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#2901 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité pour le contenu des points à l’OJ » 21-11-2011 11:05:15
Avec la nouvelle loi le syndic ne peut plus changer un point mis à l'ordre du jour sur demande d'un CP ou du CdC ... .
Donc il ne peut pas être responsable (il l'est s'il refuse/change, ...).
#2902 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité pour le contenu des points à l’OJ » 21-11-2011 11:05:15
(...) Vous avez un exemple de responsabilité en tête, ou c'est purement de la copro-philosophie?
J'en ai au moins deux qui ne sont pas fictifs, mais seulement rendu anonymes:
1. Le contenu d'un point proposé, cite un CP nominativement de devoir rembourser un montant important et concret, sans donner/mentionner la preuve que ce montant est due (= violation de la vie privée) ET sans que ce CP est débiteur de l'ACP selon le décompte envoyé en même temps.
2. Dans un point proposé on se base sur un jugement, pour dire que le fait X est correct et proposer des travaux tenant compte du fait X, mais dans un autre point on demande que l'AG va en appel à 100% contre un jugement, sans mentionner que les deux jugements sont en fait le même jugement (= désinformation).
Contexte: un CP doit pouvoir se faire une opinion, en se basant sur des faits/info mentionnés dans ou joints à l'invitation, et pas à l'AG lui-même.
#2903 Copropriétés forcées » Responsabilité pour le contenu des points à l’OJ » 21-11-2011 11:05:15
- luc
- Réponses : 4
Contexte
La loi de 2010 a comme conséquence que le syndic ne peut plus filtrer/changer/postposer/refuser des points à mettre à l’OJ.
En plus le syndic ne peut pas mettre le nom du copropriétaire quand la proposition émane du conseil de Copropriété. Comme ce dernier est un organe légale/statutaire de l’ACP, le point doit être considéré comme émanant de l’ACP, tout comme les points mis à l’OJ par le syndic.
Question 1
Qui est responsable pour le contenu d’un point qui par son contenu donne suite à une plainte pénale ou une annulation de ce point suite à son contenu incomplet ou incorrect ?
1. Si l’invitation est envoyée par l’ACP A = entête de l’ACP A, mention du N° BCE de l’ACP A et signé par le syndic de l’ACP A (= l’ACP gère l’immeuble)
2. Si l’invitation est envoyée par la firme B, qui remplit le mandat de syndic de l’ACP A = entête de la firme B, mention du N° BCE de la firme B et signé par le gérant de la firme B (= l’immeuble est géré par la firme B)
Question 2
Qui est responsable envers l’ACP A et/ou la firme B ?
1. Personne (= donc aux frais pro rata des copropriétaires)
2. La personne physique ou morale qui remplit le mandat de syndic ?
3. Le conseil de copropriété solidairement, si les points ont été proposés par une lettre signée par tous les membres du CdC ?
4. Le(s) membre(s) du CdC qui a/ont signés la lettre, si les points ont été proposés par une lettre signé par un/plusieurs de ses membres ?
5. Le président du CdC s’il a signé seul la lettre ET si NI le Règlement de copropriété NI l’AG qui l’a nommé les membres, ne prévoit pas la fonction de président ni en détermine les tâches.
6. Solidairement le groupe de copropriétaires, signataire d’une proposition de l’OJ d’un AG
7. Le copropriétaire, signataire d’une proposition d’un point pour l’OJ d’un AG
Question 3
Si un CP est responsable, qui l’est ?
1. La personne physique ou morale, qui a la droit de vote en application de l’Art. 577-6 §1 CC
2. Solidairement les copropriétaires du lot privatif
3. La personne qui a reçu une procuration SI:
• ET elle est présente à l’AG
• ET elle ne s’oppose pas contre le contenu de ce point
• ET elle représente une personne, qui a le droit de vote.
#2904 Re : Informations en vrac... » TVA en + sur prestations des notaires & huissiers » 05-01-2012 10:58:46
Et l'honoraire du syndic professionnel ... ?
