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#61 Re : Copropriétés forcées » Le compte bancaire de l'ACP » 17-04-2009 10:10:10
@ coranixx,
cela se passe comme cela dans de nombreuses acp, surtout avec des syndics - copropriétaires. Les paiements doivent être contresignés par le président de l'AG (de l'ACP !) Même des syndics professionnels rencontrent ce type de situation. Personnellement, je n'accepterais pas et présenterais illico ma démission. Seul le syndic est responsable de sa gestion.
Je comprends parfaitement le syndic qui démissionne dans ce cas de figure.
Mais j'accepte aussi le syndic qui continue sa mission dans ces conditions.
Il ne s'agit quand même que du compte de réserve et non du compte courant.
Il n'y a quand même aucun retrait possible de ce compte de réserve sans accord de l'AG.
Ce compte de réserve ne peut normalement être utilisé qu'à des fins spécifiques tels que définis par la loi.
#62 Re : Copropriétés forcées » Le compte bancaire de l'ACP » 17-04-2009 10:10:10
La question sous-jacente dans ce débat se trouve dans l'Art. 577-8 § 5 de la loi de 1994 : "Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées."
Peut-il dès lors permettre, suite à un vote unanime en AG, que le compte bancaire de réserve soit soumis à la signature du commissaire aux comptes et d'un membre du conseil de gérance désigné par l'AG ? En d'autres mots, aucun retrait de ce compte ne peut être exécuté sans leur double signature.
Est-ce légal ?
#63 Re : Copropriétés forcées » Le compte bancaire de l'ACP » 17-04-2009 10:10:10
Voilà bien des choses compliquées...
L'agent de l'ACP, c'est l'argent de l'ACP, point barre.
Le syndic gère (il est payé pour ça), mais ce n'est NI son compte, NI ses sous.
Et il rend compte de son travail devant l'assemblée générale.
Ce n'est, ma foi, que parfaite logique...
Voilà ce qui me paraît non seulement logique mais simple. 
noir, c'est excellent pour le coeur.
#64 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Merci de votre commentaire. Mais que voulez-vous dire par là? Je ne comprends pas le sens de votre intervention.
Un seul Conseil pour le syndic et l'ACP, ou deux Conseils l'un pour le syndic, l'autre pour l'ACP, est une question à poser cas par cas. Je ne crois pas qu'il y ait une règle générale à appliquer.
Dans la plupart des cas, vu la loi, vu la déontologie du syndic, un seul Conseil me paraît judicieux. Dans des cas particuliers, deux Conseils peuvent se révéler préférables. Il revient à l'AG de se prononcer et à personne d'autre, même pas le Juge ! Et si néanmoins ... les Conseils peuvent demander l'avis du Bâtonnier.
#65 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Nous connaissons actuellement la position de l'avocat:
Il ne voit pas de problème à être conseil de la copropriété et en même temps conseil du syndic, même s'il y a une opposition violente entre une bonne partie de l'AG et le syndic.Vu que le syndic a été révoqué, il est évident que l'avocat est révoqué sur le champ également.
Bonne chose de faite.
Le syndic est révoqué, heureusement que l'ACP a gardé son avocat (du syndic) sans quoi adieu vaches et poules face aux orages menaçant l'ACP. Je connais même un avocat de syndic refusant d'être avocat de l'ACP. 
#66 Et vous trouvez cela drôle ? » Neurones ramollis » 23-03-2009 18:01:01
- coranixx
- Réponses : 0
Le professeur Timothy Salthouse de l'Université de Virginie a soumis 2000 patients en bonne santé âgés de 18 à 60 ans à des petits tests d’agilité mentale (de ceux que l’on vend aux seniors sur consoles de poche) pendant sept années. Ses conclusions sont publiées dans les colonnes du dernier numéro de Neurobiology of Aging (chouette journal au demeurant). Elles sont sans appel. Dès 27 ans, le cerveau humain commence à ramollir. Irrémédiablement.
