Je suis d'accord avec la réponse de Raspoutine.

La technique des 2 AG est une technique parlementaire classique, qui est utilisé dès qu'il y a des amendements (vote des amendements lors de l'AG 1, vote de l'ensemble en AG 2 si les parlementaires n'ont plus déposé des amendements supplémentaires, jugé recevable pour en débattre par des majorités spécifiques).

Dans le cadre des ACP il est nécessaire que les CP acceptent que les honoraires du syndic soient adapté en conséquence (tenu de 2 AG annuels au lieu de 1 AG), si on veut utiliser cette technique recommendable.

Je crois que cette technique va être utilisé lors le vote du changement de la loi de 1994.

L'application de cette technique ne peut être efficace que si certains conditions sont remplies (impartialité et intégrité tant du syndic que du président de l'AG, information correcte de tous les CP en même temps, PV qui comprend un rapport succinct fiable des débats, ...)

Une variante est la technique de la commission avec un noyau permanent et des membres variables  (= tous les CP peuvent participer). En fait la technique de l'avis de la commisison parlementaire.

Vous dites que j'utilise le sophisme de généralisation: "Une pomme est verte, une poire aussi, donc .... tous les poires sont des pommes."

Mais cette citation de mes propos prouve que je n'ai pas dit que tous les syndics sont ... .

J'ai seulement dit, que si une poire est verte (= peu scrupuleux, certaine manière, ...), alors ... .

Je n'ai pas dit que tous les poires sont des pommes (pourries).

Il faut être très sévère avec des pommes pourries, puisque une pomme pourie dans une corbeille va pourrir toute la corbeille.

PS: le cas concret que j'ai en tete est un syndic ... bénévole (celui de la personne de ma famille qui était cogérant avec ce syndic).

Je suis sceptique pour le 2ème nom. Quelqu'un a été accusé publiquement en parole et par écrit de faux en écriture par le syndic en se présentant avec une procuration avec deux noms de mandataires (il n'était pas certain que le mandataire initialement prévu pouvait être là, vu l'heure de début de l'AG: 15h).

Cet AG a été annulé par le juge suite à un soupçon de conflit d'intérêt de la part du syndic (et le syndic en place remplacé par un syndic provisoire).

Francis,

Vous êtes en principe familier, étant géomètre, avec la loi des erreurs, la courbe de Gauss, .... .

Appliquez ces principes dans le contexte de l'AG.

Quelle est votre conclusion?

Identique avec la mienne? Pour moi les chiffres manquent pour évaluer les conséquences de la suppression du choix "abstention" sur le bulletin de vote.

Vous connaissez en principe quelque chose d'algèbre, suite à votre formation professionelle. Vous savez donc que l'essor de l'algèbre, due aux Arabes vers 800/1400, est essentiellement due à l'introduction du nombre zéro, qui n'existait pas pour les grecs et les romains.

Gardons donc l'abstention comme option.

Elle est un baromètre de l'existence de problèmes à l'ACP. Sa suppression peut camoufler des problèmes, qui ne feront surface avec plus de force (et des situations explosives) que si les abstentions sont admis.

je en suis pas d'accord avec l'interprétation de Grmff, qui dit qu'il n'est pas d'accord avec ABSA

ABSA a écrit :
(...)
Soyons précis.
La mandat est remis au syndic afin qu'il soit remis à une personne qui puisse représenter le copropriétaire absent. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
(...)

Pour moi il est clair, sauf si ABSA me contredit, que ABSA a indiqué en utilisant deux fois le même verbe (souligné par moi) et en utilisant le mot "intervenir" que ces procurations sont invalides.

Mais j'admets que les phrases utilisé par ABSA sont parfois tortueux (comme les miennes ...).

On arrive donc tous les trois à la même conclusion que vous:

Bonjour,

Ayant lu avec intérêt, suite au fait que tous les copropriétaires vont en ressentir la retombée, la lettre récente du président  de RI, publié par PIM sur ce forum, je ne peux m’empêcher d’avoir le commentaire personnel suivant:

BIV-CIB-RI-IPI-ABSA-SNP-AES-EB-CIB

Tant RI que CIB sont dans leur communication de fait très partial. Ils “oublient” tous les  deux de répondre aux arguments de l’autre partie. En plus ils ont tous  les deux un conflit d’intérêt manifeste entre leur mandat de président d’une association de défense d’intérêt et un mandat exécutif au sein d’un organisme d’intérêt public. Il faut mettre un terme à ce conflit si on veut que l’IPI, mandaté par l’Etat pour contrôler les agents immobiliers, fonctionne correctement.

Tant RI que CIB oublient tous les deux la primauté  de la politique. C’est aux parlementaires, élus par les  moins que 9 mille agents immobiliers, les +1 million de propriétaires de maisons et les  +3 millions copropriétaires d’appartements,  de changer les lois.

La CIB emploie probablement des méthodes du 20ème siècle et n’a encore rien compris en ce qui concerne le “good governance” du 21ème siècle, imposé par des normes européens au sein des organismes publics.

