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#4881 Re : Copropriétés forcées » « Qui ne dit mot consent, non ? » » 15-01-2007 14:59:10
Ayant posé la problématique dans un texte technique un peu longue, j’approfondis maintenant l’argumentaire du proverbe « Qui ne dit mot consent, non ? ».
La phrase « Qui ne dit mot consent, non ? » nous pousse à demander : « Qui des membres de l'AG s’exprime pas durant une AG d’une ACP ? »
Un vote, dans le cadre de l'AG d'une ACP, est public et nominatif. Le président fait procéder au vote oral ou écrit. Dans les deux cas il y a un appel des votants, d’une manière ou autre.
Comme le vote est public, ceux qui votent « oui », disent au moins un mot (oral ou écrit). Donc il y a un consentement explicite.
Ceux qui votent « non », disent au moins un mot. Donc on ne peut pas dire qu’il y un consentement implicite par le silence.
Ceux qui votent « abstention », disent au moins qu’ils s’abstiennent et ne font pas de choix. Donc on ne peut pas dire qu’il y un consentement implicite par le silence.
Ceux qui « ne disent rien », quand on fait l’appel de leur nom, refusent de faire vérifier leur présence, et sont donc techniquement absent. Le président ne peut donc pas tenir compte avec leur présence pour le quorum. Et doit faire noter leur absence dans le PV, s'ils ont signé la liste des présences.
Donc appliquer le proverbe « Qui ne dit mot consent, non ? » nous fait conclure qu’on doit tenir compte avec les votes du type « abstention », pour déterminer le quorum.
Correct ?
#4882 Copropriétés forcées » « Qui ne dit mot consent, non ? » » 15-01-2007 14:59:10
- luc
- Réponses : 16
La phrase « Qui ne dit mot consent, non ? » est extraite d’un article sur les abstentions dans le journal « Le Soir » du 08/06/2006, traitant le sort des abstentions lors de l’AG d’une ACP.
Je suis un partisan fervent de la démocratie. L’ACP est l’essence même d’une démocratie de base (= pas de collège d’électeurs, mais tout le monde décide directement en assemblée comme cela se pratique encore dans certains villages helvétiques).
Facilement manipulé, je l’admets. Mais quand même mieux qu’une oligarchie ou une dictature.
Que dit la loi sur les choix possibles lors du vote ? Les décisions sont pris au moins à la majorité absolue (Art. 577/6 §6 CC) ou plus stricte (Art. 577/7 CC). En fait elle ne parle que du vote positif (le vote « oui ») et ignore les autres possibilités totalement. Sauf qu'elle spécifie que seulement ceux qui ont voté non peuvent "aller en appel".
La disposition essentielle est :
Art. 577/6 § 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
C’est clair et net. La loi exige un vote positif et constructif d’au moins une majorité absolues des CP présents ou représentés. Tous les autres votes ne sont pas comptés comme un vote positif.
C’est un sophisme d’assimiler sur cette base les votes d’abstentions à un vote négatif. Disons-le d’une autre façon … on brûle un feu rouge, mais brûle-t-on un feu orange ?
La spécificité d’une AG d’une ACP, qui la distingue nettement des assemblées délibérantes cités par Me JAUNIAUX dans son article (J.T., 10.09.2005), est qu’un copropriétaire n’a pas le choix. Il est, qu’il veuille ou non, forcée d’être membre de l’AG. Il ne peut pas démissionner, sauf s’il vend son appartement.
Dans les textes préparatoires de la loi de 1994 on ne trouve aucune allusion à la manière que les abstentions doivent être compté. Alors retournons aux faits.
Pourquoi va-t-on s’abstenir ?
• Par désintérêt ? Possible. Mais alors on a tendance à suivre comme des moutons le pouvoir en place. S’abstenir est déjà un acte de révolte envers le pouvoir en place.
• Mais une observation des cas réels démontre qu’on s’abstient quand on n’y comprend plus rien. Donc par manque d’information.
• Ou on a peur des conséquences pratiques de son vote public. Donc quand il y a d’intimidation dans l’air. Un vote secret n’est pas ressenti comme secret pour le syndic, vu que c’est lui qui note le nombre de quotités sur la feuille de vote.
Quelles sont les conséquences, si on tient compte seulement des votes positifs ou négatifs ?
