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#21 Re : Locations et baux » Prolongation de bail » 06-09-2022 19:31:38
Le bail de courte durée est le cas du paragraphe 6, de un à 3 ans, renouvelable maxium 2 fois dans la limite de 3 ans. En cas de rupture pendant ces 3 ans le locataire ne doit qu'un mois de loyer d'indemnité.
En dehors de ce cas, tout bail est réputé conclu pour une durée de 9 ans d'après le décret. Dans ce cas c'est le paragraphe 5 qui s'applique.
Maintenant si vous avez signé un bail de 3 ans, je dirais que c'est le paragraphe 6 qui fait foi et tout va dépendre de quand votre locataire a donné son renom par rapport à la date anniversaire du bail, celui-ci se transformant de fait en bail de 9 ans au bout des 3 ans.
#22 Re : Locations et baux » Prolongation de bail » 06-09-2022 19:31:38
" § 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, le preneur n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa 2.
§ 6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L'écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer."
#23 Re : Locations et baux » Clause de bail spéciale pour jardins » 06-09-2022 20:42:55
Si c'est en Wallonie, j'annexe au bail la liste non limitative des réparations locatives du SPW Logement Wallonie qui définit relativement bien la responsabilité des locataires, notamment en ce qui concerne justement l'entretien du jardin (page 4) et j'y fait référence dans le bail.
#24 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
libra a écrit :D1791 a écrit :Je ne dis pas que vous devez signifier. S'ils sont insolvables, je vous le déconseille (à moins que d'autres intervenants n'aient des arguments pour le faire quand même).
Si signifié tous les 10 ans, un jugement est valable 30 années. Durant ces 30 années, des choses peuvent changer.
Un vieil alcoolique le restera jusqu'à la fin de ses jours; un jeune délinquant pourrait durant ces 30 années évoluer positivement.
Il y a de nombreux éléments à prendre en considération. Chaque cas est un cas d'espèce.
bonjour
et pour la première signification qu'elle délai après réception du jugement rendu par le juge de paix
j'avais lu qu'on avait 10 ans pour le faire
est juste?
un grand merci :-)
Il me semble avoir lu que c'est un an
#25 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
J'ai l'impression que nous ne nous comprenons pas.
"La signification d'un jugement est une procédure par laquelle la partie gagnante à un procès transmet à son adversaire le jugement rendu à son encontre. Cette formalité fait intervenir un huissier de justice, offrant ainsi l'assurance que la partie perdante a bien eu connaissance du jugement.
Cette procédure est obligatoire pour faire courir les délais d'appel et exiger l'exécution de la décision."Le jugement c'est une chose. Obligatoire notamment pour espérer que le CPAS libère la caution. Et vous avez certainement bien fait de le faire.
Signifier le jugement c'est autre chose.
Obligatoire si vous voulez que la partie adverse s'exécute si elle est de mauvaise foi. C'est idiot parce que les frais de signification pourront lui être imputés ce qui ne fait que charger la barque.
Optionnelle si la partie adverse est insolvable (rien ne sert de charger une barque irrécupérable), mais qui explique peut-être pourquoi tant que vous n'avez rien signifié, les ex-locataires ne vous verseront rien.Je ne dis pas que vous devez signifier. S'ils sont insolvables, je vous le déconseille (à moins que d'autres intervenants n'aient des arguments pour le faire quand même). Je dis juste que vous n'avez rien à attendre d'eux tant que ce n'est pas signifié.
Pour le CPAS, j'espère pour vous qu'ils n'attendent pas une signification pour libérer la garantie. Et si le CPAS devait exiger la signification, je me pose la question de savoir à qui cette signification devrait être faite.En relisant votre réponse du 1/9 à 16h25, j'ai l'impression que vous avez peut-être confondu jugement rendu et jugement signifié :
Cyril a écrit :D1791 a écrit :Le jugement a-t-il été signifié ?
oui il l'a été, le 13 juillet.
Le 13 juillet, quand vous écrivez "réception du jugement", je suppose que cela veut dire "réception par la poste ou par le guichet du greffe", mais pas que vous l'avez, vous reçu par un huissier.
Si mes interprétations sont bonnes, cela voudrait dire que le jugement a été rendu, mais n'a pas été signifié.