#2905 Re : Copropriétés forcées » Renseignement » 17-11-2011 13:26:45
Quelques questions:
1. votre copropriété est-elle du type verticale (un ou plusieurs immeubles à appartements) ou horizontale (une parcelle par habitation)?
2. le permis de bâtir, est-il joint à l'acte de base comme annexe?
3. lors de votre achat avez-vous pris un 2ème notaire? Si oui, il serait utile de lui demander son avis (gratuit) quand à la version opposable à vous de l'acte de base.
4. le premier AG a déja été tenue endéans les 24 mois de la constitution de l'ACP (= vente du premier appartement par le promoteur)?
5. le syndic a été nommé par le promoteur, oui ou non?
Vous signalez que l'acte de base est un peu "variable". C'est devenu une habitude dans certains cas, mais sans aucun doute au moins irrégulier.
Comme PIM, je vous conseille de consulter un avocat spécialisé.
#2906 Re : Copropriétés forcées » Chauffage collectif et facture individuelle » 14-11-2011 08:54:07
Ce système est déja opérationnel en Flandre dans différents sites.
Voir: http://www.electrabelpartner.com/collec … rming.html
La brochure (en N) est disponible sur ce site:
http://www.electrabelpartner.com/pdfs/CHM_brochure.pdf
Il est possible/probable que ce système deviendra disponible à Bruxelles (les nouvelles tours).
Je suis en contact à titre personnel avec des CP d'une ACP qui utilise ce système. Le décompte est direct entre le fournisseur de gaz et le propriétaire. Seul travail à faire par le syndic: communiquer le nom et (changements des) adresses des CP des lots privatifs.
#2907 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
Le 23.12.2010 à 221h16 dans le sujet "validité des votes en AG pour les divers":
(...) Je vous laisse faire. Une vie de +30 ans de CP m'a entraîné à subir ce genre "d'inconvénients".
La vérité fera surface, tôt ou tard.
(...)
Ne vous trompez pas d'adversaire.
L'adversaire d'un bon syndic est pas le CP qui veut avoir son mot à dire, à tord ou à raison, mais bien le syndic qui empoche indûment l'argent des autres.
(...)
I rest my case ....
#2908 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
1.
Qui comprend quoi ?
De notables syndics ABSA n'ont jamais été certifiés SNP.
Des syndics, membres peut-être de l'ABSA, ne sont plus certifiés SNP ou peut-etre plus membres de l'ABSA, ou est-ce l'inverse
De notables syndics certifiés SNP et membres de l'ABSA ont basculé vers le Français Lamy, qui les a absorbés,
Le président de l'ABSA, par ailleurs membre de la Chambre exécutive de l'IPI, est parti,
Le secrétaire général de l'ABSA intervient sur le forum pour expliquer le travail de l'IPI.
Kèsksèksa, bordel ????
Cette intervention du 18/05/2009 à 15h20 dans le sujet « Syndic, certification SNP et ABSA » est peut-être ancienne, mais en fait encore d’actualité.
2.
Merci à Absa de nous communiquer ici son point de vue, également.
Pour alimenter le débat:
- "L'IPI n'a pas communiqué sur la radiation. Elle ne peut légalement pas le faire." : quel est le risque pris par l'Ipi si elle communique malgré tout à ce sujet ?
Le silence lui est beaucoup plus dommageable.
(...)
3. J’ai alimenté le débat. Mes interventions ont été enlevées, parce que «je jouais la personne et pas la balle » en citant un mélange d’intérêts.
Il s'agissait d'un joueur qui ne joue pas la balle avec ses pieds (intérêts commun de l’équipe), mais le garde dans ses mains (intérêts privé). Il s'est en plus rendu lui-même facilement identifiable, en ne suivant pas les règles de ce forum.
4. Au moins l’essentiel de ces faits ont été communiqués au Procureur-Général à la Cour d’Appel dans le cadre de l’inaction de l’IPI et les membres de ses organes, si je peux croire l’article récent dans LE VIF, … . C’est aux mains de la Justice. Il est donc devenu inopportun et contra-productif de continuer d’en parler en détail dans ce forum. L'arbitre (la Justice) est en train d'intervenir.
