forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#21 Re : Copropriétés forcées » Nouvelle loi copropriété: un colloque de la revue Jurimpratique » 19-05-2011 20:23:42
J'attire l'attention sur la dernière phrase de l'introduction, qui résume bien la situation:
Citation :La copropriété aux mains des copropriétaires, c’est l’enjeu de la loi de 2010.
La copropriété aux mains des copropriétaires ? Tu parles !! 
Ce matin, au tribunal, assistant à l'audience de plaidoiries d'un ami pour une récupération de créance, j'ai eu la confirmation du contraire.
Notre syndic a été révoqué sur le champ ce 1 mars, mais l'assemblée générale n'a pas mis fin au mandat de l'avocat qui depuis l'arrivée de ce syndic en 2004 « défendait les intérêts de notre ACP » (sic) .
Le 11 mars, le Juge de paix a désigné un syndic judiciaire avec pour mission la gestion courante, dans l'attente d'organiser dans les « meilleurs délais » (resic) une AGE après avoir recueilli plusieurs candidatures.
Le dossier était prêt à être plaidé , toutes les parties ayant conclu avant la révocation du syndic, selon le calendrier prévu.
Surprise ce matin, un autre avocat, désigné par le syndic judiciaire en dehors de toute décision d'AG, se présente à l'audience.
Mon ami le conteste devant le Juge, au motif que l'assemblée générale n'a pas mis fin au mandat de l'avocat et qu'un mandat se poursuit jusqu'à la prochaine AG.
Réponse du Juge: « J'ai désigné un syndic judiciaire, et celui-ci peut désigner un avocat » !!
Quid alors du rôle primordial de l'assemblée générale dans la défense de ses propres intérêts et le choix de ses mandataires ?
Après l'audience, j'ai interpellé le conseil du syndic judiciaire en lui signifiant que moi non plus je ne le reconnaissais pas comme défenseur de nos intérêts en dehors d'une décision d'AG.
Je l'interroge ensuite sur le coût de son intervention qui devra s'ajouter aux frais déjà énormes d'un dossier comportant de très (trop) nombreuses erreurs comptables.
Sa réponse a été: ça c'est pas mon problème !!
Est-ce cela que l'on appelle « la copropriété aux mains des copropriétaires » ?
Ma question: un avocat peut-il « jeter le gant » impunément ?
Que devient le rôle de l'assemblée générale ?
Si c'est comme cela que l'on compte impliquer davantage les copropriétaires dans la gestion de leur ACP et la défense de leurs intérêts en les incitant à participer activement aux assemblées générales, il faut reconnaitre que c'est raté.
Je ne vous cache pas ma déception.
#22 Re : Copropriétés forcées » Nouvelle loi copropriété: un colloque de la revue Jurimpratique » 19-05-2011 20:23:42
Je vous répercute l'info suivante (de manière désintéressée):
Colloque de la revue Jurimpratique - Revue pratique de l’immobilier
L’incidence de la nouvelle loi sur la copropriété forcée pour les praticiens du droit immobilier
...
...
Cependant adoptée dans la précipitation, la loi comporte des imprécisions et lacunes, qui risquent de susciter... des controverses nouvelles. Faudra-t-il une loi « réparatrice » ?
Voilà qui confirme, si besoin en était encore, la précipitation avec laquelle cette loi a été votée... et ses conséquences !!!
Dans l'intérêt de qui ?
Certainement pas dans l'intérêt des copropriétaires, mais ce sont eux qui feront à nouveau les frais de ces nouvelles imperfections.
#23 Re : Copropriétés forcées » Rapport semestriel du CPé » 16-05-2011 19:55:54
Bonjour,
La nouvelle loi prévoit que le conseil de copropriété fasse, tous les six mois, un rapport circonstanciée et détaillé sur sa mission. Que risque une conseil de copropriété qui ne diffuserait pas pareil rapport? Quel recours dispose un copropriétaire contre cette carence du conseil de copropriété?
D'avance merci de vos éclaircissements à ce sujet.
RIEN n'est prévu par la loi contre cette rarence.
Par ailleurs, le conseil de copropriété n'ayant pas la personnalité juridique, la loi ne précise pas quel membre de ce conseil en a la responsabilité. En principe, cela doit revenir au président du conseil de copropriété.
