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#301 Re : Locations et baux » Justice de paix : demande de report du défendeur » 02-06-2021 14:19:33
PIM a écrit :Petite considération perso : par les (mauvais) temps qui courent, il y a beaucoup d'avocats qui rament. Et leur donner du boulot, c'est faire oeuvre utile.
Je comprends les pimonautes doués qui se défendent seuls, mais ne serait-ce pas mieux, à la limite, de souscrire une assurance protection juridique qui couvre ces activités de bailleurs ?Sur l'idée et la raison... oui, pourquoi pas.
Sur le fond et la pratique, c'est non pour moi. Et pourtant, j'ai la chance d'avoir un accès privilégié à un cabinet d'avocat.
En passant directement par un avocat : j'ai essayé, je n'ai jamais apprécié les lenteurs, les incompréhensions, le traitement superficiel de ceux-ci. Il n'y a rien à faire, un avocat connaitra toujours votre affaire moins bien que vous, et n'y réagira pas pareillement. Je n'aime pas ça, et ça m'a même déjà joué un mauvais tour.
Payer minimum 250 € pour une défense normale à une simple audience ne le vaut pas. Leur avantage est de manier le verbe et la formule, mais cela peut être recopié par la suite.
(J'ai cependant bien du m'y résoudre pour un problème de bail commercial).
........................
...............................
Entièrement d'accord, j'ai bien envie de rajouter : malheureusement.
Effectivement les avocats connaissent toujours les dossiers des clients beaucoup moins bien que les clients eux-mêmes (de nombreux avocats prennent connaissance du dossier de leur client 10 minutes avant l'audience). Les honoraires qu'ils demandent sont exorbitants, parfois totalement injustifiés. Ainsi, dans une affaire civile, en m'adressant au barreau compétent j'ai fait dans un premier temps supprimer une facture de 2500 euros et ensuite une 2e (avec un autre avocat) de plus de 4000 euros ! Cette profession a besoin d'un grand regard sur elle-même, mais ne semble pas prête à faire le pas. Le premier cours qu'un jeune qui fait le barreau reçoit est toujours le même : « Comment bien facturer au client ».
Je suppose qu'ils gagnent leur vie en demandant des honoraires très élevés et avec les pro deo. Ils se plaignent très souvent de ces derniers, mais en fait, ils en sont très contents.
#302 Re : Locations et baux » Justice de paix : demande de report du défendeur » 02-06-2021 14:19:33
Petite considération perso : par les (mauvais) temps qui courent, il y a beaucoup d'avocats qui rament. Et leur donner du boulot, c'est faire oeuvre utile.
Je comprends les pimonautes doués qui se défendent seuls, mais ne serait-ce pas mieux, à la limite, de souscrire une assurance protection juridique qui couvre ces activités de bailleurs ?
Je me permets de voter contre ! Les avocats demandent des honoraires exorbitants pour des prestations souvent minimales. Ils fixent essentiellement leurs honoraires en fonction des moyens du client. Donc, si le client possède une bonne assurance ils vont chaque fois vouloir soutirer un maximum. C'est mon expérience personnelle, et je la partage volontiers.
#303 Re : Locations et baux » Ma propriétaire change les serrures alors que j'étais en vacances (préavis) » 19-09-2020 09:40:58
Néanmoins,le refus par la police d'enregistrer une plainte n'est pas exceptionnel.
Je confirme, pas exceptionnel du tout.
On peut toujours écrire directement au Procureur du Roi (je l'ai déjà fait). Réponse deux mois après, avec convocation dans un commissariat où les policiers seront très peu accueillants (vu qu'ils ont été 'signalés' comme ayant refusé de recevoir une plainte...).
#304 Re : Locations et baux » Ma propriétaire change les serrures alors que j'étais en vacances (préavis) » 19-09-2020 09:40:58
EP001 a écrit :Il y a manifestement violation de domicile.
Pour qu'il y a violation de domicile, ne faut-il pas qu'il y a domicile?
Ben oui : extrait du message initial:
Je suis, à l'heure actuelle, toujours domiciliée là bas
#305 Re : Locations et baux » bail avec deux preneurs ou un preneur et une caution » 24-08-2020 08:01:00
Paul_6 a écrit :Pour info.
Source : Indicator: 3 février 2017BAUX À LOYER
Votre locataire et son domicile...Quel est le rapport avec le problème soulevé ? (à savoir "une caution" ou "2 preneurs dont un ne se domicilie pas")
*****le voici:
Girkou a écrit :bonjour
j'ai vu dans certains post que l'on pouvait signer un bail et ne pas habiter le lieuCes affirmations n'engagent que ceux qui les ont écrites.
