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#7261 Re : Copropriétés forcées » syndic défaillant et absence de gestion : que faire concrètement ? » 04-06-2014 21:24:08
Demandez-lui de convoquer d'urgence une AGE par recommandé.
Point à l'ordre du jour (notamment): choix d'un nouveau syndic
Si votre Syndic ne réagit pas dans la quinzaine, vous pouvez passer outre et convoquer vous-même l'AGE.
#7262 Locations et baux » L'investissement dans la brique est-il devenu plus risqué? » 21-04-2015 22:31:22
- panchito
- Réponses : 4
"L’investissement dans la brique est-il devenu plus risqué?"
Alors que les locataires voient leurs revenus stagner depuis 2008 et que l’indice santé fait du surplace, les perspectives de plus-values se réduisent à leur tour dans l’immobilier. Dans un contexte de réforme fiscale, les rendements risquent donc de baisser. En comparaison historique, ne peut-on pas plutôt parler de retour à la normale ?
Quoi qu’il en soit, l’investissement immobilier va demander de plus en plus de professionnalisme.
#7263 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42
Imaginez que ce pimaunaute s'endette jusqu'au cou pendant 30 ans pour acquérir cet immeuble soi-disant de rapport.
Imaginez qu'il ne doive pas prendre un 2ème prêt pour le rénover et pour mettre l'installation électrique aux normes.
Pendant cette période de travaux, il ne trouve pas de locataire...Son salaire va-t'il être suffisant pour vivre ET pour rembourser les mensualités du prêt?
A-t'il au moins calculé la mensualité qu'il va devoir rembourser tous les mois pendant 30 ans si il obtient un prêt de 500.000€?
Suivant l'ODPH
La mesualité pour un prêt de 500.000€ est de 2.723€ (à payer chaque mois pendant 30 ans).
Est-ce raisonnable???
Les banques exigent que l'on gagne en net au moins 3 fois la mensualité du prêt. Soit dans ce cas un salaire net de 8.169€ par mois. Notre pimaunaute est-il ministre?
Et si entre-temps l'immobilier s'effondre de 20%?
#7264 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42
Je n'ai pas non plus suivi les avis des gestionnaires de fortune et ai investi beaucoup plus que 5% dans l'immobilier.
Mais nous ne pouvons pas donner de "mauvais" conseils sur ce forum où il y a peut être des investisseurs débutants...
#7265 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42
Et sur base de ce même principe, investir les 5% de votre fortune destinés à l'immobilier dans un seul immeuble est à proscrire.
Vous concentreriez tous les risques de cette classe d'actifs sur un seul et unique actif!
Il vaut mieux acheter 2 appartements dans 2 communes distinctes...
#7266 Re : Locations et baux » Le bureau de l'enregistrement nous écrit... » 03-06-2014 15:41:41
La banque va évidemment leur demander leur contrat de bail.
Qu'ils ont déjà en principe puisqu'ils ont plus que probablement déposé leur garantie bancaire dans leur agence....
#7267 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42
1er principe du bon investisseur: la répartition judicieuse de ses avoirs. Donc ne jamais mettre tous ces oeufs dans le même panier.
Dépendant de votre fortune, les gestionnaires de patrimoine vous diront que l'immobilier c'est comme l'or: il faut limiter ses positions à maximum 5% de la totalité de ses avoirs.
Donc si vous avez au moins 10 millions d'euro, vous pouvez investir 500.000€ en achetant de l'immobilier brique.
Bien que bcp de gestionnaires de fortune disent que les belles années du buy-to-let (acheter pour louer) sont loin derrière nous.
Les prix de l'immobilier ont monté exponentiellement tandis que les loyers sont demeurés très stables (du moins à Bruxelles)
#7268 Re : Locations et baux » Le bureau de l'enregistrement nous écrit... » 03-06-2014 15:41:41
Bien sur que non. Pourquoi?
#7269 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42
#7270 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42
Pour moins de 4% brut?
