Kejabran a écrit :

L'ancien locataire souhaiterait quand meme conserver son adresse et doit justifier d'une consommation en eau/gaz/ electricité....

Si l'appartement n'est plus occupé, il n'y a plus de consommation d'eau, il n'y pas de consommation d'énergie. Ici à Bruxelles l'ancien locataire serait dénoncé par Sibelga, le gestionnaire du réseau.

L'ancien locataire a donc tout intérêt à ce que quelqu'un consomme de l'énergie à sa place.

Une solution élégante serait de faire un nouveau contrat de location avec l'ancien locataire et que celui-ci fase un contart de sous locatiob avec le nouveau locataire.

Le problème me semble t-il est l'absence d'une salle d'eau. Est conforme avec le code de logement?

Votre calcul est erroné.
Les frais d'acquisition sont forfaitairisé (ça existe ce mot?) à 25%.

Achat à 100.000€
Frais d'achat à 25.000€
Plus d'une année entre achat et vente: 5000€
40.000€ de frais immobilier sur base de facture
200.000€ de vente: 200.000-100.000-25.000-5.000-40.000 = 30.000€, taxé à 16.5 = 4.950€.
Votre "bénéfice": 200-100-16 - 4,950 + 3/5e x 12% x 100 = 86.250€

A noter que si vous faites cela chaque année, vous n'aurez pas une année complète entre achat et vente.
A noter que si vous le faites plusieurs fois, vous vous retrouverez taxé comme un marchand de bien.
A noter que si vous achetez 100 et revendez 200 dans la même année, vous êtes très très fort. Installez vous comme commercial, vous ferez fortune beaucoup plus rapidement.

Dans certains cas, les bonnes affaires se font sans même visiter, il faut bien le savoir.

Dans mon cas, ce n'est pas une question de vitesse, le bien étant à vendre depuis 3 ans!!!

Mon mail cet après-midi à l'agence:

Bonjour

J'ai bien noté que le rendez-vous de ce jour était en fait sans objet, puisque le bien en question n'est plus à vendre dans votre agence.

J'avoue avoir été fort surpris de recevoir un appel pour reporter la visite prévue depuis une semaine, pour dans une semaine, et comprendre qu'ensuite la visite ne devait en fait pas être prévue de toute façon, puisque le bien n'est plus à vendre.

J'avoue aussi être surpris d'entendre qu'une visite pour un achat est reportée à une semaine.... alors que vous annoncez faire une estimation en 24h.

Pour rappel, j'appelais pour le bien suivant: xxxxxx
Il est toujours sur immoweb à l'heure où je vous parle. Il est toujours sur votre site internet aussi.

Si vous voulez une analyse de votre image auprès des clients, n'hésitez pas, je vous fais un petit rapport pour pas cher quand vous voulez.

Bien à vous

La réponse de l'agence, en moins d'une heure:

Cher Monsieur Grmff,

Nous accusons bonne réception de votre mail.

Nous comprenons votre déception par rapport à cette visite. Nous avons eu un retour de la partie venderesse ce jour nous mentionnant qu'il ne souhaitait plus vendre.

Veuillez nous excuser pour ce désagrément.

Concernant nos estimations, je vous confirme que ce rendez-vous peut être fixé dans les 24h car c'est un rendez-vous direct entre vous et nous.

Lors de la visite d'un bien, nous ne sommes pas maitres de nos agendas et devons suivre des modalités de visite précises indiquées par la partie venderesse ou locataire occupant le bien.

Nous restons disponibles pour tout autres informations.

Cordialement,

(Signature de la secrétaire)

Le bien est toujours sur leur site, et toujours sur iwwomeb.

Des incapables que je vous dis. Allez, top chrono: en combien de temps vont-ils enlever l'annonce?

Kejabran a écrit :

Bim a écrit :

Le cash flow est "la pointe de l'iceberg". L'essentiel du bénéfice se passe en sous-marin : remboursement du capital emprunté + prise de valeur du bien.
Ne pas confondre cash flow et bénéfice. Le bénéfice est votre enrichissement réel, le cash flow uniquement le flux de cash résultant de l'exploitation du bien. Un cash flow négatif/nul/faiblement positif peut cacher un joli bénéfice et un rendement appréciable !

