L'AG ne peut pas décider si les antennes doivent être maintenu, mais elle peut décider de changer le règlement de copropriété. La résolution doit donc être ajouter à ce règlement le texte suivant: "xxx" comme article 99bis, ou remplacer le texte "yyy" par le texte "zzz".

C'est au syndic d'exécuter cette décision. En fonction de cette décision il peut exiger le retrait des antennes ou envoyer en lettre aux résidents que la pose d'antennes est autorisé par l'AG.

Mon cher Grmff,

Vous venez de donner les éléments de la réponse  à votre question.

En effet l'Art. 577-6 du Code Civil (depuis le 01.08.1994)cité par vous,  prévoit:

Pour qu'une décision de l'AG soit prise valablement il faut réunir les éléments suivants:
1. un vote effectif (donc pas question d'oublier de voter et de dire  qu'il y avait au une vote unanime)
2. en AG (donc pas de référendum, ...)
3. la proposition doit obtenir une majorité absolue (= 50%+1) des voix pré&sents ou représentés.

La loi n'exige pas qu'un CP  doit voter, si on ne veut pas que la décision soit adopté. Elle dit seulement de compter les votes positifs et de les comparer avec le nombre de ceux présents.

La loi exige donc seulement que le CP qui est pour la proposition vote.

Pourquoi? C'est simple ... si votre voisin est pour et vous êtes contre, ce système vous permet de rien faire et de pouvoir dire par après a votre voisin: "je n'ai pas voté contre vous.".

Psychologiquement important pour éviter des conflits de voisinage. Et le projet veut éviter que le nombre des conflit augmente ... Il se pourrait que la disparation de l'option de vote "abstention" va créer une série de conflits de voisinage en plus.

Finalement le système actuel oblige à celui qui propose à persuader une majorité absolue de l'efficacité et rentabilité de sa proposition. Ce qui ne peut être avantageux pour la qualité de son projet et donc dans l'avantage de la copropriété forcée.

Quand les CP ne se laissent pas convaincre, cela veut dire que:

1. ou bien votre proposition n'était pas bien formulé. Il vous faudra revoir votre copie.

2. Ou bien les CP ne veulent pas comprendre et préfèrent du bricolage. Je suis d'accord que la copropriété va peut-être en subir les conséquences.

Mais les CP ont la copropriété qu'ils méritent, comme un syndic m'a une fois dit.

Le CP en question a encore la possibilité de demander au Juge que les travaux soient quand même exécutées.

Si on ne  change pas la loi, tous les CP ont dans tous

Constat de faits

L'avis du SNP m'intrigue pour plusieurs aspects, dont entre autres les aspects suivants:

1) Le SNP veut confier le contrôle d'un corps de métier à ce corps et a donc une confiance énorme que ce corps, qui ne peut pas être considéré comme impartiale dans ce contexte, soit à même de régler la problématique, sans que ce corps de métiers a proposé officiellement ne fût-ce que des mesures concrètes.

2) Le SNP ne veut pas être contrôlé concernant certains aspects , entre autres le contrôle du nombre et de la qualité des membres:

3) Le SNP veut continuer à utiliser une liste privé, constitué de fait par elle-même,  pour  déterminer la qualité des syndics professionnels.

Mon opinion personnelle

1 Confier le contrôle de l'État au nom des citoyens à un organisme qui a échoué dans cette tâche malgré l'utilisation d'au moins 3 versions de règles déontologiques durant +15 ans, mais qui est lui-même un spécialiste de procédures judiciaires du type guérilla  (que le corps des métiers qu'elle  dit de représenter reproche de fait à une catégorie de copropriétaires nommés par eux "minoritaires", mais de fait des copropriétaires qui ont une autre opinion que les syndics professionnels).

2 Refuser un contrôle de la qualité et de l'effectif de ces membres et pour ce motif refuser la création d'un organisme d'État réellement impartial est au moins  kafkaïen.  Mais cela laisse planer au moins un "zweem van vermoeden van twijfel".

En effet il se peut que:
- cette association ne peut pas prouver qu'elle représente effectivement la catégorie qu'elle dit de représenter d'une façon représentative (je ne crois pas que c'est le cas)
- cette association a des personnes comme membre qui sont aussi représenté par d'autres associations professionnels se retrouvant à l'autre coté de la barrière "paritaire" ou qui ne sont ni syndic ni copropriétaire, mais sont propriétaire de maison, bailleur (sans être propriétaire), investisseur immobilier, notaire, avocat, juge,  entrepreneur spécialisé  en rénovation de terrasses,  … ou promoteur,  … .

