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#2821 Re : Copropriétés forcées » vote en AG » 23-12-2011 16:51:38
Extrait d'un discussion sur le forum français UniversImmo:
Ce sujet a été abordé : toute personne étrangère à l'AG ne peut y assister qu'avec l'accord de l'AG, peu importe qui l'invite.
C'est en particulier le cas lors de travaux, responsables de l'entreprise ou du projet venant expliciter les choses.Il peut arriver qu'un huissier de justice soit désigné par le pdt du TGI sur requête d'un coropriétaire, du CS, du syndic, mais alors il agit dans le cadre d'une décision du juge pour une mission précise.
Pour le reste, il suffit qu'un copropriétaire s'oppose à cette présence et la personne devra sortir, s'agissant d'une réunion privée où seuls ceux convoqués ou leurs mandataires ayant émargé la feuille de présence sont admis.
Les autres, dehors !
Mention de cette éventuelle tentative d'intrusion devra être rapportée au PV.Gedehem
#2822 Re : Copropriétés forcées » vote en AG » 23-12-2011 16:51:38
Exemple 1:
Ma position se base en essence sur le texte en gras de la disposition du CC suivante:
Art. 577-6. § 1er.
Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son
représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
Exemple 2:
- A est le copropriétaire avec droit de vote pour l'appartement 1
- B est une personne, résidant ou non, marié avec A ou non, qui a une procuration de C, est le copropriétaire avec droit de vote pour l'appartement 2
Dans le PV des décisions sera mentionné les votes de A et C. Le nom de B n'y paraîtra pas, sauf dans le liste des présences ou sera indiqué que B représente C.
Les interventions de B sont censés de représenter les opinions de C. Si jamais cela donne suite à des procédures, c'est C qui les entamera ou subira. B n'a aucun droit à par exemple contestera des décisions de l'AG.
Exemple 3:
Si c'est selon vous du "bon sens" que le copain du propriétaire D de l'appartement, qu'il loue, soit aussi présent, alors je trouve par exemple que ce même "bon sens" impose la présence de tous les résidents de l'appartement 3, avec droit de vote ou non, lors les délibérations.
#2823 Re : Copropriétés forcées » vote en AG » 23-12-2011 16:51:38
Le bon sens dit qu'il faut rester dans le cadre de la loi, si non en prend des risques qui feront surface au moment inopportun.
Dans la LLB Myriam Tonus a écrit le 27/11 ce qui suit:
« ... .La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu. Le "pire des régimes à l’exception de tous les autres", comme l’appelait Churchill, est l’expression du pouvoir exercé par l’ensemble d’une communauté.
La règle de fonctionnement est claire : ce sont des élections qui confient à certains membres de la communauté le soin d’exercer le pouvoir de gouverner, avec contrôle permanent de tous les représentants.
Le droit, quant à lui, fixe les règles, tel un arbitre et empêche que l’un ou l’autre groupe ne confisque à son profit une part de pouvoir ou ne change - comme les gamines du square - les règles acceptées par tous. ... .»
Dans l'ACP c'est l'AG, composé pour le personneens avce le droit de vote, qui exerce ce pouvoir, représenté par le syndic dans les cas prévues par la loi.
Votre bon sens change en fait les règles, comme les gamines du square le font ... .
Ce genre de bon sens manque du respect pour l'investissement des propriétaires. Un investisseur n'aime pas qu'on change les règles en cours de route ... .
#2824 Re : Copropriétés forcées » vote en AG » 23-12-2011 16:51:38
Ici aussi : un peu de bon sens svp.
Le bon sens dit qu'il faut rester dans le cadre de la loi, si non en prend des risques qui feront surface au moment inopportun.
Plus en détail:
La loi n'explique pas toute et donne de ce fait beaucoup de libertés, mais il faut rester dans le cadre tiré par la loi.