Pour le pouvoir en place : il suffit d’isoler un « emmerdeur » qui votera non. Par l’effet de troupeau la majorité silencieuse n’aura d’autre choix que de voter comme le pouvoir en place veut. Donc cette réforme va favoriser la « cogérance », rendu illégale par la loi de 1994.
Le CP, qui a un doute sur le projet proposé, devra faire un choix douloureux : ou bien courir le risque d’être l’emmerdeur pour les années à venir ou bien se ranger et rien dire. Donc cette réforme va faire taire 90% des CP avec des questions justifiés. « Qui ne dit mot consent, non ?».
Je voudrais donc savoir quelle est votre préférence :
- une oligarchie, qui fait entretenir la copropriété comme le pouvoir en place le conçoit (exemple : les immeubles à la cote), mais fait payer les erreurs de sa méthode par tous.
- une démocratie, où l’administration et la conservation de l’immeuble sont portées par une majorité réelle, bien informé et qui respecte l’opinion des tous les CP. Où un vote d’abstention indique au moins un manque d’information.
- pas encore d’opinion claire
Tout ce qui précède est juridique et est par ce fait pas à 100% convaincant pour le CP banalisé. Il faut plus.
Alors retournons à la base. Dans un autre sujet « sad » a bien situé l’origine de la loi de 1994 : une fraude des fonds de réserve par un grand syndic.
L’article clé de cette loi de 1994 est donc :
Article 577/8 § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion (envers l’ACP); il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
Pour l’organisation de l’AG est noté dans la loi :
Article 577/8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété;
2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3;
3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
…
Il s’en suit que le syndic doit être impérativement impartial. C’est lui qui décide quels points sont mis à l’OJ, leur contenu exact, leur séquence, … SI lui peut être partial, alors il peut imposer sa volonté aux CP, par la manière qu’il filtre les informations, …
En plus il en ressort donc que l’obligation d’information incombe seulement à lui et personne d’autre. Donc pas au CG, à l’un ou l’autre CP, … .
Me JAUNIAUX réfère aux règlements de la Chambre et dus Sénat pour le comptage des abstentions. Mais ces mêmes règlements sont aussi très stricts quand à l’information des parlementaires. Un point n’est mis à l’ordre du jour, que quand toute une série de conditions sont remplies. Ceci est une responsabilité du président de l'assemblé.
Si un point n’est pas prêt à être mis en délibération, les possibilités suivantes existent :
1. le syndic communique ce fait, ainsi que ce qu’il a fait ou va faire pour résoudre ce problème
2. le président de l’AG constate ce fait et soumet au vote sa proposition de renvoyer ce point au syndic pour être complété.
3. un ou plusieurs CP le constatent, mais le président de l’AG n’est pas d’accord avec eux.
Dans ce dernier cas ces CP ont un problème. Ils sont assez souvent pour le projet, mais ont des doutes quand aux devis, offres,… qu’ils n’ont pas su étudier avant l'AG avec leur conseiller.
S’ils votent contre, ils seront stigmatisé, et ne pourront plus demander que ce projet soit discuté lors d’une AG suivant.
S’ils votent pour, ils courent le risque que le projet soit pas exécuté comme il faut, avec toutes les conséquences pratiques, financiers, juridiques, …
Il ne leur reste que le vote « abstention, suite à un manque d’information ».
En somme l’obligation de tenir compte avec les abstentions, force le pouvoir en place de tenir compte avec un groupe plus large de CP. Le projet devra donc être porté par une réelle majorité.
L’argument final pour tenir compte avec les abstentions est simple. Le règlement du parlement ne prévoit pas le système suivant, qui permet d’approuver toute décision dans une 2ème séance, n’importe le quorum :
Article 577/6 § 3. …
Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
Admettre qu’en plus on ne tienne pas compte des abstentions revient donc à dire que le pouvoir en place reste en place tant qu’une révolution ne le change. Donc ce système avantage les oligarchies.
Socialement souhaitable ? Je ne crois pas.
#4883 Re : Copropriétés forcées » L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE » 02-02-2018 19:14:34
Dans le Far West immobilier belge, restez les pieds sur terre, SVP, quoique soient vos espoirs dans la justice (ou la démocratie).
...
Si on ne peut plus croire dans la justice ni dans la démocratie, alors on peut croire en quoi selon vous?
La révolution comme en 1917?
Je suis pragmatique et je crois dans une évolution lente mais certaine vers des solutions concrètes. La solution parfaite n'existe pas.
