Ce qui n'est pas clair dans votre analyse est: comptez vous les abstentionnistes comme présent ou absent pour déterminer le quorum pour calculer les 50% ou 75% ou 80%?

Une proposition avec un vote de 30 pour et 20 contre plus 50 abstentions, est accepté (majorité de 60%) si les abstentions  ne sont pas compté comme présent, mais pas accepté (30%, donc la majorité de 50% n'est pas atteint) si on les abstentions sont considéré comme présent.

Un vent favorable m'a envoyé une référence à une proposition de loi de M. HATRY, qui voulais changer la date d'application de la loi de 1994 du 01.08.1995 vers le 01.08.1996. Cette proposition n'a pas été adapté.

Source: Dpcument législatif du Sénat 1-38

Cette proposition est intéressante et éducatif pour le contenu de sa section "Commentaire".

Citation :(...)
Que constatons-nous pour ce qui est des professionnels de l'immobilier ? Comme l'a reconnu le ministre des Petites et Moyennes Entreprises dans sa réponse à une interpellation sénatoriale du 11 janvier 1995, l'Institut professionnel des agents immobiliers, qui a été créé à la fin de l'année 1993, vient seulement de vivre ce 15 décembre 1994 ses premières élections constitutives. Dans ces conditions, il ne faut pas s'attendre à ce que cet institut, chargé par la loi d'établir des règles de déontologie, puisse proposer prochainement un règlement en la matière. En outre, le même ministre reconnaissait également l'opportunité d'instaurer une incompatibilité entre la fonction de syndic et certains types d'activités généralement exercées par les agents immobiliers, alors qu'un projet de loi assimile purement et simplement la profession de syndic à celle d'agent immobilier.

On peut se demander pourquoi ces deux professions devraient nécessairement coïncider.

On peut en effet être un très bon syndic sans être nécessairement agent immobilier.
(...)

La phrase clé dans ce paragraphe clé a été mis en gras par moi.

Ce texte (et le reste du commentaire de ce sénateur), prévoyait déja le 03.07.1995 les problèmes futurs.

Et il ... demandais déja de fait des institutions séparées pour les agents  immobiliers et les syndics.

Pour ceux qui ne savent pas M. HATRY a été Ministre des Finances et profeseur à l'ULB. Voir: Wikipedia (N)

Je crois que c'est un peu plus compliqué que cela.

L'IPI vient d'ailleurs de perdre un procès récemment dans ce contexte contre un agent immobilier hollandais.

D'ailleurs il parait qu'il y a quelques heures e la SNP vient indirectement de me donner raison.

En effet ils auraient dit que n'importe qui peut dire qu'on est un expert en comptabilité de copropriété, mais que seulement le titre d'expert-comptable est protégé.

Il  s'en suit que seulement le titre d'agent immobilier syndic est protégé. il sen suit que tout le monde peut s'appeler syndic d'immeubles ou syndic d'ACP.

Mais la loi protège de fait aussi le titre de syndic d'ACP.

Par le jeu des alliances conclus les derniers mois et jours, il s'en suit que la CIB est aussi d'accord, donc probablement l'IPI (c'est le président de l'IPI qui représente l'IPI) et peut-être RI.

D'ailleurs je comprends votre énervement, parce que tous les agents immobiliers devront être à partir de 2010 membre de deux instituts. Un fédéral (IPI) et un communautaire.

Vu le manque de transparence (non-publication de l'accord entre RI et CIB), il se peut que j'interprète mal.

Voir: [url=https://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19584&idsujet=279381&page_index=0]Résultat élection IPI 2008
[/url]

Donc vous êtes d'accord qu'il faut une loi complexe (du même niveau de complexité que la déontologie) pour résoudre le problème des ACP.

Finalement vous êtes donc d'accord avec moi.

Vous vous rappelez qu'initialement votre réponse était: "trop complexe".

Alors à quoi sert l'IPI?

Quelle est son utilité publique?

A instaurer un monopole? C'est démodé et de toute façon interdit par le niveau européen.

Ne doit-il pas être transformé dans une association privée?

Mon cher Francis,

Alors l'IPI serait financé avec nos impôts depuis 15 ans?
Avec quel résultat? Et quel rendement?

Par exemple: L'esprit de la loi de 1994 ET l'AR de 1993 allait dans le sens que la comptabilité serait soumis à la loi de 1975 (comptabilité des sociétés), comme le ASBL, sous la conduite de l'IPI.

Mais rien n'a été fait dans ce sens depuis 1994. Pourquoi?

