Ayant été chez le Juge de Paix de mon canton pour ce motif en 2001 (et ayant grandiosement perdu vu mon manque de preuves  - l'avocat du syndic (sorry ... de l'ACP) avait interdit à un membre du CdG de témoigner - et mon manque à ce moment d'assertivité juridique), je peux dire qu'il faut avoir une preuve juridique de l'inexactitude.

Vous n'avez probablement que des témoins, ce qui ne suffira pas. Il vous faudra passer par la procédure pénale avec constitution de partie civile (et lancer la procédure devant le Juge de Paix endéans les 3 mois en mentionnant la procédure pénale). Ne vous risquez pas à une plainte pénale si vous n'avez pas d'autres preuves que des témoignages.

La plainte pénale n'est en pratique possible que par la partie lésé (= le copropriétaire dont on n'a pas mentionné le document remis dans le PV contesté) contre le syndic (et l'agent immobilier agréé par l'IPI).

Il est possible à un autre CP de déposer la même plainte, si les intérêts de ce CP sont gravement lésées par la non-remise de ce document (exemple: cette lettre est une preuve dans une autre procédure judiciaire).

Je vous conseille d'envoyer une mise en demeure recommandé au syndic, en lui rappelant ces données "omis"ou "oublié". 

Envoie une copie à titre d'information aux membres du conseil de gérance et aux commissaires aux comptes (s'ils existent). Ceci n'est pas du harcèlement, vue que vous envoyez ces lettres dans le cadre de leur mandat. L'envoi d'une copie à titre d'information au Président de l'IPI pourrait aider éventuellement.

Si le syndic est un professionnel il est obligé de vous répondre, si vous lui donnez par exemple deux semaines à un mois à répondre (je sais que c'est long).  S'il ne répond pas ... alors vous avez votre preuve ... . En effet un commerçant est obligé à répondre à toute demande de son client contractuel ou extra-contractuel.

Ne commence pas à envoyer des lettres circulaires à tous les CP, ce n'est pas efficace dans une procédure judiciaire et provoque des polémiques inutiles.

Témoignez toujours du respect pour vos correspondants, n'importe ce qu'ils font (ou ne font pas).

Une possibilité pour le syndic (= réparation en nature) est d'envoyer à ses frais aux CP un "addendum au PV".

Le PV lui-même est devenu, par son envoi, un fait et preuve juridique. Le syndic (bénévole ou non, personne morale ou non) en est pénalement en personne responsable.

Articles du Code de la déontologie (voir ici) qui sont peut-être d'application

Mon Cher Grmff,

Donc vous dites que mon constat que vos arguments sont des sophismes n'est pas constructive. Vous n'argumentez pas ce rejet de mes arguments. Répondez à mes arguments. Votre tactique est un sophisme à lui-même.

Votre argumentation actuelle est classique vu dans le cadre d'une AG ET d'une utilisation d'un sophisme.

Mon avis est très simple: appliquez les lois existantes. Inclus la jurisprudence et les coutumes. Sans être sélective. Entre autres la règle que toute décision doit être honorable et équitable. Rendez la déontologie opposable à un agent immobilier par un copropriétaire.

Vous niez l'évidence que pour l'indépendant en question il n'y aura pas un institut de plus. Il devra faire un choix: être membre de l'IPI ou de ce nouveau institut.

Les indépendants n'auront pas à payer plus, sauf si l'IPI actuel utilise les fonds récoltés chez les syndics professionnels à d'autres fins.

Je viens  déjà de démontrer que ce ne sont pas des coûts en plus. Donc le  consomateur n'aura pas à payer en plus. Au contraire l'interdiction de cumul aura pour résultat qu'il devra payer moins, suite au conséquences de ce dé cumul (exemple: le 1er syndic d'une ACP en pourra plus être le promoteur ... ni une firme dépendant de ce promoteur ...).

En plus cet Institut s'occupera de la formation des copropriétaires. Ce qui est un manque du système actuel.

Vous incitez, de par votre argumentaire qui est à nouveau un sophisme, à un abandon de l'utilisation de la justice. Ce qui est pour moi une attitude incivique et poujadiste.

Voir plus haut.

Que l'IPI demande à intégrer leur déontologie dans la loi ... donc le rendre opposable par un tiers à un agent immobilier.

Au lieu de suggérer que l'agent immobilier n'a commis aucune faute, puisqu'il n'a pas été condamné en justice. Ainsi on augmente le coûts du copropriétaire, qui cherche seulement justice.

Et en conséquence permettre par exemple à un copropriétaire que la non-application d'une règle déontologique soit sanctionnable par une instance non-corporatiste, comme un Juge de Paix (ce que est proposé dans la proposition de création de ce Institut des copropriétaires et des Syndics).

Entre parenthèse tout ceci implique que le CPC 323 soit à nouveau réservé au personnel des ACP et que donc les rumeurs (dispersé lors des élections IPI) d'une utilisation des fonds de ce CPC à d'autres fins soient rendues impossibles.

Entre parenthèses cet institut, qui sera en principe un organisme paritaire, sera un plateforme idéal de discussion entre les syndics et copropriétaires, pour permettre une collaboration plus constructive.

Tout ceci est mon avis personnel.

Si le notaire de 1993 était celui du copropriétaire syndic bénévole lors la vente, alors le notaire de l'héritage de copropriétaire décédé rentra dans l'affaire. Il faudra vous informer que votre notaire de confiance (bonne solution) n'est pas le notaire de l'héritage. C'est ce dernier qui pourra être obligé de subir  tous les frais des actes authentique correctifs.

J'ai ai eu un cas semblable avec un garage-box comme locataire. Les deux CP et les notaires concernés ont réglé l'affaire entre eux .