Donc par exemple pas de suppression du CG facultatif mais un encadrement plus serré et rendre les contrôleurs responsable d'un contrôle inefficace.
Tant qu'un changement est une évolution concrète, constructive et positive, je suis pour, même si c'est une évolution minimale.
Les dunes belges, qui on arrêté la mer du Nord, sont construits de grains de sable et de petites plantes, apporté par le vent.
#4884 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
...
La Belgique est un pays bien compliqué : En France ou au Luxembourg, les prestations de syndic sont toujours soumises à TVA. Et pourtant, les directives européennes sont les mêmes pour tout le monde.
J’aimerais savoir ce qui en est pour les autres pays d’Europe : Si quelqu’un a des infos, elles sont les bienvenues.
En France les syndics ont une carte professionnelle, comparable avec notre système d'enregistrement des entrepreneurs.
En fait les agents immobiliers Belges ont voulu se mettre au niveau des architectes, médecins, ... . En pricniep rien contre celà.
Mais ils ont oublié "un peu" l'autre face de la médaille. Comme syndic leur statut de profession intellectuelle (= manager) implique qu'ils proposent des solutions et qu'ils ont une vue à longue terme concernant la conservation et l'administration de la copropriété.
Tout candidat-syndic professionnel ne devrait accepter selon moi une nomination que si sera mis en place et/ou utilisé par l'ACP:
1. une comptabilité en partie double
2. un système d'information transparente des CP
3. un système d'amortissement des installation communes
4. désignation des autres professions intellectuelles (avocat, notaire, architecte, ...) par l'AG en toute indépendance.
Tout ceci devrait être inclus dans son honoraire de base.
Je préfère payer un supplément de 20% sur 1.000 euros que devoir payer 1.500 euros, présenté comme moins cher.
#4885 Re : Copropriétés forcées » L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE » 02-02-2018 19:14:34
....
Cependant :1° : pourquoi AUCUN copropriétaire n'a-t-il, d'après le récit, pas même posé une question ?
Et je suppose que les changements de syndic ont été votés en AG.
D'où provient l'asymétrie d'implication, d'intérêt, "d'audace". Les moyens d'ordre intellectuel, financier, social, de personnalité, etc ... sont-ils si différents ?
Ce n'est pas le règne de la terreur quand même ?
Lisez un livre sur la manipulation des masses et vous allez comprendre que, moyennant l'utilisation de certains sophismes, tout pouvoir en place peut faire voter ce qu'on veut. Principe de base: dire la vérité, mais on "oublie" certains aspects essentiels.
Ces cours sont donné aux agents immobiliers. Rien d'anormal. On doit apprendre l'utilisation d'un canif à tout ouvrier. Il peut l'utiliser intelligemment ou pas.
Mais certains agents immobilières disent ouvertement qu'ils suivi des cours pour savoir comment ils doivent faire voter l'AG n'importe quoi.
Exemple:
Un projet dans une grande ACP coûte beaucoup et l'opportunité n'est pas apparente:
- vote positif souhaité: présente un coût annuel par quotité et mettez un groupe sélectif des CP qui sont demandeurs au courant de votre projet.
- vote négatif souhaité: présente le coût global sur toute la période et présente les offres à l'AG lors de la délibération, sans qu'on puisse les lire.
- vote n'a pas d'importance: présente le budget annuel avec les offres accessible un mois avant l'AG
Autre exemple: lisez les journaux pour les affaires, tant en Wallonie, qu'à Bruxelles et ... Flandre.
....
2° : qu'est-ce qui fait que ce récit soit "publié" maintenant et ici ?
D'accord avec l'opinion de PIM.
Mais aussi avec celui de sad. Il y a un vent de changement qui se léve.
.... Quelle est la position du narrateur ?
Probablement un copropriétaire banalisé, mais qui appartient à ce 1% d'une masse qui réagit ouvertement. Et à ce 1% de 1% qui a assez de persévérance et de vue d'ensemble pour en parler ouvertement. Un "klokkenluider" comme on dit à la Commission Européenne.
#4886 Re : Copropriétés forcées » L'AG au coeur du système décisionnel voulu par la loi: C'EST UN LEURRE » 02-02-2018 19:14:34
En relisant l'historique du cas n° 1, je crois qu'une oligarchie existe au sein de cette ACP.