La loi sur la copropriété n'est pas d'ordre public, parce que le législateur n'a pas voulu que la justice pénale intervienne à chaque moment. Il a désigné le Juge de Paixcomme le juge naturel des copropriétés.
Mais il n'a pas dit que chacun peut décider à n'appliquer les dispositions de la loi qui lui sont favorables.
#2825 Re : Copropriétés forcées » vote en AG » 23-12-2011 16:51:38
La dictature non plus n'est pas une démocratie.
No comment.
#2826 Re : Copropriétés forcées » Règlement d'ordre intérieur contre propriété privée. » 22-12-2011 14:41:21
(...) Sans doute pas absolument "légal", mais parfaitement efficace !!! Et nul besoin du syndic. N'importe qui peut se livrer à cet exercice.
No comment.
#2827 Re : Copropriétés forcées » Règlement d'ordre intérieur contre propriété privée. » 22-12-2011 14:41:21
(..) La question est donc de savoir ce qui va prévaloir en droit, le règlement d'ordre intérieur ou la protection de la vie privée.
Il s'agit ici de deux problèmes différents:
1. le dépôt d'objets privés dans un espace commun qui enfreint les règles définit dans les statuts.
2.Le fait qu’une personne physique estime que sa vie privé doit être protégé et donc aucune action ne peut être entamé pour enlever des objets lui appartenant.
Commentaire:
Point 1 : le syndic est autorisé a engager les actions nécessaires, si non il est responsable lui-même des conséquences.
Point 2 : l’intégrité de la vie privée d’une personne physique ne peut être lésé quand une action est entamé pour déplacer/enlever un objet, qui lui appartient peut-être. Si un dépôt externe doit être loué, vu la valeur des objets, alors ces frais seront à sa charge.
En marge :
3. Des objets qui traînent dans les couloirs peuvent nuire à la sécurité des résidents. Le service des pompiers et/ou le service d’urbanisme de la commune peuvent être contacté.
4. L’AG peut décider de faire enlever des objets pour les jeter, sous condition de prévoir le principe dans le règlement de copropriété (et le ROI), de charger le syndic de l’exécution ET d’informer à temps les résidents (de préférence tous par recommandé).
5. S'il apparaît nécessaire d'entamer une action judiciaire contre une personne privé, alors l'autorisation préalable de l'AG est nécessaire. Pour permettre cette personne à défendre des droits il est souhaitable qu'elle soit prévenu à l'avance (8 à 4 semaines) du contenu exact de ce point, dans lequel son nom apparaît explicitement.
#2828 Re : Copropriétés forcées » Règlement d'ordre intérieur contre propriété privée. » 22-12-2011 14:41:21
C'est un exercice de masturbation intellectuelle pure, ou c'est un cas réel de la vraie vie?
Si c'est le 2e cas, dites-nous en plus. Sinon, je passe la main.
Hors sujet?
#2829 Re : Copropriétés forcées » vote en AG » 23-12-2011 16:51:38
(...)
L'exemple 1 (...) ... pour autant que ce conjoint non propriétaire n'interfère pas dans le déroulement de l'AG.
L'exemple 2 (...) Pourquoi pas ?
Parce qu'une oligarchie n'est pas une démocratie ...
#2830 Re : Copropriétés forcées » vote en AG » 23-12-2011 16:51:38
Le texte de loi est clair... mais il n'est pas appliqué.
La loi n'est pas encore appliquée dans certains cas, où une minorité essaie de s'imposer avec une présence visuelle et/ou orale, gonflée avec des petits trucs à l'AG, qui veut dissuader toute personne à s'opposer à leur opinion en fait minoritaire.
Le texte du Code Civil est sans équivoque. La partie qui explique le fonctionnement des organes de l'ACP démarre comme suit:
Sous-section III. - Des organes de l'association des copropriétaires.
Art. 577-6.
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. (...)
confirmé par le passage suivant de l'Art. 577-10 §4, qui inclut de fait les époux/épouses des mandataires avec droit de vote:
(...) Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, (...)
