L'ACP paie les factures et c'est l'ACP qui met l'ascenseur à la disposition des utilisateurs.

Admettons que le gestionnaire est le syndic.

Admettons aussi qu'un CP a un problème avec les modalités d'utilisation de l'ascenseur. Vous êtes donc d'accord que le gestionnaire devra se conformer ou rejeter la demande de ce CP sans que l'AG puisse intervenir. Si non l'AG est le gestionnaire.

S'il s'avère que les modalités, imposées par le gestionnaire sont erronées et causent un dégât, alors le syndic sera responsable. Correct?

Le syndic n'aura aucun problème, puisque son assurance interviendra selon vous.

Mais je ne le crois pas. L'assureur et l'avocat du syndic diront que le syndic n'est responsable qu'envers l'ACP et personne d'autre.

La fameuse plaquette doit mentionner les coordonnées du gestionnaire responsable envers des tiers et pas une firme irresponsable envers des tiers. Que le N° de tél., etc .. soient ceux du syndic, c'est normal. Voir les info du BCE.

La source des informations, mentionné sur la plaquette, est le syndic. Donc cette plaquette n'est pas une preuve que le syndic est le gestionnaire.

La responsabilité du syndic reste engagé, mais envers l'AG, pour ce qui concerne le ascenseurs, mais aussi pour tout autre aspect de sa gestion.

Si votre raisonnement est suivi un CP pourra directement citer le syndic en cas de faute professionnelle, volontaire ou non, qui lui cause un dégât.

Vous savez très bien que c'est impossible pour un CP. Il ne peut que citer l'ACP.

Et vous savez très bien qu'un tiers ne peut pas citer le syndic pour une faute professionnelle. Ce tiers doit citer l'ACP, responsable pour l'administration et la conservation des parties communes de la copropriété.

La réforme de 1994 visait à donner une personnalité juridique à l'ACP et de diminuer en fait la responsabilité du syndic envers des tiers, pour simplifie la chaîne de responsabilité. Principe correct et louable. Principe mis dans la loi pour aider à professionnaliser le métier de syndic de l'ACP. Relisez les articles de Devreux, ... de 1994.

Donc: Tiers -> ACP -> syndic -> firme

En pratique le syndic est protégé par l'ACP. C'est seulement l'AG qui peut mettre sa responsabilité civile en cause.

Un actuaire pourra vous expliquer que le calcul de la prime de l'assurance RC du syndic est basé sur ce fait.

Comment voulez-vous convaincre l'AG à payer les frais d'enlèvement d'amiante si l'AG sait, qu'en cas de pépin, c'est toujours l'assurance du syndic qui paie?

Voulez-vous que cela change? Et que la prime RC du syndic augmente fortement?

Correct. Dans notre cas le gestionnaire (l'ACP) n'est pas le propriétaire des parties communes (= tous les propriétaires en indivision forcée).

L'analyse des risque est une responsabilité de l'ACP (= AG, puisque prévisible, donc non-urgent). Mais c'est au syndic de l'ACP de faire des propositions motivées à l'AG.

Dans les années 70 les installations de chauffage utilisaient de l'amiante. Le type d'amiante est souvent d'une classe dangereuse (danger si manipulée)  et doit être enlevée dans certains cas.

L'entretien d'une chaufferie comprend entre autres le remplacement de certaines pièces, qui contiennent ou sont en contact avec de l'amiante. Dans certains cas un permis d'environnement classe IB (ou IA comme le Berlaimont) est nécessaire. Dans ce cas-ci ce sera probablement un
ou 1B.

Le RGPT est d'application sur un chantier d'entretien de chaufferie, pour ce qui concerne  le personnel de la firme d'entretien.

C'est la firme qui doit faire le nécessaire, pour appliquer le RGTP. Elle peut répercuter les frais dans son devis. Voir le travaux d'ascenseurs, ou plus que 50% des travaux sont en fait une mise en conformité avec le RGPT.

La firme d'entretien ne peut pas faire lui-même l'inventaire d'amiante pour une installation où elle fait de l'entretien, mais peut et doit exiger la présence de l'inventaire comme annexe dans le cahier des charges (ou le document qui le remplace).

Sur base de cet inventaire la firme va communiquer dans son devis qu'un enlèvement d'amiante est nécessaire ou non (dépend du type d'entretien).
Ces frais (du permis 3/2/1B/1A et du chantier temporaire) sont à charge de l'ACP. Entre temps certains travaux d'entretien ne sont pas possible, si on veut respecter la santé des travailleurs.

Je conseille que l'inventaire de l'amiante soit complet et qu'on ne se limite pas à la chaufferie. Si l'amiante est un danger pour le personnel, elle l'est aussi pour les résidents, qui font certains travaux eux-mêmes.

