Une cp ayant contacté l’IPI suite à un différent avec le syndic, voici la réponse :

Par la présente, nous accusons bonne réception de votre plainte. Celle-ci est transmise au syndic afin d’obtenir sa version des faits.

Nous vous informons toutefois que la compétence de l’Institut, via l’assesseur juridique de la Chambre exécutive, se limite à l’instruction des dossiers disciplinaires. Nous vous invitons à consulter le site de l’IPI pour de plus amples informations (https://www.ipi.be/agent-immobilier-ipi … et-de-lipi).

L’Institut n’est donc compétent que pour examiner des griefs d’ordre déontologique ; il ne peut pas être utilisé pour pallier ou contourner une procédure devant les cours et tribunaux.

L’assesseur juridique vous écrira s’il souhaite obtenir des informations complémentaires. Dans l’intervalle, il vous est loisible de lui faire parvenir tout renseignement et/ou document utile encore en votre possession (exemple : contrat de syndic, facture de commission, PV d’AG, rappels, reçus, e-mails, …). Afin d’accélérer le traitement de votre plainte, veillez à ne communiquer que les éléments relevants.

A l’issue de l’instruction, l’assesseur juridique a deux solutions :

-       soit il classe le dossier sans suite et la procédure s’arrête. Il vous informe alors par écrit du motif de sa décision (exemple : manque de preuve, grief non déontologique, etc.) ;

-       soit il décide de renvoyer le syndic devant la Chambre exécutive afin qu’elle prononce une sanction disciplinaire (avertissement, blâme, suspension, radiation, etc.). Dans ce cas, vous êtes invitée par écrit à l’audience.

Nous attirons toutefois votre attention sur ce que l’IPI ne peut pas faire pour vous :

·      L’IPI ne peut donner de conseils ni d’avis juridiques. Pour cela, vous pouvez consulter un avocat ou, vous adresser à une commission d’aide juridique  https://www.avocats.be/fr/bureaux-daide-juridique-baj

·      L’IPI ne peut vous accorder une quelconque réparation judiciaire ni contraindre l’agent immobilier / syndic à vous rembourser / indemniser.

·      L’IPI ne traite que l’aspect disciplinaire de la plainte :

-        L’IPI ne peut rompre votre contrat avec votre agent immobilier / syndic ni intervenir sur les aspects civils d’un litige (exemple : la commission est-elle due, le compromis est-il valable, le contrat de bail peut-il être rompu ? Etc). Ces demandes relèvent de la compétence des tribunaux.

-        L'IPI n'est pas compétent pour l'analyse des PV's d'AG's, des décomptes, des charge individuelles, de la comptabilité du syndic ou de l'ACP, des relevés des compteurs, des contrats de fournitures etc, …. ces compétences appartiennent aux tribunaux.

-        Une faute professionnelle isolée ne constitue pas nécessairement un manquement déontologique.

·      L’IPI ne peut intervenir en tant que médiateur dans le cadre de litiges opposant agents immobiliers et consommateurs.

A noter que, pour ceux qui sont en régime de franchise TVA, ils ne doivent plus remplir de déclaration TVA, et ne devaient pas remplir de "listing TVA" annuel avec mention de leurs clients professionnels qui ont été facturé plus de 250€ HTVA lors l'année écoulée, à déposer via intervat avant le 31 mars de l'année suivante.

Cette dernière démarche n'était pas imposée aux entreprises en franchise TVA... jusqu'à cette année.

Donc, si vous êtes en franchise TVA, par exemple pour des garages, vous devez effectuer cette déclaration de "Listing Annuel" avant le 31 mars 2026. Oups, c'est dépassé... Allez, vous avez une dérogation exceptionnelle, et vous pouvez faire cette déclaration jusqu'à la fin du mois d'avril sans que l'amende de 500€ vous tombe dessus.

Source:finances.belgium.be
Normalement, vous avez dû recevoir un message via votre taxbox pour cela.