Je pense que vous pouvez facilement retirer quelques % pour avoir le rendement net:
- droits d'enregistrement
- frais de notaire
- prêt hypothécaire
- loyers impayés
- assurance incendie
- travaux de rénovation (+ mise en conformité obligatoire de l'installation électrique par l'acheteur endéans les 18 mois de l'achat)
- fiscalité (les RC sont indexés (et pas sur l'indice santé!!) puis multipliés par 140%, puis ajoutés à vos autres revenus pour calculer votre RIG (Revenu Imposable globalement)
- les dégâts locatifs
- la gestion de 5 locataires différents pour seulement 2000€/mois
Pourquoi ne pas regarder du côté de la brique papier du type Home Invest, Aedifica ou encore Cofinimmo?
Le tout sans soucis et ...sans locataires à devoir gérer....
#7271 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42
Je ne sais pas pourquoi les gens s'échinent sur Bruxelles à 3%, alors qu'à 30 minutes, on trouve Charleroi à 10% pour une qualité similaire!
L'autre jour j'ai quitté BXL à 17h.
Il m'a fallu 2h30 pour rejoindre Charleroi...
Sortie à Ittre fermée, travaux à Nivelles et plus loin sur la E19.
Donc le RO était à l'arrêt total de même que tout le tronçon de la E19 depuis Ittre jusqu'à l'entrée de la A54.
Quelle galère!
#7272 Re : Ventes et achats » un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou » 23-07-2014 10:11:42
Si vous savez payer les 520.000 cash, le rendement brut n'atteind même pas les 4%!
#7273 Re : Ventes et achats » Investir en Espagne avec Xxxxxxxx » 02-06-2014 18:00:42
Economiquement parlant le pays est sinistré. Quasi impossible de trouver des locataires solvables.
#7274 Re : Ventes et achats » Investir en Espagne avec Xxxxxxxx » 02-06-2014 18:00:42
Tout dépend aussi de la destination de ce bien.
Ce serait pour pouvoir disposer d'une seconde résidence ou pour mettre en location?
#7275 Re : Locations et baux » dégât locatif et loyer trop perçu » 02-06-2014 06:50:41
Si c'est dans une copropriété gérée par un Syndic professionnel, il faut parfois attendre le mois de juin de l'année qui suit (2015) pour avoir les décomptes eau et chauffage de l'année (2014)....
#7276 Re : Locations et baux » Location de boîte aux lettres ! » 31-05-2014 08:05:27
D'habitude une boîte aux lettres à Bruxelles, c'est 200€ au minimum!
#7277 Re : Locations et baux » ReSiliation par bailleur » 29-05-2014 06:54:58
Sauf si le loyer n'est pas payé ou qu'il n'y a pas "occupation en bon père de famille"
A condition d'entamer une procédure judiciaire de résiliation aux torts du preneur...
Si le loyer est toujours payé, même avec du retard, je ne pense pas qu'un juge va résilier...
Tout au plus, il tirera les oreilles du récalcitrant!
#7278 Re : Locations et baux » ReSiliation par bailleur » 29-05-2014 06:54:58
Si vous l'avez prévu dans votre bail, vous pouvez demander chaque mois des intérêts de retard, dès le 1er jour de retard. Chaque mois entamé est dû.
Les baux standards prévoient un intérêt de 12% l'an.
Donc 1% par mois.
#7279 Re : Locations et baux » ReSiliation par bailleur » 29-05-2014 06:54:58
La loi étant muette sur les baux de type court, c'est le contrat de bail qui fait office de loi entre les parties.
En principe les baux de court terme ne sont jamais résiliables ni par le preneur, ni par le bailleur SAUF clause expresse prévue dans le bail.
Qu'avez-vous prévu à ce sujet dans votre bail?
#7280 Re : Locations et baux » Usage libération garantie locative » 28-05-2014 14:04:03
Personnellement, je conseille toujours au locataire de passer à son agence pour y prendre le document de libération de sa garantie AVANT de venir à l'état des lieux de sortie.
Après cette expertise, les parties remplissent ensemble le formulaire en indiquant comment la banque doit répartir les avoirs bloqués.
C'est plus compliqué s'il y a un expert, qu'il ne sait pas chiffrer les dégâts (et le chômage locatif) sur le champ...
Ou s'il s'agit d'un appartement en copropriété avec un décompte eau et chauffage 2014 qui ne sera produit qu'en juin 2015...
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