3. La détermination du SNP à vouloir contrôler lui-même la qualité des syndics par le biais d'une liste privé, sans admettre une supervision de l'État, intrigue.

Cela  peut être l'émanation d'une idée,  populaire avant la faillite d'Amelinckx (donc avant 1984), que l'État ne peut pas se mêler avec le fonctionnement des immeubles à appartements. 

Mais quand des problèmes surgissent l'État doit aider … comme demandé en 1984 et qui a donné lieu à l'AR de 1993 et à la loi de 1994, très révolutionnaire à ce moment.

La création de cet organisme paritaire des copropriétaires et syndics , tel qu'amendé par l'Institut des Réviseurs (IBR), permet à régler pro activement des problèmes et que plus tard l'État doit intervenir à grands frais dans un secteur qui concerne le logement de +3000.000 de Belges.

A la fin de ce texte de 50 pages (que je n'ai pas lu) je lis:

Questions logiques:
1. Quelle est/était la date de publication?
2. Quelle est la décision de l'autorité de tutelle?

Question plus fondamentale: Un règlement communal peut-il changer des permis d'urbanisme existants?

Je ne crois pas, en tout cas pas à Bruxelles. Je ne sais pas si c'est le cas en Flandre ou en Wallonie.

Néanmoins une demande de permis d'urbanisme doit être conforme aux règlements existants de ce type à Bruxelles.

Comme pour les décisions des AG des ACP les règlements de ce type sont d'application, même s'il y a un recours été introduit.

La tradition dans la Région Bruxelloise est de ne pas imposer l'application, tant qu'il y a des recours en route.

Un ajout quand même:

Une décision est directement exécutable et doit être exécuté par le syndic de l'ACP, au risque et péril de celui qui pris la décision (ou qui a dèsinformé l'AG lors du débat).

Ce n'est qu'après trois mois qu'une décision devient à 100% exécutable, si aucun appel n'a été déposé contre cette décision.

Donc un AG, qui agit comme bon père de famille, va faire ajouter à sa décison le texte: "éxécutable dès qu'aucun appel n'a été déposé contre la décision.".

Je crois que Baxter a clairement indiqué que les bonbonnes à gaz sont probalment interdits dans un appartement à Bruxelles.

Voulez vous une certitude à 100% ?

Contactez l'asbl Centre Urbain.

Tenez nous au courant ...

Comme cette petite dernière est hors sujet, mais pas hors le sujet de ce forum, j'y réponds quand même.

Oui, vous avez raison (et différents Juges de Paix dans différents cantons l'ont confirmé).

D'abord le pouvoir en place intimide la majorité silencieuse en ridiculisant un "opposant" (je faisais partie de cette majorité jusqu'en 2000 , donc je sais.

Je suis devenu en 2001 dans mon ACP le 5ème à être "l'emmerdeur sélectionné par le pouvoir en place" ....

Que la majorité silencieuse est contre le pouvoir en place, mais n'ose pas s'exprimer, est un fait  scientifiquement prouvées par des études sociologiques. J'en fais l'expérience tous les jours.

Alors ils ne viennent pas ou plus à l'AG.

Il est classique qu'un nouveau CP pose une question simple à l'AG, qu'on le traite avec le 38ème sophisme (= on le ridiculise) et qu'il ne vient plus, pour éviter cette hyumiliation publique, assez souvent par le Président de l'AG.  Résultat: un membre de plus pour la majorité silencieuse.

Dès que le groupe du pouvoir en place, qui vient à l'AG ou y est représenté, est de fait en majorité lors de la 2ème séance de l'AG alors elle peut faire passer tout, même des votes d'un point qui va à l'opposé d'autres points votées avec la mémé majorité.

Dans mon ACP cette phase a duré +10 ans. Elle allait de pair avec une réduction lente (1 par 1) mais systématique du CdG de 10 membres à 3.

Parfois un membre du pouvoir en place demande une procuration à un membre de cette majorité (et l'obtient parce que le CP ne veut pas se faire remarquer ...).  Alors le vote de CP est telle qu'il n'aurait jamais voté comme cela s'il était présent.

Il est classique que dans les pouvoirs en place (ou autour d'eux) il y a toujours quelqu'un avec suffisamment de connaissances sociologiques pour expliquer à ce pouvoir ce qu'ils doivent faire.

Les Grecs de l'antiquité ont déjà décrits il y a +2000 ans ces méthodes, qui sont (temporairement) très efficaces. Mais ils ont en commun que le retour de flamme envers ce pouvoir en place peut être très sévère.