Quant à un éventuel recours d'un copropriétaire individuel, il faudrait alors qu'il cite tous les membres du conseil de copropriété séparément, d'où des frais supplémentaires.
L'ACP devrait-elle être mise à la cause dans cette affaire ? A mon avis, non.
#24 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des statuts d’1 copropriété : impératif ou d’ordre public ? » 15-05-2011 18:14:30
mistral a écrit :
Doit-on considérer ce message davantage comme une info ou comme de la publicité pour ce juriste ?Ma propre démarche à ce sujet se veut strictement informative et désintéressée.
Vous aviez un doute à ce sujet ?
Je n'ai aucun doute quant à votre désintéressement mais je constate à l'instant, à la lecture du post de Luc concernant le même sujet, qu'il y a déjà de la lutte pour se partager le gateau.
Est-il bien nécessaire d'adapter actuellement les statuts existants en raison de:
- la quasi certitude de devoir les réadapter d'ici peu en raison des imperfections reconnues de la loi
- du non respect habituel des statuts
#25 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des statuts d’1 copropriété : impératif ou d’ordre public ? » 15-05-2011 18:14:30
PIM a écrit :
Reçu l'intéressant email suivant:
"Adaptation des statuts d’une copropriété : impératif ou d’ordre public ? Que se passe-t-il après le 1er septembre 2011 ?...
...
...
Force est toutefois de reconnaître que tous les syndics n’auront certainement pas le temps nécessaire pour adapter les statuts aux dispositions des articles 577-3 à 577-14 du Code civil, qu’il conviendrait assurément de prolonger ce délai d’une année supplémentaire
Vous trouverez sous ce lien notre tarif pour effectuez cette coordinationGeoffroy ARQUIN
Juriste droit immobilier
Offre d’adaptation : http://www.copropriete-ejuris.be/copropriete-statuts-coordination.shtml "(fin de citation)
Doit-on considérer ce message davantage comme une info ou comme de la publicité pour ce juriste ?
#26 Re : Copropriétés forcées » loi sur la copropriété » 09-12-2012 21:05:34
@mistral
Je crois que vous n'avez vraiment pas consulté ce site. D'abord il n'y a qu'une proposition de changement de la loi et la cause ne se base pas sur des "erreurs" mais bien sur le fait que le copropriétaire moyen est intimidé et a peur de prendre ses responsabilités. Cette proposition tend à lui perrmettre à survivre dans un environnement en somme hostile pour lui.
Dans un interview de Maître Jauniaux, publié sur le même site, je lis:
Citation :...
Une troisième adaptation de la législation doit-elle être mise, d’après vous, dès à présent en œuvre et dans l’affirmative, quelles seraient les matières à corriger de manière urgente ?Même si la loi actuelle demeure probablement imparfaite, j’ai envie de répondre par la négative.
Il faut à présent laisser œuvrer tant la pratique au sein des copropriétés elles-mêmes que la jurisprudence. Ce sont elles qui vont « lisser » la loi et faire apparaître au grand jour les vrais « points noirs » de celle-ci.
Il sera alors toujours temps d’envisager une éventuelle loi de réparation, voire une nouvelle réforme en profondeur.
Rien de pire qu’une législation en perpétuelle mutation !
Quelles seraient pour vous les adjectifs pour définir une « bonne » Copropriété ?
Conviviale, démocratique, gérée dans l’intérêt de la collectivité et le respect des individualités, en phase avec son environnement direct et ouverte sur le monde.
S'il ne s'agit pas d'erreurs, il s'agit bien d'imprécisions, ou de de contraintes dont on n'a pas évalué les conséquences pratiques.
La raison: la rapidité avec laquelle cette loi a été révisée.
Quant à l'avis de Maître Jauniaux, je ne peux que souscrire à son avis qu'une loi en mutation constante n'est pas bonne.
Ceci confirme à nouveau que pour avoir attendu près de 15 ans pour décider enfin de réformer la loi de 1995, on aurait pu attendre quelques mois supplémentaires pour éviter de se rendre compte moins d'un an après l'avoir réformée qu'elle aussi était imprécise.
Quant aux adjectifs caractérisant une bonne ACP selon Maître jauniaux, je peux vous affirmer que dans mon ACP, nous en sommes toujours très très loin.
Et ce n'est malheureusement pas la loi de 2010 qui va changer quelque chose.
