous avez un état des lieux en bonne et due forme, signé de la partie adverse et que vous avez reçu votre garantie en retour, on peut raisonnablement penser que vous avez remis vos clés et n'êtes plus locataire. Et donc plus responsable
#23923 Re : Locations et baux » fin de bail commercial 9 ans » 10-11-2005 10:52:00
Pour le plaisir d'une bonne lecture saine, je vous envoye un lien vers le texte du code civil en la matière:
Code civil sur les baux commerciaux
Je vous copie-colle également le §7 qui concerne le renouvellement au bail.
-----------------------------------------§ 7. Du droit au renouvellement du bail.
Art. 13. (Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements.) < L 27-03-1970, art. 1>
Toutefois, si le bailleur ou l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu'à sa majorité.
Art. 14. Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'(huissier de justice) ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. <L 05-07-1963, art. 48>
(A défaut d'accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder ses droits à l'égard du bailleur, comme prévu à l'article 11, II, alinéa 2, lui a dénoncé sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative recue de l'un d'entre eux, ou si l'un ou l'autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l'expiration du délai de trois mois. Le bailleur qui n'a pas pris attitude à l'égard du sous-locataire peut, en cours d'instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.) <L 29-06-1955, art. 1>
Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau bail d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages.
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En espérant que ce retour aux sources (du droit...) vous aura rafraichi la journée. 
#23924 Re : Locations et baux » Fin de bail / nouveau + question résiliation » 09-11-2005 20:23:27
Et une autre jurisprudence pas négligeable:
Numéro : JC94BO3_1 Date : 1994-11-24
Juridiction : COUR DE CASSATION, 1E CHAMBRE
Siège : SACE
Rapporteur : VERHEYDEN
Min. Public : LIEKENDAEL
Numéro de rôle : C940028F
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Chapeau
LOUAGE DE CHOSES. - GENERALITES. - Baux des biens immeubles. - Résidence principale du preneur. - Durée du bail. - Trois ans ou moins de trois ans. - Prorogation. - Notion. - Art. 3, alinéa 6, spéc. al. 3 et 5, de l'art. 2, L. du 20 février 1991.
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Sommaire
Lorsqu'un bail relatif à la résidence principale du preneur a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans et que, un mois au moins avant l'expiration de cette période, un congé est notifié par l'une ou l'autre des parties mais que le bailleur marque son accord pour que le preneur continue à occuper l'immeuble loué, sans toutefois que son occupation excède une durée totale de trois ans, le bail initial est prorogé; il n'est pas réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.
#23925 Re : Locations et baux » Fin de bail / nouveau + question résiliation » 09-11-2005 20:23:27
Tiens, en cherchant des infos sur autre chose, voilà sur quoi je tombe. De la cour de cassation, s'il vous plait...
LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Notion. Nature de la législation
Loi du 21 février 1991 modifiant en complétant les dispositions du Code civil relatives aux <baux> à loyer
Contrat de <courte> <durée>
Révision du loyer
Réglementation impérative
Protection du preneur
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Sommaire
Les dispositions relatives au loyer et les autres conditions prévues par le contrat de courte durée conclu à l'origine, indépendamment de l'application des articles 6 et 7 de la loi du 20 février 1991, sont de droit impératif afin de protéger le preneur; le preneur ne peut dès lors pas marquer son accord à une augmentation du loyer originaire avant l'expiration du triennat prévu à l'article 7, ,§ 1er et ne peut renoncer au cours de ce délai à son droit au paiement du loyer originaire.
#23926 Re : Ventes et achats » Achat de 45% d'une maison - Difficultés dues au proprio » 08-11-2005 00:08:36
En général, c'est le notaire de l'acheteur qui convoque. Cela doit être stipulé ainsi dans le compromis. Dès lors, il vous est possible de demander la convocation pour l'acte authentique plus tôt, à votre convenance. Je suppose que l'élément bloquant en la matière sera la paperasserie de la banque. A noter: mieux vaut que l'occupant ait effectivement quitté les lieux. Cela évite les histoires de famille.
En général également, il est stipulé que vous êtes en droit d'exiger la résiliation au tort du vendeur, en recevant une compensation (selon les modèles de compromis: équivalente à l'acompte, 10%, 15%...) si le vendeur ne respecte pas ses obligations. Lisez bien votre compromis.
Pour la question de la restitution des droits, je vous conseille de demander à votre notaire. Voici cependant ce que je pêche sur notaire.be:
-----------------------Obligation d'habiter le bien
La réduction de droits n'est accordée que si Bernard ou Anne occupent effectivement le logement: Ils doivent se faire inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis.
L'inscription doit avoir lieu endéans un délai de trois années qui suit la date de l'acte notarié d'acquisition, et doit être effective pendant une durée ininterrompue de trois ans. Si ces conditions d'occupation ne sont pas respectées, l'acquéreur devra payer à l'administration, non seulement la différence de droits entre le droit normal de 12,5% et le droit réduit de 6%, soit 6,5%, mais aussi une amende qui peut atteindre 6,5% complémentaires. Dans ce cas, le droit payé serait de 19%!