Ils ont appliqué la méthode proposé par Grmff qui est certainement la plus efficace. Il n'y a a eu rien à  payer par les  CP concernées ni par l'ACP.

Dans votre cas le PV de l'AG 1994 est selon moi à première vue probablement valable.

Mais un acte authentique (= notarié) reste nécessaire. Ce n'est pas parce que les procédures au sein de l'ACP sont simplifiés que l'ACP peut décider de simplifier les procédures externes (= acte authentique). J'en ai eu confirmation en 2004 lorsqu'on traitait une situation analogue dans une ACP au niveau d'un permis d'urbanisme avec un acte de base qui permettait et permet encore une procédure simplifié comme chez vous.

A titre d'info pouvez vous nous donner la date exacte de cet AG et indiquer si le syndic de 1994 était professionnel oui ou non, ou le même que maintenant. Cela m'intrigue si cet AG a été tenue après la publication de la loi de 1994 dans le moniteur, ce qui peut avoir une répercussion sur qui paiera quoi.

Non, faire en sorte que des honoraires corrects soient demandés. Donc fini avec des honoraires occultes, ...

Un syndic-copropriétaire est d'office partial, puisqu'il se lie tout naturellement avec les CP qui ont la même vue que lui sur la gestion.

@Grmff:
d'accord ou non?

Une ACP se doit d'avoir un syndic neutre et impartial. Si non c'est la gestion au profit d'un groupe de CP et pas au profit de l'ACP lui-même. Du style : "vous ne votez pas pour nous, donc on ne s'occupe pas de vos problèmes ..."

Dire que les frais augmentent si plusieurs personnes s'en occupent? Les frais immédiats peut-être, mais pas les frais globaux.

Exemple concrète et vécue:
Le syndic propose la rénovation d'une installation commune. Deux devis: 12.000 et 25.000 euros. L'AG vote pour celui de 12.0000 € en croyant faire une bénéfice.

Par hasard un des nouveaux CP (il avait acheté son appartement quelques jours avant l'AG et n'était pas venu à l'AG) était un professionnel de cette branche, qui venait de prendre sa retraite. Il constate par après que le devis normal aurait du être 8.000 euros. L'installation de 25.000 était du niveau d'un "Rolls Royce" comparé avec une BMW (12.000) et une Volkswagen (8.0000). La dernière était suffisante.

Si l'ACP avait pris à ce moment un expert pour donner son avis, cela aurait coûté 10% du prix. On ne l'a pas fait, pour "éviter" le coût de 2.500 euros.

Maintenant on a payé 12.000 euros au lieu de 8.800 euros ... En plus on a constaté que cette installation n'était pas adapté à l'ensemble dans la quelle elle devait s'intégrer (qui est plutôt du type "Volkswagen"). Il y a eu des frais "d'entretien" anormaux.

Morale de l'affaire: le coût initial n'a rien à voire avec le coût global.

C'est un sophisme ...

Il existe déjà de multiples instituts responsable pour la même matière. Actuellement tant l'IEC que l'IPI se sentent responsable pour le contrôle de comptabilité d'une ACP. Ce dernier dilemme est en voie d'être tranché et a été traité lors la conférence du 11.12.2008, sans que l'orateur a été contredit.

Les coûts ne seront pas augmenté, mais plutôt diminué pour les agents immobiliers, puisque les frais de traitement des plaintes copropriété disparaîtront (actuellement 30% des cas de la <Chambre <Exécutive pour les syndics = 10% de l'effectif).

La commission de médiation, un des organes de l'Institut proposé des copropriétaires et Syndics va en principe diminuer les frais de l'Institut, puisque les frais de la médiation sont en principe à charge des parties en cause (= son assurance pour le syndic).

Le fait que le Juge de Paix sera responsable de retirer l'agrégation du syndic et SPF Économie responsable du contrôle de l'application de la déontologie, rendra les frais de ce nouveau institut gérable, plus impartiale et du coup moins corporatiste.

Un Juge présidera l'institut et évitera en principe les dérives actuelles, qui coûtent/couteront de dizaines de milliers d'euros, tel que le procès contre le CNIC. Ce président aura comme tâche de garantir que l'institut se concentre sur sa mission légale. Pour l'IPI c'est le contrôle de l'agent immobilier.

Le noeud Et la solution de la peoposition est que la nouvelle déontologie part du fait que le syndic professionnel ne pourra plus cumuler d'autres fonctions, tel que courtier, avocat, copropriétaire, ...

Je suis conscient que cela va imposer à certains agences bruxelloises et de la côte un choix très difficile, mais nécessaire pour la survie du secteur.

Une loi plus claire veut dire une loi plus équitable et avec le respect pour tous les intervenants et tous les copropriétaires.

En Hollande un acte de base type est repris dans la loi. L'acte de base d'un AC ne doit contenir que les différences avec cette loi. Ce qui est beaucoup plus simples. Cette idée a été suggéré par un prof en droit immobilier d'Anvers (et Tilburg je crois) lors du colloque à COURTRAI.

J'espère que cette idée sera repris dans la proposition de changement de la loi comme amendement par la CIB (que je n'ai pas encore vu). Il est un fait que cela pourrait diminuer les revenus de l'Etat et des notaires.

Il n'y a pas confusion. c'était un test. Je vous taquinais.

Je voulais vérifier si ma position concrète (obligation de transformer des décisions semblables d'AG dans un acte de base additionnel) est réaliste et juridiquement fondée.

La position que j'ai décrite est celle d'un ex-syndic professionnel (et maître de stage agréé IPI) de mon ACP, et soutenu par d'autres collèges à lui.

Quand a envénimer les choses. Assez souvent on est, dans ce stade, déjà psychologiquement mis "dans le coin" que cet argument n'a plus de valeur réelle.