Non effectivement, nous ne l'avons pas fait signifier par huissier à nos anciens locataires, ce serait peine perdue sachant que nous sommes déjà loin sur leur liste de créanciers en attente
#26 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Je vours remercie pour votre retour, même si les raisons que vous donnez ne me seront pas utile à ma situation personnelle.
Cyril a écrit :D1791 a écrit :Pourquoi alors avoir fait le choix d'"investir" dans la signification du jugement ?
Parce qu'on a dû passer par le juge de paix pour les faire sortir du bien ... et pour récupérer la garantie locative du CPAS de Charleroi qui demande une décision de justice pour la libérer ...
Néanmoins, je dois vous avouer ne pas avoir compris ces raisons. Il y a donc quelque chose qui continue à m'échapper dans votre chronologie.
Cyril a écrit :21 février : audience justice de paix,
26 février : entrée des nouveaux locataires dans le bien.
27 juin : audience
13 juillet : réception de la décision du juge de paix.Si vous avez reçu la décision le 13 juillet et que vous avez ensuite fait signifier le jugement, en quoi cette signification était-elle utile "pour les faire sortir du bien" puisque les nouveaux locataires étaient déjà entrés le 26 février précédant ?
Je déduis donc que vous avez fait signifier le jugement pour pouvoir récupérer la garantie du CPAS.
Si c'est le cas (j'avoue que cette nécessité me surprend), j'y vois une raison supplémentaire pour ne pas louer avec une garantie CPAS.
Est-ce que le CPAS exige cela afin de permettre un éventuel appel du locataire défaillant ?
Question subsidiaire, est-ce au CPAS qu'il faut signifier le jugement dans ce cas ou est-ce au locataire défaillant ?
Il faudrait reprendre le sujet depuis le début ou presque mais notre premier passage devant le juge de paix remonte au mois de décembre 2021. Le bail avait pris fin à la fin du mois de novembre et les locataires n'avaient pas quité le bien. Les audiences de décembre ont permis d'obtenir que les locataires partent avant la fin janvier.
De plus, il y a eu pas mal de dégâts locatifs dûs à une mauvaise occupation du bien, rapports d'experts à l'appui et plus de 10k€ de devis de travaux. le CPAS de Charleroi ne voulait pas libérer la caution sans décision de justice et comme les locataires contestaient bien évidemment bien qu'ils aient signé l'état des lieux contradictoire de sortie, on a dû retourner en justice de paix pour solder ce point.
#27 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Cyril a écrit :Non ils ne sont pas solvables donc nous ne démarrerons aucune procédure avec un huissier, ce serait à fonds perdus pour nous et on a déjà perdu assez comme ça. On en a eu pour plus de 5000€ de travaux déjà sans compter le temps qu'on y a perdu à faire nous même tout ce qu'on pouvait. au final, le bilan financier de cette location est négatif, on ne va pas continuer à creuser le trou.
Pourquoi alors avoir fait le choix d'"investir" dans la signification du jugement ?
C'est une vraie question.
Parce qu'on a dû passer par le juge de paix pour les faire sortir du bien qu'ils ne voulaient pas quitter après qu'on leur ait signifié qu'on ne renouvellait pas le bail et pour récupérer la garantie locative du CPAS de Charleroi qui demande une décision de justice pour la libérer (qu'on n'a toujous pas récupérée d'ailleurs).
#28 Re : Trucs et astuces bricos » Peinture à refaire » 05-10-2022 16:12:19
Pour les derniers travaux de la location j'ai fait appel à un peintre parce que je n'avais pas le temps. ca coûte un bras mais super boulot et rapide. De mémoire il avait utilisé de la formule 12 lui aussi.
#29 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Super que cela se termine de la sorte.
Allez-vous faire le nécessaire auprès d'un huissier pour essayer de récupérer les fonds (si il y a un peu de solvabilité)?
Non ils ne sont pas solvables donc nous ne démarrerons aucune procédure avec un huissier, ce serait à fonds perdus pour nous et on a déjà perdu assez comme ça. On en a eu pour plus de 5000€ de travaux déjà sans compter le temps qu'on y a perdu à faire nous même tout ce qu'on pouvait. au final, le bilan financier de cette location est négatif, on ne va pas continuer à creuser le trou.
#30 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Le jugement a-t-il été signifié ?
oui il l'a été, le 13 juillet.
#31 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
ça fait quelques mois et il s'est passé pas mal de choses depuis.
