Je ne parlais pas de la responsabilité d'Electrabel, mais bien de celui du syndic.

Plus concrètement:

- le syndic pourrait par exemple faire apparaître dans les comptes
annuelles un montant provisoire d'un euro dans le liste des dettes, comme "à payer à Electrabel". Il le justifie avec sa lettre (annuelle).

- il le contre-poste, dès qu'il y a prescription.

Ce qui est important que les copropriétaires connaissant les dettes encore à payer. Cela vaut aussi pour les acheteurs.

Une comptabilité de caisse (classique dans les ACP actuels) montre ici ces défauts. Les syndics qui tiennent une comptabilité d'engagement ont ici une nette avance et une comptabilité beaucoup plus transparente pour par exemple un futur acheteur.

Si un accident arrive et que la victime (ou ses héritiers) prouve qu'il y a eu une faute de la part de l'ACP. Et donc assez souvent aussi du syndic, s'il n'a pas pris les précautions nécessaires au niveau de l'AG.

Vérifiez si le risque de vandalisme est assuré par la police de la copropriété. Si oui, avertissez directement l'assureur, avec copie pour le syndic, des dégâts causées à votre lot privatif.

Mettez en plus par recommandé l'ACP Et le syndic en demeure de réparer les dégâts causés aux parties communes.

Signalez finalement au syndic que si les dégâts (porte d'entrée) ne sont pas réparés provisoirement endéans les x jours, que vous le considérez responsable envers les copropriétaires, suite à une négligence à exécuter ses tâches, et d'en assumer les conséquences (= payer les conséquences de la non-réparation = vos dégâts & mesures provisoires).

Plus spécifiquement la tâche suivante:

Envoyez une copie de cette lettre à l'assureur.

S'il n'a rien fait à la date fixé, envoyez un mise en demeure ET déposez plainte à la Chambre exécutive de l'IPI (s'il est syndic professionnel) pour non application des dispositions des articles suivants de sa déontologie:

J'avais fait la photo entre les pommes et les patates. Le gros truc noir est de mon voisin. Je ferais une photo plus explicative dès que j'ai le temps. Probablement pas avant jeudi.

La grosse artillerie est pour moi une plainte en pénal.

Mais il est normal qu'avant de citer qu'on envoie un lettre normale, puis un recommandé et finalement une mise en demeure. Ce sont des coups de semonce.

J'observe actuellement une copropriété avec des problèmes similaires dans une commune avoisinante.

Une lettre de l'avocat a provoqué que le syndic donne sa démission. Un mois après un nouveau syndic était là et des demandes de provisions envoyés. De ce que je vois et entend les copropriétaires savent que le nouveau syndic va mettre les récalcitrants devant le Juge.

Ahurissant est que cette copropriété a su doubler la montant des travaux disputées, tenant compte des frais d'avocat et autres experts, et qu'elle a quand même du exécuter ce qui était logique.

J'ai fait une photo de mon installation, mais trop de noms, etc .. sont visible. J'ai donc découpé et gardé l'essentiel.

Mon installation se décompose en trois appareils.  En haut le disjoncteur, puis au milieu le compteur, et en bas les trois fusibles généraux. Dans mon appartement j'ai encore deux appareils avec des fusibles.

Une photo des deux types de disjoncteurs/différentiels. A gauche le noir de mon voisin et à droite le blanc (le mien), qui a remplacé l'appareil en noir.  L'appareil en blanc à une manivelle à droite comme celui en blanc (pas sur la photo). Le "disjoncteur" est le petit apparail au milieu, sous le couvercle transparent.

Votre ami pourra, avec jugement exécutable envers l'ACP en poche, dans le cas extrême, faire saisir et vendre les appartements/garages des copropriétaires, chacun pro rata de leur quota (Art. 577-4 §4 CC).

Normalement, si la dette n'est pas grande, le huissier fait une saisi des meubles de son choix et les mets en vente publique.

Cette procédure peut facilement doubler le montant initial à payer par les copropriétaires.

Le fournisseur peut demander à toucher les mêmes indemnités et intérêts imputable à des copropriétaires en cas de non-paiement de charges. C'est pas garanti, mais possible qu'il obtienne raison (si non l'ACP pourrait faire un bénéfice). Dans le cas de mon ACP c'est 15% du montant plus 1% par mois.

Si votre ami sait prouver que des copropriétaires ne paient pas ET que l'ACP ne les poursuit pas en justice, alors il peut appeler le syndic dans la cause, sur base de l'article 577-8 §5 CC.