#27 Re : Copropriétés forcées » loi sur la copropriété » 09-12-2012 21:05:34
Zlurp a écrit : Notre syndic vient de nous dire lors de l'A.G. qu'il y a déjà eu des amendements et ajouts à la nouvelles loi sur la copropriété.
Où peut-on trouver ces modifications ?INTOX
Une loi ne se change pas d'un coup de cuillère à pot.
On attend, néanmoins, l'arrêté royal sur la comptabilité des copropriétés annoncé et promis dans la loi (il s'agit du plan comptable minimum normalisé).
Non, il ne s'agit pas vraiment d'INTOX, puisque des propositions de modification de la loi de juin 2010 viennent d'être déposées ce 3 mai par la députée Linda Musin (PS).
Bien sûr, il faudra encore voter ces amendements, mais cela prouve, moins d'un an après le vote de cette loi, qu'elle a été votée non seulement beaucoup trop rapidement, mais aussi par des politiques qui n'avaient qu'une vision partielle de la réalité des copropriété.
Voici le lien:
Bonjourcopro
#28 Re : Copropriétés forcées » Conflits d'intérêt » 14-05-2011 14:45:33
Le cas que mistral explique à juste titre, atteste une nouvelle fois la nécessité d'avoir un organisme paritaire, composé de copropriétaires et syndics, ....
Organisme paritaire signifie qu'il devrait y avoir autant de copropriétaires que de syndics, ou à tout le moins, que leurs représentativités soient équivalentes !!!
A quel titre un copropriétaire lambda pourrait-il faire partie de cet organisme ?
Devront être, selon moi et d'autres, membre de cet institut:
- tous les personnes (tant physique que morale) qui exercent la fonction de syndic d'ACP pour une ou plusieurs ACP, partielles ou non, avec mission complète ou partielle (donc inclus ceux qui sont nommés par le Juge)
- tous les ACP (dès que l'ACP principale est enregistré dans le cadastre et paie donc des taxes pour 2 lots privatifs ou plus).
- tous les ACP dans leur période de constitution, dès qu'un acte authentique est transcrite.
Idem, par qui seraient représentées les ACP puisque la loi prévoit que seul le syndic représente l'ACP ?
Il faudrait donc changer la loi avant de créer cet organisme.
C'est peut-être et restera peut-être un rêve, mais on ne sait jamais que tous les bons pères de famille se réveillent et forment bloc. On peut rêver ... .
Ceci est mon opinion personnelle, mais bien en me basant sur des cas concrets, autres que ceux cités par mistral (le problème signalé par mistral n'est certainement pas unique).
Je pense que la solution la plus simple est la nomination de syndics intuitu personae et non plus des personnes morales puisque l'IPI n'agrée que des personnes physiques et non des personnes morales.
Lorsqu'un syndic, personne physique, est radié, automatiquement l'ACP doit désigner un autre syndic.
#29 Re : Copropriétés forcées » Conflits d'intérêt » 14-05-2011 14:45:33
Citation :Je continue à penser qu'une radiation de l'IPI avec autorisation de continuer à travailler est inacceptable.
Je ne comprends pas cette affirmation: comment un AI radié peut-il être autorisé par l'IPI à continuer de travailler ?
La réponse figure dans l'avis émanant de l'IPI, apposé dans le valve de cet immeuble après sa radiation.
Voici le contenu:
"....Madame D..., cogérante de la société ...., n'est plus autorisée à exercer la profession d'agent immobilier à titre indépendant." (fin citation)
Elle pouvait donc continuer à exercer son métier de syndic, comme elle le faisait depuis des années, couverte par un autre agent agréé IPI.
Rien n'était donc changé et l'IPI connaissait cette situation depuis plusieurs années (2003 exactement).
#30 Re : Copropriétés forcées » Conflits d'intérêt » 14-05-2011 14:45:33
Permettez-moi de revenir que ce que je disais il y a quelques mois concernant l'attitude de l'IPI relatif à la radiation d'un agent cependant autorisé à continuer à travailler ...non plus comme indépendant, mais comme employé d'une société, en fait sa propre société.
Concernant la radiation par l'IPI de Madame D...
Une connaissance, habitant un immeuble géré par Madame D... et dans lequel elle a ses bureaux m'informe qu'un avis émanant de l'IPI, a été récemment apposé dans le valve de cet immeuble.