Il en ressort que l'ACP a limogé un syndic C, qui a obtenu la condamnation du syndic B, et ensuite D, pour finalement après quelques mois avoir un syndic E qui veut proposer ce que le pouvoir en place veut. Est-ce les syndics C,D et E ont été mis en compétition à l'AG 2003?
Accuser un syndic de fautes graves est très facile pour un CG. Mieux que le syndic ils savent jouer sur les émotions pour obtenir gain de cause. Le syndic est faible puisque, s'il sait prouver qu'il a raison, il doit continuer à travailler avec ce même CG.
La frontière entre une oligarchie et une démocratie est parfois floue. Mais certains éléments sont toujours pertinents pour faire la différence. Qui a accès à l'information en est un. On est en présence d'une oligarchie quand l'information n'est pas disponible/accessible à tous les CP au moins 8 huit jours avant l'AG (disons au moment de l'envoi de l'invitation).
Des jugements existent qui donnent tord au CP, parce qu'il n'a pas donné ses remarques sur les comptes par écrit au moins 8 jours avant l'AG au syndic.
Une solution a ce problème a déjà été suggéré par un Juge, mais pas mis en application puisque la loi ne permet pas (encore). En effet il suggérait de changer et le syndic et le conseil de gérance.
Il a raison. Si un syndic pose problème d'un coup, cela implique que l'organe de contrôle n'a pas fait son travail.
Comme comptable dans une grande organisation, j'ai du régulièrement remplacer un collègue, qui se retrouvait en prison pour un "petit" problème. Une fois pour seulement 7.000 FB (dans les années 70), une autre fois pour 10 millions FB. J'ai alors pu constater, pendant que je remettait le service concerné en ordre, que dans l'organe de contrôles les maillons faibles étaient remplacé et/ou les procédures adaptés.
Donc il faudrait prévoir une sorte d'interdiction et/ou suspension facultative de CP comme membre d'un organe de décision et/ou contrôle de l'AG, en attente d'une décision définitive.
Concrètement cela se traduit par le fait qu'on devrait donner la possibilité au CP individuel de demander au Juge la désignation provisoire d'autres membres de l'organe de contrôle. Ce qui implique la citation des membres siégeant devant le Juge.
Une condamnation résulterait dans une demande d'indemnité de la part de l'ACP, et donc une impossibilité d'être membre du CG durant cette procédure d'indemnité.
#4887 Re : Copropriétés forcées » Engagement de frais par le syndic sans accord de l'assemblée Générale » 05-01-2007 18:34:35
Les comptes de l'ancien syndic : je cite le PV "le quitus à ses comptes ne sera donné que lors des vérifications et approbations par l'AG qui suivra". Cette AG n'a pas encore eu lieu.
Quand un syndic présente des comptes une décharge définitive doit être donné, sauf pour ce qui est contesté. Ces éléments doivent être explicitement mentionné dans la décision de l'AG (Ex: sauf la facture du 23/01/99 avec le montant de 1.234,45 euros; sauf toutes les factures concernant les travaux au toit en 1999 pour un montant de 12.345,67 euros; ...).
Le nouveau syndic ventile, après l'AG, le montant des comptes approuvées aux CP pour paiement et demande par recommandé à l'ancien syndic de rembourser le montant rejeté endéans les 30 jours, ou de fournir les pièces justificatives, ... .
Le point "approbation des comptes" peut être postposé par le président de l'AG, si ce point n'est pas prêt à être délibéré. On ne peut délibérer que sur des points où l'information est disponible, comme prévu par les statuts.
Par exemple: les comptes n'étaient pas disponible au moment de l'envoi de l'invitation, les CP n'ont pas pu examiner les comptes aux dates prévues par les statuts, ... .
Dans votre cas la terminologie dans le PV est telle que l'assureur de l'ancien syndic pourra toujours dire que le mandant du syndic (=l'ACP) a refusé d'examiner ses comptes. Donc il sera difficile de gagner cette cause, si son avocat est un peu intelligent.
Mais cela change si le syndic est aussi copropriétaire et s'il a participé à la délibération. La non-participation doit être acté explicitement dans le PV. Dans ce cas il est mandant et mandataire. Il devait alors s'opposer à ce retard et le faire acter dans le PV.
D'autres variantes sont possible. Il faudra le conseil d'un avocat pour y voir clair. Ceci surtout due au fait que le vote sur l'approbation des comptes a été postposé, après délibération.
