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#3261 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
… Les réviseurs qui l'ont audité l'ont fait avec grand professionnalisme. J'ai appris plein de choses à leur contact. Ils ont appliqué une méthode d'audit qui peut auditer n'importe quels comptes.
Mais visiblement, ils découvraient un autre univers: celui de la copropriété. Ils ont passé un temps fou à comprendre le fonctionnement avant de pouvoir donner un avis.
En clair, ils ont audité un métier qu'ils n'ont jamais pratiqué. En facturant un honoraire de spécialiste. En passant des heures à comprendre ce qu'était une copropriété (les heures, facturées, bien sûr...)
@grmff
Vous suivez un cercle vicieux du type « pétition de principe ». Voir la page correspondante de Wikipédia : « Cercle vicieux » . Je cite :
Dans son sens le plus courant, un cercle vicieux (ou enchaînement diabolique, effet boule de neige ou encore spirale vicieuse) est un ensemble de causes et d'effets qui forment une boucle dégradant la situation, parce que l'effet négatif nourrit et amplifie les causes qui lui donnent naissance. À l'inverse, on parle de cercle vertueux ou de spirale vertueuse, lorsqu'un même mécanisme de rétroaction amplificatrice entraîne des effets positifs ou bénéfiques.
@tous
Dès la publication de l’Arrêté Royal, des normes très basiques de la comptabilité générale des entreprises seront mis en application pour les ACP à la date fixé par l’AR, tel que cela a été le cas, mais plus détaillée, pour les sociétés (1975), les ASBL (2002), l’État fédéral et ses entités (2012/2014), … .
J’attire ici l’attention aux hôpitaux, qui sont aussi soumis, bien qu’ils aient un décompte parfois très compliqué à faire envers leurs patients, beaucoup plus que celui fait par une ACP envers ses copropriétaires. Ils ont obtenu l’autorisation à utiliser pour cela les classes 8 et 9, avec des liens automatiques entre les classes 6/7 (schéma général) et 8/9/0 (schéma additionnel et particulier).
Le « secteur immobilier » a oublié de demander cette exception, en se focalisant uniquement sur un rejet total de ce système comptable légal et européen. Ils ont oublié de d’abord étudier les possibilités, et de répondre, fondé sur des arguments valables et légaux, « oui, mais » au lieu d’un « non » stérile et non-productive.
Hormis les ACP il n’y a plus aucune catégorie d’entreprises qui n’est pas soumis aux règles minimales d’une comptabilité générale, telle que édicté par le législateur Belge en 1975, et harmonisé au niveau Européen. Voir ce que saxo a écrit.
Il est donc impossible de pouvoir garder un système qui est très difficile à comprendre pour un réviseur agréé (IRE) ou expert-comptable agréé (IEC)°. (IEC)
Refuser d’appliquer les normes européennes est un combat d’arrière garde, qui consomme beaucoup d’énergie et qui provoquera seulement que les normes finalement mise d’application seront moins adaptés aux ACP.
En plus on a créé volontairement une confusion, qui est néfaste pour une mise en application des normes minimales. L’IPI a selon moi dans ce contexte dépassé sa mission légale et a dans ce cadre probablement une responsabilité énorme extracontractuelle. Ce dernier point dépasse ce sujet et peut-être discuté dans un autre sujet.
D’un coté on gueule quand l’État impose des normes strictes et d’un autre coté on gueule quand l’État laisse la liberté, dans un cadre très large. Que veut-on ? Comme un enfant gâté, seulement les avantages d’un système, et pas les soi-disant désavantages ?
C’est exact que certains ACP, aidés par des syndics moins scrupuleux, vont probablement essayer profiter de ce cadre très large pour essayer d’imposer des abus à leur minorité majoritaire. Cela va coûter de l’argent et de l’énergie aux copropriétaires lésés, mais aussi à l’ACP dans son ensemble.
Cela coûte plus à être non-transparent, qu’à être transparent.
Mais qui va en être finalement la victime ?
