§ 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises  à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée.

dach a écrit : Dans le cadre de l'absence des comptes pour les fonds propres (10-16) dans le PCMN des acp voici mes réflexions :

Une banque peut-elle inclure les dépôts de ces clients dans ses fonds propres ?

Les appels au fonds de roulement ne sont que des dépôts en vue de payer les dépenses communes. Les sommes non dépensées appartiennent aux copropriétaires.
La notion de fonds permanents fausses ce principe et dévalorise la notion de budget.

Les appels au fonds de réserve peuvent aussi être considérée comme des dépôts en vue de payer des travaux communs planifiés ou à planifier.
Vu le délai entre le pré-financement et l'exécution des dits travaux, cela motive que le pré-financement reste attaché au lot en cas de vente.
Ce fonds ne finance pas des actifs durables appartenant à l'ACP, il n'est donc pas une garantie de solvabilité de l'ACP.
La solvabilité de l'ACP est directement liée à la solvabilité des copropriétaires au delà des avances de fonds.

andre78fr a écrit : o absence des comptes pour les fonds propres (10-16)
La CNC a selon moi raison. Ceci est fortement lié à la définition de la personnalité juridique , ainsi que le fait que l’ACP est une société/association de gestion de biens de tiers (= les copropriétaires). Il faut lire les documents parlementaires, et surtout les auditions de janvier 2008.

andre78fr a écrit : o absence de la classe des stocks
Lié à la problématique de la classe 1. La caisse « clés » était un de problèmes structurels dans mon ACP (cogérance & sécurité). La méthode imposé par la CNC peut régler ce problème, le syndic en place a refusé d’appliquer l’AR de 2012 et a été demis. Le syndic judiciaire fera rapport en janvier 2014.

andre78fr a écrit : o le niveau de détail des comptes de charges
Le refus à la réunion du 07.01.2011 des délégués de l’IPI a provoqué cette situation. Une proposition de loi sera déposée en janvier qui retirera de l’IPI entre autres le « pouvoir » consultatif en ce qui concerne les copropriétés. Ceux qui ont participé au Congrès de la Journée des Copropriétaires du CNIC sont en possession de la version actuelle de cette proposition.

andre78fr a écrit : o le problème principal : la gestion du résultat comptable
Cette problématique est fortement liè à l'attitude de l'IPI, surtout épaulé par la CIB et le secrétaire général actuel de l'ABSA (un comptable-fiscaliste).

andre78fr a écrit : @Luc ; pourriez-vous redonner l'adresse de votre blog svp ?
Réponse par PB ce midi.

Bonjour André,
Etes-vous déjà entré en contact avec des syndics professionnels belge (et surtout leur comptable....) ?
Tous vos développements semblent très théorique et ne tenir compte que des textes légaux & vos expériences pratiques françaises sans connaître les besoins réels des futurs utilisateurs belge.
Une réflexion "à la française" souvent vue dans les logiciels de gestion & compta : si c'est bon chez nous, ce sera bon chez vous (et vous vous adapterez).... Mais non, ça ne marche pas comme ça et les développeurs français le comprennent trop tard...

Tous les syndics que je connais travaille avec des comptes de classe 1 et, quand c'est utile, la classe 3. Tout ceux qui travaillent avec des comptes annuels reportent les soldes dans les comptes individuels des propriétaires.
Et beaucoup travaillent avec des décomptes à frais réels chaque trimestre. Ce qui devrait être, à mon avis, une obligation pour toute ACP. Bien plus important que l'utilisation d'un PCMN & des règles de sociétés sur lesquels le législateur s'est braqué en oubliant de penser à l'intérêt de la plupart des propriétaires....

Avez-vous pensez à cette spécificité dans votre programme ?

andre78fr a écrit :Je considère que l'absence de comptes pour les avances et le fonds de roulement (au sens financier du terme) est une vraie lacune. Il s'agit en fait des dettes de l'ACP mais à l'égard des copropriétaires...
Selon la définition légale, les fonds sont la somme des avances des copropriétaires.
Dans le plan comptable belge, les fonds ont leurs comptes :
4100 et 4101 pour les dettes des appel de fonds,
550 et 551 pour les actifs des fonds en banques,
700 et 701 pour les appel de fonds en cours d'exercice et
693 et 489 pour les reports de fin d'exercice.