Les capacités mentales de qualité et de rapidité de raisonnement, ou encore de visualisation spatiale, perdent de leur vigueur beaucoup plus tôt qu’on ne l’imaginait. D’autres tests réalisés dans le cadre de la recherche contre la maladie d’Alzheimer aboutissent au même résultat : en essayant de détecter des signes de démence le plus tôt possible, le docteur Rebecca Wood a constaté qu’à 22 ans, l’homme est au top de sa forme intellectuelle, puis il stagne pendant 5 ans avant d'intellorabougrir. La mémoire tient bon jusqu’à 37 ans en moyenne, et tout ce qui relève du savoir accumulé résiste jusqu’à la soixantaine. Mais le déclin cognitif frappe tôt, très tôt.
#67 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Citation :C'est une fiction et donc impossible d'y être concret.
Je connais un cas fort concret qui se rapproche pas mal de la description qu'en fait Raspoutine.Vous évacuez la question d'un revers de sophisme. Mais la question reste: comment réagiriez-vous?
Le syndic aussi "mauvais" qu'il puisse être reste, jusqu'à révocation, le seul représentant légal de la copropriété. Le Conseil de l'ACP travaille non pas avec X, Y ou Z ou un sous-groupe aussi important soit-il (20%) mais avec le représentant légal donc avec le "mauvais" syndic. Et dans ce cadre deux ou un Conseil ne change rien. Voilà encore un revers de sophisme (crocodile).
Et bien je vais répondre : Je dirai deux conseils bien que je doute sur l'efficacité de cette mesure.
#68 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Imaginons un exemple impensable, quoi que ….
L’ACP a choisis et désigné son conseil (conseil proposé par le Syndic), ce conseil a un chiffre d’affaire annuel relativement important au sein de notre ACP, scic…. Déjà des personnes CP soupçonnaient le syndic de l’utiliser à des fins personnelles et même vu l’importance des honoraires facturées à l’ ACP, il n’y a qu’un pas pour certains pour penser que ses honoraires sont …..enfin.
La question est arrivée un jour en AG, le syndic, affirmait que ce sont des allégations purement gratuites, elle n’est pas le conseil du Syndic, mais de bien de l’ACP cela a été acté dans le PV. Les années passent…
Aujourd’hui, imaginez que vous avez un différent, un conflit avec votre Syndic, entre-temps, il se confirme également qu’elle est effectivement le conseil du Syndic, (elle a représenté le syndic dans différents dossiers).
Suite à des différents entre CP et Syndic, une AGE est demandée par 1/5 des CP.
A l’ordre du jour il y a notamment : Révocation du Syndic.
Le syndic annonce qu’il viendra à l’AG extraordinaire avec le conseil.
Le conseil est un prestataire de service comme un autre au service de l’ACP ;
l’ACP n’a effectué aucune demande concernant sa présence à l’AGE, il s’agit d’une initiative personnelle du Syndic.Compte tenu de l’exemple fiction décrit comment réagiriez-vous ?
Raspoutine.
C'est une fiction et donc impossible d'y être concret.
#69 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Y a t'il une différence entre une petite et une grande copropriété dans le cadre du sujet ici abordé ? Au niveau des lois, je n'en vois pas.
Comme Francis, je dirais dans le doute ... il vaut mieux deux.
Mais je suppose que le doute est fondé sans quoi ce discours ne fait que reprendre les intentions inconscientes de leur auteur, autant qu’un crime ou un délire (Castoriadis), tout comme le sujet de ce débat qui constitue une pétition de principe à laquelle je ne peux souscrire sauf dans des cas bien spécifiques et concrets, au cas par cas donc.
Prenons le cas des travaux de rénovation d'une toiture. Si à l'AG la majorité choisit l'entrepreneur X, le syndic engage cet entrepreneur et les copropriétaires qui auraient préféré l'entrepreneur Y se plient au vote émis. Si le groupe des opposants, disons 10%, ne sont néanmoins pas d'accord pour des raisons qui leur sont propres et entament une action en justice (par exemple s'ils estiment que l'entrepreneur n'a pas les compétences requises), faut-il pour autant deux Conseils ? A mon sens NON. Mais il y peut-être d'autres cas auxquels je ne pense pas !
#70 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Dans le cas qui m'occupe néanmoins, il me semble qu'il y a clairement un conflit d'intérêt.