- La minorité majoritaire ? Oui, directement (une avant-garde de ce groupe est très actif sur ce forum)
- La majorité minoritaire ? Oui, sur court terme (la majorité silencieuse, comme en Tunisie, …)
- Les chefs de cette conspiration de fait ? Oui, sur moyen terme (le clan qui en profite, … )
- L'Etat? Oui, certainement sur long terme, puisque le système préconisé par le secteur (ABSA, ...) est en fait du type "black box" et permet entre autre à instaurer facilement une fraude fiscale, sociale, .... (@francis: je n'ai pas dit que tous les syndics le font).
Quand aux principes minimaux, quoi seront probablement imposés aux ACP dés 2012/2013, il faudra attendre la publication de l’AR. J’ai vu un projet. Les normes proposées en décembre 2010 par la CNC sont moins contraignantes que ceux d’une ASBL, bien que l’ACP peut être considéré comme une association de gestion d’un bien spécifique.
Il est fort probable que des articles seront publiés sur ce sujet par des associations de défense des intérêts des copropriétaires dans un lieu plus approprié que ce forum. Mais j’y référerai au moment approprié, si utile pour les visiteurs de ce forum.
@grmff, francis, gof, …
Ce que j’ai écrit ci-devant n’est certainement pas dirigé contre vous, mais contre ceux qui vous dés-informent.
#3262 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
Auditeur interne et externe
Je ne crois pas qu'on peut en même temps être auditeur interne ET auditeur externe.
Lire par exemple:
- Audit.
mais aussi:
- Audit Comptable et Financier
et last but not least:
#3263 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
Ceux qui sont venu m'auditer n'y connaissaient rien en copropriété, et cela leur a pris un temps fou pour entrer dans le système.
Alors, pourquoi ne pas se faire contrôler par ces professionnel du secteur concerné?
C'est exact. Ils ne connaissent pas les 1000 systèmes des 1000 syndics.
Comme en 1975 ils avaient aussi de grands problèmes à comprendre la comptabilité des firmes, avec chacun leur système spécifique.
Attendez la publication de l'AR sur le schéma normalisé. On va voir si le schéma compliqué et non transparent de l'IPI, qui veut faire une répartition sans utiliser les classe 8 et 9 sur base d'une liste de 5 pages de comptes obligatoires (au lieu d'une page proposé par la CNC), va être imposé. Espérons que non.
On va savoir si l'IPI a réussi à rendre le schéma non transparent pour les experts-comptables.
#3264 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
Demain, vous allez avoir des syndics qui vont contrôler les comptes de leurs confrères.
Demain? Là je ne suis pas d'accord. Plutôt hier.
Dans mon ACP cela se passe depuis 2002 dans les coulisses. Le syndic utilise cet "expert" pour "convaincre" une majorité du CdG. Les autres ont été exclus et remplacés par des membres cooptés.
Je ne le sais moi-même par hasard que depuis 2008, lorsqu'un membre du CdG a dévoilé l'existence de cette expertise qui avait invalidé mes remarques concernant la comptabilité, sans procédure contradictoire.
L'IPI approuve de fait cette méthode et a classé ma plainte "sur le rôle".
Cet expert a probablement rendu beaucoup de services de ce type là, puisqu''il a été élu depuis 2002 à des hautes fonctions au sein de l'IPI et fondé des associations qui lui servent d'appui.
#3265 Re : Copropriétés forcées » fonds de réserve » 31-01-2011 06:31:14
Pour mettre le sujet du commissaire aux comptes dans son cadre, je réactive une question de 2007.
En effet la finalité est d'arriver à une utilisation rentable des fonds avancés par le CP. Pour le documenter je cite un extrait d'un dossier du site UniversImmo français, qui lui-même cite un site Québécois, où le fonds de réserve s'appelle fonds de prévoyance.
Pourquoi effectuer une étude du Fonds de prévoyance ?
(ce terme désigne en fait un plan de travaux en vue de créer et alimenter un Fonds de prévoyance (NDLR))1. remplir les obligations du Code civil du Québec pour la constitution d’un fonds de prévoyance (Code civil du Québec, article 1071)
2. faciliter la préparation du budget annuel d’opérations pour l’entretien des aires communes (lire : les « parties communes » (NDLR)) et la gestion du fonds de prévoyance. (...)
