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#8721 Re : Locations et baux » Indemnité de Rupture » 13-11-2011 22:32:34
De plus, le propriétaire est-il en droit de refuser d'établir l'état des lieux pour ce genre de motif ?
Pour moi, la réponse est clairement NON, il ne peut pas. Comme dit Francis, la garantie sert (et c'est en général précisé dans les baux) à garantir TOUTE somme due par le locataire dans le cadre du bail. Même s'il est exact qu'elle ne peut être affectée au paiement des (derniers) loyers, il n'existe aucune raison qu'elle ne puisse couvrir l'indemnité de rupture, qui (à défaut d'indication contraire dans le bail) n'est due il me semble qu'en fin de location.
L'ELS est l'occasion d'établir les décomptes finaux -sous réserve de relevés éventuels de consommations à encore effectuer-, de libérer la garantie locative au prorata des sommes dues. Enfin, établir un document qui reprend le détail des conditions de fin de bail avec (promesse de) paiement des sommes qui peuvent encore être dues si la garantie s'avère insuffisante.
#8722 Re : Ventes et achats » Le Maître-achat? » 10-11-2011 16:40:42
Mais j ai une question plus précise, dans plusieurs annonces que j'ai trouver ils parlent du" Maître achat" et je me demandais ce que ça signifiait!
Ines
Dans une annonce, ça ne doit pas signifier grand chose... sauf une façon de valoriser le bien proposé. Si la formulation se répète, il s'agit probablement d'une agence qui offre plusieurs biens...
#8723 Re : Locations et baux » A partir de quand puis-je récupérer ma maison? » 09-11-2011 11:25:54
Mais il est un fait que si vous avez bien fait les choses, le passage devant le juge est indispensable pour récupérer la garantie locative.
Voilà un argument convaincant en effet.
#8724 Re : Locations et baux » A partir de quand puis-je récupérer ma maison? » 09-11-2011 11:25:54
Si j'avais un jugement en main,
Si mon locataire était insolvable,
Si le locataire n'habitait plus les lieux,
Si il s'était domicilié ailleurs
Si il n'avait rien laissé de valeur,
Si il s'enterre et refuse la communication,
.... je n'hésiterais pas trop: je rentre dans les lieux, en filmant ou avec un témoin, je vire le tout, ou je stoque ce que je peux, je remets en état, et je remet en location.Sans passer par les huissiers (même s'il y a beaucoup de conditions...)
Je ferais pareil... en y mettant moins de conditions.
- Peu importe qu'il soit encore domicilié, s'il n'habite plus les lieux.
- Et tant mieux s'il a par hasard laissé des "objets de valeur" (mais faut pas rêver)
- Quant à la communication, ce stade est dépassé.
Enfin, si l'appartement est vide et inoccupé, je ne suis pas sur que j'attendrais le jugement pour reprendre possession des lieux et remettre en état.
Mais... certains vous diront que je ne suis pas "le" modèle à suivre. OK, je le concède. Mais c'est la seule solution pour limiter les pertes.
#8725 Re : Divers (hors achat/location) » Logement social pour tous? » 08-11-2011 13:05:08
Le jour où on se décidera à remplacer tous ces logements sociaux par une indemnité loyer, ce pays fera un grand pas en avant !
Mais on n'y est pas encore !!! 
#8726 Re : Prêts hypothécaires/assurances » prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location » 17-12-2011 21:31:41
Enfin, je suis convaincue qu'investir dans l'immobilier est essentiel pour notre futur et celui de nos enfants, même s'il faut se serrer la ceinture pendant quelques années!
Conviction largement partagée !
Et particulièrement parmi les participants à ce forum.
#8727 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
Le SOIR consacre aujoud'hui un article à ce monsieur...
#8728 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
@ rexou
une mansarde peut être considérée comme une chambre (de bonne, ou d'enfant, ou d'amis) en complément à un appartement de l'immeuble situé à un autre niveau mais réunir plusieurs mansardes, ou chambres, pour en faire un appartement distinct avec création de cuisine et sdb, c'est un changement d'affectation urbanistique et qui demande donc permis.