#2831 Re : Copropriétés forcées » Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires? » 19-01-2012 09:28:51
Mon Dieu, donne-moi la zénitude d'accepter les choses que je ne peux changer, le courage de changer les choses qui peuvent l'être, et la sagesse de faire la différence entre les deux.
#2832 Re : Copropriétés forcées » La toiture d'un rez est-elle partie commune? » 13-12-2011 07:56:28
Et le 4ème CP est le propriétaire du commerce ... . Ce lot privatif est lui-même soumis à l'Art. 577-2, étant indivisée.
#2833 Re : Copropriétés forcées » durée du mandat syndic » 12-01-2012 08:18:16
La formule la plus approprié que je connais est, si on soumet un contrat de syndic à l'approbation de l'AGO 2011:
Durée: un an jusqu'au lendemain (à 0h) de l'AGO 2012.
J'ai trouvé cette formule dans un jugement, dans lequel un syndic provisoire est désigné pour 2 ans.
Il se base sur un principe de droit commun: tout changement a (juridiquement) lieu à 0h, sauf le décès.
#2834 Re : Copropriétés forcées » La toiture d'un rez est-elle partie commune? » 13-12-2011 07:56:28
A Bruxelles les caves sont enregistré au Cadastre, même s'ils n'ont pas de quotités.
La cabine HT: va voir à le commune. En principe ce type d'installation a un permis d'environnement classe 2 ou 3. La société d'électricité en a l'usufruit (ou analogue).
#2835 Re : Copropriétés forcées » Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires? » 19-01-2012 09:28:51
(...) Si un secrétaire n'a pas été nommé en début de séance, ce qui n'est pas obligatoire, (...)
(...) le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance (...)
Qu'on a des problèmes, si on ne veut pas désigner un secrétaire, imposé par la loi, c'est un peu logique ...
Il est à noter que le cas présenté n'est pas un cas théorique: (...)
Je le pensais. Si le CP du rez est un peu coriace, je pense qu'il serait avantageux pour vous à prendre un avocat directement ... vous avez en fait les avantages de l'Art. 577-2, en cas de non-application des Art. 577-3 à 577-14: il n'y a pas de problèmes quand il n'y a pas de problèmes.
Mais je sais (et je comprends) que vous allez défendre vous-même votre cause. Bonne chance.
Votre méthode (cumuler les fonctions) est du "type coup d'état". Ce type de manoeuvre n'est pas rentable si on est à deux. Vous serez le "roi nu".
Vous pouvez mieux défendre vos intérêts en n'ayant pas une fonction dans l'ACP. Dans votre cas je suggère d'aller en conciliation chez le juge avec votre voisin. Je suggère aussi de créer une situation win-win avec lui.
#2836 Re : Copropriétés forcées » Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires? » 19-01-2012 09:28:51
Art. 577-6 § 10.
Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
Il faut donc TROIS signatures émanant de TROIS personnes différentes, si non il y a un mélange d'intérêts.
En ce qui concerne le conflit/mélange d'intérêt je rappelle une définition française trouvé sur Wikipedia:
Un conflit d'intérêts apparaît quand un individu ou une organisation est impliquée dans de multiples intérêts, l'un d'eux pouvant corrompre la motivation à agir sur les autres.
Un conflit d'intérêts apparaît ainsi chez une personne ayant à accomplir une fonction d'intérêt général et dont les intérêts personnels sont en concurrence avec la mission qui lui est confiée par son administration ou son entreprise. Le conflit d'intérêts est plus fréquent dans certaines professions réglementées. Ces professions s'organisent généralement autour d'une charte de déontologie car ces intérêts en concurrence compliquent la tâche à accomplir avec neutralité ou impartialité.
Le conflit d'intérêts n'est pas, en droit français, un délit civil ou pénal. C'est la prise illégale d'intérêt qui peut en découler et qui est, quant à elle, un délit.