#2909 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
Selon un email qui nous été adressé directement ce jour par M. Olivier Hamal, avec pièces justificatives annexées, je cite:
(...)
Dans un tel contexte, le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires ne peut que demander d’une part la suspension et d’autre part le remplacement des Assesseurs juridiques effectifs et suppléants (avocats nommés par le Ministre ayant la tutelle de l’IPI et jouant le rôle de procureur et de juge d’instruction au niveau des plaintes disciplinaires) tant francophones que neerlandophones de l’IPI qui ont montré leur incompétence à gérer utilement les dossiers disciplinaires dont ils ont été saisis. Nous avons d’autres cas moins graves fort heureusement qui démontrent ce laxisme ambiant à l’IPI.
(...)
Mais il est vrai que Madame LARUELLE n’aime pas le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires depuis que début 2008 il avait découvert qu’elle avait désigné comme Assesseur juridique suppléant à l’IPI un sieur B.G, avocat de GEMBLOUX qui a du démissionné du Barreau de NAMUR pour indélicatesses et que selon ses dires il fallait recaser et lui laisser sa chance et que c’était scandaleux de s’en prendre à lui……..Comme nous menacions de saisir les médias, elle l’a fait démissionné….quelques jours plus tard. Vous apprécierez : nommer un ex avocat qui quitte le barreau dans un tel contexte pour s’occuper du suivi disciplinaire des agents immobiliers.
En conclusion reprenons un témoignage sur un site net du we sur ce dossier « Dans quel pays vivons nous pour être obligé de dénoncer ces faits au syndicat des propriétaires après avoir dénoncé à la justice, pour avoir des résultat???Et le jugement du 18/3/10, il a été notifié quand??? »
(fin de citation)
(...)
Je sais, ayant vu les lettres, qu'une plainte pour utilisation d'un compte bancaire inapproprié par un syndic, traité par ce assesseur B. G., a été classé sans suite, en ignorant l'attestation officielle de la banque.
Un autre assesseur V. a classé sans suite une plainte pour un syndic, dont l'avocat travaillait (et travaille encore comme associé ) dans le cabinet d'avocats de ce même assesseur.
Je trouve donc tout à fait logique que le SNP propose la suspension immédiate en vue d'une enquête, à mener par la justice (ils sont nommés par le Roi), des assesseurs de cette organisation publique de surveillance des agents immobiliers (et de fait accessoirement des syndics professionnels).
#2910 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
(...)
Mais si, il est radié. Mais, il a encore quelques jours pour - éventuellement - interjeter appel de cette décision.
Et son nom reste mentionné dans la liste accessible online des "agréés" jusqu'à l'expiration du dit délai de recours.Je ne dis pas que c'est bien. J'explique.
J'étais présent "en personne" à la Chambre Exécutive lorsque le cas a été débâté en séance publique le 21/10. Si je me souviens bien, je crois qu'on va communiquer la décision (la radiation est effectivement proposé) le vendredi 18/11 pour les deux plaintes qui ont été traités.
C'est donc une semaine de 11 jours. Puis il a encore le temps de faire appel ... .
Mais il est possible, que lors la séance de cette même Chambre le 4/10, sur base du communiqué Belga publié ce jour, qu'ils ont décidé à accélérer les choses.
#2911 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
(...)
J'ai reçu (rapidement) la réponse de l'IPI à cette question:"Absolument pas : lorsqu’une personne est radiée de l’IPI (après expiration du délai de recours), son nom est retiré du site.
S’il n’est rien indiqué dans les activités exercées, c’est parce que l’intéressé ne nous a pas déclaré quelles activités il exerce (cette partie étant simplement informative, il n’y a pas d’obligation de le signaler à l’IPI)."
Merci pour cette information.
A quoi sert une information quand ce qu'on communique est peut-être incomplète et du niveau "informative"?
