Les bureaux, c est une belle misère quand il faut relouer.la preuve , c est vide.  A mon sens il faut reonvertir en logements si c est possible au niveau de la lumière.
Je n' ai pas visité ,peut être que les apparts sont en effet dans un sale état, mais qd je vois que même des garages sont laissés vides, ça ne respire pas la bonne gestion.
Le rc est de 25k de mémoire. A ce prix là , la période travaux a intérêt à être bien gérée.
23k de loyers dixit l'agent....  Si on reloue les bureaux .... Si on fait des travaux... Si si si...

je me suis laissé dire qu il est possible qu une banque envisage la destination de la société, et prête en fonction. Dans le cas contraire , rare sont ceux qui ont 2M sous la main.

procédure en justice de paix ( requête) . demander l'annulation du bail.

merci ... oui son bail ne sera pas renouvellé fort heureusement. Cette personne remet tout en question, c'est usant. 

La ou je me me rends compte que j'ai joué gros sans le savoir ( c'est ma première coloc) , c'est que je pensais obtenir mon permis de location rapidement, et je ne l'ai toujours pas , malgré la complétude de mon dossier ( tout a été remis aux normes, ascenseur , etc. )  Biensur, je referais pareil si c'était à refaire, car comment voulez-vous faire d'autre? laisser vide?   En effet, je n'ai pas autorisation de louer plus de 4 chambres tant que l'autorisation pour logement collectif n'est pas accordée. On a beau me dire " tout est ok , ca arrive" je ne vois rien venir. Fort heureusement cela n'a pas été relevé par la partie adverse.

En logement collectif,  une domiciliation de chacun et un statut d'isolé est la norme . Je suis donc parti sur des baux individuels mais ce qui compte c'est la situation de fait , me semble t il.  On ne peut pas considérer que je loue des studios et que je suis sensé individualiser les charges. Ca n'a aucun sens. 

1.    "je n'ai pas respecté les règles de la colocation" ? quelle régle ?  Le bailleur peut soit faire un forfait soit une provision, c'est lui qui choisit . En quoi serait-ce différent pour une coloc ?

2.   Pour ce qui est des charges, au démarrage, j'étais face à un dilemme :  faire un forfait et m'exposer à toutes les dérives ou provisionner et m'exposer a des casses têtes ( locataire qui part et pas encore les factures , factures énergies arrivant a des dates différentes, etc) et j'ai donc expliqué verbalement  que c'était  un forfait , tout en mentionnant "provision" dans le bail, pour pouvoir facturer en cas d'abus . C'est pour cette raison que je n'ai pas pris d'index au démarrage. Fort heureusement, j'ai pu expiquer a l'audience qu'il s'agit d'une nouvelle activité après reouverture  de compteur , et que donc ,  l'absence d'index n'empeche pas la régul de se faire.  Biensur, j'aurais du le faire. comme j'informais chacun que ce serait un forfait , j'ai oublié . C'est toujours une fois qu'on est dans une situation qui a dégénéré qu'on se rend compte des erreurs.
3.  J'aurais pu mentionner  " charges divisées par le nombre d'utilisateurs " dans le bail . Je ne vois pas ce que ca change . Ca me semble tellement évident qu'il y a 6 chambres et qu'on divisera la facture en 6.  Le jugement crée un problème la ou il n'y en a pas. Je demande dans le bail une provision de 100€ par personne. Je collecte 100€ par personne , pas plus. Le bail a été signé par les deux parties. Les bras m'en tombent.

4. Non je ne pense pas. C'est ce que je souhaiterais faire. Faire un forfait serait plus simple, si il est assez élevé pour sécuriser le risque d'abus . En effet, dans les baux en cours  est indiqué " Forfait/ provisions " et j'ai entouré provisions pour les raisons précitées. Pour les prochains baux éventuellement ...

5. J'aurais du en effet contester le montant des intérêts demandés lors de l'audience pour la garantie locative. Tant pis ,c 'est perdu. Ca sera toujours moins couteux que des frais d'avocat!  J'ai demandé une explication a la juge , pour savoir pourquoi les intérêts  étaient le quadruple de la réalité , pas de réponse...  La greffière m'a parlé d'un taux standard probablement appliqué par l'avocat.   

