Le Juge peut:
1. dans le cas d'une action d'un CP envers l'ACP juger par exemple que les conséquences de ce contrat (charges, ..) ne sont pas à charge des CP qui contestent ce contrat. Ce qui en annule les conséquences pour ce CP.
2. dans le cas d'une procédure de l'ACP contre le syndic il peut juger que l'ACP n'est pas partie pour ce contrat, mais que le fournisseur reste partie envers le syndic. Dans ce cas il annule le contrat entre le fournisseur et l'ACP.

Mais je suis d'accord qu'il ne peut pas annuler le contrat du coté du fournisseur. Lui devra être payé par celui qui était de fait le contractant, donc le syndic si l'ACP ne l'est pas par décision du Juge.

Cas concret:

Le remplacement ponctuel des "compteurs eau", suite à des pannes, ..., est exécuté par une firme, sur base d'un contrat entre cette firme et le syndic. L'AG ne l'a jamais approuvé, ni même vu. Les remplacements se font sans que le CP en connaît le prix au préalable. Mais les charges sont imputés comme privatifs.

Ce type de contrat n'est pas annulable, puisqu'un contrat entre le syndic et cette firme. Mais le Juge peut annuler ou réduire les conséquences de ce contrat pour les CP, qui contestent.

En plus ce type de contrat doit être conclus entre cette firme et l'ACP (représenté par le syndic). Dans ce cas la protection des consommateurs joue et la firme est obligé d'annoncer ces prix à l'avance. Et l'AG a le droit d'au moins une fois tous les 5 ans de revoir ce contrat.

Colet,

Vous avez raison.

Dans un jugement de 2002 le Juge de Paix de Saint-Josse-ten-Noode a rectifié les frais de gestion pour les garages de mon ACP, bien que la mauvaise interprétation des statuts existait depuis le début et n'avait jamais été contesté en AG ni en justice avant 2000. Il a donné raison au opposant (CP depuis le début et membre du CG jusqu'en 1988)  à partir de 2000.

L'interprétation était la différence entre le mot "lot" et "emplacement". Les  statuts prévoient le calcul des honoraires du syndic par lot appartement ou garage, et pas par chambre ou emplacement.

Pour le cas soumis par Pirost il faudra d'abord lire attentivement l'acte de base et le PV de la première AG. Dans mon cas on approuvé à ce moment un plan comptable de 24 rubriques, avec pour chaque rubrique la manière de repartir les charges (par lot privatif, par quotités, ... ).

D'accord, mais le mandat de représentation doit être nominatif et explicite. Et toute personne, ou groupe de personnes, ayant reçu mandat de l'AG, peut en ceci représenter l'ACP.

En plus des conseils de Colet et Francis, quelques liens intéressants à lire et étudier:

Le Code Civil (loi de 1994 = Articles 577-2 à 577-14)
http://www.notaire.be/info/actes/412_code_civil.htm
Les changements imposées par la loi de 1994 ont priorité sur vos statuts.
Ex: si vos statuts parlent d'une décision à prendre avec une majorité simple, il faut au moins une majorité absolue. Si par contre vos statuts imposent pour ce cas 2/3 des voix, alors cela reste valable.

La copropriété
http://www.notaire.be/info/acheter/630_ … e_base.htm

Tempura,

Un de mes frères est président d'AG et du conseil de gérance avec deux asseseurs  d'une copropriété d'une quarantaine d'appartements, avec rez commercial, deux entrées, ...  .

Il a été élu contre son gré, parce qu'il avait su calmer une forte dispute lors d'une AG il y a quelques années, en arrangant qu'il n'y avait pas de perdant.

Un assesseur fait le contrôle technique et l'autre le financier. Ils vérifient si les décisions de l'AG ont été exécutées par le syndic. Pas plus et pas moins.

Lui ne s'occupe que du contrôle administratif (arrivée de CP, ...) et des séances. Il fait ce qu'il faut pour que la délibération se déroule normalement et tout le monde puisse s'exprimer. Il ne reçoit aucune procuration et peut ainsi jouer son rôle d'arbitre pleinement.

Le conseil de gérance ne reçoit aucun mandat d'exécution de l'AG. Les propositions préparés viennent du syndic ou d'autres copropriétaires et ne sont soumis au vote que quand ils sont "prêts".

S'il faut une AG extra-ordinaire est tenu avec un sujet spécifique (infiltrations, ...).

Cet ACP n'est pas situé à Bruxelles.

Tout cela pour dire que je suis basé sur enter auters osn expérience contre toute cogérance. Parcequ'il ya un mélange de rôles qui est toujours néfaste.

Essayez une fois la méthode de mon frère ... vous allez voir que tout ce calmera.