Si le syndic n'a pas d'assurance RC alors il peut aussi appeler l'IPI dans la cause (manque de contrôle en exécution de la déontologie).

Il devra obtenir une condamnation de tous les parties à payer le montant solidairement. Alors il pourra faire une saisie chez la partie la plus solvable (IPI, syndic ou ACP).

Les copropriétaires lésés (= ceux qui paient normalement) peuvent entamer un procès séparément chez le Juge de Paix contre l'ACP et le syndic. Alors ils peuvent faire appliquer l'article 577-9 §5.

Votre ami peut entrer éventuellement dans ce dernier procès comme partie volontaire, mais je ne suis pas certain.

En pratique je conseillerai de déposer d'abord un plainte à l'IPI contre l'agent immobilier, si l'ACP a un syndic professionnel, en donnant une date limite à la quelle votre ami va entamer une procédure judiciaire.

Cette situation classique, qui fait que les bons fournisseurs fuient des ACP semblables, ne pourra voir un début de solution structurelle, que si les ACP publient leur situation financière sur l'Internet, comme les  SPRL, ... .

Diviser un bâtiment ainsi est créer une copropriété "normale" (= Art. 577-2 CC) et c'est créer un potentiel de problèmes pour plus tard.  Il serait mieux de lui donner un droit d'usufruit selon moi, en déterminant dans l'acte d'achat les frais à payer par l'usufruitier pour l'entretien du chemin d'entrée, ... . En fait déterminer qui paie quoi pour la partie utilisé par le vendeur.

Il est possible qu'un permis d'urbanisme est nécessaire, mais je ne suis pas certain (je ne connais que les règles d'urbanisme à Bruxelles).

Il y a d'autres sur ce forum qui peuvent donner une réponse plus approfondie.

J'ai en effet fait qu'une constatation.

Les intentions de l'IPI sont louables en soi, mais ils ne tiennent pas compte des facteurs externes ni des intérêts réelles des copropriétaires.

Et surtout ils oublient que le vrai maître du jeu sont les copropriétaires. Le CNIC le sait dès sa création et la SNP en a pris conscience en 2004.

Mais en plus je constate que l'IPI n'a pas vraiment compris le sens de la BCE ni l'utilité. Et ils tentent à changer la loi de telle façon qu'ils ne doivent pas changer leurs habitudes.

Si oui, ils auraient déjà longtemps demandé que les syndics font ce qu'il faut pour mettre le BCE à jour, sans changer la procédure du BCE.

Que doit faire un agent immobilier quand sa firme est nommé syndic d'une ACP?

Remplir les données qui changent dans deux formulaires par ACP et ... les envoyer par la poste à la BCE, avec le PV de l'AG sur laquelle sa nomination, ses données BCE de base, son agrégation IPI, etc ...  sont mentionnées.

1. Pour les données de l'ACP:

Demande d’adaptation des données générales de l’entreprise personne morale

Les lignes à remplir (avec les données du syndic qui a plusieurs gestionnaires techniques) sont essentiellement:

2. Pour les données du syndic il faut créer un établissement pour l'organe "syndic de l'ACP":

Demande d’ajout de données relatives à l'unité d’établissement manquante de votre entreprise personne morale

En effet le syndic est un organe de l'ACP, qui a en sa possession les archives de l'ACP, qui se trouvent hors le siège social de l'ACP. C'est donc un établissement, suivant les définitions du BCE.

Les données à remplir sont essentiellement:

Faites l'exercice pour une de vos ACP.

Vous allez voir que c'est très simple et transparent.

Dès que votre coté de travail est fait, alors faites une campagne d'information envers les intervenants de la copropriété et envers les copropriétaires. Ce sera très constructif et rentable pour tous.

Récapitulons:

Il ne faut RIEN changer dans la structure juridique ni informatique du BCE, sauf peut-être imposer que le nom de l'établissement "syndic" commence avec les mots "Syndic de l'ACP:", pour éviter toute confusion.

Cette proposition va de pair avec la proposition de publier les changements du règlement de copropriété (pas l'acte de base) dans les annexes du moniteur et ainsi les lier à la fiche de l'ACP dans le BCE. Pour ceci il faut changer la loi sur la copropriété. Mais ce sera dans l'avantage de tous (moins cher et très transparent pour tous).

Voulez-vous du "good governance"? Prouvez le avec des faits.

Appliquez ce qui est déjà applicable de la procédure mentionné ci-devant.

Cette proposition correspond à 100% avec la suggestion de PIM: "L'idée serait que cette inscription mentionne le nom du syndic en charge de la copropriété"

Quelle est la région concernée?