Réponse de Perplexity (avec les réserves d’usage):

Oui, vous avez plusieurs leviers, et vu les symptômes que vous décrivez, il faut agir vite. En copropriété bruxelloise, les travaux conservatoires et les travaux imposés par la loi relèvent des pouvoirs de l’AG et du syndic, mais en cas de blocage ou de carence il est possible de saisir le juge de paix pour faire désigner un syndic provisoire / judiciaire, autoriser des travaux, ou faire nommer un administrateur provisoire si l’équilibre de la copropriété est compromis.[1]

## Vos recours

Vous pouvez d’abord formaliser une demande écrite au syndic et à l’ACP, avec mise en demeure de faire constater les désordres, chiffrer les urgences et convoquer une AG extraordinaire si nécessaire. Le syndic a notamment pour mission de prendre les actes conservatoires et provisoires, représenter l’ACP, présenter des devis et exécuter les décisions de l’AG; sa carence peut engager sa responsabilité.[1]

Si l’AG refuse des travaux indispensables, le juge de paix est la voie classique en copropriété : il peut annuler une décision, autoriser certains travaux aux frais de la copropriété, désigner un syndic provisoire en cas de carence, ou même nommer un administrateur provisoire si la situation financière ou décisionnelle est bloquée.[1]

## Moyens de pression sur le syndic

Le premier levier est la mise en demeure documentée: photos, dates, constats techniques, rapports d’artisan ou d’expert, et rappel des risques pour la sécurité. Si le syndic reste inactif, vous pouvez demander sa révocation par l’AG, ou saisir le juge de paix pour carence du syndic; la documentation officielle belge rappelle que le syndic peut être révoqué à tout moment par l’AG et que le juge peut désigner un syndic provisoire en cas de carence.[1]

Vous pouvez aussi exiger une AG extraordinaire si vous atteignez le seuil légal de demande, ou soulever que certains travaux sont conservatoires et donc ne devraient pas dépendre d’un blocage politique de majorité quand la sécurité est en jeu.[1]

## Comment obliger les travaux

En pratique, il faut d’abord faire voter une résolution précise: description des désordres, devis, urgence, financement, et mandat au syndic. Si l’AG refuse sans juste motif, vous pouvez demander au juge de paix l’autorisation d’exécuter les travaux nécessaires aux frais de l’ACP; la doctrine pratique belge indique explicitement ce mécanisme pour des travaux indispensables refusés par l’AG.[2]

Si le danger est immédiat, l’argument le plus fort est celui des travaux conservatoires et de sécurité. Le document du SPF Justice précise que le syndic doit accomplir des actes conservatoires et provisoires, et que l’AG peut décider des travaux affectant les parties communes à la majorité requise, mais les situations d’urgence justifient une action rapide.[1]

## Procédure conseillée

1. Faire constater l’état des lieux par un technicien indépendant ou un expert.
2. Envoyer une mise en demeure au syndic et à l’ACP.
3. Demander une AG extraordinaire avec points et devis précis.
4. En cas d’inaction ou de refus, saisir le juge de paix.
5. Si le syndic est défaillant, demander aussi sa désignation/remplacement judiciaire.[1]

## Insalubrité à Bruxelles

Oui, c’est possible. À Bruxelles, le Code bruxellois du Logement impose des exigences minimales de sécurité, salubrité et équipement; l’humidité, les champignons, les problèmes de stabilité/structure et les installations électriques dangereuses entrent clairement dans ces critères.[1]

La DIRL peut intervenir sur plainte ou d’initiative, et ses décisions peuvent aller de la mise en demeure de faire les travaux à l’interdiction à la location si la sécurité ou la santé des occupants est en péril; le document de Bruxelles Logement indique aussi qu’une amende administrative peut être envisagée.[1]

## Conséquences possibles

Si l’immeuble ou certains logements sont jugés non conformes, les conséquences peuvent être lourdes: obligation de réaliser les travaux dans un délai, contrôle de suivi, et en cas de danger sérieux, interdiction immédiate à la location pour les logements concernés. Pour un immeuble occupé par des locataires, cela peut aussi entraîner des tensions locatives, des demandes de réduction de loyer, voire des procédures liées à l’inhabitabilité selon les cas.[1]

Pour les copropriétaires, cela peut aussi affecter la valeur du bien, la responsabilité civile du syndicat et, en cas d’inaction manifeste, la responsabilité du syndic. En matière de copropriété, l’ACP a pour objet la conservation et l’administration de l’immeuble, et elle doit contribuer aux frais nécessaires selon les quotes-parts prévues par les statuts.[1]

## Ce que je ferais à votre place

Je réunirais immédiatement un dossier technique court mais solide, puis j’enverrais une mise en demeure au syndic avec demande expresse d’AG extraordinaire et de vote sur des travaux urgents. Si vous voulez, je peux vous préparer un **modèle de mise en demeure** et un **projet de résolution pour l’AG** adaptés à une copropriété bruxelloise.

