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#8261 Re : Locations et baux » résiliation anticipée bail 9 ans , » 15-06-2012 08:14:00
oui avons quitté le 31 mai nouvelle locaite le 01er juin
Francis a écrit : La nouvelle locataire rentre directement dans l'appart après votre départ ?
Ca ne change rien dans la mesure où le préavis non presté n'est PAS payé. Vous avez payé un total de deux mois et demi en tout. Les indemnités de rupture à elles seules sont de trois mois.
La piste de l'enrichissement sans cause aboutit donc dans une impasse. Mais il est vrai que l'idée était bonne ! :-)
#8262 Re : Locations et baux » résiliation anticipée bail 9 ans , » 15-06-2012 08:14:00
Je ne suis pas d'accord. Si le porpriétaire a retrouvé un novueau locataire, et s'il peut rentrer tout de suite, il y a enrichissement sans cause pour ce qui concerne le préavis non presté et couvert par un autre locataire.
Je vais même aller plus loin: si le juge est un peu orienté "lcoataire", il peut réduire les indemnités et préavis non presté à un total de 3 mois max, même dans le cas d'une fin de contrat judiciaire.
Alors, une indemnité "réduite" à 2 mois et demi, ce n'est certainement pas un cadeau.
Si les choses étaient oralement claires, et si vous n'avez pas signé un solde de tout compte, passez par la justice de paix, et demandez un remboursement.
Même en ne tenant pas compte du préavis, il reste que la rupture intervient au cours de la première année. Donc trois mois d'indemnités dues. Et ces trois mois sont ramenés à deux mois et demi... pour solde de tout compte et donc sans payer ce fameux préavis non presté.
Le cadeau n'est pas royal, d'accord... Mais de là à espérer qu'un juge ordonne un remboursement de l'indemnité de rupture, c'est faire preuve de beaucoup d'optimisme. D'autant plus que le risque est réel que le bailleur n'augmente ses prétentions s'il est poursuivi... et rien d'impossible à ce qu'il soit suivi par un juge...
Une action en justice me semble très aléatoire, et plutôt risquée. Même si les choses étaient "oralement claires".
#8263 Re : Divers (hors achat/location) » Dégat des eaux en copropriété » 15-06-2012 14:03:44
Parfaitement exact ! J'ai connu une situation fort similaire -dans un immeuble des années 60 aussi- et nous ne déclarons plus les petits sinistres.
Dans le cas présent, aucune assurance n'intervient, c'est l'ACP qui dédommage la personne sinistrée. C'est raisonnable. Et le montant (toujours discutable bien sur...) ne me semble pas excessif du tout.
Mais pour qu'un dédommagement intervienne, il faut quand même qu'un expert constate que les dégâts sont dus à une cause extérieure et infiltration, et pas par exemple à de la condensation.
#8264 Re : Locations et baux » résiliation anticipée bail 9 ans , » 15-06-2012 08:14:00
Donc en fait, vous payez deux mois et demi d'indemnités au total... Ce n'est pas excessif, sauf si réellement un accord prévoyait autre chose...
Mais le problème des accords verbaux, c'est qu'ils ne laissent pas de traces, et qu'en outre, chacun peut l'avoir compris ou interprété différemment...
Votre proprio ne vous compte que 50% de ce qu'elle aurait pu exiger (si le bail est enregistré, mais si tel n'est pas le cas, c'était à vous de vous informer AVANT) En contrepartie, vous libérez les lieux avant votre fin de préavis...
Vous auriez pu négocier mieux, mais à présent, il est trop tard.
Vous auriez pu aussi avoir un propriétaire qui exige la totalité des 5 mois dus...
#8265 Re : Locations et baux » résiliation anticipée bail 9 ans , » 15-06-2012 08:14:00
lapropriétaire nous réclame 2 mois de préavis non effectués + 3 mois de pénalités en nous expliquant que ce n'est pas parce que nous avons des soucis financiers qu'elle doit tout supporter ....... les bras m'en tombent ! elle propose donc de faire moitié moitié et nous réclame 1700 euros , de dédommagement .... que nous avons payé , mais j'avoue que je l'ai un peu en travers !