Le mois de février a été dédié à la remise en état de la maison. Tout a été nettoyé, désinfecté, réparé. On a dû changer four et taque qui étaient irrécupérables. On a également changé le mobilier de salle de bain. Chambre et salle de vie (salon et séjour) ont été détapissées, désinfectées, traitées contre les moisissures et repeintes. Une ventilation mécanique a été installée dans la salle de bain pour limiter les risques. ça a été un gros mois de travail mais la maison est revenue dans son état initial.
21 février : audience justice de paix, le juge demande les remises de conclusions des parties selon un échéancier qui nous conduit à une audience finale le 27 juin. Soit quasiment un an de procédure!
26 février : entrée des nouveaux locataires dans le bien.
Entre février et juin, quelques courriers de notre avocat pour nous tenir informés des conclusions reçues et soumises par les parties. Aucun problème dans le bien avec les nouveaux locataires.
27 juin : audience justice de paix. Les anciens locataires ne sont évidemment pas présents. Plaidoirie de leur avocat, du nôtre, on voit bien que le juge a bien son idée de toute façon. Petites questions de sa part pour nous pour cloturer l'audience : "le bein est reloué?" "oui, depuis fin février" "des problèmes dans le bâtiment?" "non"
13 juillet : réception de la décision du juge de paix. Les anciens locataires sont condamnés à payer les 2 mois de loyer toujours dûs majorés des intérêts en accord avec le bail, à une indemnité de dédomagement de 2000€ et aux frais de justice, le tout payable par tranches de 150€ mensuels à partir du mois d'août. Le juge ordonne la libération de la garantie locative du CPAS qui sera déduite du montant dû.
1er septembre : notre avocat n'a toujours pas reçu la garantie locative du CPAS. Les anciens locataires n'ont évidemment pas versé le moindre cent de leur condamnation, quelles surprise 
Les nouveaux locataires n'ont toujours aucun souci dans la maison, pas d'humidité, pas de moisissure ni quoi que ce soit d'autre...
Une histoire qui se finit plutôt bien pour nous finalement. Même si on a eu des périodes de colère, beaucoup de boulot, du stress et qu'on a été de notre poche, on repart dans de bonnes conditions et on a au moins le plaisir d'avoir été entendu par le juge de paix et d'avoir gagné un jugement qui les a condamnés à tout ce qu'on demandait 
#32 Re : Modèles de contrats PIM » Obligations de ramonage? » 03-02-2022 12:34:34
Je n'avais pas pensé à regarder dans ce document, bien vu GT
Donc pour la cheminée, ramonage annuel, c'est clairement noté.
Je rigole du chapitre concernant les chaudières du coup
Il confie, à un technicien agréé, le contrôle et l'entretien des brûleurs conformément à la législation en vigueur et notamment :
-pour les chaudières à combustible liquide, un entretien et un contrôle annuels obligatoires accompagnés d'un ramonage;
-pour les chaudières à combustible gazeux, un entretien régulier avec ramonage conformément à la législation ou les clauses du bail.
La législation (RW) ne parlant plus de ramonage, c'est assez cocasse. Je décide donc à la place du législateur en imposant dans le bail. Je modifie donc mon chapitre "Entretiens et réparations" en fonction 
#33 Re : Modèles de contrats PIM » Obligations de ramonage? » 03-02-2022 12:34:34
En bref on n'a aucune obligation donc?
#34 Re : Modèles de contrats PIM » Obligations de ramonage? » 03-02-2022 12:34:34
Merci GT!
Pour la RW c'est devenu moins important manifestement, puisqu'on ne parle plus de ramonage pour le système de chauffage
Art. 10. L'utilisateur de l'installation de chauffage central :
1° utilise exclusivement le combustible pour lequel l'installation a été construite et réglée;
2° veille à maintenir l'installation dans un état de fonctionnement tel que l'impact de son utilisation sur l'environnement et le risque encouru par les personnes soit aussi faible que possible;
3° respecte les instructions d'utilisation et d'entretien des fabricants des éléments constituant l'installation de chauffage central;
4° fait réaliser [1 les entretiens et]1 les contrôles périodiques conformément aux dispositions de l'article 13;
5° conserve le dossier chauffage central et le tient à la disposition du fonctionnaire chargé de la surveillance;
6° remet au propriétaire le dossier de chauffage central dès qu'il cesse d'en être l'utilisateur;
7° fournit sans délai au propriétaire [1 l'attestation de contrôle périodique]1 à la demande de celui-ci.