-------------------------------------------
A mon avis, le fisc va vous retomber dessus avant longtemps... Idem pour votre beau-frère s'il déménage. J'voue que je ne suis pas spécialiste en la matière, et que les séparations régionales ne facilitent guère la compréhension de ce b. intégral.
#23927 Re : Locations et baux » Fin de bail / nouveau + question résiliation » 09-11-2005 20:23:27
Vous pouvez tout à fait accepter toute proposition de la part de votre propriétaire. Ce que j'exposais, c'étais jusqu'où vous pouviez espérer aller.
Si votre propriétaire est clair, mais juste un peu ignorant des nouveautés de la loi (si compliquée et qui a beaucoup changé), vous pouvez lui proposer de signer effectivement un avenant au contrat initial, stipulant l'augmentation de loyer et la transformation du bail en bail de 9 ans.
#23928 Re : Locations et baux » Fin de bail / nouveau + question résiliation » 09-11-2005 20:23:27
Soit vous êtes honnête et clair avec le proprio, soit vous jouez au con.
Honnête et clair:
Expliquer à votre propriétaire qu'il ne peut pas signer un nouveau contrat de 3 ans.
Que vous préférez le prévenir.
Que son préavis n'est donc pas conforme, et partant pas valable. Que vous ne lui avez jamais posé de problème et que vous envisagez de rester encore quelques années.
Et que le contrat devient automatiquement un contrat de 9 ans.
Risque: que le propriétaire considère que son préavis est valable et vous flanque dehors.
Jouer au con:
Vous signez son nouveau contrat.
En février, vous arrêtez de jouer au con, et vous payez seulement l'ancien loyer indexé en février.
Vous lui envoyez alors un courrier mentionnant que le nouveau contrat est illégal, que vous restez dans les lieux en bénéficiant d'un contrat de 9 ans avec l'ancien loyer indexé, et qu'il l'a dans l'os parce que vous avez la loi pour vous.
Risque: que le courant ne passe plus très bien avec votre propriétaire à l'avenir...
A vous de voir...
#23929 Re : Locations et baux » Fin de bail / nouveau + question résiliation » 09-11-2005 20:23:27
1. Pas de dispositions légales en ce qui concerne le bail de 3 ans
2. Interdiction pour le propriétaire de refaire un nouveau bail de 3 ans.
3. Interdiction pour le propriétaire d'augmenter le loyer si c'est lui qui met fin au contrat.
4. Interdiction de faire un bail de 1 an: ce serait moins favorable qu'un bail de 9 ans, que le lcoataire peut interrompre à tout moment.
#23930 Re : Locations et baux » Résiliation anticipée d'un bail » 06-11-2005 23:14:14
Et que dit la loi sur les baux de type court?
Si vous avez une autre référence que le code civil, genre jursiprudence, je suis preneur.
Pour les commentaires de tests achat, c'est moins sûr...
#23931 Re : Divers (hors achat/location) » où déclare-t-on quoi au sujet des revenus locatifs ? » 17-11-2005 20:51:52
Vous devez déclarer en rubrique 106 (1106 ou 2106) le revenu cadastral non indexé (RC).
Vous pouvez également déduire de vos revenus immobiliers l'intégralité des intérêts que vous avez payé.
Le fisc considérera que vous avez un revenu imposable de 1.4x1.35xRC - intérêts.
Voyez également les rubriquesFaq de Pim
#23932 Re : Locations et baux » chauffage : facturation » 06-11-2005 23:05:07
La répartition est faite suivant les règles habituelles de la copropriété.
En général, le chauffage se réparti pour partie sur les calorimètre, pour partie sur les surface ou sur les millièmes.
Si vous n'êtes jamais là, (et que vos radiateurs sont éteint!!!), vous êtes tout de même consommateur de calorie par mur plafond et plancher. Votre quote part de chauffage ne sera donc pas nulle.
#23933 Re : Locations et baux » Résiliation anticipée d'un bail » 06-11-2005 23:14:14
Dans un bail de courte durée toute clause contraire à la loi n'est pas légale,SAUF si elle donne un avantage au locataire.
Et que dit la loi pour les baux de type court? Rien. La liberté contractuelle est donc totale.
#23934 Re : Locations et baux » Résiliation anticipée d'un bail » 06-11-2005 23:14:14
Dans mon bail, il est indiqué la clause suivante :
"En cas de demande par le preneur de résiliation anticipée, il sera dédié de toutes les obligations résultant de ce bail, à dater de la prise en location du bien par un nv locataire recherché par le preneur et agréé par le bailleur , et à la conditio1n expresse qu'il ait payé :1. tous les loyers, impôts, charges jusqu'à la date de prise d'effet de la nvelle location
2. les frais éventuels de remise en état de lieux
3. une indemnité de résiliation fixée forfaitairement à 2 X le dernier mois de loyer.
Ces clauses me semblent tout à fait légales. Dans le cadre d'un bail de type court, la liberté contractuelle en matière de conditions de rupture est la règle.