Notez que la notion de fonds de roulement 'permanent' n'existe pas. Les avances sont soit à destination du ou d'un des  fonds de roulement, soit à destination du ou d'un des fonds de réserve

andre78fr a écrit :Vous fonctionnez comme nous avec un système d'acomptes (provisions) d'après un budget voté et de charges réelles, comptabilisées au fur et à mesure et à la fin on compare et on régularise (sur la partie "fonds de roulements" ou "opérations courantes" en France...).
Effectivement l'idéal étant que le montant des dépenses réelles égale le budget. Comme cela n'est possible et que l'acp n'a pas de fonds propre, le budget prévoit des appels de fonds supérieur aux charges. En fin d'exercice, les valeurs reportées sont donc nécessairement positives et sont donc des avances pour l'exercice suivant.
Les statut pourraient prévoir un montant minimal pour ces valeurs reportée.
D'autre part ces valeurs reportées ne peuvent être créditées aux copropriétaires  sans décision d'AG que en cas de vente du lots correspondant et uniquement pour la part du fonds roulement.

andre78fr a écrit : pour quelle raison une clé (de répartition) ne serait plus conforme aux statuts ?
Par exemple, les statuts peuvent prévoir que les avances soient proportionnelles aux quotités. Or lors de affectation des charges dont le critère de répartition est l'utilité, certain lots pourraient avoir une valeur par quotité de leur part dans les fonds différent de la moyenne des autres lots.
D'autre part, en cas de vente, le copropriétaire doit participer aux avances pour travaux décidé avant la vente selon la répartition prévu aux statuts. Donc sa quote-part dans le fonds de réserve doit être conforme à cette répartition.

Je suis pas comptable et je ne connais pas bien les règles des copropriétés françaises, mais il me semble que les principes de comptabilité générale belges et français sont semblables.

En matière de copropriété, la loi belge précise que "L’association de copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis", la commission des normes comptables belge a donc estimée que les excédants de l’exercice doivent être enregistrés comme dettes envers les copropriétaires (valeurs reportées fonds de roulement et valeurs reportées fonds de réserve). La copropriété ne dispose donc pas de 'capital' ; les fonds sont des dettes de classe 4

Le bilan de fin d'exercice représentant la situation à la date de clôture (généralement le 31 décembre), que le fonds de réserve reste attaché aux lots et que le fonds de roulement doit resté alimenté pour faire face au dépense de l'exercice suivant, il n'a pas lieu de faire de note de crédit (Avoir) envers chaque copropriétaires.

Les détails de la répartition des fonds et des charges par lots semblent devoir être réalisée hors comptabilité.

Reste le problème du cas fort probable où, suite à l'imputation des charges de chaque lot, la répartition des fonds par lots n'est plus conforment au statut (càd ne corresponds pas aux quotités). Dans ce cas, je pense que les appel de fonds pour rééquilibrer les fonds sont à comptabiliser à la date où ils sont appeler càd sur l'exercice suivant.

Idem, si l'AG décide de rembourser une partie des fonds. C'est à comptabiliser à la date de l'AG.

Pourquoi ne pas avoir un bulletin de vote spécifique aux votes pour des personnes qui ne pourrait être dépouillé que par le syndic ou un membre de son bureau ?

S'opposer à ce type de proposition n'est qu'une chasse aux sorcières.

Pourquoi ne pas installer des bûchers à la sortie des AG ?

Francis a écrit : Si je me souviens bien, mais Luc viendra certainement confirmer ou infirmer cela, le but recherché par le législateur en obligeant d'indiquer les noms des propriétaires qui votent négativement était de responsabiliser ces propriétaires en cas, par exemple, de non réalisation de travaux devenus nécessaires.

andre78fr a écrit : Cette référence concerne l'utilisation des comptes de tiers mais je ne vois pas en quoi elle impose de faire deux versements pour payer ses appels de charges..
Le copropriétaire est un tiers envers l'ACP.

andre78fr a écrit : Subdiviser ces comptes par lot est par ailleurs une très mauvaise idée de technocrate, dans la pratique je vous assure qu'il vaut mieux avoir un compte par copropriétaire !
Je ne le crois pas. Mais on y reviendra dans un autre sujet à un autre moment.

Scale2601 a écrit : Voici ce que dis la loi.

(...) dans la mesure du possible (...)

Il est normal que vous versiez sur un compte mais la copro doit avoir aux moins deux comptes et s'est le syndic à gérer cela. Et cela peut importe le nombre de lots dans la copropriété.
1. Si l'ACP a une comptabilité simplifiée (= moins que 20 appartements & l'AG a décidé explicitement d'utiliser cette faculté) alors l'AG peut décider que c'est économiquement pas possible d'avoir deux comptes séparés (avec ses frais inhérents).

2. si l'ACP a deux comptes séparés alors les paiements pour un fonds ne peuvent pas passer par un autre compte. Il faut donc dans ce cas deux versements séparés, … .