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#41 Re : Locations et baux » Surconsommation eau - problème boiler (4000 m3) » 26-03-2022 00:11:44
OK. Merci PIM pour votre conseil.
Je vais le contacter pour en parler en disant que j'estime qu'il a commis une faute et qu'il pourrait faire intervenir l'assurance RC .
Je vous tiendrais au courant.
Bàv
#42 Re : Locations et baux » Surconsommation eau - problème boiler (4000 m3) » 26-03-2022 00:11:44
1) Quel est le rôle contractuel de l'agent immobilier dans cette affaire ?: régisseur, syndic, ou ?
S'il a commis une faute, il devrait, même à titre conservatoire dans un premier temps, faire une déclaration de sinistre à son assureur RC (a priori via la police collective IPI)2) très souvent, pour les fuites indécelables, les compagnies interviennent, en diminution de la facture.
3) l'absence du locataire pour cause d'hospitalisation (cfr votre énoncé) ne le dédouane pas de sa responsabilité: il aurait pu prendre ses dispositions pour faire veiller sur les lieux loués
4) la cause de la fuite (groupe de sécurité défaillant): est-ce réparé ?
1/ Il est régisseur. Dans le contrat, il est stipulé qu'il devrait se charger du décompte annuel . Je vais lui demander s'il peut faire intervenir l'assurance RC. Je pense qu'il ne va pas admettre sa faute mais je pourrais essayer .
2/ J'espère bien.
3/Il serait difficile de se retourner contre lui selon le même agent immo.
4/C'est en cours. En attendant, on a coupé les compteurs d'eau ?
#43 Re : Locations et baux » Surconsommation eau - problème boiler (4000 m3) » 26-03-2022 00:11:44
Non, il n'a jamais fait l'entretien et l'agent immo n'a pas envoyé les rappels comme il devrait.
#44 Re : Locations et baux » Surconsommation eau - problème boiler (4000 m3) » 26-03-2022 00:11:44
Mais il n'acceptera jamais de prendre en charge le reste à mon avis (d'autant plus qu'il était absent pendant plusieurs mois).
Cela ce n'est pas votre problème.
Un locataire est censé monitorer ses compteurs.
Les 4000m³ c'est sur quelle période?
Un locataire est censé monitorer ses compteurs. ? Comment puis je procéder pour avoir gain de cause ? Légalement, puis je avoir un recours contre lui ?
c'est sur quelle période ==> Depuis le dernier décompte, donc presque un an .
#45 Re : Locations et baux » Surconsommation eau - problème boiler (4000 m3) » 26-03-2022 00:11:44
Donc les 4000m³ auraient été bel et bien consommés puisqu'il s'agit d'une fuite d'après vous.
4000m³ c'est un peu plus grand que le volume d'une piscine olympique!
Donc une telle fuite, cela fait des dégâts! L'eau est partie où? L'appartement est à quel étage?
Oui certainement, il y une partie qui a été consommé par le locataire (mais se référant aux années passées, elle est très limitée ) .
Pour être sûr , l'agent a fermé tous les robinets hier, et il a remarqué que malgré cela, le décompteur continuait à tourner à une grande vitesse . C'est là qu'il avait compris qu'il aurait un soucis avec le boiler. Le plombier avait confirmé que le groupe de sécurité du boiler laissait couler l'eau.
Le studio est au REZ et il n'y a pas eu de dégâts heureusement. (ou pas car si on aurait vu la fuite, on aurait pu limiter les dégâts et faire intervenir l'assurance le cas échéant).
je suis aussi surpris que vous par le volume de consommation et la facture salée qui va suivre. D’où ma question .
Je peux demander au locataire la part de sa consommation . Mais il n'acceptera jamais de prendre en charge le reste à mon avis (d'autant plus qu'il était absent pendant plusieurs mois).
L'agent immo niera toute responsabilité et je ne pense avoir aucun recours contre lui. (Pour moi, il a fait une faute grave . S'il avait fait son boulot, on aurait pu éviter ce problème). Entre (), évitez de déléguer la gestion de vos biens si vous avez la possibilité de le faire vous même.
#46 Re : Locations et baux » Surconsommation eau - problème boiler (4000 m3) » 26-03-2022 00:11:44
Je pense que votre bien est très mal géré et que l'agent immobilier n'a pas fait son travail (tel que exiger les preuves d'entretien...).
Mais les 4000m³ ont été consommés? Je suppose que non, sinon cette fuite aurait provoqué d'énormes dégâts.
Comment le technicien qui entretien votre boiler explique-t'il le défaut du groupe de sécurité? Comment peut-il influencer ce que mesure le compteur de passage? Quel est l'origine exacte du problème?
1/
Je suis d'accord avec vous . L'agent ne fait pas correctement son travail. On aurait pu éviter ce problème si les entretiens ont été faits.