#4888 Re : Copropriétés forcées » Engagement de frais par le syndic sans accord de l'assemblée Générale » 05-01-2007 18:34:35
Combien d'appartements et combien de garages?
L'ancien syndic n'est plus syndic. Tout ses comptes ont été soumis pour approbation à l'AG? Ils ont déjà été approuvé?
Si ces comptes ont été approuvés, alors c'est selon moi peut-être à lui de les payer, si lui a donné l'ordre d'exécuter les travaux. Mais beaucoup dépend des circonstances.
L'ancien et nouveau syndic sont bénévole?
#4889 Re : Informations en vrac... » contrat type de courtage » 01-03-2007 07:55:20
Il serait peut-être utile de lire l'avis suivant du Conseil de la Consommation en 2006 publié récemment sur le site du SPF Économie.
En plus l'utilisation du sceau de l'Etat Belge dans un document engage la responsabilité de l'Etat. Si mes souvenirs sont bon le Code Pénal prévoit des peines de prison pour une utilisation de ce sceau par des personnes non-mandatés. En France un Ministre est le Garde des Sceaux, comme en Angleterre.
J'ai remarqué que nulle part est mentionné sur ce document de 8 pages qu'il est facultatif et nullement obligatoire.
Donc je pense que les responsables de l'IPI engagent très fortement la responsabilité pénale de l'institut (et leur responsabilité) en diffusant ce document sans base légale (= AR signé et publié au Moniteur) avec le sceau de l'Etat Belge.
Ce sceau n'est pas un logo.
Certes c'est un détail, mais il ne faut qu'un détail pour faire écrouler quelque chose.
Comme ceci concerne aussi les consommateurs, je me demande ce que le Ministre compétent en pense.
#4890 Re : Copropriétés forcées » Engagement de frais par le syndic sans accord de l'assemblée Générale » 05-01-2007 18:34:35
La copropriété a été assignée pour non-paiement d'une facture. Celle-ci va donc être payée. Toutefois, ces travaux avaient été commandés par l'ancien syndic, alors que lors de la dernière assemblée générale avec cet ancien syndic, une demande d'établissement d'un fonds de reserve pour ce bâtiment a été rejetée (cet ancien syndic a donné son préavis suite à une comparution devant la Justice de Paix pour non-exécution de travaux urgents). N'avons-nous pas un recours vis-à-vis de l'ancien syndic ? Merci d'avance à celui qui pourra m'aider !
C'est un peu confus. Un fonds de réserve sert à payer des dépenses dans quelques années, et pas ceux de l'anée en cours.
Pouvez nous indiquer si les prestations de cette facture non-payé étaient approuvés par l'AG? Si oui, quelle année? En plus pouvez vous indiquer l'année de l'AG en question?
#4891 Copropriétés forcées » Le médiateur de l'IPI » 06-01-2007 13:31:57
- luc
- Réponses : 3
Ce matin j'ai entendu toute une explication du médiateur de la SNCB, concernant le retard actuel des trains (Site du ombudsman)
Dans cet interview il a bien spécifié que le "petit" nombre de plaintes de début novembre (avant les problèmes techniques de décembre) indiquait déjà qu'il y avait de "grands" problèmes.
Il était très clair. Il sait que la SNCB est très professionnel. La SNCB savait et sait donc que le nombre de plaintes connus n'est qu'une petite fraction des plaintes existantes, mais non exprimé.
Ce qui est valable pour la SNCB est valable pour l'IPI. Quand on sait dépenser 300.000 euros pour une campagne publicitaire, on est professionnel ou on gaspille de l'argent.
Ma suggestion: n'est-t-il pas temps d'installer un ombudsman à l'IPI? Avec la même indépendance de contact et d'action que celui de la SNCB?
Si non vous la situation ne peut que d'empirer. Ce qui va probablement résoudre la problématique du coté des copropriétaires plaignants, qui sont en fait majoritaires, mais ce qui va être au désavantage les syndics professionnels, qui travaillent bien, mais qui n'auront plus de contrôle sur la nouvelle manière de fonctionnement de leur profession intellectuelle.
#4892 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Dès lors qu'un texte est clair, et l'art. 4, § 4 de la 6e Directive est clair, il ne prête pas à interprétation.
...
Oldman,
Vous référez à un texte que vous n'avez pas encore une fois cité en clair.
Cela me fait penser à certains méthodes du "couple infernal syndic-CG" que vous critiquez (à juste titre).
