Bonjour,
Je suis propriétaire d’un garage dans une copropriété comprenant garages et appartements. Lors de la dernière AG j’ai été nommé dans le conseil de copropriété ainsi que commissaire aux comptes.
Lors de cette dernière AG il a été décidé de rafraîchir le hall d’entrée de l’immeuble, hall fortement sali et endommagé par le passage de vélos vers la cave. L’AG a examiné un seul devis présenté par le syndic, devis variant entre 5.000 et 6.000 Euros selon les options. L’AG a approuvé (5900/6100) le choix de l’entrepreneur ayant introduit ce devis et a mandaté le conseil de copropriété pour le choix du matériau et des coloris. Les autres membres du conseil de copropriété ne sont pas satisfaits des matériaux proposés dans le devis et souhaitent avoir des devis d’autres entrepreneurs. Voici donc mes questions :
-    Le conseil de copropriété a-t-il encore le choix de l’entrepreneur alors que ce choix a déjà été approuvé par l’AG et que le mandat confié au conseil de copropriété ne concerne que le choix d’une des options du devis ?
-    Dans la mesure où je ne suis pas propriétaire d’un appartement, il est bien clair dans l’acte de base de cette copropriété que je ne suis pas impliqué dans ces frais qui concernent le bâtiment principal. Puis-je, dès lors, invoquer l’article 3.87 §6 du Code Civil pour ne pas participer à une décision qui me paraîtrait sortir du mandat confié au Conseil de copropriété (Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la seule condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété.)
-    Si le prix de ces travaux dépasse le budget du devis le plus élevé, mon rapport de commissaire aux comptes devra-t-il le mentionner ou ce rapport doit-il se contenter de vérifier que tous les frais sont bien répartis entre copropriétaires et font bien l’objet d’une facture ?
Merci d’avance pour vos conseils éclairés.

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d'appartement dans une copropriété située à Uccle.
Afin d’améliorer les performances énergétiques de leur appartement certains copropriétaires ont lancé l’idée de remplacer les châssis à l’avant et à l’arrière de l’immeuble. Les châssis actuels sont en aluminium et n’ont pas un double vitrage très performant. Il serait donc effectivement très utile de penser à les remplacer, je suis donc d'accord avec eux. Mais cette proposition n’a pas été retenue par l’AG et certains d’entre nous ont donc décidé de poursuivre seuls ce projet. Je m’interroge sur la faisabilité de cette démarche car la commune d’Uccle exige un permis d’urbanisme pour toute modification de la façade avant dont, notamment le remplacement des châssis. Tous les propriétaires concernés devraient donc introduire cette demande de permis. Il faut donc qu’il y ait consensus sur le type de châssis à placer. A supposer que ce consensus soit obtenu, peut-on imaginer que l’urbanisme ucclois va accepter que la façade soit un patchwork de châssis différents (anciens et nouveaux, alu et peut-être PVC) avec des profilés différents ? Dès lors, avant de se lancer dans le remplacement de leurs châssis, les propriétaires concernés ne devraient-ils pas remettre ce point à l’ordre du jour de la prochaine AG et tenter de convaincre les récalcitrants et, en cas de majorité, définir le type de châssis à placer ? J’imagine que ce type de problème survient régulièrement en copropriété. Comment le résout-on habituellement.
D’avance merci de partager votre expérience et pour vos conseils et suggestions.
Bonne soirée à tous.

Bonjour à tous,
Je sollicite votre avis sur un problème de majorité surgi lors d’une dernière assemblé générale.
L’unanimité des copropriétaires a décidé de la remise en état de la conciergerie en vue de sa location mais sans examiner de devis ni même décider d’un éventuel budget. Une assemblée extraordinaire a été convoquée deux mois plus tard pour examiner les devis réunis par le syndic et pour choisir l’entrepreneur. Deux entreprises ont été choisies par l’assemblée : l’une par 45% des copropriétaires (devis plus cher), l’autre par 55% des copropriétaires (devis moins cher). Le gérant nous a fait discuter jusqu’au moment où certains d’entre nous ont changé leur vote pour finalement choisir un entrepreneur avec une majorité supérieure à 2/3 des voix des copropriétaires présents.  Je pensais pour ma part que, selon l’article 3.88 du code civil seule la décision d’effectuer les travaux nécessitait une majorité des 2/3, la mise en application de cette décision pouvant se contenter d’une majorité absolue. Si on travaille en deux temps (comme nous l’avons fait : décision d’effectuer les travaux et 2 mois plus tard choix de l’entrepreneur) et si c’est bien une majorité des 2/3 qui est à chaque fois nécessaire, on risque d’arriver à un vote bloqué. La copropriété sera confrontée très bientôt à des travaux importants notamment dans le cadre de la rénovation énergétique et si c’est bien la même majorité des 2/3 qui est nécessaire il faudra probablement prévoir des votes groupés (on vote pour les travaux effectués par un entrepreneur bien défini) et non plus un vote en 2 temps.
D’avance merci pour vos conseils

Bonjour à tous,
Je suis dans une copropriété qui vient de changer de syndic et j’ai quelques problèmes de répartition des frais avec ce nouveau syndic. Les grilles de répartition des charges varient évidemment en fonction des frais considérés : ainsi, par exemple, tout le monde paie les honoraires du syndic mais seuls les propriétaires d’appartement paient les frais d’entretien de l’immeuble, de chauffage ou d’ascenseur.
Voici trois situations qui me posent question. a/ Nous avons changé la chaudière l’an dernier et le syndic facture à tous les copropriétaires (garages compris) les frais d’envoi de la demande Renolution pour cette chaudière. b/ De même, un appartement a eu des dégâts des eaux et, de nouveau, le syndic met à charge de l’ensemble de la copropriété (appartements + emplacements extérieurs) les frais de l’expertise ainsi que le fait qu’il a accompagné l’expert lors de sa visite. c/ Enfin, le syndic a un peu pataugé dans les grilles de répartition des frais lors des premiers décomptes trimestriels et, lors de la dernière AG un groupe a été constitué pour discuter avec notre gestionnaire et le comptable des erreurs constatées et des corrections à apporter. Cette réunion destinée à corriger les erreurs du syndic (qu’il ne conteste pas) sera facturée à la copropriété 75 Euros de l’heure. Tout cela vous parait-il logique ? Je pense pour ma part que, dans les deux premiers cas la répartition des frais n’est pas adéquate et que dans le troisième cas la facturation des frais est abusive ? Avant de soumettre la question au commissaire aux comptes ou à la prochaine assemblée générale je souhaitais avoir vos avis.
D’avance merci.

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d’un appartement dans une petite copropriété d’une dizaine d’appartement tous identiques. La répartition des charges s’effectue par lot sauf en ce qui concerne l’ascenseur dont les charges sont fonction de l’étage (4 étages en tout). J’ai souscrit un emprunt hypothécaire pour acheter mon appartement situé au rez-de-chaussée.
Le propriétaire d’un des deux appartements du 4ème étage souhaite acheter la toiture ou partie de la toiture afin de rehausser l’immeuble pour construire une ou deux chambres supplémentaires et je m’interroge. Mes questions sont les suivantes :
1/ cette rehausse de l’immeuble va—elle entrainer une modification dans la répartition des millièmes des 10 appartements dans la copropriété (diminution pour 9 appartements dont le mien et augmentation pour celui qui fait les travaux). Dans l’affirmative dois-je informer l’organisme qui m’a accordé un prêt de la diminution de la valeur de mon appartement dans la copropriété ?
2/ le projet proposé consiste à construire une rehausse au-dessus de l’appartement et une terrasse de verdure sur la partie du toit au-dessus de l’autre appartement du 4ème étage. Une fois la vente du toit actée comment obliger le propriétaire à isoler la partie du toit où il a organisé une toiture verte ?
3/ j’imagine que la vente de la toiture entraine l’impossibilité pour la copropriété d’installer des panneaux photovoltaïques. Ceci ne risque-t-il pas d’affecter le PEB de l’immeuble lorsque celui-ci deviendra obligatoire ;
4/un appartement devenant beaucoup plus grand que les autres, ne devrait-on pas envisager que le calcul des charges ne soit plus effectué par lot mais prenne en compte la surface.

Merci d’avance pour vos réponses.