/quote]D'abord, si vous avez effectivement déjà payé et quitté les lieux, il est un peu tard...
Les 1700 euros que vous avez payé correspondent en fait à quoi ? si j'ai bien compris, deux mois de préavis non presté plus trois mois d'indemnités, le tout divisé par deux ?
- Si c'est le cas, si le bail est enregistré, et si vous disposez d'un document "pour solde de tout compte", pas grand chose à faire...
- Si vous avez effectivement payé deux mois de préavis non presté plus les indemnités dans leur totalité (5 mois), ou encore si le bail n'a pas été enregistré, il vous est encore possible de contester le paiement du préavis non presté en conciliation en argumentant d'un accord verbal non respecté et d'une relocation immédiate possible grâce à votre départ prématuré, ou de la non-validation du préavis si non enregistré.
#8266 Re : Locations et baux » Vente du bien dont je suis locataire » 20-06-2012 21:39:07
De toute manière, je ne vois pas trop ce qu'il peut faire pour 10 jours...
Oui, il peut payer !
Il ne peut exiger que vous quittiez les lieux pour le 20 aout. Il peut tenter de vous convaincre et trouver un accord avec vous.
Vous pouvez aussi le sonder et lui indiquer que vous doutez fort de la validité du renon que vous avez reçu et qu'il est finalement possible que cela vous convienne de rester plus longtemps pour des raisons financières... Lui annoncer que ce serait à lui de vous envoyer un renon (de six mois) APRES achat chez le notaire.
A noter que cette conversation (pas d'écrit qui vous engagerait) n'est pas un obstacle à votre départ fin aout. Vous avez reçu un renon et vous êtes libre d'y donner suite sans le contester officiellement bien sur.
Si le nouveau proprio tient à disposer en septembre de son nouvel achat, il sera sans doute disposé à vous motiver raisonnablement. (un ou deux mois de loyer d'indemnité, pas d'ELS et restitution -par le proprio actuel en principe- de votre garantie.) Par exemple.
#8267 Re : Locations et baux » Dépannage chauffage » 13-06-2012 16:53:02
Je ne prends pas position, ...
Je prends position : ne payez pas ! (et rappelez la règle que cite Rico à votre locataire)
Sauf circonstances exceptionnelles d'urgence et impossibilité de vous contacter.
#8268 Re : Locations et baux » Dépannage chauffage » 13-06-2012 16:53:02
Quoi qu'il en soit, vous n'êtes redevable de rien envers ce chauffagiste à qui vous n'avez jamais commandé de travaux.
Il en est bien certainement conscient, et il a surement averti le locataire que vous n'étiez pas obligé de payer et que si vous ne le faites pas, la facture lui sera envoyée. Même ainsi, il est fort discutable de vous adresser la facture...
A votre place, je contacterais le chauffagiste pour lui dire que vous refusez le paiement de sa facture et lui reprocher de vous l'avoir envoyée. Vous apprendrez ainsi comment le locataire a argumenté pour y arriver. Ensuite je contacterais le locataire en lui transmettant la facture pour paiement et en lui rappelant la marche à suivre s'il estime que les frais d'une intervention doivent être à votre charge.
Bien sur, si des travaux (vraiment) urgents s'imposaient et si vous étiez injoignable, la situation est différente... Plus de chauffage en hiver et vous êtes en vacances pour un mois...
#8269 Re : Divers (hors achat/location) » Dégat des eaux en copropriété » 15-06-2012 14:03:44
Donc, si je vous comprends bien, si je veux faire repeindre un pièce de mon appartement à moindre frais, je provoque une tache, je demande que l'assureur vienne voir, comme il ne pourra établir aucun lien avec une fuite quelconque, je ferai venir mon peintre qui me fait un devis et le présente à la copropriété, celà n'est pas rassurant du tout . . .