Sources
[1] Saviez-vous que le juge de paix peut nommer un syndic judiciaire si ... https://www.facebook.com/officedespropr … 116535040/
[2] comment saisir le juge de paix ? (Approche juridique et pratique) https://www.copropriete-belgique.be/pos … ge-de-paix
[3] Les travaux obligatoires en copropriété - ChoisirUnSyndic.be https://www.choisirunsyndic.be/dossiers … 1766959188
[4] Question et réponse écrite n° 55-2177 : ACP. - Conflits d'intérêts des ... https://www.stradalex.com/fr/sl_src_pub … 2202320976
[5] OP - Facebook https://www.facebook.com/officedespropr … 626535089/
[6] cas pratiques, solutions juridiques et rôle du juge de paix en ... https://www.copropriete-belgique.be/pos … spensables
[7] L'insalubrité du logement - Infor Jeunes https://www.jeminforme.be/l-insalubrite-du-logement/
[8] Les obligations du syndic en matière de sécurité https://www.fr.luko.eu/assurance-habita … -securite/
[9] LOGEMENTS INSALUBRES https://brulocalis.brussels/sites/defau … ubrite.pdf
[10] Les Obligations Légales du Syndic en Belgique https://micx.be/Blog/Les-Obligations-Le … gique.html
[11] [PDF] La copropriété - Justice https://justice.belgium.be/sites/defaul … m%20FR.pdf
[12] Insalubrité et insécurité d'un logement à Bruxelles : que faire en tant ... https://www.arius-law.eu/le-journal/ins … -locataire
[13] Comment gérer les travaux en copropriété en Belgique : procédures ... https://www.copropriete-belgique.be/pos … %A9t%C3%A9
[14] Litige de copropriété : quand faire appel à la justice https://syndicyourself.be/fr/syndic-ben … a-justice/
[15] Logement insalubre à Bruxelles : que fait Bruxelles ... - Facebook https://www.facebook.com/BruxellesLogem … 948178608/

G.B. a écrit :

Je m'étonne que l'on ne vous ait pas déja répondu ce ce forum " Un syndic n'est que le bras armé de l'assemblée générale des copropriétaires"

Je suis certain que votre intervention répond aux interrogations de bruxelloise1030.

@Bruno2

Les "syndics judiciaires" , les juges de paix et les avocats disent  qu'il "appartient au syndic judiciaire de faire rapport au juge" mais juridiquement le statut de "syndic judiciaire" n'existe pas : il est "dans les limbes".

Pour preuve, combien facture ledit syndic ?

bonjour à tous,
j'ai un appart dans une petite copro (6 unités). Nous avions un syndic correct mais il a jeté l'éponge car un des copropriétaires est procédurier et remet toujours tout en cause. Il a même attaqué l'ACP en justice et a évidemment perdu.
Bref, un syndic judiciaire a été nommé. Mais ce dernier ne fait pas grand chose!  J'attends trois décomptes de charges dont un depuis un an et demi...
Je rentre bien tous mes index, toutes mes entrées, mes sorties, mais rien n'est fait.
On nous fait attendre, on nous dit que çà arrive, mais ce n'est que repousser l'échéance.
En sus, même le niveau de mazout n'est pas survéillé. La résidence est tombée trois fois à court cet hiver dont la dernière fois pour 4 jours.

Vous avez déjà eu un cas similaire? Et que feriez vous?
J'ai bien pensé introduire une demande au juge de paix pour corriger le tir mais je ne suis pas mandaté par l'ACP et je ne vais pas perdre des jours entiers pour rien et le sourire des autres copropriétaires (je gère déjà tous les manquements du syndic...)

Merci

G.B. a écrit :

Dans  la règlementation en vigueur, il est vivemment déconseillé de  solliciter la désignation d'un syndic judiciaire. Il est préférable de réunir les copropriétaires afin de faire le nécessaire grâce au jugement d'un juge de paix Robert Waxweiler du 15 décembre 2006, qui a force de loi depuis le 2 juin 2010 : les copropriétaires ont le droit de connaitre les coordonnées les uns des autres, afin de pouvoir se concerter sur la gestion de leur patrimoine immobilier privé.

Si vous pouvez vous passer d'un syndic judiciaire juste en réunissant les copropriétaires, c'est qu'effectivement vous n'avez pas besoin d'un syndic judiciaire... Il faudrait peut-être commencer par là (faire une AG) avant de demander à un juge de désigner un syndic judiciaire...
CQFD