Perso, je suisn pas sûr d'avoir tout compris à votre questionnement.

En temps que syndic, je propose généralement la règle suivante:
On répartit 75% de la facture globale de chauffage suivant les calorimètresxpuissance du radiateur, et 25% suivant les quotités.

Plus de radiateur = pas de part dans les 75%, mais part inchangée dans les 25%

La logique sous-tendue par cela est que le propriétaire qui enlève tous les radiateurs est encore chauffé par les voisins.

Les proprios qui enlèvent tous les radiateurs payeront encore 25% de consommation.

Pour tous les frais de réparation du chauffage, ils sont répartis aux quotités. Celui qui a enlevé tous ses radiateurs continue donc à payer les réparations au chauffage.

Quant à votre problème de 1 unité ou une moyenne des trois dernières années pour les radiateurs enlevés, c'est irréaliste au niveau des société de calorimètres, et impraticable. Perso, je comprend donc que le syndic tourne autour... même s'il ferait bien de faire une proposition acceptable par tous.

Le problème du syndic est sans doute de se retrouver coincé entre le conseil de gérance et quelques propriétaires récalcitrants. Dans des conditions pareilles, il lui est impossible de proposer un nouveau mode de répartition sans obtenir un fameux b.... dans son AG.

Il a donc choisi la solution de facilité de la technique du fait accompli: il propose, et l'AG dispose... et accepte un système praticable car pratiqué. Si les décomptes ne sont pas remis en cause et que la décharge est donnée au syndic, il peut considérer que sa méthode de travail est la bonne... et continuer ainsi.

Comme je n'ai toujours pas compris le mode de répartition appliqué, ni le mode de répartition voté, je ne peux me prononcer sur la justification de la répartition

Si vous êtes le beaufils, à mon avis pas de quoi s'inquiéter du respect de la loi effectivement, même si vous deviez signer pour son compte.

Faire signer votre beau-père est effectivement plus sage: il est au courant, la famille ne pourra vous reprocher d'avoir fait quoi que ce soit dans son dos, c'es plus juste au niveau légal, les locataires ne se retournerons pas contre vous, mais contre lui en cas de soucis.

Bienvenue dans le monde des propriétaires, et bon amusement.

Si votre organisme de prêt vous confirme que vous pouvez obtenir le prêt (sous réserve d'expertise de la maison, je présume), je ne vois pas où est le problème. La confirmation est faite par écrit, je suppose?

Si l'organisme ne demande pas d'aval, c'est plutôt très bon signe.

Pour ce qui est du choix du notaire, il est très conseillé (extrêmement très beaucoup conseillé, devrait être obligatoire!!!) que chaque partie prenne son propre notaire.

Utopie? non, les frais de notaires sont IDENTIQUES, que vous ayiez votre propre notaire ou non. Les notaires divisent le travail par deux et leurs honoraires sont partagés entre eux. L'acquéreur n'a donc AUCUN FRAIS supplémentaire en prenant son propre notaire, mais il est BEAUCOUP MIEUX DEFENDU.

Ce n'est pas mon habitude de crier, mais je pense que cela a été rappelé assez de fois sur ce forum: deux parties? deux notaires! trois parties? trois notaires! (etc)

La consultation d'un notaire est gratuite. Son avis est gratuit. L'étude du compromis est gratuite. Chez le notaire, on ne paie que les actes notariés: acte de mariage, de consitution de société, d'achat immobilier, etc. On ne paie pas le conseil. Soumettez donc le compromis et l'offre à réaliser et à signer à votre propre notaire. Demandez lui son avis.

Une bonne méthode pour apprendre, c'est la lecture de ce forum où les intervenants de qualité répondent aux situations vécues les plus incongrues de propriétaires et des locataires. (oui, je sais, ce n'est pas bien de s'offrir des fleurs à soi-même)

Les autres sources du net?
Tout d'abord Pim.be. Hors le forum, il y a une foule d'article, de conseil, d'outils, ... sur leur site. (non non, y pas de pot qui suivent les fleurs...)
Imoweb.beune rubrique "conseil" en collaborration avec l'excellente "Chambre d'arbitrage et de médiation".
Notaire.be se débrouille pas mal aussi, même s'il sont fort légaliste et un peu frileux.

Hors du web, dans la vie réelle, si vous n'avez jamais fait de location ni de gestion immobilière, je vous conseille de faire appel à un agent immobilier gentil serviable et assez sympa que pour vous montrer sa méthode de travail.

Si vous êtes propriétaire d'appartement en copropriété, je vous conseille de visiter le syndic de ces immeubles. Vous en apprendrez toujours un peu, et certains sont de mines inépuisables d'information.

Si vous n'êtes pas professionnel, et pas propriétaire parce que vous agissez pour quelqu'un d'autre, je vous conseille de vous adressez anonymement à l'IPI pour savoir si ce que vous faites est vraiment légal. Je vous rappelle que la profession d'agent immobilier est protégée... autant le savoir.

Et chaque fois que vous aurez une question, revenez nous voir... vous serez le bienvenu.

Bonjour

Voilà un cas difficile... pour le propriétaire.
En fait, dans votre cas, on peut considérer que vous avez été trompé sur la marchandise! Même si le propriétaire est de bonne foi, même s'il ne connaissait pas les défauts de l'habitation avant de vous la louer, il est tenu des vices cachés.

Une installation de chauffage inopérante est effectivement un vice caché. Et si la température ne monte pas au dessus de 12°C dans les chambres, cette installation est manifestement inopérante.