Il s'agit d'un courrier de l'IPI en réponse à un courrier de copropriétaires de cette résidence.
Voici le contenu:
"....Madame D..., cogérante de la société ...., n'est plus autorisée à exercer la profession d'agent immobilier à titre indépendant." (fin citation)
Ce qui signifie que l'IPI, bien que l'ayant radiée de son Ordre pour des raisons qu'il reconnait être graves, l'autorise à continuer à exercer la profession.
Où est la protection du consommateur que nous sommes ?
C'est un peu comme si l'Ordre des médecins, après avoir radié un de ses membres pour des raisons graves, autorisait celui-ci à continuer d'exercer la profession, comme salarié, au sein d'un hopital.
Renseignements pris auprès de copropriétaires habitant une autre résidence gérée par Madame D..., il n'y a aucun avis émanant de l'IPI.
Les copropriétaires ne sont pas au courant de la radiation de Madame D..., mais pire, sa plaquette portant son numéro IPI est toujours apposée dans le hall de l'immeuble.
Je viens d'apprendre par un habitant de cet immeuble que Madame D. vient d'être révoquée de cet immeuble après avoir détourné la somme de 55.000 euros.
Je continue à penser qu'une radiation de l'IPI avec autorisation de continbuer à travailler est inacceptable.
#31 Re : Copropriétés forcées » Périodes à exclure pour organiser une AG » 14-05-2011 10:28:42
Si je n'ai pas vu dans la loi de délai maximal entre la convocation et la date de l'AG, dans nos statuts il est prévu que dans le cas où le quorum n'est atteint lors d'un AG, la re-convocation doit être faite après 15 jours au moins, mais avec la date de l'AG entre 5 et 10 après l'envoi de la convocation.
Si vous êtes dans le même cas, il se pourrez donc, si le quorum n'est atteint le 28 juin, que votre AG se tienne le 20 juillet ! Et là plus de quorum !
Si le quorum ne peut être atteint le 28 juin, cela signifie que l'AG devra être reconvoquée dans les 15 jours, à savoir, la période des congés payés des employés du syndic.
Je doute que le syndic reconvoque une AG à cette date.
Il se mettra donc inévitbalement en infraction avec la loi.
Ceci met en évidence qu'aucune AG ne peut être convoquée après le 15 juin.
Qu'en pensez-vous ?
#32 Re : Copropriétés forcées » Périodes à exclure pour organiser une AG » 14-05-2011 10:28:42
Mon règlement de copropriété dit :
L'assemblée générale ne sera pas convoquée pendant les mois de juin, juillet et août
Que dit le vôtre ?
Notre règlement ne le précise rien à ce sujet.
Mais votre règlement ne précise rien en ce qui concerne les autres périodes de vacances.
#33 Re : Copropriétés forcées » Périodes à exclure pour organiser une AG » 14-05-2011 10:28:42
Eh bien, qu'ils retournent chez le juge de paix pour lui faire part des étranges modalités de travail qui en résultent. Egalement par simple requête.
Ah oui, une nouvelle requête pour carence du syndic judiciaire !!!
Sympa, vous en conviendrez, mais dans ce cas, nous sommes assurés d'avoir notre AGE après les vacances.
Nous sommes donc perdants dans les deux cas: soit accepter les pratiques abusives de l'actuel syndic judiciaire, soit prolonger la carence jusqu'en septembre au plus tôt.
#34 Re : Copropriétés forcées » Périodes à exclure pour organiser une AG » 14-05-2011 10:28:42
Un syndic judiciaire est - comme son nom l'indique - désigné par le juge.
Syndic judiciaire nommé par le Juge avec une mission définie dans un laps de temps limité, mais curieusement, il n'a aucun compte à rendre au Juge.
Voilà pourquoi il abuse de sa position.
Certains me répondront peut-être que dans ces conditions je pourrais m'en référer à nouveau au Juge !!
Bref, est-il normal qu'un syndic judiciaire n'ait aucun compte à rendre au Juge ?
#35 Re : Copropriétés forcées » Périodes à exclure pour organiser une AG » 14-05-2011 10:28:42
Ma question principale reste celle-ci, un syndic peut-il organiser une AGE durant la période de vacances ?