Je trouve surprenant quand même
#35 Modèles de contrats PIM » Obligations de ramonage? » 03-02-2022 12:34:34
- Cyril
- Réponses : 9
Ce sujet n'est pas abordé dans les modèles PIM.
Selon l'AR du 6 janvier 1978 tenant à prévenir la pollution atmosphérique lors du chauffage de bâtiments à l'aide de combustible solide ou liquide.
Art. 4. Les utilisateurs des installations de chauffage doivent:
1° n'utiliser que du combustible pour lequel l'installation est conçue et réglée;
2° maintenir leur installation en bon état de fonctionnement;
3° faire procéder à un entretien annuel de leur installation.
L'intervalle entre deux entretiens ne peut dépasser quinze mois.
a) Pour les installations alimentées en combustible solide cet entretien comprend:
le ramonage de la cheminée, le nettoyage des circuits de gaz de combustion du générateur et la vérification de l'étanchéité des conduits de combustion.
Ces opérations sont effectuées par un ramoneur ou une entreprise de nettoyage.
b) Pour les installations qui sont alimentées en combustible liquide cet entretien comprend:
1. le ramonage de la cheminée, le nettoyage des circuits de gaz de combustion du générateur et la vérification de l'étanchéité des conduits de combustion.
Ces opérations sont effectuées par un ramoneur, une entreprise de nettoyage ou un technicien qualifié;
2. la vérification et la mise au point du brûleur ainsi que des dispositifs nécessaires à leur fonctionnement; cette partie d'entretien se termine par un essai de contrôle du bon état de fonctionnement de l'installation. Ces opérations sont effectuées par un technicien qualifié.
Je n'ai pas trouvé si les Régions ont également imposé quelque chose sur le sujet.
Je ne trouve pas non plus les obligations de ramonage concernant les systèmes d'appoint (cheminée, poêle à pellet, etc...) au système de chauffage.
Est-ce que quelqu'un a des infos sur ces sujets? Ne serait-ce pas intéressant d'ajouter ça au chapitre "Entretiens et réparations"?
#36 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Au vu de la description de la situation, et vu qu'ils sont insolvables, vous ne vous en tirez pas trop mal. Félicitations. Il reste à se fournir le plus important pour le nettoyage: de l'huile de coude.
oui on ne s'en tire pas trop mal effectivement et oui, il va falloir beaucoup beaucoup d'huile de coude parce que la maison est vraiment dégueulasse, mais ça ne nous a jamais fait peur.
Reste la suite des débats le 21 février, on verra ce que ça donnera.
#37 Re : Locations et baux » Recherche expert judiciaire état des lieux » 25-03-2022 14:56:15
Cyril a écrit :J'ai beau être ingénieur, l'état des lieux est le document qui me pose le plus de difficultés
Vous êtes ingénieur civil? En quelle matière? Si ce n'est pas en constructions civiles, évidemment que vous allez avoir des difficultés!
Je ne suis pas ingénieur en construction non, je disais juste ça pour souligner votre commentaire précédent. Effectivement, même avec un diplôme d'ingénieur (en conception mécanique pour moi pour le coup), ça reste un document vraiment délicat à réaliser et si on n'est pas du métier, on a toujours un quelque chose qui échappe.
#38 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
bon, on a fait l'état des lieux samedi. Le seul ménage fait c'était un coup de lavette tellement superficiel que le sol collait. Jamais vu des gens capables de vivre dans de telles conditions avant eux. Madame a passé deux heures hier juste à nettoyer les meubles de cuisine. Dans le même laps de temps j'ai juste remis en place les descentes d'eau de pluie, enlevé tous les clous et autres pour pouvoir reboucher les trous, démonté les électro de cuisine qui sont morts et le meuble de salle de bain.
On va avoir un mois de février très occupé 
Mais bon, au moins ils sont partis et on a récupéré les clefs. (Et 9 sacs poubelles en cadeau)
#39 Re : Locations et baux » Locataire sale ... » 31-01-2022 10:10:36
Je suis tenté de dire que oui mais je ne suis pas expert. La réponse m'interesse.
#40 Re : Locations et baux » Recherche expert judiciaire état des lieux » 25-03-2022 14:56:15
J'ai beau être ingénieur, l'état des lieux est le document qui me pose le plus de difficultés
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