3. rassurer les futurs acheteurs qu’ils ne feront pas face à des cotisations spéciales élevées un an ou deux après avoir acheté une copropriété. Dans quelques années quand le parc d’immeubles en copropriété aura vieilli, qui voudra acheter une copropriété si le fonds de prévoyance est incapable de faire face aux dépenses durant plusieurs années consécutives ? Les aînés à revenu fixe auront-ils les ressources financières pour absorber de telles cotisations spéciales répétées ?
4. maintenir la valeur marchande des investissements des copropriétaires, à mesure que les immeubles vieillissent et nécessitent un entretien régulier et le remplacement des composantes des parties communes pour cause de désuétude ; si ces travaux ne sont pas effectués ou sont retardés par faute de fonds suffisants, l’apparence de l’immeuble en souffre.
5. mettre en œuvre un principe d’équité par lequel les copropriétaires dans un immeuble neuf contribuent aux coûts dus à la détérioration de ces composantes dès le premier jour d’occupation en investissant des sommes suffisantes dans le fonds de prévoyance plutôt que de laisser seulement aux copropriétaires présents au moment de dépenses majeures la charge de payer les travaux à effectuer.
6. être préparé pour le moment où les futurs acheteurs de copropriétés seront plus avisés et éduqués au sujet de certains pièges de la vie en copropriété ; quand plusieurs acheteurs auront été échaudés par des cotisations spéciales répétées, ils rechercheront les copropriétés pour lesquelles il y a un fonds de prévoyance suffisant pour faire face aux dépenses majeures qui, inévitablement, se présentent à long terme.
#3266 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
une piste bien belge sur lien
Correct, dans son sens positif.
1. Les lois belges sur la copropriété diffèrent fondamentalement depuis 1994 de la loi française sur la copropriété à cause de la manière que l’article 544 du Code Civil a été implémenté dans les articles 577-3 à 577-14 CC, dont le texte est :
Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
2. La loi de 2010 a instauré de fait l’organe interne de l’ACP « Commissaire aux comptes », qui peut être rempli par un mandataire de l’ACP qui est copropriétaire ou non. S’il est externe à l’ACP il devra être agréé par l’Institut compétent (probablement comme expert-comptable). Le texte de l’article 577-8/2 CC tel que publié le 28.06.2010 est :
Art. 577-8/2.
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
Si l’ACP décide de confier le contrôle externe à une personne, alors elle devra être agréé par l’Institut compétent (probablement comme réviseur) dans tous les cas et ne pourra pas être un copropriétaire.
3. La loi de 2010 n’a pas fait le toilettage des articles 577-2 à 577-14 CC pour mettre le Code Civil en concordance à 100% avec les principes de la loi de 1994 (rappelez vous : « l’AG est souveraine »).
A titre d’exemple je réfère à la discordance fondamentale entre les termes « syndic d’immeuble » (français) et « syndic de l’ACP » (belge), mais aussi au manque d'une définition explicite de "membre de l'AG".
Syndic d’immeuble
Origine : Loi de 1965
Loi française du 10.06.1965 - Art 18 alinéa 2
« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous : ..... - d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. »
Quelques conséquences :
- le syndic français est responsable pour l’administration et conservation de l’immeuble
- un seul compte bancaire autorisé pour l'ensemble des immeubles gérés par un syndic français
- le syndic français décide des travaux nécessaires, urgents et provisoires
- le règlement de déontologie de l’IPI se base sur un AR de 1993, qui se base de fait sur cette définition française
- …
Syndic de l’ACP
Origine : Loi de 1994
Code Civil belge - Art. 577-5 § 3.
L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.Art. 577-8 § 4.
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
1° ...
2° ...
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; ...
Quelques conséquences :
- l’ACP est responsable pour l’administration et conservation de l’immeuble
- un compte bancaire par ACP
- le syndic d’ACP décide des travaux urgents et provisoires, mais pas des travaux nécessaires.
- l'AR de 1993, qui a créé l'IPI, n'a pas été adapté aux changements imposés par la loi de 1994, d'où une série de "malentendus" et un certain "malaise".
- …
4. Il est intéressant de lire le rapport annuel de 2006 du Comité P. Dans son paragraphe 1.3.2 ce rapport décrit le contrôle des comptes du comité. Je cite une partie du texte :
Le budget du Comité permanent P et l’ensemble des opérations comptables et financières y afférentes font l’objet d’un contrôle tant interne qu’externe.