Je vous conseille de mettre en demeure votre propriétaire par recommandée, le sommant de vous permettre la pleine et entière jouissance de votre maison endéans les 4 semaines. S'il n'obtempère pas, il vous restera à faire venir la région wallonne qui déclarera la maison insalubre, et vous donnera une prime de déménagement!

Pour ce qui est de la température, je présume que vous l'avez mesurée. Pour ce qui est de la condensation, je présume que vous aérer régulièrement (tous les jours, fenêtres grandes ouvertes 15 minutes) En effet, il existe des cas où la température ne monte pas fort, les fenêtres restent fermées, l'humidité ne s'évacue pas, et les 20°C de la pièce en paraissent 15 à cause de l'humidité.

Du coup, on aère encore moins, et tout se met à moisir.

Tiens, avec la fête des rois, on a oublié de féliciter Francis pour sa centième intervention de qualité et son nouveau statut membre super assidu...

A mon sens, la société qui fait le relevé des calorimètres est responsable de sa répartition. Si des radiateurs sont rajoutés, des calorimètres doivent être rajoutés.

Si des radiateurs sont enlevés, les calorimètres ne peuvent plus être relevés non plus.

En reportant la répartition sur la société de relevé, le problème disparait automatiquement. Ou je n'ai rien compris?

Cher Zitoun,

Un grand merci pour ton histoire, étonnante à plus d'un titre.

A mon sens, le problème ne se situe pas seulement dans la rotation des administrateurs de ladite société.

Plusieurs problèmes se posent:
1. les administrateurs n'administrent pas --> cela pourra toujours être le cas, même si on nomme une personne physique

2. les copropriétaires, informés, se fichent en toute connaissance de cause de l'aspect agréation ---> il y a un manque de crédibilité de l'IPI chez ces propriétaires. L'IPI étant une aventure récente, on peut espérer que cela s'améliore. En cas de nomination de personne agréée, cela ne changera rien

3. les membres du conseil de gérance outrepassent leurs droits, avec la bénédiction de l'assemblée  ---> en cas de nomination de personne physique, cela ne changera rien

4. L'IPI est incapable de savoir si une société est agréée ou non  ---> en effet, une société n'est jamais agréée par l'IPI, mais des agents immobiliers personnes physiques le sont.  Ces agents immobiliers sont supposés mentionner leur numéro IPI sur le papier à entête de leur agence. S'il ne le font pas (tiens, cela me fera me souvenir que je dois corriger cette erreur sur mon papier à entête... voilà une bonne résolution pour 2005) ils sont en faute par rapport à la déontologie qui stipule qu'ils doivent le faire. Donc, si l'IPI vous répond "on ne sait pas" face à une question "est-ce que telle société est agréée?" ils sont trop nuls!!! un fax à ladite société, et la réponse doit être évidente!!! Il ne s'agit donc pas d'un problème de nomination de personne physique, mais d'organisation de l'IPI, en passe d'être résolu, merci R-I mais nous rentrons dans une autre débat.

5. La valse des administrateurs, signe de problème dans la société, est facilement vérifiable en deux temps trois mouvements: www.moniteur.be. Par contre, l'interdiction de travailler via une suspension est beaucoup plus difficile a vérifier... en effet, dès la suspension, le nom de l'agent disparait de la liste des agents immobiliers. Mais dès la fin de la supension, son nom réapparaît, sans trace au "casier". Il vaut donc mieux avoir nommé une société plutôt qu'une personne physique: cela laisse des traces.

Ceci dit, on m'a rapporté un cas de syndic personne physique suspendu pour une période assez longue, qui est resté syndic. Cela a été porté à la connaissance de l'IPI, preuves à l'appui (courrier, extraits du moniteur, convocations d'assemblées générales, etc...) et c'est resté lettre morte. J'ose croire que l'IPI sera plus incisif et moins partisan (je pèse mes mots) si ce genre de situation devait se représenter.

6. votre syndic est arrivé à se laisser radier pour stage anormalement long. Faut qu'il soit vraiment crétin! Pas être capable de remplir un rapport de stage alors qu'il a passé tous les autres stades... Quel c..! Ceci dit, même si vous l'aviez nommé en personne physique, il n'aurait pas été moins c..!

Je persiste à croire que la nomination d'un personne physique n'aurait rien changé à votre situation... et que rendre cette nomination obligatoire pose plus de problèmes juridiques, organisationnels et moraux qu'elle n'en résoud.

Il est cependant clair qu'une nomination en personne physique favorise les petites structures de syndic. Néanmoins, elle ne favorise pas la professionnalisation de la profession qui en a bien besoin.

La source de l'information se trouve ici, en ouvrant la page 241

Je pense que le logement dit moyen à Bruxelles est nettement plus petit que ce que vous imaginez...

100m2? un palace pour une personne seule (que vous êtes si j'ai bien compris)

Je pense que beaucoup de nos jeunes concitoyens célibataires qui pensent s'installer de manière plus durable endéans les quelques années prennent d'autres options: colocation à plusieurs d'un appartement, location d'un petit studio de 30 à 40m2, etc.

L'autre option, c'est d'acheter un bel appartement avec 3 chambres, et de sous-louer les deux autres chambres. Ce sera votre plus mauvais investissement, mais comme premier, c'est un bon système pour apprendre... Parole, cela vous fait gagner sur tous les tableaux: location, plus value, confort personnel, apprentissage du Monopoly, ...