NON.

Les usages d’avant 1994 n’ont pas été repris dans la loi de 1994 ni 2010.

Ces « usages bien établi » permettaient la prise de pouvoir d’une oligarchie et/ou cogérance. Dans votre cas l’équipe des femmes des membres du conseil de copropriété. C’est classique mais … interdit par la loi.

L’Art. 577-6 §1 impose clairement que chaque lot ne peut avoir qu’un représentant. Si le lot a plusieurs copropriétaires ils doivent tenir une (petite) AG entre eux pour donner à leur représentant les choix à faire.

Droit de délibérer

1. droit de recevoir utilement l'information suffisante (= droit de le recevoir préalablement ou y avoir accès préalablement pour en parler avec ses mandants = les autres CP du lot privatif et se former une opinion avant l’AG),
2. droit d’en parler avec  ses pairs (= droit de prendre la parole sans être discriminé)
3. droit de faire son choix (= droit de voter nominativement).

Celui qui vote peut participer aux débats
Celui qui ne vote pas ne peut pas y participer.

C’est simple, clair et net. Ce principe est  du droit commun (= on ne peut y déroger que si une disposition légale et explicite le permet).

La présence d'autres personnes "comme public" n'est autorisé que si d'autres dispositions  légales (les avocats) ou les statuts (Art. 577-4 CC) l'autorisent explicitement.

Ce cas très précis s'est aussi passé il y a un an dans mon ACP. L’affaire passe chez le juge dans les semaines qui viennent. Les personnes concernées sont entré dans la procédure comme parties volontaires et pourront expliquer leur point de vue au Juge.

Ce mélange d’intérêts (parce que c‘est de cela qu’on parle quand deux époux sont en même temps mandataires de l’ACP) va avoir des conséquences, probablement néfastes.

Les mandataires concernés, ainsi que les avocats de l’ACP 2005-2013, ont déjà donnés leur démission par écrit. Ce qui n’effacera pas leur responsabilité civile ni pénale. Un mélange d’intérêts peut avoir des conséquences pénales, s’il y a abus. Par exemple couper un arbre sans autorisation de l’AG, mais qui gêne vos possibilités d’observer les autres appartements.

Pas de PV = pas d'AG = pas de décisions (aucune) ...

D’accord avec rexou.

Selon moi il y a au maximum 2 membres élus sur 3 prévues:

- le vote d’augmenter le nombre n’a pas obtenu 75% des votes et l’ACP ne pourra probablement pas prouver le contraire.
-seulement deux candidats ont obtenu 50%+1

"La prise de contrôle" dès le lendemain indique que ce CC fait de la cogérance.

Ce qui est parfaitement illégal.

Je crois qu'il est temps que votre syndic lit l'AR du 12.07.2012. S'il avait appliqué cela ne poserait aucun problème de repartir les provisions et les frais/recettes selon les dispositions de votre acte de base.

Appliquer les règles veut dire qu’on évite toute manœuvre dilatoire de tout participant à la réunion.

Une possibilité :

1. Une remise d’offres dans ce contexte se fait « sous pli double », envoyée recommandé au représentant de l’ACP, donc au syndic. Même lui-même doit le faire. 
2. Celui-ci organise le jour X – 20 avant l’AG dans ses bureaux (ou autre place avec un copieur) une réunion avec le CC, qui est ouverte à tout copropriétaire.
3. Le seul point est : « ouverture des offres et d’en faire un PV de constat ».
4. Une copie de ce PV (avec les offres intégrale en annexe) sont remis immédiatement aux membres du CC, ainsi qu’à tout CP qui le demande et/ou envoyé avec l'invitation à l'AG.

Tous les participants d’une réunion démocratique devraient démarrer avec la même possibilité pour tous les participants (ou représentés) d’avoir accès à l’info, nécessaire pour arriver à une décision correcte.

Une firme qui sait que cette procédure impartiale pour tous sera suivie, remettra une offre correcte, et pas une offre fantaisiste qu’elle sait d’avance qu’elle adaptera en cours de l’AG.

Les conditions de « renouvellement » doivent être spécifié dans les statuts. C’est l’AG qui doit déterminer quelles clauses du contrat ne peuvent pas changer, pour pouvoir parler d’un  renouvellement (= pas d’autres candidats).
Le point "renouvellement" devrait être sur l'OJ un point séparé du point "nomination d’un syndic".

J’ai vécu récemment la compétition entre trois candidats A, B et C.
- « A » était le favori du CC (et du président de l’AG), accepte la cogérance
- « B » était le syndic en place, veut appliquer l'AR sur la comptabilité du 12.07.2012 dés le 01.01.2013
- « C » était le candidat surprise d’un groupe de CP qui voulaient arriver a une solution réelle. Mais le nom du candidat était seulement connu quelques heures avant l’AG et personne (sauf son « sponsor ») n’avait vu sa proposition du contrat.

Résultat :

« C » a été évacué par B, puisqu’il représentait un CP lors de l’AG, ce qui est au moins une faute déontologique.