Je crois que la mention sur ceette liste officielle de la firme immobilière de l'AI est aussi "informative" et n'engage pas.
En tout cas beaucoup de firmes mentionnés sur ce "tableau" très officiel ne sont pas mentionnés au BCE, bien qu'il devraient l'être, même s'ils n'ont pas la qualité de personne morale.
#2912 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
(...)
Il est temps de modifier les procédures de contrôle et de les sortir du corporatisme, pas pour les donner à un organisme paritaire avec les propriétaires mais bien à la justice en lui donnant les moyens bien sur.
1. Mais la police ne veut plus enquêter sur la fraude ... . Ce qui reviens à donner une carte blanche aux mandataires des ACP avec des mauvaises intentions ... .
2. En plus la justice ne peut intervenir dans le sens que vous indiquez, que si les règles de fonctionnement des copropriétés deviennent de l'ordre public. Vous êtes partisan de cela? Certains sur ce forum certainement pas. D'où la proposition d'un organisme paritaire ... .
#2913 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
(...)
Je ne connaissais pas ce lien. J'ai tapé quelques codes postaux de ma région et ca m'a permis de voir qu'un quidam de mon coin, qui a été condamné pour avoir envoyé des sbires passer à tabac un locataire mauvais payeur (ils se sont gourés de type en plus) est agréé IPI...
@cochise
Une fois de plus l'utilité de ce forum est prouvé.
@tous
Un syndic (ou régisseur) gère en permanence la fortune d'autrui. Je trouve donc qu'il devrait avoir un casier judiciaire vide.
C'est selon mon opinion personnelle au Procureur de réquisitionner automatiquement la déchéance du droit d'être régisseur ou d'être mandataire d'une ACP, n'importe la fonction (syndic, mais aussi président de l'AG, membre du conseil de copropriété, commissaire aux comptes, ... ). Il peut pour moi rester agent immobilier, mais avec de limitations ... , qui lui sont opposables par des tiers.
Ceci automatiquement dans des ACP qui gèrent annuellement plus qu'un montant spécifique (10.000 EUR?) et sur demande d'un CP dans les autres.
#2914 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
(...) Pour être précis le syndic en question "est toujours repris dans les agréés effectifs...." mais on lui a retiré l'agrément pour toutes les activités. Seul son nom et adresse s'y trouve mais agrée pour aucune activité (http://www.ipi.be/NH_3.php?lingua=FR)
C'est en fait assez systématique.
Donc si vous trouvez un agent immobilier dans la liste avec des cases vides:
soyez attentif et contactez l'IPI. Il y a probablement un problème ... .
#2915 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
...
Ce n'est que le premier cas connu et étalé dans la presse. Mais ce n'est pas le premier dossier que l'IPI enterre à tort. D'autres cas, tout aussi graves pourraient bien surgir du passé...
C'est en fait au moins le 3ème cas connu au niveau national:
- 2008: région de FURNES - L'organisation officielle, sous la tutelle du Minister des PME, avec mission de surveillance des syndics attaque une association de défense des intérêts en justice (et perd) pour avoir osé en parler (voir: http://www.cnic.be/detailkort.asp?which=146)
- 2009: région de KRAAINEM - L'organisation officielle avec mission de surveillance des syndics ne prend pas de mesures envers le gérant de cette firme et reste passif (voir: http://www.cnic.be/page.asp?pageid=20)
- 2010: région d'ANVERS - L'organisation officielle avec mission de surveillance des syndics ne traite pas des plaintes concernant une firme internationale.
- 2011: région de ASSE-ANDERLECHT - L'organisation officielle avec mission de surveillance des syndics démarre finalement après une série d'interventions de plus en plus musclés d'un CP concerné.
- ...
[edit modérateur: ai évidemment supprimé nom des firmes]
[edit auteur: mise à jour suite au édit correct du modérateur]
#2916 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
Il n'est pas écrit que l'ipi a enterré ce dossier...