Le RI  ne mentionne pas l’existence du trou en 2008 de 480.000 EUR, ni qui va le payer. Surtout que l’impression existe que ce trou est fait par des actions typiquement “RI” au moment que RI avait la majorité:  la campagne publicitaire et la gratuitité de la formation.  Mais je constate que RI  a eu le courage moral de dire que la contribution de l’agent immobilier va augmenter, sans néanmoins  dire pourquoi.

Tous les deux oublient que c’est la « formation » impartiale qui va déterminer l’enjeu.

La réalité de Bruxelles en matière d’enseignement prouve déjà quelle optique de formation va finalement gagner à long terme.

Des  parlementaires fédéraux l’ont déjà compris en proposant des lois dans ce sens en ce qui concerne non seulement  le fonctionnement de la copropriété, mais aussi et surtout la formation professionnelle du syndic de l'ACP. En effet ils veulent imposer un contrôle externe (donc par l’Etat) de la formation de l’agent immobilier et … du syndic de l’ACP.

Le futur probable …

Ce qui m’a frappé c’est la similarité entre les problèmes internes de l’IPI et les problèmes au sein de la copropriété.

Il  y a dans les deux cas une comptabilité un peu floue, sans normes réels.  Une utilisation de la garantie d’Etat (pour l’IPI) et des copropriétaires (le privilège prorata sur la valeur de leur appartement pour les  ACP) sans les avertir à l’avance et par écrit des conséquences des engagements pris par le pouvoir exécutif de l’organisation.

Ce  que je n’accepte pas est que les mêmes personnes préconisent d’appliquer la méthode A au sein de leur association professionnelle, mais la méthode B au sein de l’association des copropriétaires.

Cette moralité  double, préconisé par des « koekoek » dans le nid tant du CIB que de RI,  est malsaine.  C’est en fait la pomme pourrie dans une corbeille de pommes qui va pourrir les autres pommes.

Les noms  des « koekoek » sont connus par entre autre les présidents respectifs, mais ils ne veulent pas en tirer les conclusions évidentes.

Ils  se sont assis sur le couvercle en espérant que le pot ne va pas exploser tant qu’ils sont président. Une séparation de fait les aide tous les deux (et un des 4 assesseurs juridiques) à atteindre ce bût.

Cette vue à court terme sera en principe destructif à long terme pour toute la profession.

Je ne crois pas qu’une des parties en cause voudra encore le divorce, s’ils sont correctement informé par une instance impartiale.  Il  y a plus de similitude entre un syndic du Luxembourg et  un de la côte, qu’avec un du Limbourg. Ce dernier à plus de similitude avec un syndic Namurois.

Je me demande ce  que la majorité silencieuse des agents immobiliers en pense. Cette majorité est probablement  composé de presque 70% des agents immobiliers, en tenant compte des remarques de RI concernant la validité des 530 bulletins de vote remis par CIB.

Grmff est sorti de mon corps ...

Plaisanterie à part: je suis d'accord avec PIM.

Je déposerai encore des plaintes à l'IPI si nécessaire, mais maintenant je n'ai plus l'occasion avec un syndic provisoire.

Je ne dirai pas que c'est 100% comme il faut (la fameuse plaque à l'entréé), mais quand même nettement plus que 50%. et c'est quand cela descend en-dessous de 50%, qu'il faut déposer plainte ...

N'empèche que je ne change pas d'opinion: le traitement des plaintes n'a pas amélioré à l'IPI.

Un classement sans suite de +90% des plaintes par un helpdesk provoquerait la faillite immédiate de n'importe quelle firme.

Même Microsoft doit s'y plier, et sortir d'urgence une nouvelle version de Windows après le débacle de Vista.

Ce qui manque dans la lettre de l'IPI annonçant le classement "sans suite" est un "petit détail": la motivation du classement sans suite.

Ex. d'un autre type de réponse possible:

On classe sans suite parceque le constat de falsification d'un PV d' AG n'est pas un faute discipolinaire, si cette falsification n'est pas prouvé.

Cette falsification ne peut être prouvé que par un jugement d'un Tribunal Pénal.

Vous pouvez, pour toute information supplémentaire, vous adresser à un avocat inscrit au barreau.
 
Dès que la falsification est prouvé par un jugement, et une copie transmis à nous par les soins de votre avocat ou vos soins, le dossier disciplinaire sera immédiatement réouvert."

C'est un changement qui ne nécessite pas un changement de la loi, mais seulement une décision du Conseil National je crois.

Les copropriétaires râlent, parce que la lettre de "classement sans suite" ne les informe pas de leurs droits effectifs.

L'IPI prétend d'être une organisation publique et impartiale au service des consomatteurs.

Qu'elle le prouve. Il y a urgence ....

Dans mon ACP on a déjà modifié les statuts (nom de l'ACP et l'adresse) pour être conforme à la loi. La tarif était je crois 50 EUR/page plus des petit frais.

