Après un coup de fil à mon avocat :

La législation Bruxelloise du code du logement est un bordel, certains détails sont sujets à interprétation donc, mais on peut retenir des choses importantes.

Pour que le l'indexation soit basé sur le bail initial (dans mon cas) il faut avoir confirmation qu'il ne s'agit pas d'une nouvelle relation avec cette personne. La différence de loyer n'étant pas un détail suffisant, c'est en revanche la différence de la durée du contrat qui a été déterminante.

Le premier contrat de bail a été réalisé pour 9 ans, et la prorogation pour 3 ans, au nom d'une seule personne. Ce mélange tend à confirmer qu'il s'agit d'une nouvelle relation (si le bail avait été reconduit pour 9 ans, la différence n'aurait pas été justifiable).

Mauvaise pioche pour moi donc.

pumableu a écrit :

Mon second grand trouble locatif, (sur 3 appartements, je suis verni) c'est la présence de pseudo illégaux dans un logement qui n'était pas censé en être un. Un genre d'entre-sol, le visage à hauteur du trottoir.

Le bien est loué par un locataire et d'autres hommes adultes, qui sont des ouvriers ou des connaissances, pas de la famille.
Ainsi si le bien était correct (mais pas aux normes urbanistiques), il est devenu un taudis d'illégaux qui s'entassent à 5 ou 6 dans un 50m².

Le loyer se paie en cash, et si peu après le décès de mon père , le précédent propriétaire, cela fonctionnait relativement, le loyer a fini par disparaitre. Prenant contact avec le locataire qui m'esquivait même par écrit, me disait que ca allait venir, ou que le loyer avait été donné à un autre locataire pour le remettre. Etant en pleine tourmente, plusieurs mois se sont écoulés avant que je ne prenne le taureau par les cornes, pour réaliser que le locataire acté du lieu est ... au Maroc depuis de nombreux mois.

Si la sous-location m'a traversé l'esprit, il s'agissait plus d'un relai pour des potes et autres travailleurs illégaux qui n'ont pas payé le loyer.

Ai-je oublié de dire que j'avais prévenu le locataire de la fin du bail pour travaux? Il avait accepté et garanti son départ avant la date. C'était avant que je sache qu'il était au Maroc, et que ses copains sur place n'ont pas eu vent de cette fin de bail... Le dernier mois...

Discussions, tractations, en plusieurs mois depuis je n'ai pu obtenir qu'une partie des loyers de retard, et c'était sans compter leur sur-consommation d'eau titanesque (fuite dont ils n'ont rien à faire, robinet laissé ouvert) sur un compteur d'eau encore commun à mon nom.
Les travaux Vivaqua ayant mis 8 mois entre la demande et le changement de compteur, lorsque j'ai réalisé les piscines olympiques dépensées (3800€ sur une année, 2,55m³ par jour), je n'en dormais plus. Vivaqua refuse de couper l'eau, aucune mesure n'est possible, et je suis seul dindon de la farce.

Pour couronner le tout, mon père ayant réalisé le contrat de bail, indiquait que les charges étaient payées par le bailleur et compris dans le loyer, si la consommation est normale.

Lorsque je suis venu les voir pour les sommer de payer l'eau supplémentaire consommée (en ayant retirée la part dont je devais m'acquitter, calcul basé sur les consommations des années précédentes), pensez vous qu'ils ont été sensible à ce détail du bail?

Ah, et je ne vous l'ai pas dis, mais très peu parle français, qui est d'ailleurs très approximatif. Histoire d'augmenter encore le challenge.

Mauvaise foi terrible et barrière de la langue présente pour se réfugier derrière des incompréhensions.

Une citation par huissier a été nécessaire pour traduire le locataire fuyard en justice, j'ai cherché partout, pas moyen de le faire seul. Cela m'a donc coûté, encore.

Un jugement par défaut plus tard, le locataire est toujours loin, et j'ai le droit d'expulser, mais il reste les simili-squatteurs et si ils m'annoncent partir et me rendre les clés dans la boite aux lettres à 20h (Oui il est 21h à l'heure de ce message), il n'y aucune raison de les croire sur parole, quand ils m'ont déjà baladé et pris pour un con de nombreuses fois. J'espère à chaque fois une résolution moins coûteuse, mais j'ai le sentiment que je vais devoir lancer une expulsion.

Mes comptes sont une passoire, mon rapport à l'humain est gravement chamboulé, et j'alterne entre passages d'oubli/déni, et de panique totale. Des maux de ventre à chaque mauvaise nouvelle supplémentaire lié à ces histoires de locataires.

J'essaie de me dire que tout cela en vaut la peine sur le long terme, mais vraiment, c'est très pénible.

Actuellement la règle d'or c'est de lancer une procédure dès le premier retard, d'autant plus si le locataire se moque de vous.
En effet, il semble clairement que notre climat socialiste donne des ailes à tous les margoulins belges donc ne chipotez pas.

AdemJS a écrit :

Bonjour,

Le sinistre constaté trouvant ses origines dans l'immeuble voisin....

  mais les travaux se font chez vous ?

