Citation :Lorsque vous agissez comme propriétaire, chez vous, s'il fait subitement très froid en plein mois d'août et que vous voulez "donner un coup de chaud", vous le faites, non ?
En vertu de quoi, l'interdire à des locataires et/ou occupants d'appartements ?
Effectivement, je donne un coup de chaud quand il fait très froid... Mais je suis seul sur ma chaudière, et je paye seul la facture.

Dans le cas des chaudières alimentant plusieurs appartements, il y aura toujours un plus frileux et un plus économe. Dès que la chaudière se met à tourner, cela consomme pour tout le monde, même s'il n'y a qu'un utilisateur...

Dès lors que c'est tout de même le locataire qui paye, je pourrait laisser tourner toute l'année, ma vie serait plus simple. Mais les locataires économes n'apprécieraient pas. Mais pas du tout, je peux vous le garantir.

En outre, il est bien clair que si les charges augmentent trop par mauvaise gestion, les bons locataires qui savent compter (et donc payer leur loyer) vont aller compter ailleurs. Et les provisions pour charges à présenter aux nouveaux candidats seront très élevées...je devrai baisser le loyer.

Et dernier point, le gaspillage m'énerve. Pas de raison de laisser partir l'argent par la cheminée quand cela n'est pas nécessaire.

Un de mes locataires me demande de remettre le chauffage. Il a froid le soir, et n'a pas chaud quand il se lève le matin. C'était jeudi. Il y avait 25°C dehors et je n'avais pas de pull. J'avoue qu'il m'a énervé, tant par la demande que par le ton employé. Il exigeait que je remette le chauffage immédiatement...

Je lui ai dit de faire comme tout le monde: mettre un pull de plus, et un petit coup de chauffage électrique dans les pièces les moins chaudes. C'est ce que je fais, et il n'y a pas de raison de commencer à consommer du gaz trop tôt.

Qu'en pensez-vous?

curieux a écrit : Je suis à la  recherche d'un bien immobilier. Je demande donc des   renseignements complémentaires à l'une ou l'autre agence lorsque je trouve une annonce pour un bien susceptible de m'intéresser.

Il y a des pratiques qui m'horripilent à savoir :

Les agences qui répondent avec d'autres biens que ceux pour lesquels j'ai montré de l'intérêt et qui n'ont rien de commun avec ce qui a présidé à mon choix (prix extrêment différent, autre commune) ;

sugggestion que le bien est situé dans une autre commune plus recherchée avec les expressions : "à proximité de ...."

Comment réagissez-vous ?

Par ailleurs j'aimerais avoir des informations à propos de la manière dont se passent les choses si l'on demande à une agence de trouver un bien qui réponde à certains critères, quel contrat, à quelle commission, exclusivité, etc... ?  Est-ce efficace ?"

Merci pour vos réponses à venir.

Si donnez spécifiquement à une agence, sur base d'un contrat, une "mission de recherche", ses honoraires seront à votre charge.
Mais cette procédure est assez rare.

L'usage, c'est que les honoraires d'agence sont à charge du propriétaire-vendeur qui a donné à l'agence une mission de trouver acquéreur.

Exemple ? le tarif de l'agence Pim

Moralité: vous êtes libre de vous adresser aux agences de votre choix en leur demandant de vous faire parvenir régulièrement leurs sélections d'offres, sur base de vos critères.  Cela ne vous coûte pas un centime...

Baxter, ne confondez-vous pas la valeur moyenne des ventes et le nombre de transactions ? Car ERA parle du nombre de transactions réalisées et celui-ci est bien en baisse d'après eux. Et la baisse du volume des ventes est un signe important du ralentissement du marché immobilier. !

Si vous achetez, l'acte se passera chez votre notaire. ....

Si vous vendez, l'acte se passera chez le notaire de l'acheteur.  ...

oli a écrit :

C'est clair qu'en France la baisse (le crack ????) a officiellement commencé (voir l'euphorie hystérique depuis quelque temps sur le forum bulle-immobiliere
).

...

(1)    L’AG a désigné un membre du CG comme commissaire aux comptes, il y plus de 10 ans déjà. Chaque année l’AG renouvelle son mandat. Ce commissaire aux comptes contrôle et assiste le syndic seul responsable de sa gestion financière entre autres.
(2)    Pour réaliser ce contrôle, il exige un vu avant chaque paiement exécuté par le syndic et il acte ce contrôle en apposant sa signature sur la facture présentée. Sur base de son contrôle de conformité, le syndic donne ordre à la banque d’exécuter le paiement. Seul le syndic donne ordre à la banque et cela est incontestable vu le paiement on line où une double signature est impossible. J’assimilerais ce type de contrôle à un contrôle a priori. Un deuxième membre du CG contrôle a posteriori (trimestriellement) les dépenses effectuées par le syndic. Il y double contrôle et non pas double signature.

...

... Il n'y a aucune possibilité pour la double signature.

Si des intérêts ont été payé, il faut augmenter le niveau du fonds de roulement. En plus chez moi le fonds de roulement n'est qu'à 15% honoré (un mois de frais de fonctionnement). On paie régulièrement des fournisseurs trop tard. Notre crédit n'est pas haut chez des fournisseurs corrects, et on doit donc se tourner vers d'autres qui sont dans les faits plus chers.

....

Pour un budget annuel, avec des apports mensuels fixes, il faut compter entre 4 à 8 mois de dépenses moyennes pour le fonds de roulement. Le cash-flow doit être à tout moment positif.

...

Propose la création d'un carnet d'épargne à double signature, qui doit contenir à TOUT moment au moins le montant du fonds de réserve. Proposez la nomination d'un syndic provisoire (nommé "adjoint") avec la mission exclusive de 2ème signature de ce carnet. Il ne peut signer, qui si une décision explicite et détaillé de l'AG existe. Ce syndic provisoire doit être un CP, qui n'est pas dans le conseil de gérance (s'il y en a un) ni commissaire aux comptes, ...

Mon ACP gère, en ce qui concerne les parties communes renouvelable, des installations pour une valeur de disons 18 millions euro. Son fonds de réserve doit donc en principe contenir au moins 1,8 million euros pour 250 appartements (= en moyenne 7.200 euros par appartement).

Beaucoup ? Oui.

Suffisante? Non, si on tient compte de ce qu'on doit dépenser en rénovation dans les 5 ans à venir en rénovation ascenseurs (600.000), mesures contre l'infiltration eau pour les terrasses (1.400.000), ... . Ne parlons pas du permis d'environnement, chaufferie, ... .

N'oublions pas que, si votre fonds de réserve est correctement alimenté, vous n'aurez aucun souci à vous faire pour les dépenses imprévues de rénovation. Ils seront payés par ce fonds. Tout investisseur, résident ou non, sait que c'est un atout formidable. On n'aime pas des imprévues.

curieux a écrit : ....
Et pourtant en conclusion au vu de ce que j'ai lu ici et ailleurs, cet immeuble fonctionne grosso modo,  bien qu'avec quelque difficulté pour ceux qui ont des besoins spécifiques. 
Il y a bien pire.

D'accord. Votre ACP se trouve dans la même situation d'équilibre précaire que la mienne de 1988 jusqu'en 1999.

A ce moment notre cogérant-fondateur est décédé. Et ce fût le début des problèmes.

Que préférez vous?

La prévention planifié (= charges prévisibles)?

Ou les dépannages imprévues (= charges imprévisibles)?

Ne parlons pas des dépanages superficiels pour "épargner" d'argent avec du bricolage.