Cas classique: les petites portes, avec une protection anti-feu,  qui permettent d'accéder à certains colonnes de tuyaux. Elle ne posent pas de problèmes tant qu'ils ne sont pas manipulés.

Le maître d'oeuvre  pour l'entretien de la chaufferie est la firme. Le maître d'ouvrage est l'ACP, gestionnaire de la partie commune "chaufferie". Le représentant de l'ACP (à 100% responsable envers l'ACP) est le syndic.

Il s'en suit que le gestionnaire de l'ascenseur est l'ACP.

Le syndic est le seul responsable de sa gestion envers l'AG.

Le syndic n'est pas responsable de sa gestion envers des tiers ni envers les CP individuels.

Donc le choix du SECT est une décision de l'AG. C'est au syndic d'en proposer au moins trois à l'AG, avec un rapport.

Je rejoint l'analyse du SNP, qui a été défendu depuis le début par le comité et par le CNIC.

Je me réjouis que les organisations qui défendent les intérêts des copropriétaires travaillent dans le même sens.

D'accord avec la position de Grmff et ABSA.

Mais le syndic peut d'office organiser une AG spéciale sur des points spéciaux (ex: travaux ascenseurs), puis un mois plus tard l'AG annuelle.

Pour ceux qui aiment la "théorie" ou qui préfèrent que la pratique se repose sur des bases solides:

Celui qui convoque, écrit la convocation et est donc responsable de l'ordre du jour.

Le syndic détermine donc l'ordre du jour.

Le résident, qui n'est pas membre de l'AG (locataire, copropriétaire en cas de démembrement, ...), a le droit d'imposer au syndic de communiquer ses demandes ou observations à l'AG.

Mais le propriétaire (ou la personne désigné par les propriétaires d'un lot en cas de démembrement), qui est memebre de l'AG, ont les droits d'un membre d'une assemblée constituées (conseil communal, ...) , pour tout ce qui n'est pas stipulé dans la loi ou les statuts.

Il en découle qu'ils ont le droit d'initiative (= le droit à mettre des points à l'ordre du jour) et le droit d'information.

La séquence des points de l'OJ a son importance.

Ex: Un CP demande des info sur certains travaux d'urgence en 2006. Il va de soi que mettre ce point à l'OJ après la décharge du syndic et l'approbation des comptes, retire toute signification au point, proposé par ce CP.

Le syndic devra donc établir cet OJ avec beaucoup de soin.

Si différents CP soumettent des points analogues, il devra les regrouper en un point.

Ex: trois points sur les travaux des ascenseurs (fonds de réserve, vitesse de l'ascenseur, niveau d'usure actuelle des moteurs), seront regroupé dans un point avec éventuellement des sous-points.

De grâce éviter de classer les points comme suit:
1. les poinst du syndic
2. les points du CG
3. les points des autres CP

Le CG n'a aucun droit de regard dans cette problématique. Tout membre du CG peut proposer des points à l'OJ comme un membre de l'AG. Pas plus ni moins. La composition de l'OG n'est ni une tâche d'assistance ni une tâche de contrôle. Le contrôle ne se fait qu'après l'envoi de la convocation. Si le CG approuve l'OJ avant envoi, alors il s'attribue une tâche de syndic et devient partisane.

Il ressort aussi de la loi qu'un couple, propriétaire d'un appartement, ne peut pas proposer comme couple un point à l'OJ.

Si la femme est le membre de l'AG, alors elle pourra proposer des points.

Si son mari n'est pas d'accord il pourra communiquer ses points ou observations par écrit à l'AG par la voie du syndic, mais le syndic ne peut pas mettre les propositions du mari comme points à l'OJ.

Si au moins un membre de l'AG soutient une demande d'un résident non-copropriétaire, alors  ... le syndic est obligé d'acter cette demande dans le PV et de mettre ce point à l'OJ de l'AG suivante.

Pourquoi tout cela? Pour éviter que des discussion dans le ménage ont des répercussions dans la gestion de l'ACP.

Si l'OJ est trop chargé le syndic pourra d'office organiser deux AG, en prenant soin de respecter la séquence globale de l'OJ.

Le noeud est que le syndic, bénévole ou non, doit rester impartiale dans toute les circonstances.

Ex. classique: un CP qui répète chaque année la même demande, qui chaque année n'obtient pas la majorité requise. Le point devra être mis à l'OJ, même si l'AG l'a interdit, sans commentaire de la part du syndic.

Mais un point proposé qui n'appartient pas à l'administration et conservation des parties communes (ex: appareils détecteurs incendie à Bruxelles pour les appartements loués) ne pourra pas être mis à l'OJ comme un point séparé. Puisque cela concerne la gestion des parties privatives (= seulement le propriétaire et son régisseur).