Si vous n'avez pas investi de fonds propres, votre rendement est infini -->  --> effet de levier infini --> situation a priori idéale !

Merci de votre réponse.
Quand vous parlez bénéfice est-ce en cas de vente?

C'est le bénéfice total généré par votre investissement. La partie qui n'est pas matérialisée par du cash flow est en fait aussi une augmentation de votre patrimoine net (avoirs - dettes) mais qui ne se matérialise pas par de la liquidité. Si vous voulez visualiser cela, faites régulièrement un bilan de patrimoine en listant d'un côté vos actifs (la valeur de ce que vous possédez) et de l'autre votre passif (le solde de vos dettes). L'actif net = actif - passif = le patrimoine que vous possédez "réellement". Vous verrez ainsi que, chaque mois, il se passe ceci comme mouvements sur le bilan :
- Vous encaissez des loyers --> votre actif augmente, le passif ne bouge pas --> votre actif net augmente
- Vous payez des charges à des tiers (assurance, intérêts d'emprunt, gestion locative, entretien du bien, taxes, PI, etc...) --> Votre actif diminue un peu, le passif ne bouge pas --> votre actif net diminue un peu
- Vous remboursez une partie de vos dettes via le remboursement mensuel du crédit (hors intérêts) --> Votre actif diminue --> Votre passif diminue du même montant --> Votre actif net ne change pas
Bref, l'augmentation de votre actif net = loyer encaissés - toutes les charges payées exceptées le remboursement du capital de l'emprunt.
Ceci constitue votre bénéfice pour l'exploitation locative du bien, à laquelle vous pouvez ajouter la prise du valeur du bien au fil du temps (augmentation de l'actif et donc de l'actif net).
Si vous faites régulièrement cet exercice, vous verrez l'impressionante progression de votre patrimoine, même si celle-ci se matérialise peu sous forme de liquidités. Cette matérialisation aura lieu au moment d'une vente.

On peut aussi dire que l'augmentation patrimoniale est le cash flow additionné au remboursement de capital.

La plus value résultant de l'indexation n'est pas en soi un enrichissement. En euros constant, par définition, le patrimoine reste identique. Par contre, si on compare avec un investissement financier, il faut en tenir compte. Parce que les investissements financiers sont soumis à la dépréciation de la monnaie.

Si vous épargnez pour avoir un capital de 200.000€ à votre pension dans 20 ans, cela n'a rien à voir avec un achat d'un immeuble de 200.000€ que vous payez en 20 ans. Dans 20 ans, vos 200.000€ seront 200.000€ de dans 20 ans, soit 100.000€ d'aujourd'hui. Alors que votre bâtiment gardera sa valeur et vaudra 400.000€ (de dans 20 ans, soit 200.000€ d'aujourd'hui, si vous me suivez).

Tout cela peut sembler théorique. Pour mon expérience personnelle, j'ai vendu une grosse part de mon patrimoine immobilier en une fois, il y a quelques années. Alors que je n'avais jamais eu des monceaux de cash sur mon compte, je peux vous dire que le cheque que j'avais en main en sortant de chez le notaire était très concret. Pas du tout théorique...

Vous en retirez un cash flow léger, mais vous avez peu investi. Voyez le rapport cash flow / cash investi.

Ensuite, voyez l'effet complet sur votre patrimoine: combien de capital remboursez vous chaque mois? Ce remboursement est une épargne. Donc une augmentation de votre patrimoine. Refaites le ratio (epargne+cash flow) / cash investi.

Et finalement, voyez l'effet de l'inflation. Votre cash va se déprécier, alors que votre immeuble, bien géré, va garder sa valeur reelle: son prix va être "indexé". Il faut donc intégrer cela au calcul. Faites donc votre ratio (2% prix d'achat + remboursement annuel en capital + cash flow) / cas investi.

