Malheureusement oui.
PIM a surement raison et je n'avais pas pris en compte le paramètre "commercial" que j'ignorais;

Loyer de base = loyer hors charges à l'indice du mois qui précède la signature du bail.

Nouvel indice = ce même loyer à l'indice au mois du dernier anniversaire du bail.

Déjà, vous pouvez contacter le syndic et demander les décomptes des charges et consommations qui sont facturées à votre locataire. Vous pouvez aussi contacter votre locataire et lui faire la même demande.

Ensuite vous pouvez relire le contrat que vous avez signé avec cette agence.

Enfin, vous pouvez envoyer une mise en demeure à cette agence par recommandé avec menace de résiliation pour non respect de leurs obligations.

Et tant que vous avez ce contrat dans les mains, vous pouvez examiner avec attention les conditions de résiliation...

Je crois que le loyer est indexable de la même manière que pour un bail résidentiel :
- à la date anniversaire du bail
- avec possibilité, si demande tardive, de rétroactivité de trois mois maximum. (Donc, pas dix!)
- sur base de l'index du dernier anniversaire du bail

Par contre, je pense qu'il n'est pas obligatoire de se référer à l'indice santé mais à l'index normal. Voir le bail à ce sujet...

Bien vu PIM !
Vous aurez cependant remarqué que je ne "conseille" rien ! J'indique la position que pour ma part j'adopte. 
L'enregistrement est obligatoire : oui
Il est gratuit : oui.
De là à le conseiller... vous pouvez me rappeler les sanctions en cas de manquement ?

Aucune importance !
Le locataire a visité les lieux. Il a signé. Fin du débat.

Eventuellement : il existe une cave, une terrasse ?

C'est exact. Et en plus, je crois que la superficie est reprise au cadastre.

Mais de toutes façons, comme déjà indiqué, le locataire a visité les lieux. Il a signé. Y a plus rien à négocier, il doit payer.

Oh que je plussoie abondamment !!!!

Perso, je me limite -pour Bruxelles- à annexes 1 et 2 que j'ai fait tenir sur 3 pages. J'ignore s'il y en a d'autres... et sincèrement, ça ne m'empêche pas de dormir. Je joins ces deux feuillets (un recto-verso) au bail. Je ne fais rien enregistrer. Ni bail ni annexes ni EDL. J'indique simplement sur le bail y avoir joint lesdites annexes. C'est un effort nouveau pour moi et je trouve largement suffisant...

L'idée du forfait est à écarter je pense. Cela implique que un montant maximum et n'est pas à l'avantage du bailleur.

Francis a raison, même si dans la pratique, l'équilibre veut qu'il soit aussi tenu compte de l'état d'entrée. Et je comprends que Rico conserve un mauvais souvenir de son expérience. Se faire entuber nous arrive à tous et est finalement une expérience enrichissante.

Pour le prix des experts, j'ai un forfait (pour le bailleur qui possède plusieurs biens à Bruxelles) de 100 euros pour un appartement moyen. Infos par MP pour les intéressés.

Cela dépend de votre situation fiscale.

Le mieux est de faire une simulation avec un logiciel (voir éventuellement votre banquier) en entrant les nouvelles données.
Globalement, vous êtes actuellement taxé sur un revenu forfaitaire : le RC.
Si vous louez pour usage professionnel, la partie professionnelle (si elle est distincte dans le bail de la partie résidentielle) sera taxée sur base des loyers réels perçus (60% de vos loyers nets. Ce qui suppose les loyers hors charges, pour autant que les charges soient distinctes du loyer dans le bail.
Le résultat variera fortement selon que vous pouvez déduire un prêt hyp. par exemple ou non. Et selon votre taux d'imposition global.

- Si vous pouvez faire deux baux distincts, un pour le résidentiel et un pour le professionnel, c'est encore mieux.
- Pour le professionnel : un petit loyer avec des charges importantes (forfait ou réel)

Sans pouvoir généraliser, il est courant qu'un loyer professionnel soit majoré d'environ 20% au moins pour raisons fiscales.