Si on modifie les droits réels (quotités, ...), alors ça change. On parlait de 1%, que tous doivent passer devant le notaire (ou donner une procuration authentique). En fait ce sont les cas ou il faut une majorité de 100%.

Si un CP refuse de signer l'ACP on doit en principe passer devant le Juge (décision à prendre avec une majorité absolue de 50%+1), citer ceux qui refusent de signer. Lui demander de constater un blocage par une minorité et à valider la décision de l'AG. Ce jugement (avec le PV de l'AG) devra être transcrit et jointe à l'acte de base.

Je partage personellement le commentaire de PIM.

Que vous essayez d'utiliser le 38ème sophisme: ridiculiser.

PS: Je suis propriétaire des 3 dictionnaires VAN DALE que j'ai cité. Avez vous à la maison les 3 éditions du ROBERT?

J'ai fait le même type de recherches. Le résultat m'a intrigué.

Consultant le petit "Van Dale" et le grand "Van Dale" en néerlandais, je constate que la signification repris dans le "petit" dictionnaire (un volume) est aussi présent dans le "grand" (3 volumes) ensemble avec 3 autres significations. J'ai vérifié cela dans  des dictionnaires en anglais et en français: même problème.

En plus cela varie selon l'année d'édition.

Une langue vivante change.

En guise de comparaison j'ai cherché un "petit" Code Civil et un "grand" Code Civil. Je n'ai trouvé que LE Code Civil. Donc l'usage d'un dictionnaire n'est pas approprié dans un contexte légal, mais il est approprié pour prouver un besoin de moderniser.

J'ai alors cherché dans les éditions existants en 1994. En naturellement on constate  qu'une des définitions correspond à l'utilisation telle quel dans la loi de 1994.

Donc changer la signification de l'abstention correspond à moderniser la loi sur la copropriété. Ce qui est le bût de la proposition NYSSENS-HAMAL.

Mais alors j'ai cherché le pourquoi de ce changement. Les textes que j'ai déjà consulté vont tous dans le même sens:

La signification de l'abstention a effectivement changé, mais c'est  fortement lié à:

- ou bien l'utilisation des techniques de good governance en ce qui concerne l'information des membres de l'assemblée décisionnelle (Conseil d'Administration dans les sociétés et ... Assemblée Générale dans les ACP).

- ou bien le glissement d'un système démocratique vers un système autoritaire, qui tourne autour d'un petit groupe (le pouvoir en place) ou d'une personne.

Mon opinion: Ne changez rien quand à l'utilisation de l'abstention, avant d'avoir imposé, dans un contexte contrôlable, les règles du "good governance" aux organes de l'ACP.

J'ai cité deux phrases de votre dernière intervention. Ils sont selon mon humble opinion contradictoire.

Vous mettez le tampon "minorité" sur le groupe qui veut des changements.

Sur quelles chiffres basez vous pour prétendre cela?

Demandez à
- la permance du service des consommateurs à FGov Economie
- à Test-Achats (qui prépare une enquète pour 2010)
- à l'AES-SNP (qui a lancé la proposition de loi en 2008)
- au CNIC-NICM (qui est en train de préparer la sortie des résultats de l'enquête syndic de février 2008, ralenti par le procès de l'IPI contre le CNIC)
-  .... 

s'ils confirment votre impression ou non.

Le nombre des interventions monte chez tous et .. ils n'en voient pas la fin.

Le nombre des procès de fraude en copropriété en cours promet une série d'articles dans les journaux en 2009/2010. Chaque fois il s'agit d'un agent immobilier agréé (au moment des faits) et de plusieurs ACP, dont il était le syndic d'ACP.

Exemple plus général:

Le nombre de vols avait augmenté énormement il y a quelques années. Après étude on constatait que le nombre réel n'avait pas augmenté, mais seulement le nombre des déclarations, suite à une confiance plus grande de la population dans la police (un résultat de la réforme de la police).

En copropriété on n'a même pas le chiffre  du nombre des citations, .... .

Ne changeons donc pas la loi, tant qu'on ne peut pas estimer d'une façon impartiale l'impact du changement, basé sur des chiffers concrets. Certainement si on touche au fonctionnement démocratique de l'ACP.

Donc:

Comptons les CP/quotités présents ou représentés au moment de l'ouverture du vote d'un point à l'AG.

Et comptons le nombre de ceux qui ont voté oui.

Si les oui ont obtenu plus que 50%, 75%, 80%, selon le cas, que le président de l'AG déclare la proposition comme "adopté".

Si les oui n'ont pas la majorité requise, que le président de l'AG déclare la proposition comme "pas adopté".

Et mettons que les noms de ceux qui ont voté explicitement non sur le PV, pour leur donner la possibilité à s'opposer à la décison chez le Juge.

Ne changez ce système de 1994 qu'au moment:

1. qu'on a des chiffres concernant les litiges en ACP

2. qu'on a la CERTITUDE que le CP est bien informé au moment qu'il reçoit l'invitation pour l'AG.