2/
Il semble que le groupe de sécurité laisse couler l'eau. La pression d'entrée (swde) étant élevée, il a dû sauter . L'entrepreneur qui a fait les travaux à l'époque n'a pas prévu un réducteur de pression.
Le compteur affiche bien 4000 m3 malheureusement.
#47 Re : Locations et baux » Surconsommation eau - problème boiler (4000 m3) » 26-03-2022 00:11:44
La surconsommation est dû à un défaut du groupe de sécurité du boiler. C'est l'agent immobilier qui relevé les compteurs cette semaine (malgré mes rappels datant de plusieurs mois ) . Le locataire était présent mais il n'a rien signé.
#48 Re : Locations et baux » Surconsommation eau - problème boiler (4000 m3) » 26-03-2022 00:11:44
Le compteur principal est à mon nom (Il y a un compteur de passage par bien).
Je pourrais me retourner contre lui ? Lui demander une indemnisation ?
#49 Locations et baux » Surconsommation eau - problème boiler (4000 m3) » 26-03-2022 00:11:44
- BXL3072
- Réponses : 19
Bonjour ,
Un agent immobilier gère une partie de mes biens. Il m'a appelé cette semaine pour me signaler une surconsommation d'eau dans un studio.
Il s'est avéré qu'il y avait un problème avec le groupe de sécurité du boiler. La facture va être salée . Il me parle e 4000 m3 d'eau !!! (20.000 euros +- ...)
Ce qui m'embête dans cette histoire
- J'ai demandé il y a plusieurs mois à l'agent immo de demander aux locataires de faire l'entretien des chaudières / boilers . Celui ci devrait être fait chaque année comme stipulé dans le contrat de bail. Il vient de le faire mais c'est un peu tard ? (Il s'est justifié qu'il était absent ou malade ces derniers temps) ? De même il aurait du préléver le compteur depuis quelque temps déjà ce qui nous aurait permis de détecter le problème plus tôt.
- La SWDE ne souhaiterait tenir en compte que la surconsommation est due à un problème technique. Effectivement, le locataire est absent depuis plusieurs mois (Hospitalisé).
A quelles recours ais je droit dans cette situation ? Comment puis je gérer cette situation ?
D'avance merci pour vos conseils.
#50 Re : Locations et baux » Les multipropriétaires visés par le fisc » 04-02-2022 11:06:18
Bruxelles: taxer les loyers réels, le cauchemar du secteur de l’immobilier
https://www.lesoir.be/421473/article/20 … immobilier
#51 Re : Ventes et achats » Achat d'un immeuble - rapports "incorrects" » 11-10-2021 17:02:44
Bonjour,
J'ai demandé un rapport dans ce sens. J'espère qu'ils pourront me le fournir rapidement.
Comme vous dites, si c'est le cas, il y a faux et usage de faux mais je n'ai nullement envie de déclencher une prodédure qui peut s'avérer longue et coûteuse.
#52 Re : Ventes et achats » Achat d'un immeuble - rapports "incorrects" » 11-10-2021 17:02:44
Merci Grmff. (Je pense que t'étais parmi les premiers qui m'a encouragé à investir sur Charleroi . )
Pour revenir aux chaudières.
Elles ne fonctionnent quasi plus .Elles sont très vieilles et les pièces ne se vendent plus depuis la faillite de la marque.
Certains dysfonctionnements peuvent même présenter un danger pour la sécurité des habitants.
#53 Re : Ventes et achats » Vente pénible » 18-10-2021 14:50:14
Bonjour,
Lors de mon dernier achat, le vendeur était chez son notaire et la vente s'est faite à distance (via Zoom).
Br
#54 Ventes et achats » Achat d'un immeuble - rapports "incorrects" » 11-10-2021 17:02:44
- BXL3072
- Réponses : 5
Bonjour,
Je viens d'acquérir un immeuble de rapport côté Charleroi 
composé de 3 appartements.
Le vendeur m'avait remis le rapport d'entretien des chaudières. Mon chauffagiste qui est parti les inspecter , me signale que celles ci sont 'out of service' .. mortes ... et que les rapports remis par le vendeur ne peuvent pas être correctes . (Le chauffagiste en question travaille pour une société agrée). Selon lui, les rapports sont "faux" ou pour rester prudent "incorrectes".
Comme vous pouvez l'imaginer, je serais amené à remplacer les 3 en une fois avec tous les couts en conséquence.
Quels recours puis je avoir dans ce cas ci ?
Mon notaire m'a demandé de lui envoyé des copies.
D'avance merci pour vos conseils.
Bàv
#55 Re : Ventes et achats » Achat d'une partie et option sur le reste » 27-07-2021 14:48:24
BXL3072 a écrit :Bonjour,
L'immeuble est bien divisé en 3 entités(appartements) reconnu par l'urbanisme .