Merci Francis. C'est bien ainsi que je voyais les choses. (7-11 à 19h + 23h12 + 23h21)
Ces locaux sont donc à priori habitables et leur occupation ne peut pas être considérée en elle même comme un préjudice anormal subi par le locataire.
J'ignorais totalement qu'il pouvait incomber au bailleur de rénover en cours de location suite à de la simple vétusté. Si en plus ces peintures s'écaillent suite à une cause extérieure au locataire et imputable à la structure du logement, il est en effet normal que le bailleur rénove à sa charge.
Les 2 autres locataires qui sont là depuis +- 5 ans ont déjà aussi leurs peintures qui sécaillent . Je vais tenter d'expliqué cela au proprio et si il me dit non je lui mettrais la pression sur sa mansarde qu'il a transformé en logement sans PU.
Vous avez raison Kaplan, c'est une démarche raisonnable. 
Bonne chance !
Pour l'anecdote, j'ai récemment repeint (peinture murs et plafonds + tasso sur murs) un appartement occupé par une locataire.
Motivé par son sourire et ses paiements réguliers depuis 5 ans...
Je me suis rendu compte que cela impliquait des tas de contraintes : déplacer, re-déplacer, re-re-déplacer et protéger tous les meubles, enlever et remettre les rideaux et tentures, les cadres, vis et clous, démonter et remonter les éclairages... Soit au moins 4 fois plus de boulot que si l'appartement était vide !
#8729 Re : Prêts hypothécaires/assurances » prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location » 17-12-2011 21:31:41
En complément à la réponse de Grmff :
- N'hésitez pas à consulter plusieurs banques ! Voire un intermédiaire du style im..theker. Les banques sont assez frileuses à accorder un prêt 100%, surtout pour un premier achat. La destination location ou occupation n'y change rien. Les banques ne font pas du social. Si vous avez déjà un bien, vous serez avantagée car présentant une garantie plus élevée. Soyez aussi attentive à toutes les obligations "annexes" de votre prêt, et pas uniquement au taux proposé. Comparez les mensualités à payer. Et attention aux assurances obligatoires qui peuvent coûter fort cher...
- Vous pouvez avoir un intérêt non négligeable à vous domicilier dans votre nouvel achat et y rester domiciliée deux ans... Quitte éventuellement à mettre en location le bien de votre compagnon durant ce temps... A voir en tout cas... La déduction du PH est un critère parmi d'autres : en région bruxelloise, possibilité d'abattement sur les droits d'enregistrement notamment.
- Au niveau de la fiscalité IPP : Pas tout à fait d'accord avec Grmff : Tant votre compagnon que vous-même étant propriétaire d'une seule habitation, celle ci est considérée fiscalement comme "habitation propre" même si vous habitez ailleurs. Le fisc considère que le loyer éventuel que vous touchez est compensé par le loyer que vous devez payer pour vous loger. En principe, le déménagement doit pouvoir se justifier par des raisons sociales, professionnelles, médicales... mais en pratique, le fisc ne pose pas de questions. Vous ne paierez donc dans tous les cas -occupation perso ou location- que le PI, sur base du RC indexé mais non majoré de 40%, le reste étant exempté -soit bénéficiant d'un abattement- (sauf comme précise Grmff si vous achetez un bien très très haut de gamme). Votre compagnon (sauf s'il a bénéficié d'un prêt social ou d'un abattement pour habitation propre dans les deux ans qui précèdent son changement de domicile éventuel) ne paiera fiscalement rien de plus qu'aujourd'hui s'il donne le seul bien dont il est propriétaire en location.
- N'hésitez pas à vous informer : plusieurs banques, le (votre futur) notaire, im..theker, faire faire une simulation fiscale -par une banque ou via un logiciel adapté...
#8730 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
Le bailleur doit entretenir en état de servir pour l’usage pour lequel il a été loué.