Je voudrais savoir : 1/ dois je avertir le bailleur dans un certain délai de mon désir de départ anticipé ( ex préavis de 3 mois).
Voir votre bail: pas de délai. Le tout est de convaincre votre bailleur. Peut-être est-il effectivement intelligent d'agir dans la transparence totale...
2/ est il habituel de demander une indemnisation si le bien est reloué et que le propriétaire ne perd aucun mois de loyer. A qu revient cette indeminsation , au proprio je suppose , pas à l agent immobilier ?
Rien n'est supposé habituel. La liberté contractuelle étant la règle, si vous avez été d'accord de signer ce bail, il vous faut en accepter les conséquences.
L'indemnité revient au bailleur. Le régisseur peut avoir un contrat avec le bailleur qui permet au régisseur d'empocher tout ou partie de l'indemnité. Il serait effectivement logique que le régisseur soit payé pour le travail qu'il a a faire: retrouver un locataire, ou en tout cas vérifier sa solvabilité. Et assumer un risque de problème.
3/ Le bail n'a jamais été signé par l'épouse du bailleur bien que reprise dans le contrat et le bail n'a jamais été enregistré. Cela a -til une incidence quelconque?
A mon sens, pas d'incidence. Vous avez accepté ce bail tel quel. Peut-être que la non signataire aurait le droit de réclamer. A mon sens, pas vous.
Il faut savoir que le bailleur fait tjs appel au même agent immobilier pour la location de son bien, il ne veut s'occuper de rien et laisse tout ds les mains de cet agent.
C'est son droit le plus strict. Et cela ne diminue pas vos obligations...
#23935 Re : Locations et baux » Annulation d'un bail » 04-11-2005 13:19:00
Un bail de trois ans n'est pas anodin. Il faut bien entendu voir les détails dans le bail, mais le propriétaire pourrait éventuellement exiger que vous remplissiez votre part du contrat: payer 3 ans de loyer.
Un conseil? Prenez contact asap avec votre propriétaire.
Vous seriez mon locataire, je vous demande un mois d'indemnité (qui sont les honoraires normaux de remise en location) et le payement du loyer tant que je n'ai pas trouvé quelqu'un.
#23936 Re : Copropriétés forcées » chauffage et Caloribel » 04-11-2005 13:26:13
J'ai en ma possesion les PV's de tout les AG depuis debut, aucune signe de Caloribel ?
jm
Quelles sont les modifications dans le mode de répartition ces dernières années? Si aucune modification, il n'y a pas d'abus...
Cela ne veut pas dire que lors de la prochaine AG, vous ne pouvez pas réclamer parce que la situation a changé récemment: suppression de radiateur, extension des surfaces, transformation de la cour, et donc présomption de modification des millièmes.
#23937 Re : Copropriétés forcées » chauffage et Caloribel » 04-11-2005 13:26:13
Grmff : "les juges donneront droit à un décompte fait par Caloribel" :
Avez-vous eu cette expérience ?
Non. Mais les juges se baseront sur des documents probants. Le décompte de Caloribel sera considéré comme document probant.
Ce sera à Macjanu de prouver que ce document n'a pas été fait suivant une méthode décidée par l'assemblée générale.
Si c'est accepté depuis des années sans remarques, ce sera difficile à prouver.
#23938 Re : Copropriétés forcées » chauffage et Caloribel » 04-11-2005 13:26:13
donc, ce de nouveau le syndic qui fait mal son boulot !
jm
Est-ce le syndic qui fait mal son boulot, ou est-ce que l'AG ne prend pas les décisions qui s'imposent?
Votre vision semble parfois un peu simpliste. Ne pas oublier que le syndic agit en fonction des décisions que l'AG prend.
Il est certes clair que le syndic va orienter l'AG dans un sens ou dans l'autre, mais in fine, c'est l'AG qui avalise ou non. Inutile de critiquer un syndic qui fait ce que l'AG lui demande de faire (ou lui laisse faire depuis des années.)
Quelles ont été les décisions de l'AG en la matière?
#23939 Re : Locations et baux » assurance incendie » 09-02-2008 08:40:15
Si vous avez une assurance, vous êtes couverte. 100%. Sans problème. Aucun soucis.
Si dans votre bail, vous avez exigé que le locataire se couvre, il ne pourra pas vous reprocher de ne pas avoir assuré sa responsabilité.
Et l'histoire se termine là.
Pourquoi iriez-vous vous tracasser à ce point pour votre locataire? Pour sa bonne santé et celle de sa famille? Vous pouvez certes lui envoyer un courrier rappelant qu'il ne doit pas oublier de s'assurer. Mais pas plus. Il a signé son contrat. Il connait donc ses responsabilités.
Lui envoyer une mise ne demeure? Pour quoi faire? Franchement, arrêtez de vous torturer à ce point.
#23940 Re : Copropriétés forcées » chauffage et Caloribel » 04-11-2005 13:26:13
C'est vrai que cela fait beaucoup.
Mais, allez, pas assez pour perdre votre sens de l'humour... 
Courage, malgré mes moqueries, je suis de tout coeur avec vous.
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