Même si vous avez raison, vous ne l'obtiendrez pas en utilisant les méthodes critiquables de vos adversaires. Le bût ne justifie pas les moyens.
En plus vous discréditez les actions d'autres, qui utilisent des méthodes un peu plus correctes.
Relisez Schopenhauer, et la méthode qu'il propose pour contrer le 38ème sophisme: "ridiculisez votre adversaire, si vous n'avez pas d'autres arguments".
Donc je répète: citez vos sources concernant l'obligation à faire dans tous les cas une facture sans TVA pour les honoraires du syndic. Dans ce cas le texte précis de la 6ème Directive, Art. 4 § 4.
#4893 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
tva ou pas
ce débat est franchement dépassé dans de nombreuses copropriétés.
Les vraies questions sont pour moi:
Quelles sont les charges totales du bien (entre autre par rapport à son loyer potentiel ou à d'autres biens similaires)?
Le bien est-il bien gèré? à moyenne et à longue échéance aussi !
Le bien est-il en bon état?Le reste de la discution me donne le tourni.
Bonsoir.
Entièrement d'accord, mais ce débat sur l'honoraire le plus bas possible est encore réel dans beaucoup d'ACP Bruxelloises. Plus que vous croyez.
#4894 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Il m'étonnerait qu'il (le syndic) puisse négocier avec l'ACP l'application ou non de la TVA. Cela se choisit pour l'ensemble de son activité de syndic et "se négocie" (est argumenté) avec l'administration de la TVA; Non ?
Il est vrai que je pourrais être (cfr Marianne) un "fiefffé jobard" !
Techniquement possible si l'agent immobilier agréé est le gérant de deux personnes morales différentes (SPRL, SA, ...) avec une activité come syndic. Je connais d'exemples concrets de cette situation (mais je ne sais pas si le régime TVA est différent).
#4895 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
luc a écrit :
Néanmoins le commentaire de Riquet est dépassé, puisqu'il parle d'un syndic d'immeuble et pas d'un syndic d'une ACP. Mais cela est le topic d'un autre sujet. C'est pour ce motif que je ne l'ai pas cité, mais bien ceux de Fisconet.Son commentaire ne me paraît pas dépassé (le document cité mentionne d'ailleurs un upgrade à avril 2006) dans la problématique soulevée: syndic d'un immeuble ou syndic d'une ACP, dans l'esprit de beaucoup de personnes, c'est la même chose.... et cela ne change rien au problème TVA discuté)
Un syndic d'immeuble est toujours un mandataire, mais un syndic d'ACP est un organe. Le topic du sujet, tel que défini par Marianne, est: "organe vs mandataire", et ses implications (TVA ou autres).
Je suis d'accord que le copropriétaire banalisé fait l'amalgame entre la copropriété, l'ACP, l'immeuble, le syndic, le CG, ... . Mais on parle ici de taxes ou des mots spécifiques ont leur signification spécifique.
Selon moi Riquet a fait l'erreur de définir d'abord le syndic au lieu de partir du bien bâti en copropriété forcé. Erreur classique, surtout vu la situation d'avant 1995. Je crois que le texte initial date probablement d'avant 1994.
S'il avait suivi la voie normale, il serait probablement arrivé d'autres conclusions.
En plus il définit plusieurs organes de l'ACP (CG, syndic, AG, ..), sans définir clairement les relations entre eux (contrôle, exécution, décisions, ...). Il parle de l'organe de l'ACP, après avoir définit trois organes. Confus, non?
Dès qu'on analyse les relations dans la structure de l'ACP, on peut faire un schéma relationnel (là mon coté informaticien fait surface).
Alors on y colle dessus les relations du type "TVA" entre les entités, en appliquant les principes fondamentaux européen, et les règles Belges. On voit alors directement où ça mène.
Un dessein dit plus que mille mots.
#4896 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Comme organe de l'association, le syndic n'agit pas de manière indépendante pour l'application de
l'article 4, paragraphe 4, de la sixième directive du Conseil des Communauté européennes du 17 mai
1977. Dès lors, les prestations de services effectuées à titre onéreux par les syndics, en cette qualité ne
sont pas soumises à la TVA.RIQUET Jean Pierre
Conseil fiscal IEC
Un peu plus loin dans ce texte (disponible sur PIM - lisez les pages 67 à 70) RIQUET dit:
Lorsque toutefois une personne morale est désignée comme syndic, celle-ci peut difficilement être considérée comme n'agissant pas de manière indépendante. Dès lors, une personne morale qui agit en qualité de syndic a, en règle, la qualité d'assujetti à la TVA.