Ainsi, il devra par exemple renouveler les papiers peints ou peintures qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal.
...
Mais, en définitive, oui, le propriétaire peut se voir obliger d’assumer des travaux de remise en état des décors.
Merci Francis pour cette précision que j'ignorais totalement.
Je relève quand même "suite à un usage normal"... et il n'est pas déraisonnable de penser qu'un écaillement de la peinture n'est à priori pas la conséquence d'un usage normal.
#8731 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
en conditions normales, donc sans infiltration, pas logique qu'une peinture intérieure s'écaille après 10 ans
pour le reste, suis pas trop d'accord, on loue un bien en fonction de certains paramètres....dont le voisinage....et le fait d'avoir une pièce vide non habitable au dessus est un paramètre positif....là ça devient du négatif...
Une peinture intérieure peut s'écailler suite à la condensation, à une mauvaise aération (bien sur, dans une salle de bain correctement aérée et avec une peinture acrylique ou à l'huile, une peinture peut tenir bien plus de 10 ans)
Pour le reste, la pièce vide est non HABITÉE et pas non HABITABLE... cela fait toute la différence. Comme la voisine calme et âgée peut déménager et être remplacée par un couple d'ivrognes avec trois chiens et trois gosses braillards...
#8732 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
Une mansarde ou une remise, ce ne sont pas des pièces de vie. Et donc pour moi, obligation d'un PU.
Une mansarde est une annexe à un logement et peut parfaitement être affectée au logement et servir de chambre par exemple. A quel titre cette possibilité serait-elle exclue ? Le propriétaire du logement concerné jouit librement de ce local.
Par contre, pour ajouter un logement à l'immeuble (et donc y permettre une domiciliation distincte) dans cet espace, d'accord, il faut un PU.
Et c'est un problème proprio/administration uniquement.
#8733 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
Rico, j'ai bien dit que SI l'écaillement de la peinture est due à une cause extérieure (infiltration d'eau par exemple), le bailleur doit intervenir. Dans tous les autres cas, c'est au locataire que cela incombe.
Il a toujours existé un logement à l'étage supérieur. Une mansarde EST une pièce qui peut être habitée. Il revient au bailleur de décider s'il affecte cette mansarde à un espace remise ou à un espace habitable. Il ne doit pas en référer à son locataire. Et s'il ajoute un logement à l'immeuble (affecté à une résidence principale) il doit en effet obtenir un PU. Mais même dans ce cas, le locataire n'a pas à s’immiscer. Par contre, le nouvel occupant est bien tenu de ne pas causer de nuisances anormales, ainsi que chaque résident. Et si l'isolation est vraiment défaillante, un dialogue avec le bailleur peut être constructif...
#8734 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
Créer un nouveau logement nécessite un PU !
Oui, "si création d'un nouveau logement".
Mais c'est un problème qui concerne exclusivement le propriétaire et l'administration. Sans débattre sur le fond, c'est l’ingérence du locataire qui me heurte...
#8735 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
J'ai pas dis qu'il était interdit d'affecter les mansardes en logement , je dis simplement qu'un PU est nécessaire.
Je crois qu'un PU peut être nécessaire pour transformer ces mansardes (qui sont en fait des "chambres" d'amis, de bonnes, ou un débarras) en un logement résidentiel supplémentaire dans l'habitation. Mais je crois aussi que quoi qu'il en soit, le locataire n'a pas à s'ingérer dans ce domaine qui ne concerne que l'administration et le propriétaire.
#8736 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
... si un locataire a des doutes sur la légalité de certains travaux il n'ai plus le droit de savoir si oui ou non un PU a été octroyé.
Il n'y a en l’occurrence pas de travaux nécessitant un PU à mon sens.
Il existe des mansardes. Pourquoi serait-il exclu de les affecter à du logement ? Et surtout... il n'appartient pas à un locataire de "contrôler" ou de limiter cette affectation.