Même s'il n'y a aucune preuve d'actes préjudiciables, un conflit d'intérêts peut créer une apparence d'indélicatesse susceptible de miner la confiance en la capacité de cette personne à assumer sa responsabilité.
#2837 Re : Copropriétés forcées » Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires? » 19-01-2012 09:28:51
Le président, le secrétaire et le syndic copropriétaire peuvent-ils être une et une seule personne: le propriétaire A de votre exemple?
Non
Qu'est-ce que légalement l'empêcherait?
La loi ne l'empêche pas, mais la jurisprudence est draconienne s'il constate un mélange d'intérêts ET une désinformation de l'AG (et/ou des tiers).
Motif: le mélange des intérêts privés et ceux de la copropriété peut facilement mener à un vrai conflit d'intérêt d'ordre pénal.
Quels seraient les inconvénients pour la suite des opérations?
Toute décision devient précaire et annulable par un tiers, même après les 4 mois. La seule chose qu'il doit démontrer en plus c'est un intérêt (facture non-payé, voisin ou passant ayant subi un dégât quelconque, ... )
#2838 Re : Copropriétés forcées » Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires? » 19-01-2012 09:28:51
Analyse
Donc la copropriété est sous le régime de l’indivision forcée (Art. 577-3 à 577-14 CC) et se compose de deux lots privatifs (lot 1 et lot 2) et des parties communes.
Les deux lots privatifs sont :
1. Le lot 1 : un propriétaire A, qui est donc copropriétaire des parties communes ET membre avec droit de vote de l’AG.
2. Le lot 2 : trois personnes B, C et D en copropriété normale (Art. 577-2 CC) et qui sont donc tous les trois copropriétaires des parties communes de la copropriété. Ils ont désigné la personne E comme leur représentant permanent.
On a donc :
3. Quatre personnes qui sont copropriétaire des parties communes : A, B, C et D
4. Deux personnes qui sont membre de l’AG : A et E
Conclusions
Il s‘en suit que les personnes suivantes peuvent occuper des fonctions durant la séance de l’AG :
5. Président de l’AG : A (E n’est pas copropriétaire et ne peut donc pas présider)
6. Secrétaire de l’AG : toute personne majeure proposé par A ou E et accepté par l’AG, CP ou non (Ex: le fils de A, la personne C, ... )
7. Syndic de l’AG : la personne désignée comme syndic lors de l’AG précédente; s‘il n’y a pas de syndic la personne « syndic ad hoc pour le PV » désigné par l’AG, membre de l’AG, copropriétaire ou non (comme point 6).
Remarques
8. Il y a un problème si
• ET tous les lots privatifs sont aussi en indivision.
• ET aucun des membres permanents de ces lots n’est un des copropriétaires des parties comunes A, B, C ou D.
Dans ce cas l’AG doit le constater et désigner un président « ad hoc » entre les deux membres avec droit de vote, les seuls qui ont le droit d’être présents.
N’oublions pas que l’AG est une réunion privé où seuls ceux qui sont invités peuvent être présent. Comme seuls les membres avec droit de vote sont invités (A et E), les personnes B, C et D n’ont pas droit d’être présent. Ils ont délégués ce droit à E … .
9. Un blocage pourrait exister si les personnes B, C et D désignent A comme leur représentant permanent, mais je ne le crois pas que cela pose un vrai problème.
#2839 Re : Copropriétés forcées » Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires? » 19-01-2012 09:28:51
Sont obligatoires (et constituent de fait le bureau):
- le syndic, pour faire le PV
- un secrétaire (CP ou pas), élu par l'AG, pour vérifier le PV
- un président (CP), élu par l'AG, pour diriger la séance et lire le PV
Tout le reste devrait rester dans la salle (1ère rangée ou non)
#2840 Re : Copropriétés forcées » Modèle de contrat de syndic bénévole » 11-12-2011 06:33:47
Comme le gouvernement précédent n'a pas réussi à publier cet AR, on doit encore attendre ... .
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