En ce qui concerne le contrôle interne, selon l’article 42 du Règlement d’ordre intérieur du Comité, le commissaire aux comptes (désigné en son sein par le Comité permanent P) vérifie la tenue régulière de la comptabilité. Il analyse, entre autres, la bonne affectation des crédits et le non-dépassement de ceux-ci dans le strict respect des postes budgétaires approuvés par la Chambre des représentants. Il dresse un rapport qu’il soumet au contrôle externe de la Cour des comptes et au Comité permanent P en séance plénière pour acceptation du compte budgétaire.
Ce qui précède est mon opinion personnelle.
#3267 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
La nouvelle loi est mal faite? Ben tiens...
Je ne vous comprend parfois pas ... vous êtes contre une loi détaillée, mais quand elle laisse tout la liberté à l'ACP (et le rend en fait juridiquement responsable pour les règles stupides qu'elle impose elle-même), alors vous avez aussi des critiques. Que voulez vous?
N'oubliez pas qu'aucune loi interdit d'être stupide.
Mais aucune loi ne vous exempt des conséquences d'une décision stupide imposé par vous même.
@dach
Le législateur a voulu donner une entière liberté à l'ACP pour définir la fonction du commissaire aux comptes. On peut définir les tâches d'une façon minimale au maximale, mais aussi imposer des règles stupides.
L'AG doit les définir avant de désigner une personne et tout CP peut aller chez le Juge, si les tâches sont irrégulier, frauduleux ou illicites.
C'est un fait si elles sont stupides, que le Juge en va pas les annuler, mais ... l'ACP risque fort d'avoir des problèmes avec des règles stupides quand le syndic se sert à des fins privés des fonds de l'ACP pour récupérer l'argent.
Il va probablement pouvoir le faire impunément et rien devoir rembourser, puisque l'AG a défini des règles stupides et en est à 100% responsables.
Consultez la page suivante du site du SPF "Budget et contrôle de gestion" -> "Un budget" -> "Monitoring", .... mais aussi d'autres sur la fonction minimale.
Un exemple de la définition d'une mission de contrôle externe, qui est assez complète et qui peut servir comme exemple, mais doit être adapté à la réalité du terrain sans sortir du cadre de la loi sur la comptabilité générale de 1975, telle que mis en application par un AR encore à publier, mais qui est dans le "pipeline" :
§ 4. Le mandat du collège des commissaires aux comptes doit au moins comprendre les tâches de contrôle suivantes :
- Certification des comptes annuels
- Certification du rapport annuel, justifiant les frais de gestion
- Certification du rapport annuel, justifiant le coût individuel des prestationsCes responsabilités doivent notamment s'exercer au travers des activités de contrôle suivantes :
- Revue du système de contrôle interne de la C.T.B, et plus spécifiquement des mesures prises pour distinguer clairement
• les coûts liés aux prestations pour tiers des coûts des prestations financées par l'Etat
• les frais liés à l'exécution des projets des frais de gestion de la C.T.B. • les dépenses en cogestion des dépenses en régie,- Revue périodique selon un cycle de trois ans de la comptabilité des prestations de toutes natures gérées par les représentations à l'étranger
- Revue des réconciliations effectuées par la C.T.B entre le système de reporting FIT et la comptabilité générale
PS je viens de lire les dernières intervention très utiles, dont je n'ai pas su tenir compte.
#3268 Re : Copropriétés forcées » Date 'idéale' pour l'AG » 29-01-2011 13:37:12
Le délai (qui est de 7 mois pour la comptabilité d'une société) peut-être raccourci en pratique pour un syndic bénévole, qui n'est syndic que d'une ACP. Un syndic professionnel est syndic de plusieurs ACP.
Il peut physiquement faire 5 à 7 AG par semaine, donc une soixantaine par trimestre.
Des contraintes d'efficacité pour la gestion de son calendrier lui imposent à pouvoir repartir les AG, ... sur la période maximale.
Mais il en ressort aussi (et sa déontologie l'impose) qu'il doit organiser son cabinet de telle façon que c'est possible à faire le travail dans le cadre du calendrier imposé par la loi et les statuts.
Si non ...il doit ou bien réorganiser son cabinet (= engager du personnel) ou démissionner ou courir le risque d'une plainte à l'IPI pour manque de professionnalisme. On n'accepte du travail que quand on peut honorer ses engagements.