Il n'est pas écrit que l'IPI n'a pas enterré ce dossier ... .
Le contenu de l'article est en fait le top de l'iceberg.
J'ai été présent à la session de la Chambre Exécutive en octobre ou l'assesseur a proposé la radiation (prononcé le 18/11).
Le problème actuel est qu'on est certain que d'autres ACP sont affectés, mais qu'il est impossible de connaître la liste des ACP gérés par cet agent immobilier.
#2917 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33
Luc a écrit
Citation : Produire des étincelles, c'est facile. Encore faut-il que le feu prenne...
Mais personne ne souhaite mettre le feu à quoi que ce soit
Exact, mais le feu produit aussi la lumière.
Ma réplique (j'admets un peu succinct) faisait en fait suite à la phrase:
"Ne dit-on pas que de la confrontation des idées naît la lumière ?"
Pour ceux qui ont recherché ma réplique "Produire des étincelles, c'est facile. Encore faut-il que le feu prenne..." sur Google, ils auraient trouvé un texte.
Ce texte dit qu'il est impossible de faire du feu (ou de la lumière) avec deux silex, mais bien avec un silex, à condition de le frotter à une autre pierre contenant du sulfure de fer, comme la pyrite ou la marcassite.
Conclusion: un forum fonctionne bien, quand dans un sujet un seul "silex" est actif et que les autres "pierres" contiennent du sulfure ... . La lumière va jaillir. Dans les autres cas on ne voit souvent que des discussions stériles.
#2918 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33
Personne ne se fâche !
Ne dit-on pas que de la confrontation des idées nait la lumière ?
Produire des étincelles, c'est facile. Encore faut-il que le feu prenne...
#2919 Re : Copropriétés forcées » Budget prévisionnel copropriété » 04-11-2011 09:32:11
Sans rentrer dans le détail, les principes de base, pour intégrer le fond de réserve dans le budget prévisionnel :
Année 2012 (AGA 2011)
1. Faire un état des lieux (quelles installations sont susceptibles à nécessiter des travaux d'entretien non-périodiques?)
2. Un par un faire une estimation du budget en tenant compte des prix actuels.
3. Faire un projet "brut" du budget prévisionnel 2012, tenant compte d'une inflation de 0%.
4. Faire un estimation "pessimiste" de l'inflation de l'indice "ABEX" pour la période concernée.
5. convertir le projet "brut" dans un projet net 202 en tenant compte du point 4. En déduire les provisions pour le fond de réserve à demander en 2012 et annoncer les montants à demander pour les années à venir, si l'inflation "ABEX" évolue telle qu'estimée.
Ceci est le budget prévisionnel initial de 2012.
Mise à jour annuelle à partir de 2013 (AGA 2012)
6. Visite annuelle des lieux, mise à jour de l'état des lieux (avec l'aide de l'expert si nécessaire) et vérification si l'état des lieux a changé nettement et nécessite une mise à niveau du budget prévisionnel pour ce poste.
7. Mise à jour approfondie périodiquement (tous les 5 ans ?) des tables des points 2 et 5, et recalcul du projet "net".
8. A partir du projet du budget prévisionnel "net" calculer le montant qui devrait être disponible au début de chaque année. En déduire les provisions pour le fond de réserve à demander en 2013 (si J = 2012) et annoncer les montants à demander pour les années à venir, si l'inflation "ABEX" évolue telle qu'estimée.
Les points 1 à 4 nécessitent souvent l'intervention ou aide d'un spécialiste indépendant. Dans cette phase il est contra-productif à confier cette tâche à un CP, même au syndic. Il faut désigner un expert indépendant, qui sait qu'il n'exécutera pas le travail, ni proposera des firmes.
#2920 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33
(...)
Mais même si c'est indiqué dans l'acte de base, une AG a pu modifier les règles et accorder l'autorisation...
(...)
La Cour de Cassation a jugé il y a quelques mois que ce type de décision, qui n'est pas repris directement dans les statuts, n'est plus opposable aux CP après un certain temps.
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