#306 Re : Locations et baux » bail avec deux preneurs ou un preneur et une caution » 24-08-2020 08:01:00
Pour info.
Source : Indicator: 3 février 2017
BAUX À LOYER
Votre locataire et son domicile...
Vous signez un bail d’habitation mais, par la suite, le locataire ne se domicilie pas dans votre habitation. Quelles sont les conséquences pour vous, le bailleur ?
Personne ne s’y inscrit... S’il s’agit d’un bail d’habitation, le locataire doit en principe y installer son domicile. Il est néanmoins difficile de l’y contraindre. Il y a donc une chance que vous constatiez, par la suite, que votre locataire ne s’est pas domicilié à l’adresse du bien qu’il vous loue, pour l’une ou l’autre raison. Mais est-ce un problème pour vous, en tant que bailleur...
Et la taxe sur les résidences secondaires ? Dans un tel cas, la réglementation en matière de résidence secondaire de la commune et/ou de la province où se trouve l’habitation est en effet importante. Si personne n’est inscrit au registre de la population à l’adresse du bien loué, vous risquez, en tant que propriétaire de ce bien, de devoir la payer.
Attention ! Le montant de cette taxe est fixé librement par la commune ou la province, et peut grimper jusqu’à 1 000 € par an.
La facturer à votre locataire ? S’il s’agit d’un bail d’habitation, le locataire manque en effet à ses obligations en ne faisant pas de l’immeuble sa résidence principale. Sur cette base, vous pourriez éventuellement demander le remboursement de la taxe.
Conseil. Pour éviter les discussions, mieux vaut prévoir expressément dans le contrat que, si le locataire n’établit pas son domicile dans l’immeuble, vous pourrez lui refacturer le montant des taxes communales ou provinciales.
Aussi plus simple pour mettre ce locataire dehors ? C’est bien possible. Si le locataire n’a pas établi sa résidence principale dans votre immeuble, vous pouvez – juste pour cette raison – demander la résolution du bail au juge de paix (JP Auderghem, 01.03.2000) .
Le délai est aussi plus court ! En cas de demande d’expulsion, mentionnez également que le locataire n’est pas domicilié dans l’immeuble. De nombreux juges de paix sont en effet alors plus souples. L’un deux a récemment décidé que, dans pareil cas, on ne devait pas attendre 30 jours après la signification par l’huissier, mais que huit jours étaient suffisants (JP Louvain, 06.12.2016) .
Prévoyez, dans le bail, que vous pourrez refacturer les éventuelles taxes sur les résidences secondaires au locataire. Il vous sera aussi possible de mettre ce dernier dehors plus facilement et plus rapidement.
#307 Re : Locations et baux » Fiscalité sur les loyers de parking » 20-08-2020 13:24:32
Bail écrit ? Enregistré ? Affectation privée y précisée ?
Je pense qu'un bail de ce type DOIT être enregistré.
La location de garages relève de la loi sur le bail de droit commun>>on n'est pas tenu de suivre les règles de la loi sur les baux de résidence principale (souvent à l’avantage du locataire). On peut par exemple louer sur base annuelle.
#308 Re : Locations et baux » Ma propriétaire change les serrures alors que j'étais en vacances (préavis) » 19-09-2020 09:40:58
Tant qu'il n'y a pas remise des clefs il y a violation de domicile peu importe que l'appartement soit vide mais le locataire est redevable également du loyer et des autres obligations tant que les clefs ne sont pas remises
Ben oui, sous réserve -quand même- de disposer de tous les éléments du dossier.
#309 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
GT a écrit :Paul_6 a écrit :Je n'ai ni le temps, ni l'envie de donner tous les détails pour me 'justifier'. Mais le syndic que nous avions DEVAIT être éjecté. Et nous devions éviter toute manoeuvre de sa part pour s'accrocher. Voilà pourquoi nous avons agi comme cela. De plus, le mandat du nouveau syndic est de 1 an, et donc si les cp ne sont pas contents (moi inclus) il aura son C4 dans un an.
Le C4 est un formulaire que le travailleur qui veut bénéficier d'allocations de chômage doit immédiatement introduire auprès de son organisme de paiement à l’issue de la période couverte par une rémunération.
Une partie du formulaire est complétée par l'employeur. L'autre par le travailleur.
Le syndic n'est pas un travailleur .
Le syndic ne perçoit pas une rémunération.
L'ACP n'est pas l'employeur du syndic.
L'ACP ne remet pas de formulaire C4 au syndic.
Le syndic ne bénéficie pas d'allocations de chômage.L'ACP peut soit décider de révoquer le syndic lorsque le contrat de mandat est en cours, soit décider de ne pas renouveler le contrat de mandat du syndic qui s'éteindra au terme de celui-ci.