Pas tout à fait quand même ! Il faut que l'origine de cette tache soit due à une cause extérieure. peu importe que la tache provienne d'une bagarre (ce qui serait étonnant quand même ; il faut plus qu'une cruche d'eau pour traverser un plafond en général) ou d'une fuite quelconque... Si le voisin peut être mis en cause, à lui (ou à son assurance) d'intervenir. Si la cause est extérieure et indéterminée et que la responsabilité de l'acp peut être engagée, c'est à la copropriété qu'il appartient de dédommager. (ou à l'assurance le cas échéant).
#8270 Re : Locations et baux » Dépannage chauffage » 13-06-2012 16:53:02
Le remplacement de la chaudière, ou d'une pièce importante ne peut être décidé ni commandé par le locataire. Sauf bien sur si ce locataire obtient l'accord du bailleur et/ou supporte la charge financière de ces travaux.
#8271 Re : Locations et baux » Vente du bien dont je suis locataire » 20-06-2012 21:39:07
Pour savoir si ce renon est valable, il faudrait connaitre la durée et l'échéance de votre bail. Si vous aviez un bail de 3 ans et que votre bailleur (même s'il vend) vous notifie un renon 3 mois avant l'expiration de ce bail, il est valable. Et peu importe qu'à la date d'expiration de ce renon le bien soit vendu à un tiers.
Dans un autre cas de figure, si ce renon, n'est pas valable, vous pourriez le contester, mais vous dites ne pas vouloir rester. Vous ne faites rien, vous quittez les lieux à la date indiquée au plus tard (le 31 aout) et vous serez libéré de vos obligations à cette date.
Vous n'avez aucune obligation de quitter avant ce 31 aout. Mais vous pouvez négocier la date avec le nouveau proprio. (par exemple accepter de libérer les lieux le 20aout si pas d'ELS et paiement d'un demi loyer pour aout)
Ah, le "futur nouveau" proprio ne peut vous envoyer, lui, un renon QUE quand il est effectivement propriétaire. Donc, vous pouvez contester la validité du renon actuel s'il n'est pas légal et déclarer vouloir rester dans les lieux. Le nouveau vous enverra alors un renon de 6 mois fin aout... et vous pouvez rester jusque fin février 13. Vous pouvez aussi négocier une sortie plus rapide, moyennant indemnité...
#8272 Re : Divers (hors achat/location) » Dégat des eaux en copropriété » 15-06-2012 14:03:44
bonjour,
un voisin a eu un dégât des eaux mais l'expert de l'assurance de la copropriété n'a pas pu déterminer l'origine
Le Syndic nous informe que le montant des frais soit 360.- € htva pour 12m2 de peinture et un peu de plafonnage est à charge de l'ensemble de la copropriété
Est-ce normal que tous les propriétaires doivent supporter les frais ?
Si oui, peut-on exiger plusieurs devis, faire venir un contre-expert ?
Merci de vos réponses
Votre voisin est victime d'un dégât des eaux. Le dommage se situe au niveau de son privatif. C'est à lui qu'il revient de demander un devis, et à lui seul.
- Oui, il est normal que la copropriété supporte les frais (à noter que si une assurance devait intervenir, le montant du sinistre couvrirait sans doute la franchise et pas beaucoup plus)
- Non, vous ne pouvez pas exiger plusieurs devis ni demander une contre-expertise (pour 360 euros, ce serait un non sens d'ailleurs!)
Et enfin, 360 euros, c'est un montant fort raisonnable ! (peinture au plafond j'imagine)
- Protection ou évacuation du mobilier du local.
- Démontage et contrôle du luminaire (par lequel s'écoule en général l'eau)
- Plafonner avec un enduit et attendre séchage
- Revenir après séchage et poncer
- Nettoyer
- Protéger les murs, chambranles...
- Peindre une couche, puis après séchage, repeindre une seconde couche
- Nettoyer, remonter le luminaire, vérifier l'installation électrique, replacer les meubles
J'ai certainement oublié une ou deux petites choses, et je n'ai tenu aucun compte d'une indemnité éventuelle pour la gène occasionnée au voisin.
360€, c'est un cadeau !!!