#3269 Re : Copropriétés forcées » Décision non prise en AG » 29-01-2011 14:12:15
La réunion a eu lieu en avril 2010. Est-ce vraiment différent?
Oui.
Avec la loi de 1994 le syndic pouvait "interpréter", semer le doute et vous forcer d'aller en justice. Depuis le 01.09.2010 il ne peut en pratique plus interpréter comme avant.
Un point classique: avant le 01.09.2010 il pouvait refuser de donner la liste des adresses des CP. Maintenant plus, puisque c'est écrit en clair dans la loi en laissant aucun doute.
Dans votre cas il n'y a aucun doute possible: pas de point sur l'ordre de jour de l'AG 2010, ni repris dans le PV, donc pas de décision d'AG.
Le délai de trois mois n'est valable que pour des décisions de l'AG. C'est à l'ACP (et au syndic comme représentant de l'ACP) à prouver qu'une décision explicite a été prise.
Dans votre cas il s'agit d'une décision du syndic, qu'il faut attaquer à l'AG. Donc mettre un point à l'ordre du jour de l'AG suivante. Ce que vous pouvez faire à n'importe quel moment, indépendant de la date de l'AG suivante.
#3270 Re : Copropriétés forcées » Site internet d'une copropriete » 28-04-2011 09:32:02
luc a écrit :un logiciel généraliste commence à s'imposer
lequel ?
Le lieen vers l'article sera posté ici dès qu'il est publié.
#3271 Re : Copropriétés forcées » Site internet d'une copropriete » 28-04-2011 09:32:02
@tony
Dans une autre vie j'étais informaticien (oui, j'ai programmé avec des bandes perforés, des cartes perforés, des cartes magnétiques des TI-59, les cassettes des C64, ...).
Finalement j'étais de par mes fonctions devenu spécialisé dans la mise à disposition d'informations à des utilisateurs, plus spécialement à vérifier en permanence si les besoins des utilisateurs non-informaticien étaient fonctionnellement honorés et utilisables.
Les solutions Compuserve, Yahoo!, Google, MS Office Live, ... ont toutes des avantages et désavantages, tout comme des solutions "home made", tel que confectionné par vous. Des solutions effectives vont émerger pour la fonctionnalité "frontoffice" des ACP (grandes et/ou complexes).
Pour la fonctionnalité "backoffice" un logiciel généraliste commence à s'imposer, avec un coût de 0 EUR par mois pour un utilisateur passif, 5 EUR par mois pour un utilisateur actif (membre du Conseil de Copropriété, ...) et 20 EUR par mois pour l'ACP.
Ce système est actuellement en phase d'essais, dans un contexte très réel. Il ne demande pas une connaissance informatique pour tous, mais exige en pratique seulement une connaissance élémentaire par le syndic de gestion des autorisations d'accès aux fichiers et de savoir générer des fichiers PDF/A.
#3272 Re : Copropriétés forcées » Décision non prise en AG » 29-01-2011 14:12:15
Ce qui suit est mon avis personnel et est d'application pour une AG tenue à partir du 01.09.2010 (même si invité avant cette date).
L'article de la la loi à appliquer est d'abord l'Art. 577-6. En trois pages A4 la loi décrit dans un ordre logique comment organiser une AG, d'une façon cohérente et lisible. C'est une des réussites de la loi d'avoir regroupé toute une série de dispositions dans une description logique et assez lisible pour un néophyte.
Le syndic de l'ACP l'organise au nom de l'ACP, pas en son nom propre. Ce n'est pas lui qui est le chef, mais l'ACP (donc l'AG). L'AG est souveraine envers le syndic. C'est la différence essentielle avec la situation en France.
Plus en détail les dispositions suivantes de quatre alinéas du §3 de cet article, dont surtout le premier, le 2ème te le 4ème vous intéressent:
Art. 577-6 § 3.
La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Donc votre syndic a omis de mettre ce point sur l'ordre du jour, dans l'invitation (= 15 jours avant l'AG), de détailler sa proposition et d'indiquer où on pouvait consulter le dossier technique, si une copie n'était pas jointe à l'invitation.