PS: l'IPI n'est pas financé par nos impôts, si mes souvenirs sont bon (PIM me corrigera s'il faut), mais essentiellement par ses membres. Ses engagements sont garanties par l'Etat.

Je vous suit, si vous me démontrez que cet institut va objectivement (= basé sur des chiffres, prognoses et études scientifiques) d'office fonctionner moins bien que l'IPI.

Vous avez à 500% raison. Celui qui sait garantir cela a mon support complet, et je crois de beaucoup d'autres CP. Le CNIC serait devenu inutile. C'est je crois le bût final des volontaires du CNIC.

Mais probablement la dernière chance de l'IPI, en ce qui concerne les syndics, vient de s'écouler avec les élections de décembre 2008.

Ou voulez vous créer un autre organisme pour le garantir?

Le problème réel que vous signalez est un problème inhérent à chaque élection de ce type, comme par exemple l'IPI.

Mon point de vue personnel de maintenant est différent de ce que c'était au début de ce salon (donc en 2004).

J'ai beaucoup appris (aussi et surtout grâce à ce salon). C'est d'ailleurs le bût d'un débat démocratique: convaincre l'autre par des arguments rationnels et logiques.

Mais le pouvoir est toujours exercé par une minorité (qu'on appelle les  mandataires, comme dans les ACP: le syndic, le commissaire aux comptes, l'avocat, le notaire, ...).

Ce pouvoir peut-être exercé :

- d'une façon opaque (dans le sens "J'ai raison parce que vous m'avez donné confiance et je suis une personne de qualité". Ces mandataires  répondent assez souvent comme suit: "Votre question est une preuve de méfiance envers moi qui implique que vous me considérez comme un fraudeur. C'est un atteinte à mon honneur et je refuse donc de répondre.")

- d'une façon transparente ("J'ai fait comme votre mandataire les choses suivantes pour les motifs suivants" = appliquer les dispositions du CC sur le mandat).

Le hic est que certains candidats syndics n'auraient jamais eu ses cours, puisqu'on peut devenir de fait syndic avec un diplôme de primaire (je sait c'est très bizarre mais c'est la réalité après 2007)

Ce que vous proposez est un moyen excellent, mais en fait en soi secondaire, puisque seulement orienté vers le futur. On ne devient propriétaire que vers l'âge de 25/35 ans.

L'essentiel est aux moins qu'une  série de brochures soient diffusés par une instance officielle qui explique la loi et l'application de la loi, comme les brochures concernant la location, les asbl, ... diffusés par le Ministère de Justice.

Et que le contenu des cours soient contrôles par une instance officielle, comme l'Institut ...

Je constate que vous refuser un contrôle déontologique du syndic d'ACP par les copropriétaires.

Il s'en suit que selon vous le syndic est une personne de qualité et donc seulement soumis au contrôle de ses pairs, et pas au contrôle de son mandant.

Vous avez peut-être raison pour le premier point, mais il en découle que tout la déontologie est une leurre quand à imposer son application au sein d'une ACP.

Il ne peut être efficace que quand la procédure est contradictoire.

Le monopole de cette procédure revient en principe au ... Juge de Paix.

L'IPI n'est légalement déjà pas compétent pour les syndics d'ACP. 

Comparez l'AR de 1993 avec le texte des Art. 577-3 à 577-14 CC. Tout stagiaire juriste va vous démontrer que l'IPI protège un titre qui n'est plus d'application.

Et l'exemption de TVA a été octroyé parc que le syndic d'ACP (personne naturelle ou firme) est un organe, qui dépend de l'ACP et par ce fait pas un indépendant.

Un syndic d'ACP ne peut donc pas être contrôlé par un Institut qui contrôle des indépendants.

Donc de toute façon un autre Institut (ou commission ou ... n'importe) doit être créé, qui dépendra en principe du Ministre de Justice (ou des Finances).

Je viens de regarder une émission à la télé hollandaise sur le speechwriter d'Obama. Il a fait une distinction nette entre les générations des baby boomers, la Generation X et ... les Millenians (ceux devenu 18 ans après 2000).

Cette dernière génération a de l'espoir: "Change, yes we can" est un slogan de cette génération.

Ce que je manque dans votre analyse de la situation (inclus l'institut) est l'espoir qu'on peut changer les choses.

Cet espoir existe maintenant, grâce au travail (que je ne sous estime pas)  de trois parlementaires de parties et venant de villes très différentes (Bruges, Bruxelles et Liège).

Ils ont ouvert la porte.

Prenons cette chance à deux mains dans un sens constructif.

Cher Gof,

Je crois que la réalité des AG récentes FORTIS m'a donné raison.