Il y qu'un seul propriétaire (société immo) de l'ensemble de l'immeuble .
Je ne sais pas si j'ai répondu à votre question.Je ne visais pas la régularité urbanistique, mais l’existence éventuelle d’une division juridique qui aurait permis l’achat de 2 entités sur les 3 et une solution différée pour le 3e.
La société serait à vendre ?
Effectivement, au départ la propriétaire proposait la vente de 2 biens dans un premier temps avant de mettre l'ensemble en vente (Je suis l'affaire depuis des mois).
La société immo n'est pas à vendre. Ils essayent de vendre le bien en question pour avoir les fonds pour d'autres acquisitions .
#56 Re : Ventes et achats » Achat d'une partie et option sur le reste » 27-07-2021 14:48:24
Il faut voir la souplesse dont peut faire preuve le vendeur.
Une piste est évidemment le prêt personnel pour acheter immédiatement...
Une solution qui vous couvre (mais ne couvre pas complètement le vendeur) est l'option payante. Le vendeur vous donne option payante pour le prix de 10.000€ pour acheter ce bien qui vaut 100.000€ avant le 30/6/2022. Le vendeur ne peut évidemment plus vendre le bien, puisqu'il vous a donné une option. Si vous levez l'option, le prix de l'option devient l'acompte. Vous montrez votre sérieux pour l'acquisition en mettant un acompte de 10% sur la table.Si vous n'avez pas les sous pour l'acompte, vous pouvez également proposer une somme mensuelle.
Mais le vendeur sera-t-il d'accord?
Merci pour vos conseils. Je proposerais de mettre une option sur le 3 appartement.(avec un montant éuivalent à 10% pour montrer mon sérieux).
J'essayerais de négocier directement avec le propriétaire avant d'aller voir mon notaire.
#57 Re : Ventes et achats » Achat d'une partie et option sur le reste » 27-07-2021 14:48:24
Bonjour,
L'immeuble est bien divisé en 3 entités(appartements) reconnu par l'urbanisme .
Il y qu'un seul propriétaire (société immo) de l'ensemble de l'immeuble .
Je ne sais pas si j'ai répondu à votre question.
#58 Ventes et achats » Achat d'une partie et option sur le reste » 27-07-2021 14:48:24
- BXL3072
- Réponses : 6
Bonjour,
Je suis en train de négocier l'achat d'un immeuble de 3 appartements.
Je n'ai actuellement les fonds que pour l'achat de 2 actuellement. Mes prévisions me permettront de finaliser l'achat du 3 appartement au TRIM 1 voir TRIM 2 2022.
J'aimerais avoir vos avis sur la façon dont je pourrais gérer ce genre d'acquisition ? Comment le négocier avec l'actuel propriétaire ?
Comment procéder au niveau notariale ?
D'avance merci pour vos conseils et suggestions.
#59 Locations et baux » Gestion Locative - Mes petites expériences » 23-12-2020 15:05:47
- BXL3072
- Réponses : 0
Bonjour,
J'ouvre ce poste pour donner un peu mon feedback sur les agences de gestion locative sur Charleroi. Cela pourrait éventuellement être utile pour certains.
Pour commencer, on n'est jamais mieux servi que par soi même. Donc si vous avez le temps et le courage de gérer vos biens vous même , beh faites le ...
Je pense que la plupart des agences se valent (à l'exception de deux ou trois qui sont vraiment à côté de la plaque.). Certains critères peuvent néanmoins vous guider dans le choix de la meilleure agence qui pourrait gérer vos biens
1/ Est ce qu'ils sont vraiment spécialisés dans la gestion ou c'est juste un complément de revenu ?
Pour la plupart, la gestion n'est simplement pas leur 'core business' mais plutôt une activité complémentaire. Le soucis dans ce genre de situations est que si jamais vous avez des soucis, vous allez devoir attendre longtemps avant qu'ils n'interviennent.
2/ Est ce que vos biens seront gérés par un Agent immo ou par la secrétaire de l'agence (Avec tout le respect que je dois à cette fonction).
3/ Est ce qu'ils collaborent avec des sociétés spécialisés pour gérer les interventions ou c'est un bricoleur de dimanche qui s'en charge.
4/Sont-ils disponibles pour répondre à vos questions et interrogations ? Faites un essai pour voir s'ils réagissent à vos appels/emails. (Dans la limite du raisonnable bien évidemment).
5/Est ce que leur gestion est transparente. Fournissent-ils une facture détaillée à la fin de chaque mois/trimestre ?
A suivre ..
#60 Re : Locations et baux » Gestion locative appartement » 18-12-2020 10:54:45
Leur propositions me semble correct . Vous pouvez toujours négocier un7-8% HTVA.
Payer quand le bien est vide n'est pas acceptable. J'ai jamais eu cela avec les agences qui gèrent mes biens.
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