En résumé:
- seul le syndic fait l'ordre du jour et en est en somme l'auteur (il y a une exception, que je ne discute pas ici)
- il doit mettre tout point, proposé par un CP à l'ordre du jour, sans préjuger, filtrer ni censurer.
- il doit mettre à disposition des CP au même moment sans discriminer sa proposition intégrale, ou bien en joignant une copie ou bien en indiquant où on peut consulter le dossier, et ceci au moins 15 jours avant l'AG. Le dossier n'est pas prêt, alors il s'en suit que le point n'est pas prêt pour être soumis à l'AG pour décision.
Attention aux contrats-cadre, où la firme du syndic conclut un contrat-cadre avec un fournisseur afin de de recevoir une ristourne pour chaque contrat conclus, ... .
Cette "commission" est en fait une ristourne qui doit être passé à l'ACP, si non c'est une commission sécrète (pour l'ACP).
Exemple classique: la fourniture de l'électricité pour les parties communes. Je ne rentre pas dans les détails, mais je veux bien le faire dans un sujet séparé.
Peut-il décider lui-même?
Dans certains cas oui. Ces cas sont sont spécifiés dans la loi dans l'article 577-8 §4 4°. (NB je vous conseille à lire la loi, et certainement les articles 577-6 à 577-8).
L'article 577-8 §4 reprend les tâches impératives du syndic, ceux qu'il ne peut pas déléguer à d'autres personnes. La seule exception est un syndic qui lui a été adjoint par le Juge ou l'AG pour une mission déterminée. Donc ces tâches ne peuvent pas être délégué au Conseil de Copropriété.
Art. 577-8 § 4.
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
1° ...
2° ...
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.
D'abord le point 3° est d'application. Le point 4° est une exception au 3°, qui doit être motivé par celui qui veut l'utiliser.
@jean08
Cette décision du syndic n'est pas attaquable en justice, mais elle est attaquable en AG.
En marge: dans ce cadre j'insiste sur le fait que la loi française permet au syndic d'exécuter des travaux qui sont nécessaires sans autorisation de l'AG. Ce qui n'est pas le cas en Belgique. Le loi française est entre autre par ce fait plus compliqué, ce qui n'est pas le cas en Belgique. Il faut donc limiter vos recherches sur internet à des pages belges, qui ne sont pas une copie de sites français.
Finalement le point 18° n'est pas sans importance. Il doit par ce fait, en cas d'application du 4°, aussi indiquer l'implication de cette décision sur le budget.
Besoin de plus d'information sur un détail spécifique? Pose la question précise sur ce forum.
#3273 Re : Copropriétés forcées » Site internet d'une copropriete » 28-04-2011 09:32:02
Je crois que côté francophone, c'est pas encore l'usage de communiquer le dossier d'une ACP en ligne ... .
Coté néerlandophone non plus, mais il est un fait que (vu la différence entre le texte de la loi dans les deux langues) que certains firmes se sont lancés dans ce marché plus tôt du coté Nord.
Un site classique qui permet cet échange est un groupe Yahoo! configuré comme groupe privé d'annonce. Seul désavantage réel dans certains cas: interface unilingue F ou E, mais le contenu peut-être multilingue.
J'utilise un groupe de ce type pour les communications avec les CP de mon ACP qui veulent connaître ma position et les documents (de l'ACP) sur lesquels je base mes dires. Personne ne sait voir qui est membre du groupe (sauf le propriétaire du groupe). Des GB de place pour les fichiers ...
Ce groupe peut parfaitement être configuré pour servir comme site d'une petite ACP. Mais il faut admettre des publicités, parce que c'est gratuit.
Ce type de sites n'exige aucune connaissance informatique.
#3274 Re : Copropriétés forcées » Date 'idéale' pour l'AG » 29-01-2011 13:37:12
Les deux exemples que j'ai cité sont en fait deux extrêmes: l'un d'un agent immobilier professionnel qui est syndic dans une centaine d'ACP et l'autre un syndic bénévole qui est syndic d'une petite ACP.
En marge: le triplet "Date AG / Mandat de syndic / Exercice comptable" n'existe pas.
Le syndic sortant doit remettre sa comptabilité dans les 30 jours, y compris une clôture intermédiaire. Le syndic entrant clôturera en fin d'année la comptabilité. Il ne pourra pas changer les inscriptions du syndic sortant, sans un rapport d'un expert-comptable, demandé par ... l'AG, après avoir entendu le syndic sortant (en personne ou par écrit).