SI la possibilité d'un abstention n'existe  pas, alors un participant à une AG est FORCE vers un vote CONSTRUCTIF ou DESTRUCTIF.

Si dans une AG stylé comme celui de FORTIS on arrive à se battre, que va cela être dans une AG d'une ACP ....

On est libre d'être actionnaire d'une société, mais on est forcé d'être  membre d'une ACP, si on veut être propriétaire d'un appartement.

Si la proposition de loi HAMAL-NYSSENS est voté tel quel en ce qui concerne les abstentions, je crois qu'une loi de réparation sera vite nécessaire ....

Typique pour les conséquences du bût avoué de simplicité de cette proposition.

Une situation complexe exige des solutions complexes, qui doivent être mûrement réfléchis.

En France on ne tient pas compte des abstentions seulement dans le cas de la majorité 50%.

En Belgique la proposition veut l'autoriser pour tous les types de majorité (50%, 75%, 80% et même 100%).

Donc 1% des CP pourront changer n'importe quoi s'ils arrivent à FORCER les autres CP à au moins s'abstenir.

La loi ne protégera plus les 99%, sauf s'ils prouvent pénalement l'existence d'intimidation, fraude, abus de confiance, .... .

Veut-on vraiment qu'on en arrive là?

La proposition donne l'impression qu'on met un couvercle sur le pot "copropriété", jusqu'au moment que cela saute.

Le plus  longtemps que le couvercle restera sur le pot, le plus grand l'explosion sera.

Est-ce le bût de cette proposition?

S'il n'y a pas  de frais communs, même sur long terme (rénovation) alors il n'y a pas de copropriété forcée des parties communs.

Mais je doute  qu'il n'y a que des frais privatifs.

Et je doute qu'un des 2 appartements puisse encore fonctionner à 100% (sans faire de frais) si l'autre  appartement est intégralement détruite (y compris les fondations, murs, ...).

Il y a probablement des frais communs  qu'un ou l'autre des CP prend à leur charge.

L'inconvénient  est qu'en cas de problèmes chaque assurance va dire qu'elle ne couvre que les parties réellement privatif, selon l'acte de base/division.

Exemple concret et  réel:

J'ai dans ma famille une personne qui possède un appartement français (entrée séparé) dans un immeuble à 3 appartements, qui ont seulement en commun la cheminée (avec un tuyau privatif par appartement).

Je ne savais même pas que c'était une copropriété.

Jusqu'au jour, lors d'une fête de famille, il me demandait conseil. Un des appartements avait été vendu et le nouveau CP s'était accaparé, lors des travaux de rénovation en été de son appartement, de toute la cheminée commune. Les 2 autres l'avaient constaté en automne.

Cela a été résolu au frais de l'assurance de l'immeuble, puisque heureusement les 3 CP initiaux avaient décidé dès le début de n'avoir  qu'une assurance. Un CP  paie et il répartissait annuellement les frais de cette assurance.

Cette assurance est moins chère qu'une assurance pour les parties privées et une assurance pour les parties communes, en ce qui concerne l'immobilier.

C'est donc une copropriété avec 5 lignes dans leur livre de caisse, qui existe comme seule document comptable, avec sa farde de pièces justificatives, mais sans compte bancaire.

Ils fonctionnent de fait sous le statut de l'article 577-2 (copropriété indivisée) de 1924, je crois. C'est légal tant que tous les CP sont d'accord. Chaque CP peut demander à tout moment d'activer le statut de 1994, ce qui est peu probable.

On tire sur le pianiste ???

Mon apport à l'initiative de Francis, que j'applaudis.

Les documents clés concernant ce sujet, sont selon moi (en ordre  chronologique) - no comment excepté pour la qualité du contenu du Doc 6:

1. Proposition de loi portant création de l' Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic (03.12.2008)

Doc 1

2. Point de vue de l’asbl NICM-CNIC du 20.12.2008

Doc 2

3. Point de vue de l’ARC français (30.12.2008)

Doc 3

4. Communiqué  Belga 30.01.2009 (article dans le DE STANDAARD, etc …)

Doc 4

5. Point de vue officieux de l’asbl AES-SNP probablement du 03.02.2009
Voir plus bas dans ce sujet ;

6. Top 30.000 des entreprises

Doc 6

Note: j'ai repris le dernier document, mais c'est de fait selon moi un mauvais résumé du communiqué Belga. L'article mentionné sous 4 le reflète mieux, mais c'est en néerlandais.

Vous ne rêvez pas, mais exécutez d'abord le premier pas. Mais la question devrait selon moi être:

Ensuite décidez, sur base de ses conseils (gratuits), ce que vous allez faire.