GT, j’imagine que Paul_6 voulais tout simplement dire qu'à l'AG suivante, les copropriétaire peuvent ne pas reconduire le syndic et peuvent désigner un autre. C4 est utilisé souvent pour dire " Au-revoir et merci"
:)
Bien évidemment, j'employais C4 dans ce sens...
#310 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Paul_6 a écrit :max11 a écrit :Paul_6 a écrit :max11 a écrit :Et ceux qui vous donnaient leur procuration n'étaient pas avisés de votre intention de renverser le syndic pour en mettre un autre de votre choix sans que tout le monde n'ai pu avoir l'occasion d'en débattre, de se renseigner sur les candidats, de donner ses propositions, ....
Finalement, votre attitude n'est pas mieux et tout aussi incorrect....Réussir son coup ne veut pas dire que vous avez bien manœuvré pour le bien de la copropriété ! D'abord uniquement à votre avantage avec, parfois, un résultat collatéral qui peut être bon ou un peu mieux pour la copropriété !!!
Je n'ai ni le temps, ni l'envie de donner tous les détails pour me 'justifier'. Mais le syndic que nous avions DEVAIT être éjecté. Et nous devions éviter toute manoeuvre de sa part pour s'accrocher. Voilà pourquoi nous avons agi comme cela. De plus, le mandat du nouveau syndic est de 1 an, et donc si les cp ne sont pas contents (moi inclus) il aura son C4 dans un an.
Quelque soit l"explication, vous avez manipulé les CP en arrangeant tout à votre sauce sans que les autres CP ne soient informé des intentions que vous aviez en leur demandant leur procuration....
Vous n"avez même pas eu la décence d'expliquer vos projets à ceux à qui vous demandiez leur procuration !!!!
Je n'aimerais pas être CP dans votre copropriété...On ne porte pas de jugement quand on n'a pas les données suffisantes pour ce faire.
Vous avez manipulé les autres CP pour atteindre votre but.
Quelles qu'en soit les raisons bonnes ou mauvaises, je n'en sais rien et là n'est pas la question !
Ben oui,vous confirmez: vous ne connaissez pas les raisons et vous jugez. Et je ne pense pas être le premier à effacer un message..
#311 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Paul_6 a écrit :max11 a écrit :Paul_6 a écrit :Paul_6 a écrit :Ce que j'ai vécu tout récemment:
1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 20202/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.
Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.
Et ceux qui vous donnaient leur procuration n'étaient pas avisés de votre intention de renverser le syndic pour en mettre un autre de votre choix sans que tout le monde n'ai pu avoir l'occasion d'en débattre, de se renseigner sur les candidats, de donner ses propositions, ....
Finalement, votre attitude n'est pas mieux et tout aussi incorrect....Réussir son coup ne veut pas dire que vous avez bien manœuvré pour le bien de la copropriété ! D'abord uniquement à votre avantage avec, parfois, un résultat collatéral qui peut être bon ou un peu mieux pour la copropriété !!!
Je n'ai ni le temps, ni l'envie de donner tous les détails pour me 'justifier'. Mais le syndic que nous avions DEVAIT être éjecté. Et nous devions éviter toute manoeuvre de sa part pour s'accrocher. Voilà pourquoi nous avons agi comme cela. De plus, le mandat du nouveau syndic est de 1 an, et donc si les cp ne sont pas contents (moi inclus) il aura son C4 dans un an.
Quelque soit l"explication, vous avez manipulé les CP en arrangeant tout à votre sauce sans que les autres CP ne soient informé des intentions que vous aviez en leur demandant leur procuration....
Vous n"avez même pas eu la décence d'expliquer vos projets à ceux à qui vous demandiez leur procuration !!!!
Je n'aimerais pas être CP dans votre copropriété...
On ne porte pas de jugement quand on n'a pas les données suffisantes pour ce faire.
#312 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Paul_6 a écrit :Paul_6 a écrit :Ce que j'ai vécu tout récemment:
1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 20202/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.
Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.
Il faut encore avoir les numéros de téléphone des copropriétaires....ce qui n'est évident dans une grande copro!!
C'est clair, c'est un travail...Mais qui cherche trouve...Je crois avoir plus de données sur les cp que le syndic n'en a!
#313 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Paul_6 a écrit :Paul_6 a écrit :Ce que j'ai vécu tout récemment:
1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 20202/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.
Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.
Et ceux qui vous donnaient leur procuration n'étaient pas avisés de votre intention de renverser le syndic pour en mettre un autre de votre choix sans que tout le monde n'ai pu avoir l'occasion d'en débattre, de se renseigner sur les candidats, de donner ses propositions, ....