« B » a été évacué par le CC, puisque le CC avait réuni +50% des quotités à l’aide des représentés (= procurations). Le motif officiel : "fautes" dans la gestion "prouvé" par le commissaire aux comptes qui avait analysé la proposition de B dans son rapport non-signé sur la comptabilité, sans avoir vu sa proposition de contrat.

« A » a été nommé, malgré le fait que seulement deux CP (sur 40 présents) avait vu le contrat proposé et qu'un d’eux déclarait ce contrat illégal. mais aussi malgré le fait que la majorité des présents (= ceux qui ont pris connaissances des éléments nouveaux lors de l'AG) était en faveur de B.

Épilogue provisoire :

« D », firme sœur dans le groupe de A, a repris le contrat de A et a fait les mêmes "fautes" que B. En fait ces fautes sont dues à problèmes structurelles (« cogérance » imposé par le comissiare aux comptes) et n’ont rien à voir avec le syndic lui-même.

Commentaire :

Ce cas n’est pas exceptionnel (y compris "A élu et D s'impose comme syndic"). Je l’ai vécu lors d’AG dans des moyennes et petites ACP où je représentais un CP.

"C" appliquait visiblement une méthode classique.

Voir le cas «C » ci-devant.

Un candidat-syndic sait que selon la loi qu’il ne peut pas représenter un autre CP, s’il est élu. Son mandat deviendrait juridiquement caduc dès qu’il est élu.

Il doit donc se présenter sans être en possession d’une procuration, surtout s’il n’en fait pas état lors de son arrivée.

L'ACP n'est pas propriétaire des parties communes. Les parties communes sont ces parties de l'immeuble qui sont à l'usage de plusieurs CP.

Le but de l'ACP est d'administrer et conserver les parties communes, pas d'investir, mettre en location, … . Pas plus ni moins.

Mais celui qui signale le deuxième cas est souvent considéré comme celui qui bousille le système (du syndic en place).

Cet annuaire devrait déjà exister si le gouvernement avait suivi le législateur.

1. La disposition suivante du Code Civil est d'application depuis le 01.09.2010:

Cet AR n’a pas encore été publié, après 40 mois …, mais l’IPI aura une liste à jour dès le 01.01.2014. Cette liste ne sera pas accessible aux CP.

2. recherche de l'existence d'une ACP (si ACP, il y a un syndic):
- Allez à la page  suivantede la Banque Carrefour.
-cliquez sur la case "Nouvelle recherche d'adresse"
- entrez les données de l'adresse de l'immeuble. Le résultat va mentionner une ACP, si elle existe.
- si plusieurs n° de maison: faites la recherche pour tous les N°.

Conclusion : le notaire peut facilement savoir si une ACP existe, mais connaîtra le nom du syndic, dès que l'AR est publié et d'application.

S’il passe quand même un acte sans la lettre du syndic, il est selon mon opinion responsable, au moins déontologiquement.

L’assemblée générale est souveraine ET démocratique.

Une démocratie existe dans les faits que si elle respecte la minorité, sinon c’est une oligarchie, une dictature, … .

Ce respect n'est garanti que si on suit les règles.

Les règles primaires à respecter sont dans ce cas-ci:
- Pas de décision « en globo »
- Le syndic ne propose pas un changement de la composition du CC, seulement un CP a ce droit

Donc l’OJ devait comprendre les points suivants, si on veut respecter la souveraineté de l’organe démocratique  «Assemblée générale des copropriétaires »

1. Composition du CC : augmenter le nombre de mandats de 3 à 5 (majorité : 75%) (Demande des CP  D et E – documents consultables chez le syndic)

2. Nomination de 3 ou 5 membres du CC pour un mandat jusqu’à l’AGA 2014 (majorité : 50%+1). Candidats : A, B, C, D, E, F (candidatures remis au syndic 3 semaines avant la quinzaine de l’AG, tel que prévues par les statuts, approuvés lors l’AGA 2011 – documents consultables chez le syndic)

Commentaire

Et à force de refuser d’appliquer les règles d’une façon légaliste (= telle que prévue par la loi), vous dépouillez les copropriétaires soi-disant minoritaires de leurs droits démocratiques les plus élémentaires.

Je sais très bien que par exemple la CIB/IPI considère que respecter les règles démocratiques est à la limite d'un abus (voir son congrès 2013). Vous n’êtes donc pas seul. Je sais que je prête des intentions à des gens. Ce qui est le droit absolu d’un CP que n’est pas informé d’une façon transparente.

Mais ils prêtent aussi des intentions à moi. La seule chose que je veux, tel que mon grand-père dans les années 30 et mon père dans les années 90 et moi maintenant, est que les règles absolues de la démocratie soient respectées. Pas plus ni moins.

Cela est mon intention réelle, tel que d’ailleurs confirmé par la justice civile (2004-2011) ET pénale (2001-2013).

Conclusion

Le droit de tous les CP de décider de leur sort n’est garanti que si les règles démocratiques sont suivies, tel qu’imposé par le Code Civil et le droit commun.