La décharge du syndic sortant ne peut se faire en pratique qu'après avoir approuvé la comptabilité de la dernière année OU d'avoir désapprouvé (provisoirement) seulement des parties qui en concernent que le syndic entrant.
Quand on désapprouve une comptabilité on doit être très explicite. La meilleure méthode est de postposer l'approbation et de demander au commissaire aux comptes (de préférence externe) de faire un rapport détaillé.
#3275 Re : Informations en vrac... » Construction proche d'une conduite de Gaz "Air Liquide" » 25-01-2011 15:36:59
Bonjour,
j'ai récemment hérité d'un terrain mais le seul problème est qu'une conduite de Gaz de la société Air liquide traverse le terrain. Quelqu'un aurait-il plus d'info quand aux possibilités de construction sur ce terrain ?
Merci,
Prenez contact avec le service d'urbanisme de la commune, ou ce terrain est situé.
#3276 Re : Copropriétés forcées » tache d'un syndic » 15-02-2011 16:26:18
Lire d'abord l'article 577-8 §4 CC, qui définit 16 tâches impératives du syndic.
En plus votre règlement de copropriété peut lui assigner des tâches supplémentaires.
Un exemple concret: la surveillance de s travaux peut-être confié à un architecte ou au syndic. C'est à l'AG à le déterminer, et ceci cas par cas.
#3277 Re : Copropriétés forcées » Statuts ACP: mise en conformité » 12-03-2011 23:41:12
Dans ce contexte un article doctrinaire ET pratique est publié dans le N° 2010/4 de la revue "Tijdschrift Appartementsrecht", écrit par un avocat, un des 4 assesseurs de l'IPI. Sept pages, mais clair et précis.
#3278 Re : Copropriétés forcées » Toiture et copropriété » 25-01-2011 15:25:01
Un compromis serait de faire les travaux par la copropriété après avoir revu les millièmes en tenant compte de la valeur finale des appartements.
Là il faudra un rapport d'un expert (à joindre impérativement aux statuts quand ce changement se fait après le 01.09.2010).
#3279 Re : Copropriétés forcées » Date 'idéale' pour l'AG » 29-01-2011 13:37:12
Personnellement, je suis d'avis d'organiser l'AG dans le mois qui suis la fin de l'exercice comptable.
Pour une ACP de 2 à 19 lots, sans installations importantes, un syndic bénévole ET un commissaire bénévole: il est réaliste selon moi d'envoyer au plus tôt les invitations de l'AG dans la 2ème quinzaine qui suit a fin de l'année comptable, donc AG durant la 1ère quinzaine du 2ème mois.
N'oublions pas que le syndic doit être en possession de tout ce qu'il faut au moins 30 jours avant la date de l'AG.
#3280 Re : Copropriétés forcées » Date 'idéale' pour l'AG » 29-01-2011 13:37:12
Mon avis personnel?
Pour une ACP type, avec ascenseur, chauffage collective avec décompte par une firme externe, ... et un syndic professionnel.
ET un commissaire aux comptes interne, qui vérifie tous les trimestres et donne un rapport annuellement
ET en donnant du temps à chacun de faire un travail professionnel (= syndic et commissaire aux comptes prêt le premier jour de ce trimestre):
j'estime qu'il faut tenir l'AG annuelle durant la période du 4ème au 6ème mois, avec sur l'ordre du jour pour cette AG de l'année J par exemple les points suivants:
- l'approbation des comptes de l'année J-1
- l'adaptation du budget définitif de l'année J
- l'approbation des offres pour les travaux programmés du 10° mois J au 9ème mois J+1
- l'approbation des cahiers des charges pour les travaux planifiés pour la période J+1/J+2
- l'approbation des travaux possibles à étudier (= estimer les besoins et décider à faire un projet de cahier des charges) pour la période J+2/J+3
- l'adaptation du budget prévisionnel de fonctionnement pour l'année J+1
- l'adaptation du budget prévisionnel extraordinaire pour les années J+1
à J+5
NB: décision urgente = AG extraordinaire, si non ce n'est pas urgent.
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