D'ailleurs j'ai connaissance d'un jugement d'il y a +5 ans qui condamne un syndic bénévole à un remboursement de +4.000.000 francs de travaux exécutées sans autorisation, puisque l'AG a d'abord été annulé et puis le vote était inversé. Il a du vendre son appartement ...

A titre d'info: il y a actuellement une procédure analogue à l'étude à Gand pour un cas similaire (conflits d'intérêts d'un syndic bénévole avec l'entrepreneur d'ACP qui est aussi son entrepreneur pour la construction d'une maison).

Suite à cela j'ai refusé de devenir syndic bénévole pour mon ACP .

En effet des gens de la majorité silencieuse me le demandait ... . Et le syndic en place à ce moment n'y était pas contre, s'il pouvait devenir le coach/support technique (comptabilité, ...). Cette situation est en place dans une ACP avoisinante depuis des années, avec comme coach un agent immobilier agréé, mais qui n'a plus de spécialisation ... .

La variante  qu'on me proposait ensuite était ... de devenir Président du CdG, si je ne contestais pas les méthodes du syndic en place. Ce que j'ai refusé immédiatement, avec comme conséquence dans les jours qui suivaient: interdiction de parler et de vote à l'AG (et envoi du PV très tardivement).

Mon analyse était que dans le cas d'un coach le syndic reste responsable et que le coach est responsable à 0%. Ce n'est pas comme dans le football.

Synthèse:

Ce n'est pas pour rien qu'on parle d'une majorité silencieuse. Un membre de cette majorité me l'a décrite comme suit:

Institut
Une des motivations derrière la création de "l'Institut des copropriétaires et syndics" est d'impliquer les copropriétaires plus dans les activités de l'AG. mais aussi de vérifier si une formation qualitative est en place (et éventuellement de les contrôler dans ce sens).

Fini donc (si l'institut est en place) avec des asbl qui regroupent en fait des activités commerciales et qui seront fiscalement  tôt ou tard soumis au TVA, pour éviter une concurrence déloyale enter commerçants.

Je travaille personellement sur deux plans:

D'abord le plan particulier, j'essaie d'y arriver avec seulement l'aide de la justice civile (et administrative ou pénale si des intérêts publics sont an cause). Mon expérience est que la justice est certes lente mais ... efficace si on arrive de la mettre en marche (prouver l'intérêt) , même avec les dispositions actuelles de la loi.  Ce qui m'aide fortement est le fait que je n'ai pas écrits de lettres ouvertes à tous les CP, mais le pouvoir en place en a écrit plusieurs, chacun assez longues.

Puis sur le plan général j'aide au sein d'associations de défense des intérêts des CP à réduire les zones grises, qui font actuellement que la justice n'est la pour une petite minorité qui connaît les lois, sait s'exprimer et a les moyens  (endurance/finances/moral) pour aller au bout.

Organe/Mandat
Il y a eu un orateur lors de la journée d'étude du 11.12.2008 qui a très bien expliqué quand le syndic est mandataire et quand organe. Dire qu'ils est maintenant d'un coup à 100% mandataire, bien que maintes syndics m'ont dit qu'il sont organe (et se sont caché derrière cette fonction). Ils se peut qu'ils sont parfois mandataire envers l'ACP, mais ils sont organe envers le copropriétaire, membre de l'AG.

Qui mandate le syndic? L'AG ou le copropriétaire individuel?

La responsabilité extra-contractuelle d'une syndic peut être mis en cause, par un copropriétaire, dès qu'il est/agit comme un tiers.

D'où l'importance de définir l'AG de fait des indivisionnaires d'un lot et leur CA d'une personne (le membre de l'AG pour ce lot) et obliger le notaire, ... en case de séparation d'une couple d'en notifier ... le syndic, en désignant aussi dans l'acte (ou un acte séparé) le représentant des indivisionnaires du lot.

Lequel ???

D'où la nécessité d'informer les candidats copropriétaires (et candidat locataires) par le biais d'un syndic impartial et une comptabilité normalisée.

Ce rapport d'information devrait étre produit par le système informatique du syndic e"en poussant sur un bouton".

Ceci exige que:
- la comptabilité soit tenu au jour le jour (ce qui n'est pas le cas dans tous les ACP).
- le budget soit strictement suivi (= aucun dépassement des provisions). En effet tout dépassement structurel provoque de fait une désinformation du candidat acheteur/locataire.
- la production de cet état soit facturé au prix coûtant (= frais réels, inclus le coût du temps du syndic ou son délégué).