L'administration n'exige toutefois pas, par analogie avec les personnes physiques qui agissent comme syndic, son identification comme assujetti à
la TVA.
Votre référence confirme bien mon opinion: la situation Belge, d'admettre qu'on peut opter pour des honoraires sans TVA dans ce cas, est une exception.
Néanmoins le commentaire de Riquet est dépassé, puisqu'il parle d'un syndic d'immeuble et pas d'un syndic d'une ACP. Mais cela est le topic d'un autre sujet. C'est pour ce motif que je ne l'ai pas cité, mais bien ceux de Fisconet.
#4897 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
...Dans un cas comme dans l'autre, l'application de la TVA est contraire à la 6e directive TVA (qui, comme vous devriez le savoir, est une "loi européenne" à laquelle vous devez vous soumettre, que l'aimiez ou non) et est défavorable aux copropriétaires.
La TVA ne se négocie pas, au contraire des honoraires.
La loi est la loi. De wet is de wet.
Relisez attentivement vos sources. Et la page que je viens de poster.
Et si la directive concerné change, ce sera probablement dans le sens que les syndic professionnels seront soumis à la TVA. L'option actuelle de non-application de la TVA par une "personne morale" est une exception, que la Belgique a obtenu, en principe temporairement.
Quand on dit "opter", cela signifie selon moi que cette personne à la choix. Correct?
Il peut donc "négocier" avec l'ACP l'application ou non de la TVA.
#4898 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Pouvez-vous nous dire, Luc, si c'est en tant que comptable-informaticien ou conseiller actif du CNIC que vous intervenez.
Ceci pour éclairer le débat.
Marianne,
J'interviens comme copropriétaire banalisé.
Contactez le CNIC officiellement pour connaître leur opinion sur cette problématique. Comme toute association qui se respecte ils n'ont qu'un porte-parole.
#4899 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Je parcours ces échanges et constate que :
Le syndic immorp contredit non pas uniquement la 6e directive TVA, non pas uniquement des experts-comptables et l'administration de la TVA mais aussi et surtout ses confrères syndics professionnels regroupés au sein de l'ABSA, qui dit :--------------------------------------------------------------------------------
Voilà un bien vieux sujet qui est abordé dans le Forum. Mon étonnement rejoint celui de Marianne.Les syndics professionnels travaillent, en grande majorité, non assujetti à la TVA depuis 1995.
Le syndic ayant le choix d’être oui ou non assujetti à la TVA, l’IPI publiait, à lépoque, des barèmes hors TVA pour cette raison.
immorp a écrit :
Un non-assujettissement ou un assujettissement partiel n’est que « toléré » par l’administration de la TVA.Pas de problème au niveau des contrôle TVA.
Il est clair que la comptabilité doit permettre d'identifier les prestation de syndic et les autres. Certains syndics ont optés pour la création d'une société pour les activités de syndics et d'une 2ème pour les autres activités.
Relisez votre texte. Il est contradictoire en différents points. ABSA dit bien "la majorité des syndics" et pas "tous les syndics". Donc l'opinion d'immorp n'est pas contradictoire avec celle de l'ABSA. Une opinion minoritaire, se basant sur des textes légaux, est quand même autorisé, je crois?
immorp a écrit :
Lorsqu’il rédige un PV d’assemblée générale et communique celui-ci aux copropriétaires, lorsqu’il gère un sinistre etc., ce sont bien des prestations de services soumises à TVA.Négatif, ce sont des prestations qui entre dans le cadre sa mission de syndic, organe de l'ACP.
L'établissement du PV n'est pas une mission légale, mais seulement la mise à jour (endéans les 8 jours) du registre des décisions l'est. Relisez la loi.
#4900 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Marianne,
Pourriez-vous avoir l'amabilité de lire un texte sur Impots-Reduction.net. Et donner votre commentaire.
J'en cite une phrase significative, qui va je crois dans le sens de votre souhait implicite, mais primordial: limiter la fraude, tant envers les CP qu'envers la communauté.
Inversement, elle (= la TVA) favorise la justice fiscale en incitant chaque entreprise intermédiaire à déclarer ce qu'elle a acheté, donc à déclarer le chiffre d'affaires de son fournisseur, limitant les possibilités d'évasion fiscale.
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