Le rôle du président de l'AG est plus important que celui du syndic lors de l'AG. L'assesseur juridique N de l'IPI a consacré un article dans la revue TAppt 2006/1 sur la doctrine concernant la fonction de président d'AG.

NB Pour les ACP importants je suis partisan que le président de l'AG soit un professionnel, indépendant des agents immobiliers et des avocats. Par exemple un médiateur, spécialisé en copropriété. Ou un notaire indépendant du syndic et des copropriétaires individuels.

....

En effet le sujet est vaste.

Mettez ce point à l'ordre du jour, en restant diplomate. Qu'il s'explique sans faire un procès d'intention contre lui à l'avance.

Il est possible qu'il est en fait partisan d'une solution plus radicale.

En cas d'infiltration par la façade il faut par exemple travailler à partir du haut (= toit) vers le bas, en cas de rénovation en phases.

D'accord si la condition, mis en gras par moi, est remplie et reste remplie en cas de vente, héritage, ... .

Les relations avec ce nouveau propriétaire seront à moins zéro, s'il ne veut pas suivre les traditions ou s'il invente ses propres traditions, et que vous décidez de nommer un syndic professionnel.

Parce que dans ce cas vous appliquez les règles dépendant de la présence de certains copropriétaires. C'est une attitude partisane, qui sera source de conflits.

Donc pour les bonnes relations entre les copropriétaires à longue terme, prenez un syndic professionnel.

Il est professionnel et sait ce qu'il doit faire pour bien conserver l'immeuble.

Il est responsable à 100% des erreurs qu'il commet, volontaires ou non, mais seulement si vous le voulez. Il a une assurance RC pour cela.

Il ne faut pas voir le profit à court terme comme un locataire, mais celui à longue terme comme un propriétaire.

Un appartement n'est pas un produit de consommation mais un investissement.

Pouvez vous me contacter directement. Je suis en train de préparer une demande similaire, mais je ne poste pas publiquement ma méthode réaliste, vu que la problématique de mon ACP a été soumis au Juge, en ce qui concerne entre autre cet aspect.

A titre d'info le Centre National d'Information pour Copropriétaires (CNIC) entame actuellement dans son e-news (abonnement gratuit) la problématique de l'entretien préventive des parties communes. La rénovation des châssis en fait partie.

En fait vous discutez sur l'exactitude des frais privatifs. Un décompte privatif d'un CP  n'est pas approuvé par l'AG, mais est une affaire entre le syndic et le CP. Il est approuvé par le paiement intégral ou par uin accord écrit.

Analysez d'abord les statuts et les PV d'AG, depuis que vous êtes CP (inclus ceux transmis avec l'acte notarié ou le compromis d'achat).

Vérifiez que vous êtes en possession d'une copie de contrat du syndic, ayant moins que 5 ans. Si oui, analysez le aussi. Si non, vous n'êtes pas au courant du contenu et donc ce contenu ne vous est pas opposable.

Si rien n'est indiqué dans ces documents, alors demandez au syndic gentiment sur quelle décision qu'il se base pour vous imposez de telles frais.

La loi sur la protection du consommateur est selon moi d'application pour un non-professionnel en contact avec un professionnel (le syndic) pour ce qui concerne les frais privatives.

Pour les frais communs, l'article 577/8 § 5 CC est  d'application. Son contenu est plus sec que celui de la loi de protection des consommateurs. En effet la moindre faut involontaire peut avoir des conséquences pour (l'assurance RC) du syndic, si la majorité de l'AG le veut ou si le Juge l'impose.

Si le syndic peut, sans aucune décision explicite de l'organe requise (AG ou Juge) reporter ses frais sur le CP "coupable" selon lui, alors il n'a plus besoin d'une assurance civile, puisque le lien cause à effet ne doit pas être présent pour tous ses frais, n'importe si a commis une erreur ou non.

Dans les jugements que j'ai vu, l'ACP doit prouver un équilibre équitable et non-partisane entre les organes de l'ACP et tous les CP, sans aucune exception.

Donc morale: paie les avances, mais retirez ce montant du paiement du solde annuel.

Mais mon avis personnelle est de payer quand même intégralement, mais en émettant de réserve pour ce montant par écrit et dans texte du virement.

Et en mettant ce point explicitement à l'OJ de l'AG suivante.  Référez vous au principe que selon vous a été violé par le syndic, en restant dans des termes très diplomatiques.

Lisez attentivement, avant de prendre une décision, au moins les articles  1134-1167 du Code Civil, qui sont d'application dans ce cas.

Comment convaincre quand même des opposants à vous est un autre débat.