#8273 Re : Locations et baux » Dépannage chauffage » 13-06-2012 16:53:02
Sauf accord contraire explicite, c'est celui qui commande les travaux au prestataire qui les paie.
Les travaux d'entretien incombent au locataire.
C'est évident !
Et même s'il s'agit d'une réparation incombant de fait au bailleur, le locataire a commandé et fait exécuter les travaux de sa propre initiative sans en référer au bailleur. A lui d'assumer.
Le bailleur ne peut être redevable de travaux qu'il n'a pas explicitement demandés.
#8274 Re : Locations et baux » Indexation, quelques questions » 12-06-2012 12:36:15
Et donc, l'avocat se trompe en réclamant 3 mois sur base du loyer de mai 2012..., les mois d'avril et mars 2012 étant le loyer de mai 2011 (et pas celui de mai 2012).
Stricto sensu, vous avez raison. La différence reste cependant marginale comparée au "cadeau" dû au retard de la demande d'indexation.
La demande péremptoire émanant d'un juriste étant assortie en outre de menaces, un courrier indiquant que ces deux mois doivent se référer à l'index 2011 et pas 2012 n'est pas contre indiqué. Pour le fun, j'ajouterais que la demande d'indexation ne sera prise en compte qu'après réception des montants corrects dus.
#8275 Re : Copropriétés forcées » proposition de syndic » 12-06-2012 12:21:00
Un AI peut toujours déposer une plainte contre un autre AI à l'IPI. C'est son droit démocratique.
Mais dans ce cas la libre concurrence permet à chaque AI de communiquer son offre à celui qu'il veut, s'il fait cela à ses frais. Donc la plainte risque fortement d'être rejetée.
Oui, il peut en effet déposer plainte. Mais elle est totalement non fondée. En vertu de quoi un prestataire de services ne pourrait-il pas proposer ses services ? Ce ne serait pas déontologique ??? Ah bon...
#8276 Re : Locations et baux » Demande tardive d'indexation du loyer » 08-06-2012 08:10:04
Pour juillet, ce calcul n'est pas correct.
En effet, le calcul n'est pas correct pour juillet.
Ce calcul n'est pas correct non plus dans sa généralité.
Mais vu que l'erreur se fait (sauf pour le mois de juillet) au profit du locataire, après deux ans de non indexation qui plus est, il serait mal venu de chicaner sur un détail qui serait susceptible de faire revoir sa copie au bailleur.
Je répète : il est bien gentil le bailleur !
#8277 Re : Locations et baux » chauffage dans les bâtiments mis en location » 07-06-2012 15:23:29
Problème de chauffage ? Quel problème de chauffage ?
Il fait beau, le soleil brille. Pas de problème. Et pas de chauffage. Vous y repenserez bien assez tôt, en septembre. 
#8278 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité Bailleur Vs ACP » 08-06-2012 09:08:47
Si l'ACP arrive à prouver que c'est mes locataire les responsable c'est à l'ACP de récupérer l'argent chez mes locataires ou c'est à moi de le faire?
PS: un voisin dit les avoir vu, mais ça ne vaut pas jugement
Il me semble que votre avocat a raison : c'est à l'ACP de réclamer auprès des locataires (responsables), sauf en effet si le ROI vous solidarise d'eux.
Un voisin dit... c'est trop peu pour être accepté comme preuve.
#8279 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité Bailleur Vs ACP » 08-06-2012 09:08:47
Les locataires sont accusés... sur base de quels éléments ?
Un (des) témoin(s) direct(s), une preuve fiable ?
Une reconnaissance de culpabilité des locataires ?
A défaut, l'ACP ne peut vous imputer les dégâts... pas plus que vous ne pouvez les répercuter sur vos locataires. Et quand bien même le ROI vous solidariserait de vos locataires, il faut d'abord prouver leur responsabilité ou en effet obtenir un jugement.
#8280 Re : Locations et baux » chauffage dans les bâtiments mis en location » 07-06-2012 15:23:29
désolée il y a quelqu'un qui vous a devancé!!
Pas surprenant !
Mais ça valait la peine d'essayer !!!
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