Bonjour,

déjà merci d'avance de vos réactions (;-))

- région concernée : Bruxelles
- durée du bail 3 ans, prolongé tacitement donc 9 ans
- résidence principale : appartement dans immeuble de 3 app
- enregistré : bail et état des lieux enregistrés conformément aux prescrits
- date de prise d'effet : bail signé le 22 mars 2022. Location débute le 1er avril
- vous êtes le bailleur ou le locataire : je suis le bailleur bailleur

Questions :
1. Je peux mettre fin au bail pour un de mes enfants. Dans le bail il est écrit : "Le Bailleur peut quant à lui mettre fin anticipativement au bail, mais seulement après la première année de location et uniquement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par son conjoint, ou un autre membre de leurs familles jusqu’au 2ième degré. Le Bailleur devra en ce cas notifier au Preneur un préavis de 3 mois et lui verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer."
Ce délai est-il correct et légal ?
3. Puis-je en tant que bailleur mettre fin au bail sans plus ?
2. Quels sont alors les délais de préavis et indemnité de rupture éventuelle ?

Merci encore de vos réactions.

Michel

GT a écrit :

Roger a écrit :

GT a écrit :

Roger a écrit :

quelqu'un peut m'expliquer si cette nouvelle loi est passée, comment lire ce passage ?
''Pour les biens immobiliers qui restent occupés par leur propriétaire :

    01/07/2031 : score PEB F minimum dans un délai de 5 ans ''
on doit avoir le F en 2031 ou 5 ans plus tard? (si 2ème cas pourquoi pas dire en clair PEB F requis pour 2036?? c est ambigu)

D'où est extrait le passage que vous citez ?

d'ici : https://weinvest.be/fr-BE/blog/b2c/peb- … -by-region
et l'IA mais pas sûr qu'elle compenne tout ^^

Grmff a fait état le 22 mars 2023 d’un plan  Air Climat Energie

Blog WE INVEST

« En 2023, la Wallonie avait validé le Plan Air Climat Energie, accompagné d’un calendrier de rénovations obligatoires dès 2026. Mais fin 2025, à l’approche de son entrée en vigueur, changement de cap : les échéances PEB prévues ne seront finalement pas appliquées en 2026. »

« Pour rappel : les échéances du PACE initialement prévues
Pour rappel, voici le planning que les propriétaires auraient dû suivre SI LE CALENDRIER ACTE EN 2023 AVAIT BEL ET BIEN ETE APPLIQUE .
Changement de propriétaire
(…)

Pas de changement de propriétaire
Pour les biens immobiliers qui restent occupés par leur propriétaire :
(…)

SI LE CALENDRIER ACTE EN 2023 AVAIT BEL ET BIEN été APPLIQUE !!!.

Pour info une discussion a déjà été initiée sur ce forum concernant les nouvelles ambitions wallonnes portées par la Ministre NEVEN relatives aux échéances énergétiques.

ok merci mais alors que dit le nouveau? ou alors y a plus de calendrier ?

et pourquoi  l'IA continue de sortir qlqch qui ressemble à l'ancien ?
Aperçu IA
En Wallonie, pour les logements occupés par leur propriétaire (sans changement de propriétaire), un calendrier de rénovation progressive est instauré.
Le score PEB minimum de F doit être atteint au plus tard le 1er juillet 2031, avec une obligation d'amélioration continue par la suite (PEB E en 2036, D en 2041, C en 2046).
01/07/2031 : Label F minimum (dans les 5 ans).''

Calendrier des objectifs PEB pour les propriétaires occupants (Wallonie) :

Bonjour,

déjà merci d'avance de vos réactions (;-))

- région concernée : Bruxelles
- durée du bail 3 ans, prolongé tacitement donc 9 ans
- résidence principale : appartement dans immeuble de 3 app
- enregistré : bail et état des lieux enregistrés conformément aux prescrits
- date de prise d'effet : bail signé le 22 mars 2022. Location débute le 1er avril
- vous êtes le bailleur ou le locataire : je suis le bailleur bailleur

Questions :
1. Je peux mettre fin au bail pour un de mes enfants. Dans le bail il est écrit : "Le Bailleur peut quant à lui mettre fin anticipativement au bail, mais seulement après la première année de location et uniquement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par son conjoint, ou un autre membre de leurs familles jusqu’au 2ième degré. Le Bailleur devra en ce cas notifier au Preneur un préavis de 3 mois et lui verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer."
Ce délai est-il correct et légal ?

Bonjour,

déjà merci d'avance de vos réactions (;-))

- région concernée : Bruxelles
- durée du bail 3 ans, prolongé tacitement donc 9 ans
- résidence principale : appartement dans immeuble de 3 app
- enregistré : bail et état des lieux enregistrés conformément aux prescrits
- date de prise d'effet : bail signé le 22 mars 2022. Location débute le 1er avril
- vous êtes le bailleur ou le locataire : je suis le bailleur bailleur

Questions :
1. Je peux mettre fin au bail pour un de mes enfants. Dans le bail il est écrit : "Le Bailleur peut quant à lui mettre fin anticipativement au bail, mais seulement après la première année de location et uniquement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par son conjoint, ou un autre membre de leurs familles jusqu’au 2ième degré. Le Bailleur devra en ce cas notifier au Preneur un préavis de 3 mois et lui verser une indemnité équivalente à 1 mois de loyer."
Ce délai est-il correct et légal ?
3. Puis-je en tant que bailleur mettre fin au bail sans plus ?
2. Quels sont alors les délais de préavis et indemnité de rupture éventuelle ?

Merci encore de vos réactions.

Michel