Après ces 3 calculs, respirez un bon coup: ces chiffres sont vrais. Ce sont les vôtres...

Kejabran a écrit :

Merci pour votre intervention ! En effet, le but ici est clairement de passer en société, mais au vu de certains articles ( https://gillescarnoy.be/2016/09/07/faut … -de-biens/ ), je me demande si cela est vraiment viable...

Vous confondez 2 sujets différents: le statut fiscal de marchand de biens et l'utilité d'agir via une société.

Je ne connais pas ses revenus (quoi que je pourrais aller voir les bilans de ses sociétés à la BNB...). Mais il vit de cela et de rien d'autre à ce que je sache. Il aime les (très) belles voitures, et se fait (très) régulièrement plaisir...

Bref, cela va bien pour lui...

Kejabran a écrit :

Bonjour a toutes et a tous !

Je reviens vers vous pour une demande de conseil ! Pas mal sont assez callés dans le sujet et je voulais une opinion de gens ayant de la bouteille dans le domaine 

Je m'explique, il y a de cela 4 ans et des poussières j'ai pu faire l'acquisition d'un bien en vente publique a un très bon prix, dans un état très correct ( 1 mois de remise a niveau électrique, châssis, gros nettoyage et pas plus ! ).
J'ai pu acquérir ce bien pour la somme de 71.000€ tout frais inclus ( étant mon premier bien, les frais étaient réduits) et j'ai eu la chance de ne pas faire de prêt pour ce bien ! Ce dernier est loué depuis, sans aucun encombres jusqu'à présent.

Depuis quelques temps, l'idée me passe par la tête de faire de ce genre d'opération un activité complémentaire, qui je le souhaite a terme, deviendrait mon activité principale…

Ma situation est que de part des amis/connaissances, j'ai presque tout les corps de métier a portée de main, et forcement pour pas " trop cher". ( je ne leurs demande pas non plus de me brader la main-d'œuvre loin de là ! )

Alors voilà, il me reste quelques années et le bien sera amorti. Cependant, j'ai examiné un peu les prix des biens aux alentours avec plus ou moins les mêmes caractéristiques, état, etc etc ... Et force est de constater que ceux-ci ont fortement augmentés ! Je pourrais sans trop forcer le revendre entre 145.000-155.000euros.
Je me suis demandé si cela était une bonne idée d'attendre encore deux ou trois ans, revendre ce bien, et utiliser la plus-value afin de commencer une activité d'achat revente. Le but étant d'acheter des biens a retaper, pour ensuite les revendre.

Je pense disposer, après la vente, de +- 110.000-120.000euros + un peu de cash déjà dispo et j'aimerai m'attaquer a des biens de plus ou moins 50.000euros avec 20.000 - 30.000euros de travaux environ pour les revendre a +/- 100.000-110.000euros.

Je n'ai pas encore effectué de plan financier avec un expert comptable pour voir la viabilité du projet, mais je voulais un premier avis.
Je précise qu'ici il n'y aurait pas de location, purement de l'achat-revente. Je ne serais pas agent immobilier ni promoteur, "simplement" un marchand de biens.

y a t-il sur ce forum des personnes qui pratiquent de la sorte ? Me ferais-je tuer par les impôts/Taxes élevées ? Je ne veux pas commencer  avec des building mais me forger une expérience petit a petit avec des biens modestes.

Pensez-vous que je ferais une erreur en revendant mon premier bien qui a été acquis a très bon prix ? 

D'avance je remercie les personnes qui ont pris le temps de lire mon pavé !
Et je vous remercie d'avantages si vous avez des pistes !

Excellente soirée a tout le monde !

Je suis prêt a vous lire !

Pour ce qui concerne votre premier bien, la revente peut être considéré comme une opération de gestion de votre patrimoine. Si la revente se fait dans les cinq années de l'acquisition, une impôt sur la plus value est du.

Pour les opérations suivantes, si elles se répètent à un rythme élevé, ce qui semble être le cas, ce sera considéré comme une activité professionnelle et vous serez taxé sur le bénéfice. Cela suppose que vos amis/connaissances fassent des factures.