L'avocat se présenterait en temps qu'avocat de la copropriété (ou du syndic, éventuellement)
Ce cas spécifique peut se rencontrer dans les petites copropriétés où un copropriétaire remplit le rôle de syndic.
L'avocat de la copropriété sera, plus que souvent, l'avocat du syndic.
Y a t'il conflit d'intérêt ?
Le fait du syndic d'être copropriétaire pose-t-il problème ?
La loi est formelle et dit qu'un syndic peut être copropriétaire.
Au lieu d'y voir problème, ne serait-il pas plus indiqué de parler de convergence d'intérêts ?
#71 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Un avocat peut parfaitement représenter (être mandataire de) son client CP lors d'une AG. Son écartement se ferait au risque évident d'invalider toutes les décisions de l'AG, ce qu'il ne manquera pas de poursuivre si celles-ci ne conviennent pas à son client.
J'en conviens. Avec une procuration en bonne et due forme, donc avec la formule "bon pour pouvoir". Il représente son client. Mais cela ne répond pas au cas soulevé par grmff qui est un cas .... trouve pas de mots tellement que cela me paraît hors de tous cas concrets ou réels.
#72 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Qu'entends-je par "tel" avocat?
Un avocat qui, en même temps, se met à:
1. Représenter le syndic (par exemple devant l'IPI ou contre ses ex-employés)
2. Représenter la copropriété (et nommé officiellement par celle-ci en AG)
3. Représenter un propriétaire dans une procédure qui inclut la copropriété
4. Etre payé par la copropriété pour représenter le propriétaire en question.
Ben ben, je n'en connais pas. Où trouver cet oiseau rare ?
S'il existe et fait tout cela, il s'inscrit chez feu Coluche mais pas en AG. (!)
#73 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Que faire face à un tel avocat qui se présente en AG ?
Doit-on prévenir le conseil de l'ordre?
Doit-on le faire sortir?
Doit-on le prévenir avant qu'il ne fasse une telle bourde?
Un "tel" avocat ... ? Qu'entendez-vous par un "tel" et par "bourde" ?
Que fait un avocat dans une AG ? Il n'est pas copropriétaire que je sache !
S'il représente la copropriété, l'AG doit encore se prononcer sur sa participation, oui ou non ? Dans tous les cas sa présence est problématique dans une AG. (?)
#74 Re : Copropriétés forcées » A la fois Avocat de l’ ACP et du SYNDIC = Conflit d’intérêt ? » 24-03-2009 17:46:45
Proverbe créole
"Avec patience et crachats, on peut faire rentrer un pépin de calebasse dans le derrière d'un moustique".
#75 Re : Copropriétés forcées » Contrat liant la copropriete avec une entreprise !? » 16-03-2009 13:48:41
Je partage l'avis d'ABSA. 
En fonction des projets de loi en cours, j'ajouterais qu'il serait opportun
d'en référer à l'assemblée générale à partir d'un certain montant.
Par exemple, si les frais de "jardins" s'élèvent annuellement à plus de 5000 €,
l'assemblée générale pourrait exiger du syndic qu'il établisse un contrat écrit avec la société chargée de ces travaux.
Le montant repris de 5000 € est discutable (en AG) bien évidemment.
#76 Re : Copropriétés forcées » Contrat liant la copropriete avec une entreprise !? » 16-03-2009 13:48:41
Bonjour,
Je suis coproprietaire dans un batiment de +- 40 lots.
Je fais parti du conseil de gerance et afin de connaitre tout ce qui se passe dans ma copropriete, j'ai demande a notre syndic de me fournir les differents contrats des entreprises qui viennent prester differentes missions (ascensoriste, entreprise de nettoyage, ..) dans le batiment.
Ce que j'ai remarque c'est que pour l'entreprise de jardinage, nous n'avons pas de contrat !?
Ma question est donc la suivante, ne sommes nous pas obligés d'avoir un contract entre cette societe et le batiment !?