Finalement, votre attitude n'est pas mieux et tout aussi incorrect....Réussir son coup ne veut pas dire que vous avez bien manœuvré pour le bien de la copropriété ! D'abord uniquement à votre avantage avec, parfois, un résultat collatéral qui peut être bon ou un peu mieux pour la copropriété !!!
Je n'ai ni le temps, ni l'envie de donner tous les détails pour me 'justifier'. Mais le syndic que nous avions DEVAIT être éjecté. Et nous devions éviter toute manoeuvre de sa part pour s'accrocher. Voilà pourquoi nous avons agi comme cela. De plus, le mandat du nouveau syndic est de 1 an, et donc si les cp ne sont pas contents (moi inclus) il aura son C4 dans un an.
#314 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Paul_6 a écrit :MarcoBrux a écrit :Paul_6 a écrit :" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...Je n'ai pas compris votre intervention!
Bof, mettre une clause de ce type n'a pas grand sens, à mon humble avis. Clause ou pas clause si le syndic s'estime diffamé ou s'il estime que son 'image' est lésée il dépose plainte.
Parce que l'AG a décidé de ne pas renouveler son mandat et qu'éventuellement a décidé de nommer un nouveau syndic!!! ou est la diffamation et en quoi son image est lésée????
Entièrement d'accord, dans ce cas, aucune diffamation et aucune 'lésion' d'image!
#315 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Ce que j'ai vécu tout récemment:
1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 20202/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.
Dans ce cas nous avions un groupe de travail, qui avait 'choisi' le nouveau syndic. Quelques jours (4/5, pas plus) avant l'AG nous avons téléphoné à un maximum de cp, demandant d'abord des procurations. Si les gens souhaitaient venir alors on parlait du nouveau Syndic. TOUT faire en stoemmelings me paraît risquer un refus. Alors que convaincre par tél est facile.
#316 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Paul_6 a écrit :" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...Je n'ai pas compris votre intervention!
Bof, mettre une clause de ce type n'a pas grand sens, à mon humble avis. Clause ou pas clause si le syndic s'estime diffamé ou s'il estime que son 'image' est lésée il dépose plainte.
#317 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
" le contrat du syndic pourrait très bien prévoir une clause concernant l'atteinte à l'honneur du syndic."
???ça je veux le voir pour le croire...
#318 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Ce que j'ai vécu tout récemment:
1 / PV de notre AG de 06/2019 (je cite):
À l'unanimité le contrat du Syndic est prolongé pour une période d'un an: jusqu'au 30 juin 2020
2/ ODJ pour l'AG de début juillet 2020 (je cite):
11. Election du Syndic - mandat à donner pour la signature du contrat - majorité absolue
Reconduction
>>Election sans problème d'un nouveau syndic.
(nous n'avions jamais dit à l'ancien Syndic que nous comptions l'éjecter, au contraire. Il l'a compris vers la fin de la séance...)
Fin juillet: le nouveau syndic reçoit tous les documents de l'ancien.
#319 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
Paul_6 a écrit :Moi il me s............
des cand.idats.
Dans le cas présent, le mandat du syndic prend fin non pas le jour de l'ag, mais fin décembre (si j'ai bien retenu).
On peut lire ceci:
1) le contrat de syndic s'arrête à l'AG( contrat d'1 an) à reconduire ou pas à chaque AG. s'il n'est pas reconduit, il prestera son préavis jusqu'au 31/12/2020.
??
#320 Re : Copropriétés forcées » Reconduction mandat de syndic& choix nouveau syndic » 17-08-2020 11:27:10
. en effet, si le syndic est révoqué sur base du point mis à l'ordre du jour, pour moi, rien n'empêche l'AG de désigner un successeur sur le champs( le syndic exécute les décisions de l'AG) d'autant plus qu'un groupe de travail a travaillé longtemps pour sélectionner les candidats potentiels.( j'ai déjà vécu cette situation, et elle s'est pas passée de la sorte sans que le syndic ne branche...mais c'est peut être rare)
Moi il me semble que si le mandat du syndic se termine 'le jour' de l'assemblée générale, il en découle automatiquement implicitement que le jour de cette AG soit on reconduit le mandat du syndic, soit -en cas de non-reconduction- on choisit un autre syndic. Cela me paraît totalement évident.
Supposons par l'absurde: on vote et le mandat du syndic n'est pas reconduit. Et puis?? On reste sans syndic? Sous le prétexte qu'il n'est pas mis à l'ordre du jour « choix d'un nouveau syndic ». Cela n'a pas de sens car cela impliquerait d'etre sans syndic tout un temps ce qui est illégal. Et je ne vois pas où il est mis dans la loi qu'il faut présenter auparavant des candidats.
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