Merci
#36 Re : Copropriétés forcées » Périodes à exclure pour organiser une AG » 14-05-2011 10:28:42
Votre message est incompréhensible parce que vous qualifiez de syndic judiciaire un syndic qui va être désigné par l'assemblée générale.
Ou alors faut-il comprendre que non content d'avoir été désigné par le juge, votre syndic judiciaire veut se faire plébisciter par l'assemblée générale, à une date où tout le monde ou presque sera en vacances (truc connu).
Vous avez mal compris.
Le syndic judiciaire a bien entendu été désigné par le Juge de paix le 11 mars, avec comme mission d'organiser dans les "meilleurs délais" une AGE qui désignera le syndic définitif après avoir recueilli plusieurs offres.
Je précise que ce syndic a, dès son arrivée, signalé au conseil de copropriété qu'il avait l'habitiude de réclamer pour ces missions 'judiciaires" des honoraires doubles (de quels honoraires ??? perrsonne ne le sait !!) et qu'il n'avait pas l'intention d'organiser cette AGE avant septembre.
Il précisa également qu'il présenterait sa candidature mais que s'il était élu il rembourserait les honoraires doubles depuis sa désignation du 11 mars.
Si ce n'est pas du chantage, je ne sais pas comment on nomme une telle pratique.
Autant dire qu'il a plus de chances d'être élu après avoir prolongé sa mission judiciaire le plus longtemps possible.
Aujourd'hui, suite à mes interventions, il décide d'organiser l'AGE le 28 juin.
C'est ici que se pose un autre problème: un syndic judiciaire peut-il présenter sa candidature ?
Manifestement, en fonction de ce cas précis, la situtation n'est pas saine !!
#37 Copropriétés forcées » Périodes à exclure pour organiser une AG » 14-05-2011 10:28:42
- mistral
- Réponses : 17
Bonsoir,
La loi étant muette à ce sujet et renvoyant au règlement de copropriété, pourriez-vous me dire s'il existe une période où il n'est pas autorisé d'organiser une AG, par exemple, je suppose, en période de vacances.
En effet, j'ai lu sur un site français que cette période courrait, notamment pour les vacances d'été, du 15 juin au 15 septembre.
Qu'en est-il chez nous ?
Merci de m'informer rapidement car notre syndic judiciaire vient de décider d'organiser l'AGE, qui doit désigner le syndic définitif à la suite de la révocation de l'ancien, le mardi 28 juin.
A supposer que le syndic judiciaire ne soit pas désigné comme définitif (ceci pose d'ailleurs un autre problème !), j'imagine mal que l'on signale le 29 juin au nouveau syndic qu'il prendra ses fonctions à partir du 1 juillet, date à laquelle il est probablement en vacances !!!
Cordialement.
Mistral
#38 Re : Copropriétés forcées » Un syndic judiciaire est-il considéré comme successeur du syndic révoq » 30-03-2011 17:29:02
Outre plusieurs fils de discussion à ce même sujet dans notre forum, voici un autre lien utile à ce propos
Merci Pim pour ce lien intéressant.
Selon une des jurisprudences citées, le syndic judiciaire a la mission complète de gestion.
Il faut espérer que la double récupération d'archives sera cette fois inventoriée pour éviter les erreurs de l'ancien syndic.
#39 Re : Copropriétés forcées » Un syndic judiciaire est-il considéré comme successeur du syndic révoq » 30-03-2011 17:29:02
Si c'est le président d'AG qui doit récupérer les archives, que doit-il en faire puisque la loi ne lui accorde aucun pouvoir en dehors de l'AG et de celui-là ?
A qui doit-il les remettre ...dans l'attente du successeur ?
Les garder chez lui ?
Fameuse responsabilité !!
#40 Re : Copropriétés forcées » Un syndic judiciaire est-il considéré comme successeur du syndic révoq » 30-03-2011 17:29:02
Syndic judiciaire = syndic précédent mauvais syndic (carence, fautes, etc.)
Et vous vous demandez encore si vous ne luis laisseriez pas vos archives, à ce syndic tellement mauvais que le juge l'a destitué ?
Nous n'avons nullement l'intention de lui laisser ces archives au-delà du délai légal de 30 jours, mais je veux savoir si c'"est le syndic judiciaire ou moi-même, comme président d'AG, qui doit les récupérer.
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres