l'immeuble comporte 82 appartements mais seulement 63 propriétaires et donc 63 membres de l'AG et 28 de ces membres n'étaient ni présents ni représentés lors de l'assemblée

quelle majorité doit être obtenue pour que des statuts modifiés soient acceptés : l'unanimité des membres présents ou représentés à l'AG ou l'unanimité des membres, en ce compris les 28 absents ?

il parfois difficile de comprendre les textes de loi surtout sur les majorités requises !

les statuts n'ont pas été réécrits par le notaire qui s'est limité à citer les différents amendements aux statuts de l'acte de base.

ont été modifiés le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur qui, comme vraisemblablement dans la plupart des copropriétés, sont subtilement mélangés..

des règles spécifiques aux propriétaires, bailleurs ou résidents, se retrouvent dans le ROI et peuvent ainsi être modifiées sous seing privé

les textes que j'ai trouvé semblaient indiquer qu'il "suffisait" de s'adresser au juge de paix, et c'était aussi l'avis de l'avocat, vous parlez maintenant de notaire et d'huissier ...

voici les points de procédure qui me semblaient contestables et selon moi, les principales erreurs et omissions du nouveau texte

1.    Procédure
1.1.    Le texte adapté n’a été transmis que par courriel aux copropriétaires dont le syndic avait l’adresse mail.

1.2.    Contrairement à ce que le procès-verbal de l’AG semble indiquer, les autres propriétaires n’ont toujours pas reçu ce texte.

1.3.    Invoquant l’urgence et garantissant une parfaite conformité du texte aux lois, le syndic a obtenu une acceptation de ces statuts à l’unanimité des propriétaires présents ou valablement représentés.

1.4.    Il est demandé aux propriétaires de faire part de leurs remarques avant le 31 décembre 2013 afin que le texte présenté puisse éventuellement être modifié.

2.    Erreurs et omissions
2.1.    La fonction de commissaires aux comptes n’est ni inscrite, ni décrite.
Article 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

2.2.    Le texte se réfère à la comptabilité que doivent tenir les copropriétés comportant moins de 20 lots privatifs alors que la résidence comporte 82 lots privatifs. La comptabilité du CERISEAU doit être tenue conformément à l’arrêté royal du 12 juillet 2012 depuis le 1er janvier 2013.
Arrêté royal du 12 juillet 2012, Article 1er : Toute copropriété de vingt lots ou plus à l'exclusion des caves, des garages et des parkings doit tenir une comptabilité faisant usage du plan comptable minimum normalisé annexé au présent arrêté.

2.3.    L’ACP est déclarée  propriétaire de 7 parkings extérieur (PV de l’AG 2013).
Art. 577-5  § 3. : L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

il est évident que la copropriété est une matière complexe où un non juriste ne peut que surnager

que se passerait-il si je ne faisais rien ?

J'en reviens à ma question de base : comment agir raisonnablement 

Le prix du syndic n'est pas remis en question mais nous parlons de son efficacité, de son investissement pour faire respecter le ROI, de son honnêteté, ......

Notre syndic n'est malheureusement pas un homme de dialogue, il conserve la parole du début à la fin de l'AG et fait rentrer sous terre toute personne osant formuler une remarque 

Selon moi si les propriétaires ne souhaitent pas changer de syndic c'est tout simplement parce qu'ils craignent de trouver pire 

Nous n’en sommes pas à la délation !

Seul éventuellement l’un ou l’autre pimonaute pourrait rapprocher les faits évoqués à des éléments personnels. 

L’objectif est ici de relever une série d’éléments concrets et de formuler une série de commentaires.

J’ai évoqué les principaux éléments de ce « conflit » auprès de l’ABSA et il m’a été répondu que seul le contrat signé en 2011 pouvait être considéré comme valable.

Comme je l’ai dit, j’ai été autorisé à consulter le contrat signé en 2006 mais l’employé qui m’a reçu a refusé de m’en donner copie.

Dans ce contrat, le syndic se réfère aux barèmes de l’IPI en invitant les propriétaires à consulter le site www.ipi.be

Les tarifs repris dans le contrat signé en 2006 sont ceux de 2002.

Depuis 2004, l’IPI recommande à ses membres de ne plus faire référence à « ses barèmes », ceux-ci s’étant révélés contraires aux règles de la libre concurrence.

L’avis d’un membre de l’IPI serait ici particulièrement utile, mais l’institut se révèle particulièrement silencieux quand l’un de ses membres semble être mis en cause.

Nous ne parlons pas d’actes frauduleux ou de détournements de fonds mais de simples manquements aux lois en vigueur susceptibles de mettre en doute le professionnalisme du syndic que vous avez choisi.

Bien que notre syndic continue à  ignorer le contrat signé 2011, il reconnaît, dans le procès-verbal de la dernière AG, avoir signé en 2011 une « offre de service » approuvée par le président du conseil de copropriété.

Pourquoi le président du conseil de copropriété aurait-il signé une offre de service : cette offre étant approuvée, elle constitue de fait un nouveau contrat de syndic ! (!)

Les remarques formulées lors de l’AG 2010 n’avaient d’autres buts que d’éviter de se retrouver dans un flou juridique, elles ne remettaient en cause ni les missions, ni les honoraires, ni les frais administratifs forfaitaires du syndic.

La position du syndic apparaît dès lors surprenante.

Pour rassurer Reivax, je n’ai pas suivi scrupuleusement les recommandations de Luc.

Dans la mise en demeure que j’ai adressée au syndic, j’ai précisé que mes provisions sur charges seront mensuelles dès janvier et réduites de ma contribution au paiement de ses honoraires.

Je verserai toutefois ma contribution à ses honoraires dans le courant du second mois du trimestre, comme cela avait été spécifié dans le contrat signé en 2011.

Faut-il s’adresser à un juge de paix pour que les choses soient précisées ?

Je cherche depuis 6 ans à ce que les lois soient respectées mais peu de propriétaires semblent être sensibles à cet objectif …… leur seul intérêt semble être que les AG soient les plus courtes possible ! 

le sondage réalisé est une initiative du syndic

il faut savoir qu'il y a deux ans, la société qui avait été "imposée" par le syndic a été remplacée suite à une analyse de marché réalisée par certains propriétaires

c'est toujours cette première société qui intervient en cas de problèmes imprévus 

le terme quorum est effectivement mal utilisé, il convient de parler de majorité

je suis étonné qu'une majorité simple puisse suffire pour un tel montant

le syndic doit présenter au moins trois offres et il est possible que certains propriétaires présentent aussi l'une ou l'autre offre de service

il est peu probable que l'une de ces offres ne recueille plus de 50 % au premier tour

faut-il alors envisager un second tour en ne retenant que les deux sociétés ayant recueilli le plus de votes 

le fournisseur est chargé de l'entretien de l'immeuble 

j'ai tendance à réagir comme tempura le dit mais je ne suis pas certain que les copropriétaires puissent se satisfaire de la durée de cette procédure: nouveau fournisseur en juillet 2014 

je m'attends à ce que peu des copropriétaires mécontents se montrent satisfaits des mesures qui ne seront prises qu'à l'AG 2013 

je suis propriétaire résidant dans un immeuble qui comporte une centaine d'appartements

3 types de propriétaires :

- les résidents très sensibles aux problèmes de l'immeuble (1/3)
- les non-résidents "bons pères de famille" qui envisagent de finir leur jours dans l'immeuble et "sensibles" aux problèmes de l'immeuble (1/3)
- les non-résidents "investisseurs" peu sensibles" aux problèmes de l'immeuble et opposés à tout investissement améliorant le cadre (1/3) 

les deux premiers groupes recherchent un syndic qui assume sa fonction en  préservant le bien, relevant toute anomalie, n'hésitant pas à s'investir auprès du promoteur et faisant respecter le ROI

le troisième groupe semble plus intéressé par un syndic qui lui facilite les problèmes locatifs  (chargé éventuellement de répartir les charges entre locataires et bailleurs)

le premier groupe est le seul à rechercher avant tout un syndic efficace même s'il est un peu plus cher

le second groupe recherche surtout un bon locataire, c'est à dire un locataire qui respecte son appartement

le troisième groupe est intéressé par le rendement, éviter toute non-location, et revendra son appartement dans 10 à 15 ans lorsque la rentabilité sera trop faible 

le second groupe aura avantage à demander des loyers plus élevés mais saura au besoin limiter les charges supportées par le locataire

le troisième groupe a avantage à demander des loyers plus faibles mais fait supporter à son locataire un maximum des charges 

ceci n'est que la conclusion d'une dizaine d'année d'occupation 

A toute fins utiles, je rappelle ma question :

- un propriétaire a-t-il la moindre chance de faire annuler ces contrats s'il s'adresse à un juge de paix ?