Pas d'accord avec Cochise : Le bailleur ne peut être contraint à des travaux sous prétexte de l'inoccupation de ces mansardes en début de location. C'est un non-sens ! Par contre, l'occupant des mansardes est tenu comme chacun de ne pas troubler les voisins par un comportement inapproprié; cela n'empêche qu'il peut "vivre".
Le bailleur PEUT isoler son plancher, mais il dispose librement du bien dont il est propriétaire. Et il est libre d'affecter une mansarde au logement.
Il PEUT repeindre, mais si la cause du "pelage" de la peinture n'est pas liée à un élément extérieur, il ne peut en aucun cas être contraint de prendre ces frais à sa charge.
La solution est dans le dialogue, comme souvent...
#8737 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
et il a installé un ascenseur ? car normalement pour plus de 3 étages il en faut un non ?
LOL !!!
Ne me dites pas que vous êtes sérieux Rico ! 
Non, il ne fait pas d'ascenseur...
#8738 Re : Locations et baux » mur qui s'écaillent et infraction urbanistique » 08-11-2011 11:53:06
Pour moi, les peintures sont amorties en +- 9 ans et donc je ne vois pas pourquoi ma mère devrait payer ses travaux de peinture.
La locataire occupe les lieux depuis 10 ans. Si la dégradation des peintures est liée à une cause extérieure (humidité infiltrée par exemple), le bailleur est impliqué. Dans tous les autres cas, il me semble que c'est en effet au locataire d'entretenir son bien et au besoin de repeindre. Rien n'oblige un bailleur à repeindre tous les 9 ans ! Rénover un appartement occupé par un locataire n'est pas vraiment une partie de plaisir. En cas de changement de locataire, il devra sans doute rénover les anciennes peintures(dans un appartement vide)... mais il pourra aussi réactualiser son loyer. Et même si les peintures sont amorties, cela n'interdit pas que des dégâts locatifs soient constatés (trous, griffes, plafonds/murs gras ou "nicotinés", etc...).
En gros je dois avoir la permission du proprio pour aller vérifier si il n'est pas en infraction
Désolé, mais je trouve ça parfaitement normal. Pourquoi aussi ne pas vérifier s'il a bien payé toutes ses contributions ?
Si j'étais le bailleur et informé de la nature de vos démarches intrusives, je crois que je mettrais fin au bail à l'expiration du prochain triennat. Et je rappellerais à ma locataire que si le bien loué ne lui convient plus, elle est libre de déménager.
Désolé Kaplan, je vous livre une réaction (sans doute un peu épidermique) qui n'engage que moi...
#8739 Re : Copropriétés forcées » Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros » 05-06-2024 18:14:17
Un syndic (ou régisseur) gère en permanence la fortune d'autrui. Je trouve donc qu'il devrait avoir un casier judiciaire vide.
C'est selon mon opinion personnelle au Procureur de réquisitionner automatiquement la déchéance du droit d'être régisseur ou d'être mandataire d'une ACP, n'importe la fonction (syndic, mais aussi président de l'AG, membre du conseil de copropriété, commissaire aux comptes, ... ). Il peut pour moi rester agent immobilier, mais avec de limitations ... , qui lui sont opposables par des tiers.
Ceci automatiquement dans des ACP qui gèrent annuellement plus qu'un montant spécifique (10.000 EUR?) et sur demande d'un CP dans les autres.
Casier judiciaire "vide" pour un syndic ? Oui, si vous entendez par là vide de tout détournement ou escroquerie. Non si vous étendez cette restriction à des condamnations sans rapport avec la mission de syndic.
Et étendre cette exigence à tout président d'AG, membre du conseil de copropriété, ou commissaire aux comptes, c'est de l'ineptie ! Pourquoi ne pas interdire l'accès à la copropriété à tout porteur d'un casier judiciaire quelconque ?
#8740 Re : Copropriétés forcées » Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs » 05-11-2011 07:08:33
Produire des étincelles, c'est facile. Encore faut-il que le feu prenne...
Je reste modeste : je vis d'étincelles et d'espoir.
Et parfois, je m'enflamme un peu
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