Je ne crois pas que votre syndic est un caractériel, mais vous faites en réalité de la cogérance: décider ensemble avec le syndic.  Il sait que c'est illégal et refuse d'exécuter les ordres du conseil de gérance. Cette procédure augmente en plus ses frais, tout en étant illégale.

Que l'AG décide et demande au syndic d'exécuter SANS intervention du conseil. Il le fera comme l'AG l'a décidé, j'en suis persuadé. Et il acceptera tout contrôle par après du conseil de gérance pour voir si la décision de l'AG est exécuté comme il faut.

Quand à la remarque de Grmff et PIM sur le commentaire de Zoum. Étant à 100% justifié, je tiens quand même à faire remarquer que la remarque de Zoum est probablement fondé sur une absence totale de faits qui prouvent que l'IPI fait ce qu'il faut pour éradiquer le type de syndic j'espère minoritaire qui a provoqué cette remarque.

Ce type de généralisation est identique à la réaction d'un syndic qui dit qu'un opposant isolé est un emmerdeur.

Mais je trouve aussi que c'est aux associations de défense des intérêts des copropriétaires de dire aux AG et/ou conseils de gérance quand ils dépassent le cadre légal.

Tempura,

Je voudrais ajouter d'abord que la loi n'est pas encore applicable (au moins un arrêté royal manque). Son application sera postposé avec 6 mois (= 01.08.2006). D'ou un manque de campagnes publicitaires (assurances, ...).

Mais plus important: on confond souvent un mandataire et un organe.

L'ACP n'a que deux organes légaux: l'AG (pouvoir législatif) et le syndic (pouvoir exécutif et représentant de l'ACP).

Mais peut avoir un nombre illimité de mandataires.

Quelle est leur responsabilité civile?

Bien, je vais comme d'habitude citer des cas assez concrets:

1. Un membre du conseil de gérance se trouve seul dans le local de permanence syndic, lorsqu'un  représentant d'une firme se présente. Il se laisse persuader et signe un bon de commande.

L'ACP a dû payer la livraison pour plus que 11.000 euros, puisque cette personne avait un mandat apparent. La firme en question a seulement admis une scission de la facture en deux.

On ne connaît officiellement pas encore le nom de ce membre. L'AG qui a approuvé avec effet rétroactif cette commande a été annulé, ratifié de nouveau (voir point 2 ci-après) et contesté à nouveau devant le Juge.

Dans ce cas s'applique la responsabilité extra-contractuelle d'un mandataire.

2. Un président d'une séance d'AG, dûment nommé mais sans bureau d'AG, soumet un point au vote, en interdisant une délibération sur ce point et sans faire quitter les membres exclus de la délibération par la loi.

Il engage ainsi la responsabilité de l'ACP envers les copropriétaires. L'ACP pourra se tourner contre lui, si que l'AG présidé par lui est annulé, suite au fait précité.

Il s'agit ici de la responsabilité contractuelle d'un mandataire, qui a commis une faute, grave ou non, suivant qu'il y a avait mauvaise foi ou non.

J'ai insisté depuis 2002 que l'ACP prenne une assurance pour les mandataires. Mais aucun n'a voulu confirmer à moi que cette assurance existe. Les inscriptions dans la liste des factures sont floues et les contrats non-consultables, malgré différentes mise en demeure.

La loi s'applique à tout mandataire bénévole de l'ACP, qui n'est pas un professionnel (ayant sa propre assurance RC imposé par la loi).

L'ACP sera tenu à contracter une assurance responsabilité civile ... pour le syndic bénévole, les membres du conseil de gérance, les vérificateurs, les membres du bureau de l'AG, ... qui couvre leur responsabilité en exerçant leur fonction.

L'ACP sera tenu à prouver sa personnalité juridique.

Et aura un intérêt fondamental à prouver que les comptes financiers appartiennent exclusivement à l'ACP et pas à une association de fait avec le même nom.

Comme la firme X n'est pas la même chose que la SA X. Demandez-le à votre banquier.

A première vue vous avez raison, mais ... il se peut qu'il y a des conditions supplémentaires.

Le changement est majeur si par exemple le permis de lotissement impose des portes basculantes.

Un autre exemple: des bâtiments qui ont eu comme architecte J. POLAK (architecte de l'Atomium) ne peuvent pas changer l'esthétique de leur bâtiment sans un permis d'urbanisme, autorisé par une instance régionale.

Mais une demande de permis d'urbanisme pour une partie commune d'une copropriété doit toujours être accompagné d'un avis de l'AG, délibéré avec la majorité requise.

Cet avis ne concerne pas une matière qui est urgente et provisoire, et doit donc être donné par l'AG.

Dans cas ci avec un avis unanime.

Mais un mandataire qui est impliqué dans une procédure doit sortir lors de la délibération et vote. Je crois que c'est le cas pour le syndic concerné. Un avis unanime est donc possible.