Afin de savoir ce qui doit etre fait, le prix de l'heure et la frequence ?Ce qui se passe et c'est le pourquoi j'ai demande les contracts au syndic, la societe de jardinage nous coute extremement cher et s'est meme permis de nous facturer un montant pour la periode du 1er oct au 31 dec super hein :-)
C'est clair que durant l'hiver l'herbe pousse a mort ...Je vous remercie
Christ
Bien sûr, demandez à voir le contrat et vérifiez.
Mais restons les deux pieds sur terre.
Si l'herbe ne pousse plus, les feuilles tombent en automne.
L'entreprise de jardinage a donc encore du travail à faire pour entretenir les jardins, même en hiver.
Dans le cas de notre copropriété, il s'agit d'un contrat annuel payable par mensualité constante.
Bien à vous 
#77 Et vous trouvez cela drôle ? » le vatican se modernise » 08-03-2009 12:10:11
- coranixx
- Réponses : 0
Le lave-linge ou la machine à laver et l'émancipation de la femme (?)
"Au début, les machines étaient très encombrantes. Mais rapidement, la technologie mit au point des modèles plus stables, légers et efficaces" et on eut "l'image de la super femme au foyer, souriante, maquillée et radieuse parmi les appareils électroménagers de sa maison", écrit l'Osservatore.
lu dans la Libre
Je me sens libérée ????? 
#78 Re : Copropriétés forcées » Vote et abstention » 24-03-2009 13:26:46
Citation :Une autre approche du problème. Une copropriété a décidé de repeindre son hall d’entrée. La décision a été prise à 100%. Il reste à décider de la teinte. 3 teintes sont proposées et reçoivent respectivement 30, 30 et 40% des suffrages. Aucune décision n’atteint la majorité des 50% (et je ne parle pas de celle de 2/3 etc..)
Ne pensez-vous pas que le choix à 40% est légal !Et maintenant si vous remplacez les teintes par oui, non et abstention
J'ai eu un cas similaire, mais plus violent:L'AG était clairement et largement majoritairement pour virer le syndic. Le vote pour un nouveau syndic était à l'ordre du jour:
Question : Syndic 1 d'origine, 2, 3, ou 4?
Syndic d'origine: 15%
Syndic 2: 37%
Syndic 3: 48%
Syndic 4: 0% (pourtant, un excellent...)
Résultat de l'AG: pas de changement de syndic, puisque pas de majorité pour définir un nouveau syndicMais on s'éloigne à noueau du sujet...
Un deuxième tour n'est-il pas possible ?
Il faut évidemment un président d'AG talentueux.
Je veux dire un président d'AG capable d'expliquer en AG les conséquences du vote obtenu et demander un nouveau tour sous réserve d'approbation par l'AG (souveraine). Ce président d'AG devra rester impartial en représentant les 4 candidats au vote de l'AG. Et si l'AG maintient son vote et bien ce sera reconduction du syndic choisi par la minorité. Reste à ester en justice lorsqu'une minorité .....
C'est le début de la cacophonie.
#79 Re : Copropriétés forcées » Vote et abstention » 24-03-2009 13:26:46
Le problème est en fait d'interpréter le vote. Vous nous dites que le Président doit demander à l'AG... mais l'AG est finie. Le président n'a rien demandé. Et on se demande aujourd'hui si le vote est positif ou négatif. Trop tard pour demander à l'AG.... sauf à organiser une AG extraordinaire. Quelle est votre position?
Je ne considérais que l'intervention du Président pendant l'AG.
Je crois que c'est son rôle, en toute impartialité.
Evidemment si l'AG est terminée, bonjour les procrastinations possibles.
Et le bon sens y perd souvent la partie.
#80 Re : Copropriétés forcées » Vote et abstention » 24-03-2009 13:26:46
Les abstentions ne sont à prendre ni comme des votes négatifs ni positifs. Le calcul de majorité se faisant sans tenir compte de ces abstentions, même si le total des votes positifs et négatifs est inférieur au quorum nécessaire.
Cela me semble la solution du bon sens.
Je suis d'accord que c'est la solution de bon sens. Elle se heurte néanmoins à la solution légale. Et donc le bon sens ici peut ouvrir la voie à une contestation dans les formes légales.
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