J'avais  fait une demande pour les intérêts de retard sur les loyers, que je ne demande jamais habituellement,  cela a été oublié dans le jugement alors que cela apparaissait dans la requête.  Je les redemanderais lors de la resituttion de la garantie locative, ce sera une compensation. L'avocat ne veut pas les payer , alors que c'est indiqué noir sur blanc dans le bail rrepris de PIM.BE  " tout loyer non payé pour le 1er , 12% l'an.

6. Il n'y a pas de calcul , et donc je ne comprends pas pk ils balancent un chiffre comme ça.  La greffière me dit que c'est à voir avec l'avocat. En effet, la juge n'a pas les infos de ce qui a été versé au total comme provisions. J'ai envoyé la rectification a l'avocat et il n'y a pas répondu alors qu'il m'a répondu sur d'autres points. Tout ça est une perte de temps énorme. La prochaine fois, je ne vais pas en justice qu'après avoir tenté de m'arranger avec le locataire par tous les moyens.  Je pense que je vais lui verser 375€ et basta. Ce qui m'embète , c'est cette histoire d'interdire le provisionnement. Je veux une base légale pour cela et lui prouver qu'elle se plante. Pour moi ,le pacte de colocation ou le logement collectif, cela ne change rien a comment on calcule les charges . J'aimerais qu'on me prouve que cela est vrai ou faux.

Merci de m'avoir lu.

Jugement.pdf

(Jugement anonymisé par Grmff)

Merci G!  Ca tombe bien , je me suis défendu seul et le mauvais payeur a pris un avocat a à 627 euros... pour ne rien obtenir.

Cependant décision très étrange de la juge,  le locataire qui ne payait plus ses provisions de charge , a été autorisé à ne payer que 25€/mois au lieu de 100 pour couvrir des frais d élec,gaz,eau, internet... Je suis donc condamné a lui verser rétroactivement les 75€ de trop plein des provisions versées depuis le début du bail ( + de 600 euros tout de meme) en attendant la facture de régularisation.... ou il devra forcément me rembourser ! Un vrai ping pong de versements alors que le bail stipule bien "100 euros de provision".  L'avocat ne veut pas garder en consignation les provisions que je dois lui reverser, jusqu'a la régularisation.  Et je mets le locataire dehors dans trois mois ( fin de bail) ...  En clair , le locataire risque fort bien de garder ce que je vais lui reverser, et ne jamais me payer la facture de régularisation. Il aura entretemps disparu dans la nature. J'aurais apprécié verser cette argent sur un compte tiers . J'ai contacté la justice de paix pour voir si cela était possible.

le vendeur dans des questions/ réponses avec un amateur :

Monsieur,

Effectivement, comme il s'agit d'un rachat de parts, nous pouvons tenir compte du financement en cours dans la société

Il n'y a pas de compte courant débiteur mais créditeur envers mon autre société et les actionnaires

La perte reportée est la cerise sur le gâteau, étant donné qu'il s'agit des amortissements et que cela protège la société de l'impôt pour longtemps

Il n'y a donc aucun besoin de recapitaliser pour l'instant, le capital est de 110000 euro qui peut être repris sans impôts

Pour le compte courant créditeur (482500) il sera remboursé s'il y a vente par injection d'une partie du prix de vente et remboursement

Le compte courant administrateur pourrait être laissé comme bonus

Enfin, pour tenir compte de tout ces éléments ( financement en cours au taux de 1.1%), je suis enclin à céder les parts pour 300.000 euro ( compte courant compris)

Je reste ouvert à toute proposition ou discussion

Cordialement

quand je dis  dévaloriser son bien au max, c'est juste lister les défauts flagrants: pas de portes coupe feux , cuisines vétustes , pas d'isolation ( PEB G) ... C'est de bonne guerre,  cela reste des cages à lapin.

il n'y a pas d'autres actifs.

Le prêt de 100K viendrait des 300K de cash détenu en privé